張某某
閆雙雙
鶴崗市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司
王占軍（黑龍江吉相律師事務(wù)所）
曹景志（黑龍江吉相律師事務(wù)所）

原告張某某，女。
委托代理人閆雙雙（系原告之女），女。
被告鶴崗市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，住所地鶴崗市南山區(qū)躍進街。
法定代表人池新，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人王占軍，黑龍江吉相律師事務(wù)所律師。
委托代理人曹景志，黑龍江吉相律師事務(wù)所律師。
原告張某某訴被告鶴崗市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2014年11月21日立案受理，依法由代理審判員蔣榮榮適用簡易程序于2014年12月9日、2015年1月7日、1月14日公開開庭進行了審理，因案情復(fù)雜于2015年1月16日轉(zhuǎn)為普通程序，由審判員王鳳擔(dān)任審判長，代理審判員蔣榮榮、人民陪審員楊延?xùn)|參加合議，于2015年1月22日公開開庭進行了審理，原告委托代理人閆雙雙、被告委托代理人王占軍、曹景志到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案原、被告雖未在房屋買賣合同書中書面約定房屋的交付使用日期和違約責(zé)任，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十條 ?一款:“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！敝?guī)定，原、被告的口頭約定對雙方也具有約束力，雙方不僅應(yīng)遵照房屋買賣合同書中所載的內(nèi)容履行，亦應(yīng)按照口頭約定履行自己的合同義務(wù)。被告未按照雙方約定的時間交付使用房屋其行為已構(gòu)成了違約，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！敝?guī)定，被告應(yīng)當(dāng)立即向原告交付房屋，并承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。關(guān)于損失數(shù)額，原、被告在合同中雖沒有約定，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！敝?guī)定，賠償額的數(shù)額應(yīng)為逾期交付期間的同地段同類房屋租金，即被告應(yīng)承擔(dān)賠償原告從2012年12月31日至2014年12月31日期間共計24個月的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金。庭審中，原告表示為節(jié)省訴訟資源，不申請對同地段同類房屋租金進行評估，由人民法院參照市場價格進行判定，被告也表示對同地段同類房屋租金由人民法院判定。本院通過調(diào)查詢問租住在南山區(qū)躍進街加油站對面的躍進街綜合樓的承租人黃金龍、岳鵬飛、王剛，得出原、被告訴爭房屋同類地段同類房屋的租金為500.00元左右，以此標(biāo)準(zhǔn)計算被告應(yīng)賠償原告違約金為12，000.00元。原告請求被告支付房屋差價損失57，650.00元，因雙方并無約定且無法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共合同法》第十條一款、第一百零七條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，判決如下:
一、被告鶴崗市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告張某某交付鶴崗市南山區(qū)躍進街愛民小區(qū)5棟2單元405室房屋。
二、被告鶴崗市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司賠償原告張某某損失12，000.00元，此款于判決生效后十日內(nèi)給付。
三、駁回原告張某某其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1，541.25元，由原告張某某承擔(dān)1，441.25元，由被告鶴崗市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司承擔(dān)100.00元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院送交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省鶴崗市中級人民法院。

本院認(rèn)為，本案原、被告雖未在房屋買賣合同書中書面約定房屋的交付使用日期和違約責(zé)任，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十條 ?一款:“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！敝?guī)定，原、被告的口頭約定對雙方也具有約束力，雙方不僅應(yīng)遵照房屋買賣合同書中所載的內(nèi)容履行，亦應(yīng)按照口頭約定履行自己的合同義務(wù)。被告未按照雙方約定的時間交付使用房屋其行為已構(gòu)成了違約，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”之規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)立即向原告交付房屋，并承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。關(guān)于損失數(shù)額，原、被告在合同中雖沒有約定，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！敝?guī)定，賠償額的數(shù)額應(yīng)為逾期交付期間的同地段同類房屋租金，即被告應(yīng)承擔(dān)賠償原告從2012年12月31日至2014年12月31日期間共計24個月的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金。庭審中，原告表示為節(jié)省訴訟資源，不申請對同地段同類房屋租金進行評估，由人民法院參照市場價格進行判定，被告也表示對同地段同類房屋租金由人民法院判定。本院通過調(diào)查詢問租住在南山區(qū)躍進街加油站對面的躍進街綜合樓的承租人黃金龍、岳鵬飛、王剛，得出原、被告訴爭房屋同類地段同類房屋的租金為500.00元左右，以此標(biāo)準(zhǔn)計算被告應(yīng)賠償原告違約金為12，000.00元。原告請求被告支付房屋差價損失57，650.00元，因雙方并無約定且無法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共合同法》第十條一款、第一百零七條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，判決如下:

一、被告鶴崗市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告張某某交付鶴崗市南山區(qū)躍進街愛民小區(qū)5棟2單元405室房屋。
二、被告鶴崗市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司賠償原告張某某損失12，000.00元，此款于判決生效后十日內(nèi)給付。
三、駁回原告張某某其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1，541.25元，由原告張某某承擔(dān)1，441.25元，由被告鶴崗市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司承擔(dān)100.00元。

審判長：王鳳
審判員：蔣榮榮
審判員：楊延?xùn)|

書記員：劉一鳴