本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原告劉某與被告智某房地產(chǎn)所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，原告劉某與被告智某房地產(chǎn)所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購房屋的具體位置、面積、價(jià)款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時(shí)雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來判斷其是否屬于預(yù)約合同，本案原告劉某與被告智某房地產(chǎn)簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)已達(dá)成買賣房屋的合意 ...
閱讀更多...本院認(rèn)為，原告雖主張?jiān)诳瞻住渡唐贩抠I賣合同》上簽字、填充項(xiàng)內(nèi)容為被告填寫，但未能提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)，其主張不能采信，應(yīng)認(rèn)定該合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效。雙方對(duì)原告提交的《收款收據(jù)》3張共計(jì)285316元證據(jù)無異議，對(duì)原告分三次向被告交納房屋首付款285316元的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。本案庭審中，被告認(rèn)可原告關(guān)于解除雙方《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求，不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。雙方合同解除后，被告占有原告首付款285316元失去了合同及法律上的依據(jù)，應(yīng)予返還。本案中，雙方就至庭審日爭(zhēng)議商鋪尚未交付的事實(shí)陳述一致。原告提交的本院（2015）井民二初字第00067號(hào)民事判決書（已生效 ...
閱讀更多...本院認(rèn)為，原、被告簽訂的認(rèn)購意向書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且原告將全部購房款交給被告，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。又根據(jù)本司法解釋第二條的規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北桓嬉恢蔽刺峤蝗〉蒙唐贩款A(yù)售許可證的證明，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原被告在2011年3月12日簽訂的認(rèn)購意向書無效。鑒于原被告簽訂的主合同（認(rèn)購意向書）無效，涉及車庫的從合同也應(yīng)認(rèn)定無效，故對(duì)于原告繳納的車庫定金也應(yīng)當(dāng)返還。又根據(jù)上述司法解釋第九條第一款第 ...
閱讀更多...本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《石某某市商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方均予認(rèn)可，合法有效。合同訂立后，被告理應(yīng)按照合同規(guī)定在2010年5月31日前交付房屋，被告逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)依照合同約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。被告辯稱其延期交房系因2009年大雪所致，構(gòu)成不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但依照合同約定，如遭遇不可抗力，被告應(yīng)在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知原告，被告稱其依照合同約定履行了通知義務(wù)，但原告予以否認(rèn)，被告亦不能證明其主張，故此，對(duì)被告交房延期系因不可抗力造成的抗辯本院不予采納；被告辯稱在2010年6月10日已與包括原告在內(nèi)的業(yè)主就延遲交房的賠償達(dá)成了一致協(xié)議，為原告免除2010年8月1日至2011年3月31日的物業(yè)費(fèi)，但原告提交的物業(yè)費(fèi)繳納票據(jù)證明原告并未享受該項(xiàng)待遇，故此，就被告的辯解本院不予支持。被告應(yīng)就其逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任 ...
閱讀更多...本院認(rèn)為，本案的關(guān)鍵是雙方簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》是否符合法律規(guī)定的無效情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，涉案房屋至起訴之日，仍未取得房屋預(yù)售許可證，故本案中原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此，原告請(qǐng)求被告返還已交納的購房款共計(jì)214343元，符合法律規(guī)定，本院予以支持 ...
閱讀更多...本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，原告與被告雙方所簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購房屋的具體位置、面積、價(jià)款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議 ...
閱讀更多...本院認(rèn)為，原被告所簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定有效。截止起訴之日，案涉房屋未取得房屋預(yù)售許可證。故原被告所簽訂的認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效。導(dǎo)致協(xié)議無效的主要原因是由于被告沒有取得房屋預(yù)售許可證，所以被告方存在主要過錯(cuò)。但原告作為完全民事行為能力人,在簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時(shí)明知被告尚未取得房屋預(yù)售許可證,仍然與被告簽訂協(xié)議，原告也存在一定過錯(cuò)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被確認(rèn)無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失 ...
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