原告（反訴被告）：劉某某。
　　原告（反訴被告）：黃金娣。
　　上列兩原告的共同委托訴訟代理人：湯淡寧，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　上列兩原告的共同委托訴訟代理人：許格格，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告（反訴原告）：上海旭浦置業(yè)有限公司。
　　法定代表人：朱瑜，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王皎媚，上海君瀾律師事務(wù)所律師。
　　原告劉某某、黃金娣與被告上海旭浦置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年8月22日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，后被告提出反訴，本院依法受理，于2018年11月28日、2019年3月13日兩次公開開庭，對(duì)本訴、反訴合并進(jìn)行了審理。原告劉某某、兩原告的共同委托訴訟代理人湯淡寧、被告委托訴訟代理人王皎媚兩次開庭均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告劉某某、黃金娣向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告立即向原告交付房屋；2.判令被告賠償因拒絕交付房屋致原告租金損失（自2018年1月3日起，按月9,000元計(jì)算，計(jì)至被告實(shí)際交付房屋之日止）；3.判令被告賠償因拒絕交付房屋致原告利息損失（購(gòu)房款4,430,000元的利息損失，自2017年9月25日起，計(jì)至被告實(shí)際交付房屋之日止，按同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）。事實(shí)和理由：原告與被告系商品房買賣合同關(guān)系。原告于2016年11月9日與被告簽署了《上海市商品房出售合同》，原告購(gòu)買被告開發(fā)的奉賢區(qū)海馬路XXX弄海灣國(guó)際名苑26號(hào)1層1-3層室商品房一套。合同中對(duì)原、被告之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定，原告應(yīng)于合同簽訂日2016年11月9日支付首筆購(gòu)房款1,330,000元，并自合同簽訂日起45日內(nèi)支付尾款3,100,000元。原告在2016年10月1日看房時(shí)提出自己資金有限，只能以貸款方式購(gòu)買該套房屋，被告銷售人員為了爭(zhēng)取原告這單生意，宣稱中信銀行周浦支行是被告指定的貸款合作銀行，該銷售人員在確認(rèn)原告出示的相關(guān)材料后認(rèn)為其符合貸款條件，于是原告基于信任與被告簽訂了該購(gòu)房合同。原告于2016年10月29日支付了首筆購(gòu)房款1,330,000元，并及時(shí)向被告指定的中信銀行周浦支行提交了申請(qǐng)貸款所需材料，該銀行于2017年3月3日以短信方式告知原告已收到原告的貸款申請(qǐng)，但該銀行一直遲遲不愿受理，原告和被告一直嘗試和該銀行溝通，2017年5月3日該銀行再次以短信方式告知原告已收到原告的貸款申請(qǐng)，隨后2017年6月2日該銀行才以短信方式告知原告已受理，但幾天之后又突然通知原告無(wú)法獲批貸款，被告銷售人員表示被告與中信銀行周浦支行的合作出現(xiàn)了問(wèn)題。被告發(fā)催款函給原告，要求原告盡快支付尾款并支付滯納金，原告找到被告的銷售人員，其表示已與被告協(xié)商，原告只需盡快按照被告要求向渤海銀行申請(qǐng)貸款，無(wú)需支付滯納金。于是原告于2017年7月7日按渤海銀行要求提交了全部申請(qǐng)材料，并最終于2017年7月27日獲批2,870,000元貸款，因?yàn)樯暾?qǐng)的是3,100,000元貸款但實(shí)際只獲批2,870,000元，所以原告于2017年7月26日先支付230,000元貸款不足額部分給被告，獲批貸款后立即向被告支付2,870,000元的尾款。原告于2017年8月9日取得該套房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，但被告卻于2017年9月15日發(fā)出一份告知書,以原告逾期支付尾款已構(gòu)成違約為由要求原告按合同約定支付210,084元的違約金，否則拒絕交付房屋鑰匙。原告嘗試與被告協(xié)商，甚至填寫了客戶投訴書，但被告工作人員要求原告必須將該投訴書轉(zhuǎn)交自己再上報(bào)被告公司，不久后該工作人員告知原告投訴被駁回。后被告又于2018年7月25日向原告發(fā)出一份催款函要求原告支付違約金209,223元，被告負(fù)責(zé)處理此糾紛的工作人員又通過(guò)微信和原告說(shuō)可以私下解決該糾紛，只需原告向被告支付94,700元即可。出于自我保護(hù)，原告要求被告出示書面文件，但該工作人員卻聲稱若出書面文件，原告仍須支付210,084元。雙方長(zhǎng)期談判不下，由于無(wú)房可住，原告只能在外租房維持生活，經(jīng)濟(jì)損失巨大。原告認(rèn)為，房產(chǎn)買賣雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，原告基于對(duì)被告的信賴才簽訂了該購(gòu)房合同，并按照被告指定的銀行申請(qǐng)貸款。被告不誠(chéng)信的違約行為已經(jīng)給原告帶來(lái)了巨大的損失。故原告提起訴訟。
　　被告上海旭浦置業(yè)有限公司辯稱，不同意原告訴請(qǐng)。被告向原告交付房屋的條件還沒(méi)有成就，因原告有逾期付款行為，按照合同約定原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期付款違約金223,920元，原告未支付違約金，被告有權(quán)推遲交房。原告的損失，是原告自己的原因造成的，不應(yīng)該由被告承擔(dān)。
　　被告（反訴原告）上海旭浦置業(yè)有限公司向本院提出反訴請(qǐng)求：判令反訴被告支付反訴原告逾期付款違約金223,920元。事實(shí)和理由：2016年11月8日，反訴原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定由反訴被告向反訴原告購(gòu)買位于上海市奉賢區(qū)海馬路XXX弄海灣國(guó)際名苑26號(hào)1層1-3層室房屋，建筑面積為209.70平方米，總房款為4,430,000元。反訴被告應(yīng)按合同附件一約定，于2016年11月9日支付1,330,000元，于合同簽訂之日起45天內(nèi)即2016年12月25日前付清剩余房款3,100,000元；反訴被告未按合同約定時(shí)間付款，依據(jù)合同第五條約定應(yīng)當(dāng)向反訴原告支付違約金，違約金按未付款的日萬(wàn)分之三計(jì)算。合同簽訂后，反訴被告于2016年11月9日前支付1,330,000元房款，但支付剩余房款時(shí)存在違約，理應(yīng)按合同約定向反訴原告支付違約金。反訴原告催討無(wú)果，故提起反訴。
　　原告（反訴被告）劉某某、黃金娣針對(duì)反訴共同辯稱，不同意反訴原告的反訴請(qǐng)求。反訴被告申請(qǐng)貸款的銀行是被告推薦的，合同附件一中約定反訴被告須向銀行提交的貸款所需資料可以由反訴原告代為轉(zhuǎn)交，反訴原告更換貸款銀行造成實(shí)際半年多放貸，反訴被告與反訴原告的房屋銷售人員、處理投訴的工作人員之間的聊天記錄中反訴原告認(rèn)為是中信銀行的責(zé)任，明確反訴被告不用承擔(dān)違約責(zé)任，因此反訴被告不存在故意拖欠，合同約定的超過(guò)45日付款支付違約金應(yīng)當(dāng)指的是反訴被告違反合同未按期提供資料義務(wù)，惡意拖延的情況，而不應(yīng)當(dāng)包括本案情況，本案從遲延的期限和違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)兩方面反訴被告均不存在責(zé)任，即使要支付違約金，違約金計(jì)算也過(guò)高。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于雙方無(wú)爭(zhēng)議的證據(jù)：原告提交的商品房預(yù)售合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、被告提交的付款單，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。被告對(duì)于原告提交的告知函、催款函、貸款合同、放貸憑證、原告與胡磊的聊天記錄的真實(shí)性均無(wú)異議，本院對(duì)于上述證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。被告對(duì)于原告提交的與中信銀行的聊天記錄及中信銀行的短信、與渤海銀行的聊天記錄、與張岷江的聊天記錄真實(shí)性不清楚，本院經(jīng)審核，對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2016年11月9日，原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定由原告向被告購(gòu)買坐落于上海市奉賢區(qū)海馬路XXX弄海灣國(guó)際名苑26號(hào)1層1-3層室商品房，房屋建筑面積為209.70平方米，每平方米單價(jià)為21,125.42元，總房?jī)r(jià)款為4,430,000元。合同第五條約定，原告如未按合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬(wàn)分之三計(jì)算，自合同約定的應(yīng)付款期限之第二日起算至實(shí)際付款之日止。合同第七條約定，被告在收到原告全部房?jī)r(jià)款之日起30天內(nèi)，向原告交付房屋。合同附件一約定，原告選擇按揭貸款方式付款，于合同簽訂之日即2016年11月9日支付購(gòu)房款1,330,000元，合同簽訂之日起45天內(nèi)以按揭貸款方式付清剩余購(gòu)房款3,100,000元，如原告因政策、法律、政府、銀行及其它原因未能獲得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，原告必須以現(xiàn)金或其他方式在上述期限內(nèi)付清購(gòu)房款，否則視為原告逾期付款，按合同第五條逾期付款責(zé)任處理。合同補(bǔ)充條款一第三條約定，被告按合同第七條約定日期將房屋交付給原告的條件是原告付清全部房?jī)r(jià)款及相關(guān)費(fèi)用（包括但不限于逾期付款的違約金、由被告墊付或代收的費(fèi)用……），若原告未在約定日期前付清全部上述款項(xiàng)，則被告有權(quán)推遲交付房屋至原告付清全部款項(xiàng)之日起30日內(nèi)辦理。
　　上述合同簽訂后，原告按約于2016年11月9日支付首付款1,330,000元，隨后向被告推薦的中信銀行上海周浦支行申請(qǐng)按揭貸款，因銀行認(rèn)為原告提交的資料不全要求原告補(bǔ)交，原告陸續(xù)補(bǔ)交了部分資料，但銀行一直未批準(zhǔn)貸款。后經(jīng)被告協(xié)調(diào)，原告于2017年7月初另行向被告推薦的渤海銀行上海分行申請(qǐng)按揭貸款，渤海銀行于2017年7月25日通知原告因原告首付款3.5成還缺，貸款6.5成銀行批準(zhǔn)2,870,000元，原告需補(bǔ)230,000元。原告遂于2017年7月26日向被告支付230,000元貸款不足部分房款。2017年8月25日，渤海銀行放貸轉(zhuǎn)賬給被告2,870,000元。2017年8月9日，原告取得所購(gòu)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，證號(hào)為滬（2017）奉字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證第017503號(hào)，該證記載的房屋坐落于奉賢區(qū)海馬路XXX弄XXX號(hào)1-3層，建筑面積為314.82平方米，建筑面積中含有地下附屬面積105.12平方米。
　　2017年9月15日，被告向原告發(fā)出告知書，告知原告根據(jù)合同第七條的約定，原告已于2017年8月25日支付全部房?jī)r(jià)款，被告應(yīng)按約定于2017年9月25日辦理交房手續(xù)，但因原告房款支付存在逾期，按合同約定需支付違約金210,084元，在原告未付清該款項(xiàng)前，被告有權(quán)推遲交付房屋至付清全部款項(xiàng)之日。2018年6月至7月，原告與被告方處理糾紛的人員通過(guò)微信溝通，被告表示違約金可減免至94,700元，按逾期金額2,870,000元每天萬(wàn)分之三計(jì)算110天。對(duì)此原告提出異議，認(rèn)為是被告推薦的銀行的原因造成貸款逾期，且被告方銷售人員一再保證不需要繳納違約金，稱其已經(jīng)與被告領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)過(guò)會(huì)幫原告解決此事，但銷售人員離職后，被告方?jīng)]有人員與原告聯(lián)系處理此事。2018年7月25日，被告向原告發(fā)出催款函，通知原告需在接到通知之日起7日內(nèi)即2018年8月2日前支付逾期付款違約金209,223元。
　　本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，屬合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告辯稱逾期付款系銀行原因，而非原告原因，且被告銷售人員曾承諾免除逾期付款違約金，對(duì)此，本院認(rèn)為，首先，根據(jù)合同約定，原告因銀行原因未能獲得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，原告必須以現(xiàn)金或其他方式在約定付款期限內(nèi)付清購(gòu)房款，否則視為原告逾期付款，依約承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任；其次，從原告與被告的溝通中可以看出，原告是知道被告銷售人員無(wú)權(quán)決定免除違約金，必須由被告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)處理該事，但被告一直未聯(lián)系原告處理該事，故本院認(rèn)定被告并未明確承諾免除原告的違約金。原告逾期付款，理應(yīng)承擔(dān)支付違約金的民事責(zé)任，而被告有權(quán)在原告支付違約金前推遲交付房屋，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。對(duì)于被告的反訴請(qǐng)求，鑒于原告對(duì)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)提出異議，認(rèn)為約定過(guò)高，且被告在雙方溝通過(guò)程中曾同意將違約金減免至94,700元，故本院確定原告應(yīng)支付被告逾期付款違約金94,700元。
　　綜上所述，本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持，對(duì)于被告（反訴原告）的反訴請(qǐng)求予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、原告（反訴被告）劉某某、黃金娣于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告（反訴原告）上海旭浦置業(yè)有限公司逾期付款違約金94,700元；
　　二、駁回原告（反訴被告）劉某某、黃金娣的訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)2,455元（已減半收?。?，由原告（反訴被告）劉某某、黃金娣負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)2,329元（已減半收?。稍妫ǚ丛V被告）劉某某、黃金娣負(fù)擔(dān)985元，被告（反訴原告）上海旭浦置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1,344元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：張??英

書記員：俞??慧