原告（反訴被告）：上海貝某美生物科技有限公司。
　　法定代表人：陳秋芳，董事長。
　　委托訴訟代理人：陳傳鋼，男，該公司工作人員。
　　委托訴訟代理人：繆林鳳，上海市華夏律師事務(wù)所律師。
　　被告（反訴原告）：上海興德威篷房技術(shù)有限公司。
　　法定代表人：劉淑英，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳易，上海段和段律師事務(wù)所律師。
　　原告上海貝某美生物科技有限公司與被告上海興德威篷房技術(shù)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年11月16日立案后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理。期間被告提出管轄異議，本院于2017年12月11日出具民事裁定駁回管轄異議，被告遂提起上訴，上海市第一中級(jí)人民法院于2018年1月29日出具民事裁定書，駁回上訴，維持原裁定。2018年3月1日本案第一次公開開庭進(jìn)行了審理，期間被告提起反訴，本院受理反訴后將本訴和反訴合并審理，同時(shí)經(jīng)雙方當(dāng)事人合意延長簡易程序適用時(shí)間。2018年3月22日原告提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)并提供擔(dān)保，本院于當(dāng)日出具民事裁定并采取了保全措施。嗣后本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，組成合議庭于2018年10月12日第二次公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）上海貝某美生物科技有限公司的委托訴訟代理人陳傳鋼和繆林鳳、被告（反訴原告）上海興德威篷房技術(shù)有限公司的委托訴訟代理人陳易到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海貝某美生物科技有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：解除原、被告雙方的《廠房租賃合同》；被告從租賃場所搬離；被告支付原告從2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金100,000元；被告支付原告從2018年1月1日起至實(shí)際搬離日止，按月租金31,726.57元為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋占有使用費(fèi)；被告償付原告逾期支付租金的滯納金（其中以83,010.17元為本金，從2017年7月1日起至2017年7月17日止共17天，按每日0.5%計(jì)算為7,055元；以100,000元為本金，從2017年7月1日起至實(shí)際清償日止，按每日0.5%計(jì)算）；被告償付原告解約違約金61,012.64元；被告償付原告逾期支付房屋占有使用費(fèi)的違約金（以實(shí)際搬離日止的占有使用費(fèi)為本金，從2018年1月1日起至實(shí)際搬離日止，按每日0.5%計(jì)算）。事實(shí)和理由：原、被告于2015年11月13日簽訂《廠房租賃合同》，約定被告向原告租賃坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)江艇路XXX號(hào)內(nèi)的5號(hào)樓房屋，租賃期限從2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金為312,000元。嗣后，被告又承租3號(hào)樓二樓南側(cè)的房屋，租賃期限從2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金為39,996元，從第二年起遞增。2017年6月20日，原告向被告開具183,010.17元的租金發(fā)票，被告至2017年7月18日才付款83,010.17元，余款100,000元未付。經(jīng)催討未果，原告于2017年9月30日發(fā)出解除合同的通知，被告拒收，故提起訴訟。
　　被告上海興德威篷房技術(shù)有限公司辯稱，原、被告雙方簽訂《廠房租賃合同》是事實(shí)，被告已依約向原告支付租金，而原告提到的100,000元租金確未支付，原因是原告結(jié)欠案外人薛美鶯100,000元，該筆債權(quán)已轉(zhuǎn)讓給被告，對(duì)此也告知了原告相互抵銷，因此該筆租金業(yè)已實(shí)際支付。從2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金190,330.58元被告于2018年2月26日向原告支付，但原告將該筆租金退還，實(shí)際是原告不愿履行合同，且按慣例是原告先開發(fā)票被告后付租金。另租賃房屋存在漏水和地基下沉等情況，影響被告的正常使用及造成損失，要求原告修繕未果，遂提起反訴：反訴被告（原告）支付反訴原告（被告）100,000元及違約金20,000元；反訴被告賠償反訴原告裝修復(fù)原損失（漏水造成墻面損壞修復(fù)和地基下沉修復(fù)）暫計(jì)40,000元和財(cái)物損失（帳篷鋼材生銹和布料發(fā)霉）暫計(jì)10,000元。
　　反訴被告上海貝某美生物科技有限公司針對(duì)反訴請(qǐng)求辯稱，反訴被告與案外人薛美鶯存在糾紛，根據(jù)相關(guān)協(xié)議薛美鶯違約，不存在所謂的100,000元債權(quán)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓不清楚不認(rèn)可，更不認(rèn)可所謂的抵銷。從第一項(xiàng)反訴請(qǐng)求來看，反訴原告是自相矛盾的，不符合反訴的條件。由于薛美鶯違約，根據(jù)相關(guān)協(xié)議薛美鶯結(jié)欠反訴被告違約金。裝修復(fù)原損失和財(cái)物損失是不存在的，反訴原告從未向反訴被告提出過，不同意反訴請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年11月13日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》，約定：被告向原告租賃坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)江艇路XXX號(hào)內(nèi)的5號(hào)樓房屋，租賃期限從2016年1月1日起至2020年12月31日止，共5年；年租金為312,000元，先付后用，每期支付6個(gè)月，首期租金于合同生效后一周內(nèi)付清，從第二期起每半年租賃期首日之前5日（不含租賃日期首日）內(nèi)支付，第二年起遞增，遞增比例按每年合同生效周年當(dāng)月國家CPI指數(shù)、最低按4%逐年遞增；逾期付款的，每逾期一日按所欠租金的0.5%支付滯納金；被告在合同生效后5個(gè)工作日內(nèi)支付保證金52,000元，如一方違約造成租賃合同中止履行，保證金由另一方收取，作為違約方的違約賠償，合同終止時(shí)，保證金充抵租賃費(fèi)用等，剩余部分在完成相應(yīng)事項(xiàng)并結(jié)清退租手續(xù)后的10個(gè)工作日內(nèi)無息歸還被告；合同期滿后5日內(nèi)，被告返還原告廠房和有關(guān)設(shè)施設(shè)備，未經(jīng)原告同意逾期返還的，每逾期一日，被告按合同租賃期滿時(shí)的租金單價(jià)向原告支付占用期間的占有使用費(fèi)及月租金0.5%的違約金；被告逾期支付租金或未支付租金超過1個(gè)月的、或逾期支付其它費(fèi)用超過1個(gè)月的、或未付與少付租金及其它費(fèi)用金額累計(jì)超過2月租金額的，原告可書面通知被告解除合同，違約方將已付的租金和保證金交由對(duì)方收取，并向?qū)Ψ桨丛伦饨?倍支付解約賠償金。2015年12月4日，原、被告簽訂《廠房租賃補(bǔ)充合同》，約定：被告另向原告租賃坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)江艇路XXX號(hào)內(nèi)的3號(hào)樓二層南側(cè)六間房間和一間會(huì)議室，租賃期限從2016年1月1日起至2020年12月31日止，共5年，年租金為39,996元，保證金為6,666元；本合同為《廠房租賃合同》的補(bǔ)充，執(zhí)行《廠房租賃合同》的所有條款（補(bǔ)充合同規(guī)定的內(nèi)容除外）。2017年6月20日，原告向被告開具183,010.17元的租金發(fā)票，被告于2017年7月18日向原告付款83,010.17元，余款100,000元未付。2017年8月11日，原告向被告發(fā)出《催款函》，要求被告支付尚欠租金100,000元。2017年9月30日，原告向被告發(fā)出《解除合同通知》，認(rèn)為由于被告未按約支付租金，通知解除合同并要求被告于2017年10月31日前搬離。2017年10月7日，被告拒收該份《解除合同通知》。2017年10月23日，被告向原告發(fā)出《律師函》，認(rèn)為薛美鶯已履行《人民調(diào)解協(xié)議書》的內(nèi)容，原告應(yīng)付薛美鶯100,000元，該100,000元與未付租金100,000元沖抵。2017年10月26日，原告收取該《律師函》。2018年1月28日，被告向原告發(fā)送微信，稱原告在維修屋頂，修的現(xiàn)在幾個(gè)地方都漏水并附照片。嗣后，雙方無法協(xié)商一致，以致涉訟。
　　另查明，2006年3月19日，上海市奉賢區(qū)房屋土地管理局對(duì)上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)占用東星村土地違法建造原告房屋作出處罰。2006年4月30日，上海市奉賢區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)同意原告上報(bào)的廠房建設(shè)項(xiàng)目。2006年11月10日，原告與上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民政府簽訂《土地批租合同書》。2010年9月30日，上海市奉賢區(qū)規(guī)劃和土地管理局要求原告補(bǔ)辦違法用地相關(guān)手續(xù)。2012年5月24日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局出具《地類核定證明》。嗣后，原告取得環(huán)保、消防和房屋工程質(zhì)量的相關(guān)手續(xù)。
　　再查明，2017年5月10日，原告和薛美鶯經(jīng)上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)主持調(diào)解簽訂《人民調(diào)解協(xié)議書》，約定：薛美鶯在與原告無合同的情況下占用原告廠房（8號(hào)樓一層西南角）至今，雙方發(fā)生糾紛，現(xiàn)薛美鶯同意在2017年5月15日前將本公司的物品從8號(hào)樓一層西南角搬遷至被告（薛美鶯系被告股東之一）所租賃的廠房內(nèi)；原告同意無償提供內(nèi)部停車場西北側(cè)的七個(gè)車位給薛美鶯使用，不得搭建建筑物用作倉庫，使用不能影響外側(cè)（南面）車道的正常通行，使用停車位如造成地面開裂和塌陷，由薛美鶯負(fù)責(zé)修復(fù)；薛美鶯于2017年5月20日前將其所有物品全部搬入5號(hào)樓；薛美鶯遵守本協(xié)議內(nèi)容的前提下，原告一次性支付薛美鶯100,000元；如薛美鶯違反本協(xié)議的，原告不再支付100,000元，且薛美鶯需承擔(dān)違約責(zé)任向原告支付違約金20,000元；如原告違反本協(xié)議，需支付薛美鶯違約金20,000元。2017年6月5日，上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)向原告和薛美鶯發(fā)出《通知書》，告知：經(jīng)現(xiàn)場實(shí)地查看，薛美鶯未全部履行《人民調(diào)解協(xié)議書》的相關(guān)內(nèi)容，要求薛美鶯進(jìn)行整改并履行。2017年7月1日，薛美鶯將上述120,000元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告。
　　在審理期間，被告確認(rèn)：要求對(duì)房屋漏水、地基下沉質(zhì)量問題（原因）及損失進(jìn)行鑒定和評(píng)估。原告則對(duì)被告要求對(duì)房屋漏水、地基下沉質(zhì)量問題（原因）及損失進(jìn)行鑒定和評(píng)估不予同意，認(rèn)為被告此舉是在拖延時(shí)間。經(jīng)本院向薛美鶯調(diào)查核實(shí)，薛美英稱：其系被告的隱名股東，明博公司曾向原告租賃8號(hào)樓，其向明博公司承租部分，期間與原告發(fā)生矛盾，原告要求其搬離，經(jīng)上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解達(dá)成《人民調(diào)解協(xié)議書》；此后其按協(xié)議履行，根據(jù)約定原告應(yīng)支付其100,000元和違約金20,000元，2017年7月1日其將該筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告，此前口頭通知原告；其與原告之間的糾紛已結(jié)束，此后收到上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)的《通知書》，但所指內(nèi)容均系5號(hào)樓的事情，與其無關(guān)。經(jīng)本院向上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)工作人員石雪峰調(diào)查核實(shí)，石雪峰稱：明博公司曾向原告租賃8號(hào)樓后轉(zhuǎn)租給薛美鶯，原告不同意轉(zhuǎn)租要求搬離，雙方發(fā)生矛盾，該糾紛由其調(diào)解，雙方最終達(dá)成《人民調(diào)解協(xié)議書》，即2017年5月20日前從8號(hào)樓搬空，實(shí)際至5月23日搬空，對(duì)此雙方均同意；2017年5月20日后，薛美鶯將部分物品堆放在車位上，也將部分物品堆放在5號(hào)樓北側(cè)墻邊，車位上堆放的物品造成道路設(shè)施損壞一直未修復(fù)，且薛美鶯的兄弟毆打原告工作人員，雙方關(guān)系惡化，由于薛美鶯違反約定，故當(dāng)時(shí)向薛美鶯發(fā)出《通知書》，協(xié)議約定的100,000元原告不應(yīng)支付。經(jīng)本院向房屋維修人員邱傳高調(diào)查核實(shí)，邱傳高稱：其曾受原告的委托修理5號(hào)樓屋頂漏水，共有兩個(gè)漏水點(diǎn)，維修前有漏水，漏水程度和損失不清楚，維修完畢就不漏水了，承租人未向其反映漏水的問題。原告對(duì)上述叁份調(diào)查材料的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為薛美鶯所述內(nèi)容應(yīng)以調(diào)解人員所述內(nèi)容為準(zhǔn)。被告對(duì)上述叁份調(diào)查材料的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為應(yīng)以薛美鶯所述內(nèi)容為準(zhǔn)，維修人員與原告存在利害關(guān)系，所述事實(shí)有問題。本院至涉案租賃場所進(jìn)行實(shí)地勘查：被告認(rèn)為漏水造成鋼材生銹和布料發(fā)霉損壞，布料已處理，鋼材已從原二樓位置移動(dòng)至一樓位置，鋼材是帳篷壓重所用，帳篷結(jié)構(gòu)架是鋁合金的，不會(huì)生銹，沉降造成無法使用租賃房屋；原告則認(rèn)為被告所稱的鋼材是放在室外搭帳篷所用，2018年1月28日被告確曾告訴原告漏水，經(jīng)向維修人員核實(shí)此前已修好，對(duì)損失不清楚，也未看到損壞的布料，不存在房屋沉降；經(jīng)核查被告提供的照片現(xiàn)場堆放的是鋁合金而非鋼材，部分包裝上有水漬，租賃房屋僅南面一處地面有輕微開裂。另原、被告確認(rèn)：2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金金額以開具的發(fā)票金額為準(zhǔn)即183,010.17元；合同約定的保證金均已支付；租賃房屋存在裝修和擴(kuò)建。本院就涉案合同有效或無效及相應(yīng)的處理后果進(jìn)行釋明，原、被告均堅(jiān)持相關(guān)違約金的請(qǐng)求，同時(shí)原、被告不要求對(duì)裝修和擴(kuò)建進(jìn)行評(píng)估，也不要求在本案中處理裝修和擴(kuò)建損失，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)由原、被告自行承擔(dān)。
　　以上事實(shí)，由《廠房租賃合同》、《廠房租賃補(bǔ)充合同》、發(fā)票、付款憑證、《催款函》、《解除合同通知》、《律師函》、微信記錄、《土地批租合同書》、《地類核定證明》、批復(fù)、《人民調(diào)解協(xié)議書》、調(diào)查筆錄、勘查筆錄、工商資料及庭審筆錄等證據(jù)予以佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，由于訴爭房屋未取得建設(shè)規(guī)劃許可等，違反強(qiáng)制性規(guī)定，故原、被告之間簽訂的《廠房租賃合同》和《廠房租賃補(bǔ)充合同》無效，合同無效后，被告理應(yīng)搬離租賃場所,實(shí)際租賃期間應(yīng)參照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，即被告應(yīng)支付原告從2017年7月1日起至2017年12月31日止尚欠的占有使用費(fèi)100,000元和從2018年1月1日起至實(shí)際搬離日止按月租金31,726.57元計(jì)算的占有使用費(fèi)。原告請(qǐng)求的逾期支付租金滯納金實(shí)為違約金，由于合同無效，該項(xiàng)請(qǐng)求與解約違約金和逾期支付房屋占有使用費(fèi)的違約金均無法律依據(jù)，不予支持。被告雖認(rèn)為存在100,000元債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓和抵銷，但該筆債權(quán)債務(wù)涉及原告與薛美鶯之間的糾紛，目前存在爭議，尚無定論，因此該筆債權(quán)是不明確的，被告所主張的抵銷不能成立。另被告認(rèn)為存在先開發(fā)票后付款的慣例也未能提供充分有效的證據(jù)予以佐證，對(duì)此辯稱亦不予采納。同樣基于上述原因及涉及案外人薛美鶯，被告關(guān)于100,000元及違約金20,000元的反訴請(qǐng)求于法無據(jù)，不予支持。而合同無效后的租賃房屋裝修和擴(kuò)建損失問題，由于原、被告均不要求處理和評(píng)估，故本院在本案中不予處理，原、被告雙方可就此問題另行解決。針對(duì)租賃房屋地基下沉和漏水問題的爭議，經(jīng)現(xiàn)場勘查，不存在被告所謂的地基下沉造成無法使用的情況，房屋漏水情況也是輕微的且已及時(shí)修復(fù)，現(xiàn)被告要求對(duì)房屋漏水、地基下沉質(zhì)量問題（原因）進(jìn)行鑒定于法無據(jù)，不予采納，另就鋼材生銹和布料發(fā)霉損失問題的爭議，被告未能提供相應(yīng)充分有效的證據(jù)予以佐證，故對(duì)被告要求進(jìn)行損失評(píng)估和賠償不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告（反訴被告）上海貝某美生物科技有限公司與被告（反訴原告）上海興德威篷房技術(shù)有限公司簽訂的《廠房租賃合同》和《廠房租賃補(bǔ)充合同》無效；
　　二、被告（反訴原告）上海興德威篷房技術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離租賃場所；
　　三、被告（反訴原告）上海興德威篷房技術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告（反訴被告）上海貝某美生物科技有限公司從2017年7月1日起至2017年12月31日止尚欠的占有使用費(fèi)100,000元和從2018年1月1日起至實(shí)際搬離日止按月租金31,726.57元計(jì)算的占有使用費(fèi)（扣除被告已付保證金58,666元后,余款按實(shí)支付）；
　　四、駁回原告上海貝某美生物科技有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　五、駁回反訴原告上海興德威篷房技術(shù)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)3,520元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3,790元，計(jì)7,310元，由原告負(fù)擔(dān)2,404元，被告負(fù)擔(dān)4,906元。反訴案件受理費(fèi)1,850元，由反訴原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：裴孫英

書記員：顧煜麟