北京金融法院

民 事 判 決 書

法定代表人：李某某，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：郭某某，北京市某律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：崔某某，北京市某律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：某銀行股份有限公司總部基地支行，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所北京市豐臺(tái)區(qū)。

負(fù)責(zé)人：劉某某，行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：程某，北京市某1律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙某某，北京市某1律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）:王某某，女，198x年x月x日出生，漢族，住海南省陵水縣。

委托訴訟代理人：馮某某，王某某之夫。

被上訴人（原審被告）：杭州某商業(yè)管理有限公司，住所地浙江省杭州市。

法定代表人：段某某，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：虞某某，北京市某2律師事務(wù)所律師。

某房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1.依法撤銷（2023）京0106民初xxxx號(hào)民事判決書第二項(xiàng)、第三項(xiàng)，改判駁回某銀行總部基地支行對(duì)某房地產(chǎn)公司的全部訴訟請(qǐng)求；2.本案一審及二審訴訟費(fèi)用由某銀行總部基地支行承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、某銀行總部基地支行未能盡到足夠的風(fēng)險(xiǎn)注意義務(wù)，未采取有效的違約防范措施，其對(duì)于案涉房產(chǎn)被另案查封存在過錯(cuò)。王某某在2020年6月和7月已經(jīng)連續(xù)兩次出現(xiàn)還款逾期，該行為已屬于違約，說明王某某存在繼續(xù)違約風(fēng)險(xiǎn)。在此情況下，某銀行總部基地支行應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并應(yīng)當(dāng)為防止其違約或房產(chǎn)被另案查封采取相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防控措施。該風(fēng)險(xiǎn)防范義務(wù)，是為了防止損失出現(xiàn)和擴(kuò)大的法定義務(wù)，而非約定義務(wù)。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。正基于此，某銀行總部基地支行應(yīng)當(dāng)主動(dòng)采取以下風(fēng)險(xiǎn)防范措施：第一，主動(dòng)聯(lián)系王某某，詢問違約原因，查詢王某某涉訴情況，并要求王某某及時(shí)匯報(bào)涉訴情況及相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。但本案中，某銀行總部基地支行并未提交證據(jù)證明其曾主動(dòng)聯(lián)系王某某并詢問相關(guān)情況或?qū)ν跄衬成嬖V情況進(jìn)行查詢。據(jù)悉，在涉案房產(chǎn)被另案查封以前，王某某涉訴的（2021）京0108民初xxxx7號(hào)民事案件已經(jīng)進(jìn)入訴訟階段。第二，及時(shí)通知某房地產(chǎn)公司。某房地產(chǎn)公司對(duì)王某某承擔(dān)階段性擔(dān)保，王某某存在違約風(fēng)險(xiǎn)，與某房地產(chǎn)公司存在利害關(guān)系。在王某某出現(xiàn)逾期的情況下，某銀行總部基地支行應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知某房地產(chǎn)公司。如某房地產(chǎn)公司能夠及時(shí)得知王某某違約信息，某房地產(chǎn)公司可以督促房管部門加快辦理房產(chǎn)證并要求某銀行總部基地支行及時(shí)辦理抵押，也可以主動(dòng)要求某銀行總部基地支行及時(shí)辦理預(yù)抵押登記，以避免房產(chǎn)被另案查封。但在王某某于2020年6月出現(xiàn)逾期后，某銀行總部基地支行直至2023年4月，才通知某房地產(chǎn)公司，告知某房地產(chǎn)公司王某某違約一事，此時(shí)案涉房產(chǎn)已經(jīng)被另案查封。某銀行總部基地支行自身不但不采取措施，還怠于通知某房地產(chǎn)公司，導(dǎo)致房產(chǎn)辦理抵押或預(yù)抵押的大好時(shí)機(jī)錯(cuò)過。第三，主動(dòng)辦理預(yù)抵押登記?！督杩?、抵押及開發(fā)商保證合同》第5.2條規(guī)定：“抵押人現(xiàn)不可撤銷地授權(quán)某銀行總部基地支行作為其代理人，憑本合同及其他必要文件到有關(guān)房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記或/及預(yù)售備案、預(yù)告登記，且某銀行總部基地支行有權(quán)將上述代理事項(xiàng)交由某銀行總部基地支行指定的代理機(jī)構(gòu)辦理，無需抵押人另行同意也無需給予通知。抵押人承諾給予充分支持和配合，并及時(shí)承擔(dān)和繳付各種費(fèi)用。”由此可見，王某某已充分授權(quán)某銀行總部基地支行辦理包括預(yù)告登記（含預(yù)抵押登記）、抵押登記等事項(xiàng)，無論對(duì)案涉房產(chǎn)辦理預(yù)告登記還是預(yù)抵押登記，某銀行總部基地支行依據(jù)上述授權(quán)，均可以代為辦理。另外，某銀行總部基地支行應(yīng)當(dāng)主動(dòng)詢問某房地產(chǎn)公司是否已辦理大產(chǎn)權(quán)。2020年8月21日，案涉房產(chǎn)已辦理大產(chǎn)權(quán)。因此，在房屋被另案查封以前，房屋完全具備辦理預(yù)抵押登記的條件。設(shè)立預(yù)抵押的初衷，就是排斥第三人對(duì)該財(cái)產(chǎn)行使權(quán)力，防范房產(chǎn)被另案查封的風(fēng)險(xiǎn)。某銀行總部基地支行在已知潛在風(fēng)險(xiǎn)，且完全具備辦理預(yù)抵押登記的情況下，因自身懈怠，未及時(shí)辦理預(yù)抵押登記，導(dǎo)致房產(chǎn)被另案查封，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第四，第一時(shí)間辦理抵押。據(jù)悉，某銀行總部基地支行早已開通金融專網(wǎng)，用于金融機(jī)構(gòu)能夠及時(shí)辦理抵押。在某銀行總部基地支行知曉潛在違約風(fēng)險(xiǎn)的情況下，即使不辦理預(yù)抵押登記，亦應(yīng)當(dāng)于收到房產(chǎn)證當(dāng)日或次日，第一時(shí)間辦理抵押，防止另案查封。但據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)信息查詢結(jié)果告知單》可以看出，某銀行總部基地支行2023年4月查詢了房產(chǎn)查封情況，也就是說，某銀行總部基地支行直至2023年4月去辦理抵押登記，才知曉房產(chǎn)被查封。此時(shí)，距其2021年2月6日收到房產(chǎn)證，已相隔兩年有余。可以想象，即使某房地產(chǎn)公司更早地將房產(chǎn)證交付某銀行總部基地支行，基于某銀行總部基地支行長(zhǎng)達(dá)兩年的辦理周期，同樣會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被另案查封。因此，某銀行總部基地支行應(yīng)當(dāng)對(duì)未能及時(shí)辦理抵押承擔(dān)責(zé)任。綜上，某銀行總部基地支行在已知潛在風(fēng)險(xiǎn)的情況下，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施，防止違約出現(xiàn)及損失的擴(kuò)大。某銀行總部基地支行怠于履行風(fēng)險(xiǎn)防范義務(wù)，導(dǎo)致出現(xiàn)損失，其本身存在過錯(cuò)。一審法院判定某銀行總部基地支行在此過程中不存在過錯(cuò)，屬于機(jī)械理解雙方權(quán)利義務(wù)，有失公正。二、某房地產(chǎn)公司對(duì)于案涉房產(chǎn)被另案查封不存在過錯(cuò)。某房地產(chǎn)公司在房管部門下發(fā)房產(chǎn)證后，將房產(chǎn)證交付某銀行總部基地支行，其已履行相應(yīng)義務(wù)。至于王某某違約，且房產(chǎn)被另案查封，某房地產(chǎn)公司既不知曉，也不能采取任何措施。首先，王某某是否出現(xiàn)逾期，是否存在潛在違約風(fēng)險(xiǎn)，某房地產(chǎn)公司無從得知。第二，某銀行總部基地支行享有王某某辦理預(yù)告登記和預(yù)抵押登記的授權(quán)，某房地產(chǎn)公司無從享有，無法主動(dòng)辦理。第三，某銀行總部基地支行享有辦理抵押登記的授權(quán)，辦理抵押的進(jìn)度只能由某銀行總部基地支行掌控，某房地產(chǎn)公司無法參與，無法推進(jìn)。在此情況下，某房地產(chǎn)公司對(duì)于房產(chǎn)被另案查封，不存在任何過錯(cuò)。按照權(quán)責(zé)一致的原則，某房地產(chǎn)公司不應(yīng)就此承擔(dān)責(zé)任。三、即使某房地產(chǎn)公司存在過錯(cuò)，亦應(yīng)按照公平原則，合理分配責(zé)任。即使認(rèn)定某房地產(chǎn)公司存在過錯(cuò)，但如上所述，對(duì)于房產(chǎn)被另案查封，無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)，某銀行總部基地支行亦存在過錯(cuò)，且過錯(cuò)程度大于某房地產(chǎn)公司。在此情況下，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則，對(duì)于債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)部分，按照雙方的責(zé)任比例，予以分擔(dān)。一審法院徑行判決某房地產(chǎn)公司承擔(dān)全部責(zé)任，有失公允。四、無論《借款、抵押及開發(fā)商保證合同》還是《個(gè)人一手房按揭貸合作協(xié)議》均屬于格式合同。雖然某房地產(chǎn)公司屬于開發(fā)商，但應(yīng)當(dāng)看到，面對(duì)金融機(jī)構(gòu)，開發(fā)商亦處于弱勢(shì)。無論《借款、抵押及開發(fā)商保證合同》還是《個(gè)人一手房按揭貸合作協(xié)議》，均屬于金融機(jī)構(gòu)事先擬定的合同，且不容更改。而各金融機(jī)構(gòu)的階段性擔(dān)保條款，均按此約定，某房地產(chǎn)公司亦無從選擇。一審法院應(yīng)當(dāng)從實(shí)際出發(fā)，判斷條款的性質(zhì)，而不應(yīng)簡(jiǎn)單機(jī)械地認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司屬于開發(fā)商，就排除了格式合同的認(rèn)定。亦不應(yīng)基于階段性擔(dān)保的普遍性，便確認(rèn)條款的合理性。某銀行總部基地支行作為金融機(jī)構(gòu)，利用其優(yōu)勢(shì)地位，排除條款協(xié)商的可能性，其向開發(fā)商或個(gè)人提供的制式合同，均屬于格式合同，均應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民法典》關(guān)于格式合同的相關(guān)規(guī)定，判定合同條款效力。

某銀行總部基地支行辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)駁回某房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求。1.合同約定，抵押登記手續(xù)辦理完畢并且由某銀行總部基地支行收到他證之日起，保證人的保證責(zé)任免除，涉案房屋暫未辦理抵押登記手續(xù)，保證責(zé)任免除條件尚未成就，某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任；2.某銀行總部基地支行不存在怠于辦理抵押登記情形，不存在任何過錯(cuò)；3.根據(jù)合同約定，某銀行總部基地支行沒有辦理抵押預(yù)告登記的義務(wù)，并且王某某與某房地產(chǎn)公司始終未對(duì)涉案房屋辦理商品房預(yù)售的預(yù)告登記，不具備抵押預(yù)告登記的條件。

王某某辯稱，同意一審判決。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

某商業(yè)管理公司辯稱，同意某房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求以及上訴理由，涉案房屋被另案查封是由某銀行總部基地支行造成的，與我方無關(guān)。

某銀行總部基地支行向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院依法判令王某某償還貸款本金4587450.24元、利息99262.89元及至實(shí)際清償之日止的利息、本金罰息、利息罰息（暫計(jì)至2023年5月26日，本金罰息為25691.89元、利息罰息為1780.67元，自2023年5月27日起至實(shí)際清償之日止的本金罰息、利息罰息按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；2.請(qǐng)求法院依法判令王某某承擔(dān)本案的案件受理費(fèi)、公告費(fèi)、保全費(fèi)；3.請(qǐng)求法院依法判令某房地產(chǎn)公司、某商業(yè)管理公司就王某某的上述1、2項(xiàng)支付義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：王某某（借款人、抵押人）、某銀行總部基地支行（貸款人、抵押權(quán)人）與某房地產(chǎn)公司（保證人、開發(fā)商）簽訂《個(gè)人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》，約定：本合同項(xiàng)下貸款只能用于購(gòu)買B.2款所述房產(chǎn)，該房產(chǎn)的性質(zhì)為住宅，B.2房產(chǎn)坐落：海淀區(qū)某街x號(hào)x#住宅樓4層2單元xx3（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），購(gòu)置價(jià)格：8442558元；貸款金額為499萬元，貸款期限為360月，實(shí)際放款日2018年1月2日；合同利率為放款日的同期基準(zhǔn)利率上浮0%；D.3逾期罰息利率為合同利率上浮40%；還款方式為等額本息還款，還款總期數(shù)為360期；擔(dān)保以本合同下貸款所購(gòu)房產(chǎn)抵押，保證人（即-6開發(fā)商）提供保證擔(dān)保，保證方式為階段性保證。合同附件《個(gè)人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同基本條款》載明：階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保（簡(jiǎn)稱階段性保證），指本合同項(xiàng)下保證人對(duì)借款人的全部債務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證期間為借款人的債務(wù)履行期屆滿之日起兩年；但是，借款人辦妥本合同下貸款所購(gòu)房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并且北京銀行已收到以北京銀行為第一順位抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)利證明文件正本之日起，保證人的保證責(zé)任自動(dòng)解除，但對(duì)于在該日之前已到期的借款人債務(wù)，以及該日之前發(fā)生保證人或/及借款人的違約而引起的本合同或/及擔(dān)保文件項(xiàng)下債務(wù)，保證人仍應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任和相應(yīng)的違約責(zé)任。3.6借款人未能按期足額償還任何到期應(yīng)付貸款利息、本金或其他應(yīng)付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)就欠付款項(xiàng)按照本合同D.3款約定的逾期罰息利率加付逾期期間以實(shí)際天數(shù)計(jì)算的罰息；借款人未能按約定用途使用貸款，或?qū)①J款資金使用于違法違規(guī)的用途，應(yīng)就違約使用的貸款資金按照本合同D.4款約定的挪用罰息利率加付違約使用期間以實(shí)際天數(shù)計(jì)算的罰息。借款人發(fā)生上述違約的，北京銀行同時(shí)還有權(quán)依照法律法規(guī)的規(guī)定或本合同約定采取其他違約救濟(jì)措施。5.2抵押人現(xiàn)不可撤銷地授權(quán)北京銀行作為其代理人，憑本合同及其他必要文件到有關(guān)的房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記或/及預(yù)售備案、預(yù)告登記，且北京銀行有權(quán)自行將上述代理事項(xiàng)交由北京銀行指定的機(jī)構(gòu)辦理，無須抵押人另行同意也無須給予通知，抵押人承諾給予充分支持和配合，并及時(shí)承擔(dān)和繳付各項(xiàng)費(fèi)用。6.2保證擔(dān)保的范圍為借款人在本合同項(xiàng)下發(fā)生的全部債務(wù)，包括但不限于貸款本金、利息、罰息、違約金、補(bǔ)償金、損害賠償金、擔(dān)保物保管/維護(hù)/維修的費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)債權(quán)和擔(dān)保權(quán)益的費(fèi)用（包括但不限于實(shí)際支出的律師費(fèi)，訴訟/仲裁費(fèi)用、拍賣/變賣/評(píng)估等費(fèi)用、調(diào)查取證費(fèi)用、差旅費(fèi)等）及其他應(yīng)付款項(xiàng)。因本合同或其任何部分無效、被解除、被撤銷或終止而依法產(chǎn)生的借款人對(duì)北京銀行的債務(wù)也包括在上述保證擔(dān)保范圍中。9.1發(fā)生下列任一項(xiàng)或多項(xiàng)情形的，均構(gòu)成借款人的違約事件：（1）借款人未能按期足額支付利息、本金或其他應(yīng)付款項(xiàng)；9.4借款人發(fā)生本合同項(xiàng)下的違約事件的，北京銀行有權(quán)根據(jù)本合同的約定或/及法律法規(guī)的規(guī)定行使違約救濟(jì)權(quán)利，包括但不限于要求糾正違約、變更貸款資金使用或支付方式、停止發(fā)放貸款、計(jì)收罰息、重新設(shè)置抵押、要求提供或追加其他擔(dān)保、依法行使擔(dān)保權(quán)益及留置權(quán)、宣布本合同項(xiàng)下的全部或部分債務(wù)立即到期、公告催收、要求賠償損失以及要求償付擔(dān)保物保管/維護(hù)/維修的費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)債權(quán)和擔(dān)保權(quán)益而發(fā)生的費(fèi)用（包括但不限于訴訟/仲裁費(fèi)用、評(píng)估/鑒定/拍賣等處置費(fèi)用、律師費(fèi)用、調(diào)查取證費(fèi)用、差旅費(fèi)及其他合理費(fèi)用）等。借款人未能按期足額償還本合同項(xiàng)下債務(wù)，或者發(fā)生本合同項(xiàng)下的違約事件的，北京銀行有權(quán)要求保證人就其擔(dān)保范圍內(nèi)的本合同債務(wù)履行保證責(zé)任。借款借據(jù)載明：本次提款的放款日2018年1月2日，到期日2048年1月2日。另，某銀行總部基地支行與某房地產(chǎn)公司簽訂《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款開發(fā)商合作協(xié)議》，該協(xié)議明確了階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保的定義以及雙方在位于北京市海淀區(qū)某街71號(hào)的華郡商品項(xiàng)目的合作項(xiàng)目中，某房地產(chǎn)公司為購(gòu)買合作項(xiàng)目房產(chǎn)的借款人提供擔(dān)保的具體方式為階段性保證。2018年1月2日，某銀行總部基地支行按合同約定向指定的收款賬戶發(fā)放貸款499萬元。后王某某依約償還貸款。2020年6月2日，王某某逾期償還當(dāng)月本息，后于2020年6月4日進(jìn)行償還，2020年7月2日，王某某逾期償還當(dāng)月本息，后于2020年7月3日進(jìn)行償還。后王某某于2021年3月2日開始陸續(xù)出現(xiàn)逾期還款情況。截至2023年5月26日，王某某未償還貸款本金4587450.24元、利息99262.89元、本金罰息25691.89元、利息罰息為1780.67元。2023年4月，某銀行總部基地支行向王某某發(fā)出《全部收貸通知書》，載明：鑒于您未能按時(shí)足額還款，截至2023年4月20日，您已拖欠已到期的貸款本金41087.53元并欠付利息、罰息、復(fù)利等應(yīng)付款項(xiàng)，您已發(fā)生借款合同下的嚴(yán)重違約，根據(jù)借款合同約定，我行現(xiàn)宣布借款合同下的未到期貸款等全部債務(wù)立即到期。同日，某銀行總部基地支行向某房地產(chǎn)公司發(fā)出《全部收貸通知書》，載明：現(xiàn)借款人已在主合同下發(fā)生嚴(yán)重違約，我行現(xiàn)宣布主合同下的未到期貸款等全部債務(wù)立即到期，截至2023年4月20日，借款人應(yīng)償還已到期的貸款本金41087.53元，提前到期的貸款本金4546362.71元，同時(shí)還應(yīng)清償利息、罰息、復(fù)利等應(yīng)付款項(xiàng)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，為此，我行特發(fā)此函，請(qǐng)你方立即依照擔(dān)保文件的約定履行擔(dān)保責(zé)任。另查，涉案房屋于2020年8月21日登記至某房地產(chǎn)公司名下，登記地址為北京市海淀區(qū)某路x號(hào)院x號(hào)樓4層2單元xx3，后于2021年1月13日登記至王某某名下。某房地產(chǎn)公司于2021年2月6日將涉案房屋的房本交付某銀行總部基地支行。涉案房屋于2021年2月8日被北京市海淀區(qū)人民法院查封，并于2023年8月17日因人民法院或仲裁委員會(huì)生效法律文書轉(zhuǎn)移登記至北京某科技有限公司名下。庭審中，某房地產(chǎn)公司主張，其于2021年2月6日將房本交付某銀行總部基地支行，2021年2月7日雖為周日，但為調(diào)休的工作日，某銀行總部基地支行可辦理抵押登記，但某銀行總部基地支行因自身原因未及時(shí)辦理抵押登記，導(dǎo)致涉案房屋因法院查封而無法辦理抵押，某房地產(chǎn)公司對(duì)此不存在過錯(cuò)，故其不再承擔(dān)階段性保證責(zé)任。某銀行總部基地支行稱，其確于2021年2月6日收到房本，但其僅需在合理期限內(nèi)辦理抵押登記即可，其對(duì)涉案房屋無法辦理抵押登記并無過錯(cuò)，故不能免除某房地產(chǎn)公司的擔(dān)保責(zé)任。另，某房地產(chǎn)公司主張，王某某在2020年6、7月均出現(xiàn)逾期還款，在此情況下，某銀行總部基地支行應(yīng)及時(shí)通知某房地產(chǎn)公司，并通過預(yù)抵押的方式防范抵押不能的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)涉案合同5.2條約定，涉案房屋具備辦理預(yù)抵押登記的條件，現(xiàn)因某銀行總部基地支行未及時(shí)辦理預(yù)抵押而導(dǎo)致涉案房屋因查封而無法抵押的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由某銀行總部基地支行自行承擔(dān)。某銀行總部基地支行稱，其不知曉王某某對(duì)外負(fù)債及訴訟情況，王某某此前確實(shí)出現(xiàn)兩次逾期，但均在逾期后1-2天進(jìn)行償還，并無嚴(yán)重違約情形，且合同并未約定某銀行總部基地支行有辦理預(yù)抵押登記的義務(wù)。王某某稱，其確未告知某銀行總部基地支行對(duì)外負(fù)債及訴訟情況。經(jīng)詢，某房地產(chǎn)公司稱，房屋登記管理部門陸續(xù)分批辦理涉案小區(qū)的業(yè)主的房本，其分批次領(lǐng)取后交付某銀行總部基地支行，其不確定其何時(shí)從房屋登記管理部門領(lǐng)取涉案房屋房本。再查，2022年4月19日，某房地產(chǎn)公司作出分立決議，決議主要內(nèi)容：同意某房地產(chǎn)公司分立，分立形式為存續(xù)分立，即某房地產(chǎn)公司存續(xù)，分立新設(shè)某商業(yè)管理公司；分立前某房地產(chǎn)公司注冊(cè)資本為3000萬元，實(shí)收資本為3000萬元，分立后存續(xù)公司名稱為某房地產(chǎn)公司，注冊(cè)資本為2100萬元，實(shí)收資本為2100萬元，分立后新設(shè)公司名稱為某商業(yè)管理公司，注冊(cè)資本為900萬元，實(shí)收資本為900萬元。

一審法院認(rèn)為，某銀行總部基地支行、王某某、某房地產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，各方均應(yīng)按約全面履行。某銀行總部基地支行按約履行貸款發(fā)放義務(wù)后，王某某應(yīng)按照約定的期限、金額和方式履行償還貸款的義務(wù)。王某某貸款后，未按約定還款，某銀行總部基地支行有權(quán)按照合同約定主張貸款立即到期，并要求王某某立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。某銀行總部基地支行要求王某某償還尚欠的貸款本金及利息、罰息的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院予以支持。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為某房地產(chǎn)公司是否應(yīng)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，對(duì)此一審法院分析如下：涉案合同約定某房地產(chǎn)公司免除階段性保證責(zé)任的條件為“借款人辦妥本合同下貸款所購(gòu)房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并且北京銀行已收到以北京銀行為第一順位抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)利證明文件正本之日”。首先，根據(jù)現(xiàn)已查明的事實(shí)，某銀行總部基地支行于2021年2月6日收到涉案房屋房本，而涉案房屋于2021年2月8日被法院查封，此后涉案房屋不具備辦理抵押登記的條件?？陀^而言，涉案房屋因被法院查封而無法辦理抵押登記手續(xù)，解除某房地產(chǎn)公司階段性保證責(zé)任的條件未成就。其次，合同并未約定某銀行總部基地支行應(yīng)自收到房本之日起**日內(nèi)完成抵押登記手續(xù)，亦未約定某房地產(chǎn)公司將房本交付某銀行總部基地支行即可免除階段性擔(dān)保責(zé)任。最后，自某銀行總部基地支行收到涉案房屋房本至涉案房屋查封僅兩天時(shí)間，客觀而言，某銀行總部基地支行難以在合理期限內(nèi)完成涉案房屋抵押登記手續(xù)，且現(xiàn)無證據(jù)顯示某銀行總部基地支行主觀上存在怠于辦理抵押登記手續(xù)的情形，亦無證據(jù)顯示某銀行總部基地支行存在阻止階段性擔(dān)保責(zé)任解除條件成就的主觀惡意，某銀行總部基地支行對(duì)未能及時(shí)辦理涉案抵押登記手續(xù)并無明顯過錯(cuò)。故某房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)階段性保證責(zé)任。另，法人分立的，其權(quán)利和義務(wù)由分立后的法人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但是債權(quán)人和債務(wù)人另有約定的除外。故某房地產(chǎn)公司與某商業(yè)管理公司對(duì)王某某應(yīng)償還某銀行總部基地支行的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。關(guān)于某房地產(chǎn)公司辯稱，在王某某存在逾期還款的情況下，某銀行總部基地支行未及時(shí)辦理預(yù)抵押登記，導(dǎo)致涉案房屋因查封而無法辦理抵押登記，故其應(yīng)免除保證責(zé)任一節(jié)，對(duì)此，一審法院認(rèn)為，首先，合同簽訂后，自2018年2月至2020年5月期間，王某某并未出現(xiàn)逾期還款情況，雖王某某在2020年6月及7月出現(xiàn)兩次逾期還款，但王某某均在逾期后一天或兩天內(nèi)履行還款義務(wù)，并無嚴(yán)重違約情形，且王某某亦表示自己未告知某銀行總部基地支行其對(duì)外負(fù)債及訴訟情況。在此情況下，某銀行總部基地支行未辦理預(yù)抵押并無明顯過錯(cuò)。其次，合同并未約定某銀行總部基地支行有辦理預(yù)抵押登記的義務(wù)，未約定何種情形下某銀行總部基地支行應(yīng)辦理預(yù)抵押登記，亦未約定因某銀行總部基地支行未辦理預(yù)抵押登記導(dǎo)致房屋無法辦理正式抵押登記即可免除某房地產(chǎn)公司階段性保證責(zé)任。故某房地產(chǎn)公司以此為由要求免除階段性保證責(zé)任的抗辯意見，一審法院不予采納。關(guān)于某房地產(chǎn)公司辯稱“階段性保證責(zé)任及階段性保證責(zé)任免除的期限的約定系格式條款”一節(jié)，對(duì)此一審法院認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司作為商事主體，且為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，其對(duì)“階段性保證責(zé)任”這一預(yù)售商品房交易領(lǐng)域常見的、對(duì)其權(quán)利義務(wù)有重大影響的合同條款的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有更高的注意義務(wù)?！秱€(gè)人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》及《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款開發(fā)商合作協(xié)議》均系雙方真實(shí)意思表示，且在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂，現(xiàn)某房地產(chǎn)公司以此為格式條款為由進(jìn)行抗辯，一審法院不予支持。

一審法院依照《中華人民共和國(guó)民法典》第六百七十四條、第六百七十五條之規(guī)定，判決如下：一、王某某于一審判決生效之日起十日內(nèi)向某銀行總部基地支行償還尚欠的借款本金4587450.24元、截至2023年5月26日的利息99262.89元、本金罰息25691.89元、利息罰息1780.67元及自2023年5月27日起至實(shí)際清償之日止的利息、本金罰息、利息罰息（按照《個(gè)人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；二、某房地產(chǎn)公司、某商業(yè)管理公司就上述第一項(xiàng)債務(wù)向某銀行總部基地支行承擔(dān)連帶保證責(zé)任；三、某房地產(chǎn)公司、某商業(yè)管理公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向王某某追償；四、駁回某銀行總部基地支行的其他訴訟請(qǐng)求。

本院二審期間，某房地產(chǎn)公司向本院提交1份證據(jù)：查詢?nèi)藶楸本┿y行豐臺(tái)支行的《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單》，擬證明某銀行總部基地支行于2023年4月10日查詢了房產(chǎn)查封情況，認(rèn)為某銀行總部基地支行直至2023年4月，王某某出現(xiàn)多次逾期的情況下，才去辦理抵押登記，在辦理不能的情況下，才查詢知曉房產(chǎn)被查封。此前，自收取房產(chǎn)證后長(zhǎng)達(dá)兩年有余的時(shí)間，某銀行總部基地支行既未辦理抵押登記，也不知曉房屋被查封。房屋被另案查封，是其辦理周期過長(zhǎng)，自身懈怠原因?qū)е?，與某房地產(chǎn)公司交付房產(chǎn)證時(shí)點(diǎn)無關(guān)。即使某房地產(chǎn)公司更早交付房產(chǎn)證，房屋被另案查封也屬必然。

某銀行總部基地支行質(zhì)證稱，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明目的不認(rèn)可，銀行辦理抵押登記直接向相關(guān)部門提交申請(qǐng)即可，無需辦理專門查詢，2023年4月進(jìn)行查詢是因?yàn)槲械穆蓭熛肓私馇闆r，該查詢與抵押登記沒有任何關(guān)系，是為了訴訟。

對(duì)某房地產(chǎn)公司提供的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：該證據(jù)載明內(nèi)容為某銀行總部基地支行查詢案涉房產(chǎn)的情況，并不當(dāng)然表示某銀行總部基地支行直至2023年4月才辦理抵押登記。該證據(jù)顯示內(nèi)容與某房地產(chǎn)公司所稱證明目的之間的關(guān)聯(lián)性不足，不應(yīng)作為本案定案的證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

某銀行總部基地支行、王某某、某房地產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》（以下簡(jiǎn)稱案涉合同）系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，各方應(yīng)依約履行。結(jié)合當(dāng)事人訴辯意見和在案證據(jù)，各方對(duì)于某房地產(chǎn)公司提供保證擔(dān)保的方式是階段性保證并無異議，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：某房地產(chǎn)公司是否應(yīng)就案涉?zhèn)鶆?wù)承擔(dān)保證責(zé)任。分述如下：

一、案涉合同已就階段性保證的范圍、期限和免除條件進(jìn)行明確約定

案涉合同對(duì)于階段性保證內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，“階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保（簡(jiǎn)稱階段性保證），指本合同項(xiàng)下保證人對(duì)借款人的全部債務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證期間為借款人的債務(wù)履行期屆滿之日起兩年；但是，借款人辦妥本合同下貸款所購(gòu)房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并且北京銀行已收到以北京銀行為第一順位抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)利證明文件正本之日起，保證人的保證責(zé)任自動(dòng)解除，但對(duì)于在該日之前已到期的借款人債務(wù)，以及該日之前發(fā)生保證人或/及借款人的違約而引起的本合同或/及擔(dān)保文件項(xiàng)下債務(wù)，保證人仍應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任和相應(yīng)的違約責(zé)任。”

某房地產(chǎn)公司認(rèn)為案涉合同及《個(gè)人一手房按揭貸合作協(xié)議》中的階段性擔(dān)保條款，屬于格式條款。對(duì)此，本院認(rèn)為，“階段性保證”屬于預(yù)售商品房交易領(lǐng)域的普遍做法，對(duì)于貸款方和保證方的權(quán)利義務(wù)有重大影響，某房地產(chǎn)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)于該做法和模式有預(yù)期且應(yīng)充分了解。從本案約定內(nèi)容和具體表述看，符合常見的行業(yè)交易模式，相關(guān)階段性擔(dān)保條款不存在不合理地免除提供格式條款一方責(zé)任或加重對(duì)方責(zé)任等法定的否定其效力的情形，應(yīng)屬有效。對(duì)于某房地產(chǎn)公司以該條款為格式條款為由否定擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)的上訴主張，本院不予支持。

二、某銀行總部基地支行應(yīng)在合理期限內(nèi)辦理抵押登記

鑒于案涉合同對(duì)于某銀行總部基地支行收到房屋產(chǎn)權(quán)證后辦理抵押登記的時(shí)限未做約定，且后續(xù)并無協(xié)議補(bǔ)充，故對(duì)于該時(shí)限的確定應(yīng)按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。對(duì)此，本院認(rèn)為，應(yīng)綜合各方履行能力，本著公平、誠(chéng)信的原則，以積極促成合同正常履行為目標(biāo)，合理確定辦理時(shí)限。

一方面，履約能力上看，在本案所涉的階段性保證中，某房地產(chǎn)公司在向某銀行總部基地支行交付房產(chǎn)證后，對(duì)于后續(xù)抵押權(quán)證辦理的進(jìn)度推進(jìn)較難實(shí)際施加影響，即后續(xù)抵押權(quán)證辦理的快慢主要依靠某銀行總部基地支行的流程推進(jìn)。而某銀行總部基地支行作為金融機(jī)構(gòu)，具有專業(yè)的人員和信息技術(shù)平臺(tái)的支持，應(yīng)積極履行合同、主動(dòng)防控風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)、主動(dòng)去辦理抵押權(quán)證；另一方面，從客觀情況來看，需要考慮辦理抵押權(quán)證需要的相關(guān)手續(xù)和流程的難易、復(fù)雜程度，包括核實(shí)信息、準(zhǔn)備材料、工作安排等方面，給予銀行必要的時(shí)間期限。

就具體辦理流程節(jié)點(diǎn)來看。按照案涉合同約定和辦理房屋權(quán)屬登記流程，首先辦理王某某名下房屋的個(gè)人產(chǎn)權(quán)登記，之后某房地產(chǎn)公司向某銀行總部基地支行交付案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記證，再由某銀行總部基地支行辦理案涉房屋的抵押登記。本案中，案涉房屋于2021年1月13日登記在王某某名下，某房地產(chǎn)公司于2021年2月6日將案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)登記證交付某銀行總部基地支行，案涉房屋于2021年2月8日被另案查封，并于2023年8月17日因另案執(zhí)行被轉(zhuǎn)移登記至案外人名下。值得注意的是，在某房地產(chǎn)公司向某銀行總部基地支行交付房本僅2天后，該房屋就因被另案查封導(dǎo)致某銀行總部基地支行無法正常辦理該房屋的抵押登記。一般認(rèn)為，銀行向不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交抵押登記申請(qǐng)需要系列文件，包括不限于登記申請(qǐng)書、當(dāng)事人身份證明、土地使用證書等相關(guān)材料，文件的搜集和手續(xù)的辦理需均耗費(fèi)一定的時(shí)間，而房本交付與案涉房屋被查封僅間隔兩日，客觀上，相關(guān)抵押登記手續(xù)實(shí)難在兩日內(nèi)完成。故某銀行總部基地支行未在兩日內(nèi)未完成抵押登記，并未超出合理辦理期限的可預(yù)期范圍。

三、某銀行總部基地支行對(duì)于案涉房屋抵押登記未辦理不存在過錯(cuò)

階段性保證的設(shè)立初衷在于促使開發(fā)商及時(shí)完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，降低銀行作為貸款方因正式權(quán)屬登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的保證擔(dān)保與房屋的抵押擔(dān)保是承接關(guān)系，階段性保證擔(dān)保本質(zhì)是附解除條件的合同。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十九條規(guī)定，附條件的民事法律行為，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已經(jīng)成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。

案涉合同已明確某房地產(chǎn)公司免除階段性保證責(zé)任的條件為“借款人辦妥本合同下貸款所購(gòu)房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并且北京銀行已收到以北京銀行為第一順位抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)利證明文件正本之日”。審理中，各方均認(rèn)可案涉房屋未按上述合同條款約定辦理抵押登記手續(xù)，故合同約定的保證責(zé)任解除條件尚未成就，除非存在某銀行總部基地支行故意拖延、惡意阻撓該條件成就或?qū)υ摋l件未成就存在主觀過錯(cuò)的情形，否則，某房地產(chǎn)公司不能以案涉房屋未辦理抵押登記為由拒不履行保證責(zé)任。

關(guān)于某房地產(chǎn)公司認(rèn)為某銀行總部基地支行風(fēng)險(xiǎn)防范不到位導(dǎo)致案涉房屋未辦理抵押登記及損失擴(kuò)大的上訴主張。本院認(rèn)為，對(duì)于某銀行總部基地支行是否存在故意拖延、惡意阻撓保證責(zé)任解除條件成就或?qū)υ摋l件未成就存在過錯(cuò)的判斷，應(yīng)從房地產(chǎn)行業(yè)按揭貸款交易行為的商業(yè)習(xí)慣、銀行的主觀意愿與抵押登記產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記未辦理之間的因果關(guān)系進(jìn)行考慮。本案中，借款人王某某在2018年2月至2020年5月期間，并無逾期還款，雖在2020年6月及7月出現(xiàn)兩次逾期還款，但均在逾期后一天或兩天內(nèi)履行還款義務(wù)，并無嚴(yán)重違約情形，其在一審中也明確表示未告知某銀行總部基地支行其對(duì)外負(fù)債及訴訟情況。某房地產(chǎn)公司未舉證證明某銀行總部基地支行對(duì)于案涉房屋抵押登記未辦理存在過錯(cuò)，亦未舉證證實(shí)某銀行總部基地支行存在惡意阻撓免除其保證責(zé)任條件成就的情形，故對(duì)于其該項(xiàng)上訴主張，本院不予支持。

綜上所述，某房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　舒　翔

審 判 員　　厲　莉

審 判 員　　楊　瑩

二〇二四年八月十三日

法官助理　　丁若泓

書 記 員　　賈若思