北京市通州區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

被告：某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

被告某某公司辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求，具體答辯意見如下：1.案涉房屋經(jīng)竣工備案驗(yàn)收交付原告，我公司對(duì)《某工程研究檢測(cè)評(píng)定中心有限公司異議回復(fù)函（JCZX-E（0）-xxt）》（下稱“異議回函”）及《某工程研究檢測(cè)評(píng)定中心有限公司鑒定意見書（CEETC［2023］SF檢字第xx號(hào)）》（下稱“鑒定書”）中的鑒定結(jié)論及相關(guān)內(nèi)容均有異議（已提交書面質(zhì)證意見），原告不能證明是我公司導(dǎo)致的漏水。所以我公司不同意承擔(dān)原告主張的所有費(fèi)用。2.原告主張的損失，我公司對(duì)異議回函及鑒定書中的鑒定結(jié)論及相關(guān)內(nèi)容均有異議，無證據(jù)表明該損失與房屋滲水之間存在因果關(guān)系。退一步講，即便存在因果關(guān)系，相關(guān)賠償款應(yīng)由施工單位進(jìn)行賠償。3.原告未舉證租房、住宿等實(shí)際損失。即使有，根據(jù)原告房屋維修的工程量和實(shí)際維修情況來看，維修時(shí)間也不可能是原告所主張的租房周期。對(duì)于租金價(jià)格也應(yīng)綜合考慮案涉房屋所在位置同等面積房屋、同樓層、房屋是否向陽等綜合因素。綜上，請(qǐng)求貴院駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)雙方當(dāng)事人有異議的證據(jù)，本院結(jié)合雙方當(dāng)事人陳述及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，認(rèn)定事實(shí)如下：

本案審理過程中，二原告申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的漏水原因、修復(fù)方案及修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行鑒定評(píng)估。雙方經(jīng)協(xié)商確定某工程研究院檢測(cè)評(píng)定中心有限公司為本案的鑒定機(jī)構(gòu)。2023年8月5日，鑒定機(jī)構(gòu)出具CETTC[2023]SF檢字第xx號(hào)《鑒定意見書》（征求意見稿），載明…3.5.1原告方陳述內(nèi)容我方自2017年接收該房屋后，未進(jìn)行任何改動(dòng)；3.5.2被告方陳述內(nèi)容案涉房屋裝修狀況未見有明顯改動(dòng)…綜上，導(dǎo)致案涉14x6號(hào)房屋的衛(wèi)生間漏水的原因有以下兩種情況：衛(wèi)生間室內(nèi)地面較相鄰房間地面高差低（僅有2mm~4mm），且未設(shè)置擋水門檻，衛(wèi)生間內(nèi)水流聚集積水后易滲流出衛(wèi)生間外并向四周地面蔓延，滲入周圍墻體導(dǎo)致周圍墻面及地板受損。衛(wèi)生間墻面防水層高度距地面面層為380mm，高度存在缺陷，衛(wèi)生間內(nèi)用水時(shí)易滲入墻面，進(jìn)而導(dǎo)致周圍墻面即地板受損…5.1案涉房屋漏水原因鑒定意見（1）衛(wèi)生間室內(nèi)地面較相鄰房間地面高差低且未設(shè)置擋水門檻，存在缺陷，衛(wèi)生間內(nèi)水流聚集積水后易滲流出衛(wèi)生間外并向四周地面蔓延，滲入周圍墻體導(dǎo)致周圍墻面及地板受損。（2）衛(wèi)生間內(nèi)墻面防水層高度存在缺陷，衛(wèi)生間內(nèi)用水時(shí)易滲入墻面，進(jìn)而導(dǎo)致周圍墻面及地板受損。5.2建議修復(fù)方案相關(guān)鑒定事項(xiàng)的建議性修復(fù)方案見附件二相關(guān)內(nèi)容。5.3工程造價(jià)鑒定意見建議修復(fù)方案工程造價(jià)金額：17130.94元，其中分部分項(xiàng)（人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)）費(fèi)用合計(jì)11996.04元，措施項(xiàng)目合計(jì)1278.32元，企業(yè)管理費(fèi)合計(jì)915.93元，利潤(rùn)合計(jì)780.47元，規(guī)費(fèi)合計(jì)745.7元，稅金合計(jì)1414.48元（詳見本鑒定意見書附件四）。

二原告對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)的《鑒定意見書》（征求意見稿）不持異議。某某公司對(duì)《鑒定意見書》（征求意見稿）提出異議如下：對(duì)鑒定意見中“衛(wèi)生間室內(nèi)地面較相鄰房間地面高差低（僅有2mm~4mm），且未設(shè)置擋水門檻，衛(wèi)生間內(nèi)水流聚集積水后易滲流出衛(wèi)生間外并向四周地面蔓延，滲入周圍墻體導(dǎo)致周圍墻面及地板受損”的表述，以及鑒定意見5.1條的第（2）項(xiàng)有異議。理由如下：根據(jù)鑒定意見書第21頁《住宅室內(nèi)防水工程工程技術(shù)規(guī)范》（JGJ-xx-2013），其中第5.3.3條第一項(xiàng)：衛(wèi)生間、浴室和設(shè)有配水點(diǎn)的封閉陽臺(tái)等墻面應(yīng)設(shè)置防水層；防水層高度宜距樓、地面面層1.2米。該規(guī)定表明墻面防水高度宜距地面1200mm高并非強(qiáng)制規(guī)定，同時(shí)根據(jù)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》（GB50327-xx）第6.3.3條規(guī)定，防水層應(yīng)從地面延伸到墻面，高出地面100mm；浴室墻面的防水層不得低于1800mm?，F(xiàn)在測(cè)量的結(jié)論是衛(wèi)生間內(nèi)墻面防水層高度距地面面層為380mm，符合該強(qiáng)制性規(guī)定的要求。簡(jiǎn)單來說，衛(wèi)生間干濕分離，淋浴區(qū)為濕區(qū)，防水高度應(yīng)該滿足1800mm，淋浴區(qū)外的其他區(qū)域干區(qū)，規(guī)范要求的高度為100mm，因此衛(wèi)生間內(nèi)墻面防水層高度距地面面層為380mm不存在缺陷。

鑒定機(jī)構(gòu)針對(duì)某某公司的異議于2023年9月18日出具《異議回復(fù)函》，載明：根據(jù)《住宅室內(nèi)防水工程技術(shù)規(guī)范》JGJ298-2013中關(guān)于“本規(guī)范用詞說明”，關(guān)于“宜”的說明：3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜。鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)為衛(wèi)生間內(nèi)墻面防水層高度距地面面層為380mm，高度過低，會(huì)導(dǎo)致衛(wèi)生間內(nèi)的水蒸氣透過墻體，使隔壁房間或住戶受潮氣影響，導(dǎo)致諸如墻體發(fā)霉、破壞裝修效果（壁紙脫落、發(fā)霉，涂料層起鼓、粉化，地板變形等）等情況發(fā)生。（二）鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)CEETC［2023］SF檢字第xx號(hào)《鑒定意見書》（征求意見稿）內(nèi)容及最終鑒定意見不作修改。

2023年9月19日，鑒定機(jī)構(gòu)出具CETT[2023]SF檢字第xx號(hào)《鑒定意見書》，鑒定意見同《鑒定意見書》（征求意見稿）。

關(guān)于二原告的各項(xiàng)損失，其中因漏水造成的損失，二原告按照《鑒定意見書》中的修復(fù)方案工程造價(jià)數(shù)額提出主張；房屋租賃費(fèi)用，二原告表示涉案房屋是商業(yè)用房，漏水前房屋出租給第三人，每月租金3000元，后因漏水導(dǎo)致房屋無法出租，并提供租賃合同和轉(zhuǎn)賬記錄予以證實(shí)，現(xiàn)原要求按照涉案房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格每月4400元，主張20個(gè)月的租金損失；鑒定費(fèi)用要求某某公司負(fù)擔(dān)。某某公司表示二原告提出的上述租金價(jià)格不具有參考性，不同意原告的各項(xiàng)主張。

本案中，二原告作為涉案房屋的所有權(quán)人，也是涉案房屋的買受人，某某公司作為涉案房屋的出賣人，雙方依法簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)合同約定，某某公司負(fù)有對(duì)涉案房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保的責(zé)任，其中包括對(duì)涉案房屋防水的質(zhì)保義務(wù)。2017年11月30日，某某公司向二原告交付了涉案房屋，后涉案房屋于2022年年初出現(xiàn)漏水情況，此時(shí)防水工程尚在質(zhì)保期內(nèi)，某某公司亦認(rèn)可其在2023年2月23日收到xx公司的報(bào)修后未作處理。因雙方對(duì)漏水原因各執(zhí)一詞，經(jīng)二原告申請(qǐng)，鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)漏水原因進(jìn)行了鑒定，并出具漏水原因、維修方案和費(fèi)用的意見，其中載明漏水系因衛(wèi)生間地面較相鄰房間地面高差低且未設(shè)置擋水門檻、衛(wèi)生間墻面防水層高度存在缺陷的問題導(dǎo)致。

某某公司作為涉案房屋的出賣人，某某公司違反了質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，因房屋質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致漏水、滲水給二原告造成損失，二原告作為涉案房屋的買受人，亦作為財(cái)產(chǎn)損害的受害方，在此情況下同時(shí)享有違約請(qǐng)求權(quán)和侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在請(qǐng)求權(quán)發(fā)生競(jìng)合的情況下，二原告可以擇一行使，本案中二原告選擇以侵權(quán)糾紛提起訴訟，要求某某公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并無不妥，本院對(duì)此不持異議。某某公司辯稱涉案房屋防水無瑕疵，否認(rèn)漏水原因，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)其辯解意見不予采信。

關(guān)于二原告的各項(xiàng)損失，本院認(rèn)定如下：二原告按照鑒定意見中的工程造價(jià)修復(fù)方案數(shù)額主張因漏水造成的損失，于法有據(jù)，本院予以支持。二被告主張的租金請(qǐng)求，因涉案房屋漏水對(duì)房屋的居住使用會(huì)造成一定的影響，但該影響應(yīng)限定在合理期間即合理范圍內(nèi)，故對(duì)二原告主張的租金損失期間，本院根據(jù)實(shí)際情況酌情認(rèn)定為4個(gè)月，對(duì)其主張的期間中超出合理期間的部分，本院不予支持；關(guān)于二原告主張的租金標(biāo)準(zhǔn)，由本院結(jié)合二原告房屋此前出租的價(jià)格確定，二原告主張按照每月4400元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金，依據(jù)不足，本院不予支持。關(guān)于二原告主張的鑒定費(fèi)，本案中的鑒定費(fèi)系為確定漏水原因、修復(fù)方案及費(fèi)用而發(fā)生，因此鑒定費(fèi)屬于二原告合理損失的范疇，應(yīng)當(dāng)由某某公司予以負(fù)擔(dān)。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三條、第一百八十六條之規(guī)定，判決如下：

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

鑒定費(fèi)48000元，由被告北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起七日交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第三中級(jí)人民法院。如在上訴期滿之日起七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　王新東

二〇二三年九月二十八日