民 事 判 決 書

(2021)渝05民終932號

上訴人（原審被告、案外人）：金志偉，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，住四川省綿陽市。

委托訴訟代理人：周宜健，重慶匯聚律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：秦濤，重慶匯聚律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、申請執(zhí)行人）：胡某和，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市江津區(qū)。

委托訴訟代理人：劉安祥，重慶宇廣律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：甘婷菊，重慶宇廣律師事務(wù)所律師。

原審第三人（被執(zhí)行人）：四川世泰樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地四川省綿陽市科創(chuàng)園區(qū)創(chuàng)業(yè)大道****，組織機構(gòu)代碼555765840。

法定代表人：方彬，總經(jīng)理。

原審第三人（被執(zhí)行人）：方彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省成都市成華區(qū)。

上訴人金志偉因與被上訴人胡某和及原審第三人四川世泰樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱世泰樂房地產(chǎn)公司）、方彬案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院（2020）渝0116民初13940號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月19日立案后，依法組成合議庭進行了詢問審理。上訴人金志偉的委托訴訟代理人周宜健、秦濤，被上訴人胡某和的委托訴訟代理人劉安祥到庭參加訴訟。原審第三人世泰樂房地產(chǎn)公司、方彬經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法進行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

金志偉上訴請求：1.撤銷一審判決，改判中止對綿陽市科創(chuàng)園區(qū)教育南路69號五方校園廣場1棟1樓5號鋪面的執(zhí)行；2.本案相關(guān)訴訟費用由胡某和承擔(dān)。事實和理由：一審判決認定金志偉對案涉房屋未能完成過戶產(chǎn)權(quán)登記存在過錯錯誤，案涉房屋未能完成過戶產(chǎn)權(quán)登記完全系因為世泰樂房地產(chǎn)公司違約造成，過錯在世泰樂房地產(chǎn)公司。

胡某和辯稱：1.根據(jù)金志偉在一審?fù)徶械年愂觯鹬緜コ姓J其沒有向房屋登記機構(gòu)遞交過辦證申請，也沒有要求開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，在長達四年時間里怠于主張權(quán)利，顯然是金志偉的過錯。2.胡某和在一審中舉示了同樓盤同棟號同時期其他購房戶，已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證的客觀事實，表明案涉房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證的客觀條件，金志偉沒有證據(jù)證明因其他客觀理由導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證不能辦理。3.金志偉稱是開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證不能辦理，但開發(fā)商違約并非法律規(guī)定的認定買受人無過錯的客觀行為，開發(fā)商違約并不等于不能辦證，其可以通過適當(dāng)?shù)姆绞街鲝堊约旱臋?quán)利，至少可以向開發(fā)商提出要求或者催告。

世泰樂房地產(chǎn)公司、方彬未作答辯。

胡某和向一審法院起訴請求：準(zhǔn)許繼續(xù)對綿陽市科創(chuàng)園區(qū)教育南路69號五方校園廣場1棟1樓5號鋪面的執(zhí)行。

一審法院認定事實：2013年8月18日，世泰樂房地產(chǎn)公司（出賣人）與金志偉（買受人）簽訂了《商品房買賣合同》，約定金志偉以939531元的價格購買世泰樂房地產(chǎn)公司所開發(fā)的位于綿陽市科創(chuàng)園區(qū)教育南路69號五方校園廣場1棟1樓5號鋪面。其中載明：……第五條付款方式及期限買受人采取下列第3種方式付款……3.貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的62.75%，其余價款可以向綿陽市涪城區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社城南分社銀行或住房公積金管理機構(gòu)借款支付，買受人所支付的預(yù)售首付房款已繳存到指定的銀行監(jiān)控賬戶內(nèi)；第十條交付條件（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年5月31日前向買受人交付該商品房；第十九條產(chǎn)權(quán)登記……（二）轉(zhuǎn)移登記1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第1中方式處理：（1）雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記……2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起辦理完初始登記后180個工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第2種方式處理：（2）買受人不退房，出賣人按照已付房款的銀行同期活期存款利息向買受人支付違約金。同日，雙方另簽訂了《商品房買賣合同補充協(xié)議及附件》，其中載明：第一條……（二）銀行按揭貸款方式付款的，按以下方式處理：本合同簽訂時付清首付款589531元，房款350000元由買受人向綿陽涪城信用聯(lián)社城南分社申請貸款，其申請的貸款須在買受人收到備案合同45天之內(nèi)支付到出賣人指定的賬戶……；第九條對合同第十九條“產(chǎn)權(quán)登記”變更和補充為：買受人所購房屋的產(chǎn)權(quán)證由出賣人代為辦理的，由出賣人在取得房屋所在樓棟的權(quán)屬證明之次日起365個工作日內(nèi)為買受人辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證……買受人應(yīng)在辦理房屋交付手續(xù)的同時，向出賣人提供書面委托手續(xù)，并交齊辦理產(chǎn)權(quán)證所需各項資料及費用，上述所有費用的標(biāo)準(zhǔn)以辦證時政府有關(guān)主管部門規(guī)定為準(zhǔn)，由出賣人代買受人向相關(guān)部門交納。如因買受人未履行上述義務(wù)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證遲延辦理的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。

合同簽訂后，金志偉按約支付了首付款589531元，并以貸款方式支付了其余350000元購房款。2013年8月18日，金志偉向世泰樂房地產(chǎn)公司繳納了維修資金4782元。2014年6月15日，金志偉向世泰樂房地產(chǎn)公司繳納了涉案房產(chǎn)的稅費41809元、房產(chǎn)登記費550元。世泰樂房地產(chǎn)公司于2020年8月24日向胡某和出具總金額為939531元的增值稅發(fā)票。

2014年6月15日，世泰樂房地產(chǎn)公司將案涉房屋交付給金志偉，由金志偉管理使用至今。2015年1月8日，世泰樂房地產(chǎn)公司取得了案涉房屋的初始登記，但該房屋產(chǎn)權(quán)至今仍登記在世泰樂房地產(chǎn)公司名下，金志偉未取得此房屋的產(chǎn)權(quán)登記。

2016年3月21日，一審法院受理了胡某和與世泰樂房地產(chǎn)公司及方彬保證合同糾紛一案，該案經(jīng)審理后于2016年9月8日作出了（2016）渝0116民初3139號民事判決書，判決由世泰樂房地產(chǎn)公司、方彬歸還胡某和借款本金131萬元及利息（利息以131萬元為基數(shù)，從2015年9月30日起按照年利率24%計算至借款還清為止）。該判決生效后，因世泰樂房地產(chǎn)公司及方彬未履行相應(yīng)義務(wù)，胡某和于2016年10月14日向一審法院提出強制執(zhí)行申請，該案進入執(zhí)行程序。一審法院在執(zhí)行過程中，于2019年5月24日作出（2016）渝0116執(zhí)4237號之三裁定書查封了登記在世泰樂房地產(chǎn)公司名下的位于四川省綿陽市科創(chuàng)園區(qū)教育南路69號五方校園廣場的房屋54套，其中包括案涉1棟1樓5號鋪面。金志偉于2020年10月9日向一審法院提出執(zhí)行異議，一審法院經(jīng)審查后于2020年10月12日作出（2020）渝執(zhí)異142號執(zhí)行裁定書，裁定中止對綿陽市科創(chuàng)園區(qū)教育南路69號五方校園廣場1棟1樓5號鋪面的執(zhí)行。

一審法院認為，本案的爭議焦點為金志偉是否享有排除對綿陽市科創(chuàng)園區(qū)教育南路69號五方校園廣場1棟1樓5號鋪面的執(zhí)行的權(quán)益。

《最高人民法院<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定>》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。根據(jù)前述規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，只有同時符合各項規(guī)定時，才享有排除執(zhí)行的權(quán)益。本案中，金志偉與世泰樂房地產(chǎn)公司于2013年8月18日所簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)，合法有效。該合同簽訂于該院查封之前，金志偉也按約履行了付款義務(wù)，同時世泰樂房地產(chǎn)公司已將涉案房屋于2014年6月15日交付給金志偉管理使用至今，但卻至今未辦理過戶登記。

對于未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，是否非因金志偉自身原因而造成，金志偉是否存在過錯，雙方意見不一。該院對此問題評析如下：

雙方在《商品房買賣合同》中約定：……商品房交付使用后，雙方同意按照下列第1中方式處理：（1）雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記……”；雙方在《商品房買賣合同補充協(xié)議及附件》中約定：……第九條對合同第十九條“產(chǎn)權(quán)登記”變更和補充為：買受人所購房屋的產(chǎn)權(quán)證由出賣人代為辦理的，由出賣人在取得房屋所在樓棟的權(quán)屬證明之次日起365個工作日內(nèi)為買受人辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證……買受人應(yīng)在辦理房屋交付手續(xù)的同時，向出賣人提供書面委托手續(xù)，并交齊辦理產(chǎn)權(quán)證所需各項資料及費用，上述所有費用的標(biāo)準(zhǔn)以辦證時政府有關(guān)主管部門規(guī)定為準(zhǔn)，由出賣人代買受人向相關(guān)部門交納。如因買受人未履行上述義務(wù)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證遲延辦理的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任……。根據(jù)金志偉向世泰樂房地產(chǎn)公司繳納了維修資金、稅費、房產(chǎn)登記費等客觀行為事實，該院確認金志偉與第三人對“產(chǎn)權(quán)登記”問題履行的系補充協(xié)議約定內(nèi)容。

世泰樂房地產(chǎn)公司對涉案房屋于2015年1月8日辦理了初始登記，該房屋符合辦理過戶登記條件，根據(jù)約定，世泰樂房地產(chǎn)公司應(yīng)在2016年1月7日前辦理過戶登記手續(xù)，但世泰樂房地產(chǎn)公司并未在此期間內(nèi)及時辦理，其行為違約。對于未辦理房屋過戶登記的原因，金志偉對此負有相應(yīng)的舉證責(zé)任。至金志偉提出執(zhí)行異議時，涉案房屋尚未辦理過戶登記，世泰樂房地產(chǎn)公司的該違約行為持續(xù)已近五年，期間金志偉占有使用房屋，完全可就房屋過戶登記問題進行積極作為，但其并未提供證據(jù)證明在客觀上向房屋登記機構(gòu)遞交了過戶登記材料或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為，未積極爭取和保護自己的合法權(quán)利以促成房屋完成產(chǎn)權(quán)變更登記，對房屋過戶登記問題采取放任態(tài)度，對造成未過戶的事實并無合理的客觀理由，故金志偉對案涉房屋未能完成過戶登記存在過錯，并非非因自身原因所致。

綜上所述，對于涉案房屋未辦理戶登記，金志偉并無證據(jù)證明非因其自身原因所致，在未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的前提下，金志偉僅對該房屋享有一般的債權(quán)請求權(quán)而未取得相應(yīng)物權(quán)，該權(quán)利并不優(yōu)先于其他一般債權(quán)的特殊保護，不能夠排除執(zhí)行。胡某和請求成立，該院予以支持；金志偉辯稱無據(jù)，該院不予采信。為保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護正常的社會經(jīng)濟秩序，依照《最高人民法院<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定>》第二十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條及《最高人民法院關(guān)于適用

二審審理中，金志偉向本院提交如下證據(jù)：1.世泰樂房地產(chǎn)公司出具的《情況說明》一份，擬證明金志偉在世泰樂房地產(chǎn)公司拖延辦證期間與其取得過聯(lián)系，提出過辦證的主張。2.金志偉的軍官證復(fù)印件一份，擬證明金志偉系高級軍官，其日常時間相對普通老百姓極其緊張，一年回家探親只有兩次，就開發(fā)商未辦證一事登門向有關(guān)部門申訴以及向開發(fā)商糾纏辦證，對金志偉來說極其困難。胡某和質(zhì)證后表示：1.對《情況說明》的合法性、真實性及關(guān)聯(lián)性均不認可，其內(nèi)容與一審?fù)徆P錄第九頁金志偉陳述的事實不符，且該證據(jù)屬于逾期舉示的證據(jù)。該證據(jù)無經(jīng)辦人簽字，更無法定代表人或者負責(zé)人簽名，不符合單位證明的法定形式要件。該證據(jù)本質(zhì)上是一個當(dāng)事人的自認，在執(zhí)行異議之訴的案件審查中對被執(zhí)行人的陳述應(yīng)當(dāng)嚴格審查，尤其是該證據(jù)載明的內(nèi)容與金志偉在一審?fù)徶械年愂鱿嗝艿那闆r下，更不能認定。2.對軍官證的合法性、真實性及關(guān)聯(lián)性均不認可，當(dāng)事人的訴訟地位一律平等，不能因為金志偉是軍官，在法律上就應(yīng)對他進行特殊保護，在證據(jù)認定上進行特殊照顧。

本院認為，本案二審爭議的焦點為：金志偉對綿陽市科創(chuàng)園區(qū)教育南路69號五方校園廣場1棟1樓5號鋪面未辦理過戶登記是否存在過錯。對此，本院評析如下：

《最高人民法院<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定>》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！贬槍υ摋l規(guī)定第（四）項，買受人只要有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。由此可見，判定買受人是否存在過錯并非以開發(fā)商是否違約為條件，而主要看買受人有無積極行為，以及辦證是否具有當(dāng)事人意志因素以外的客觀理由。

本案中，2014年6月15日，金志偉向世泰樂房地產(chǎn)公司繳納了涉案房產(chǎn)的稅費41809元、房產(chǎn)登記費550元。世泰樂房地產(chǎn)公司于2015年1月8日取得案涉房屋的初始登記，此時案涉房屋已經(jīng)具備辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的條件。根據(jù)金志偉在一審?fù)徶械年愂?，其大約在繳納稅費后幾個月曾要求開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但開發(fā)商工作人員陳述其所交稅費已被開發(fā)企業(yè)使用，需要再交一次稅費，金志偉不同意，故后來就沒有辦理了。此時，金志偉已經(jīng)知曉世泰樂房地產(chǎn)公司不愿意按照登記部門的要求繳納案涉房屋的稅費，世泰樂房地產(chǎn)公司拒絕按照雙方合同約定履行義務(wù)，其權(quán)利極有可能受到侵害，其應(yīng)當(dāng)及時有效行使其債權(quán)請求權(quán)，通過訴訟或仲裁向世泰樂房地產(chǎn)公司請求其繼續(xù)履行合同義務(wù)，協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)，或請求解除合同等。而金志偉在長達數(shù)年時間內(nèi)，未采取有效措施積極主張其債權(quán)，致使案涉房屋被人民法院查封。

金志偉在二審中舉示的由世泰樂出具的《情況說明》雖認可金志偉曾多次向公司要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但世泰樂房地產(chǎn)公司作為本案當(dāng)事人，與胡某和在本案中的訴訟請求以及本案判決結(jié)果有著直接利害關(guān)系，其出具的《情況說明》僅為世泰樂房地產(chǎn)公司單方陳述，不能因此免除金志偉一方對待證事實的舉證責(zé)任。金志偉在本案中舉示的證據(jù)不能證明其在案涉房屋辦證期限到期后曾要求世泰樂房地產(chǎn)公司辦理過戶登記，或者通過訴訟等方式積極維護自身合法權(quán)利，以及無法辦證具有客觀理由，僅憑世泰樂房地產(chǎn)公司的單方陳述，證明力不足，本院不予采納。

綜上，金志偉對未辦理過戶登記存在過錯，不符合最高人民法院<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定>》第二十八條規(guī)定的情形。金志偉對案涉房屋享有的權(quán)利為一般債權(quán)請求權(quán)，該權(quán)利不能視為對案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)，并不優(yōu)先于其他一般債權(quán)，不能排除對案涉房屋的執(zhí)行。

綜上所述，金志偉的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費13200元，由上訴人金志偉負擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　　秦　敏

審 判 員　　周海燕

審 判 員　　蘇致禮

二〇二一年三月二日

法官助理　　陳園媛

書 記 員　　李云蝶