上訴人（原審被告）：易某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省建始縣長梁鄉(xiāng)銅鑼村。

委托訴訟代理人：張慶華，重慶捷訊律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶好友匯物流有限公司，住所地重慶市南岸區(qū)銅元局戰(zhàn)備碼頭**管理用房****（2-68），統(tǒng)一社會信用代碼91500112304825001W。

法定代表人：楊婧，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：江剛龍，男，漢族，系該公司員工，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市豐都縣三合鎮(zhèn)平都大道東段。

被上訴人（原審被告）：重慶市卡隆文化傳播有限公司，住所地重慶市渝**龍溪街道金山路****12-6。

法定代表人：易某某。

被上訴人（原審被告）：淘酒人（重慶）國際貿(mào)易有限公司，，住所地重慶市南岸區(qū)銅元局戰(zhàn)備碼頭**管理用房****（2-53）

法定代表人：易某某。

上訴人易某某因與被上訴人重慶好友匯物流有限公司（以下簡稱好友匯公司）、重慶市卡隆文化傳播有限公司（以下簡稱卡隆文化公司）、淘酒人(重慶)國際貿(mào)易有限公司（以下簡稱淘酒人公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市南岸區(qū)人民法院(2019)渝0108民初26010號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月19日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人易某某的委托訴訟代理人張慶華、被上訴人好友匯公司的委托訴訟代理人江剛龍到庭參加訴訟，被上訴人卡隆文化公司、淘酒人公司經(jīng)傳票傳喚未出庭應(yīng)訴，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

易某某上訴請求：撤銷原判，依法改判；本案一、二審案件受理費由對方負擔(dān)。主要理由：1、本案案涉房屋系軍隊房地產(chǎn)，其所有權(quán)歸中央軍委，其行使權(quán)利的代表為中國人民解放軍總后勤部，好友匯公司未獲中央軍委或總后勤部授權(quán)，其作為原告的主體不適格；2、易某某與好友匯公司簽訂的《合作協(xié)議書》應(yīng)屬無效。其一，銅元局碼頭系戰(zhàn)備碼頭，關(guān)系國家安全，案涉房屋依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定不得用于非軍事目的；其二，重慶市車渡管理站無案涉房屋的權(quán)屬證書，亦無該房屋的建設(shè)規(guī)劃許可證或臨時建筑批準手續(xù)；其三，好友匯公司未經(jīng)重慶市車渡管理站的書面同意而進行轉(zhuǎn)租。3、《合作協(xié)議書》的性質(zhì)不應(yīng)被認定為租賃合同。高波或好友匯公司與易某某之間為合伙關(guān)系，而非租賃關(guān)系。4、若認定《合作協(xié)議書》為房屋租賃合同，租金應(yīng)由卡隆公司和淘酒人公司共同承擔(dān)。易某某簽訂《合同協(xié)議書》時為卡隆公司法定代表人，易某某向好友匯公司的法定代表人楊婧支付費用行為屬于職務(wù)行為，而淘酒人公司成立后即在重慶市南岸區(qū)銅元局戰(zhàn)備碼頭租賃地從事經(jīng)營活動，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)租金等費用。5、一審判決確定的支付金額有誤。卡隆公司不能營業(yè)均系不可抗力造成，故還需扣除洪水浸泡及恢復(fù)營業(yè)前的租金。

好友匯公司辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求維持。銅元局戰(zhàn)備碼頭屬于重慶市車渡管理站所有，系國有資產(chǎn)，非軍產(chǎn)。

好友匯公司向一審法院起訴請求：“1、確認好友匯公司與易某某之間的合作協(xié)議已于2019年6月12日解除；2、判決三被告立即向好友匯公司返還租賃房屋（即重慶市南岸區(qū)銅元局戰(zhàn)備碼頭三期管理用房一幢一樓左側(cè)第一間）；3、判決三被告連帶向好友匯公司支付欠付的房屋租金及水電費直至返還房屋時止（暫從2019年1月1日計算至2019年10月31日欠付的租金為110000元，水電費3462元，共計113462元）；4、判決易某某向好友匯公司支付違約金26400元（年租金132000×20%=26400元）；5、本案全部訴訟費用由三被告的承擔(dān)?！?/p>

一審法院認定事實：2015年12月28日，高波作為甲方與易某某作為乙方簽訂《合作協(xié)議書》，約定：第一條合作方式，由甲方提供房屋，乙方負責(zé)投資自主經(jīng)營，乙方可使用房屋面積為300平方米，包含室外面積100平方米，盈虧自負，甲方每季度固定分紅為33000元，按甲方原始合同的租賃時間為準。每季度分紅時間提前半個月，房屋使用的時間期限以甲方和業(yè)主方所簽訂的合同期限為準。注：乙方需向甲方繳納保證金10000元，雙方合作期滿乙方需返還保證金10000元。第二條，合作地點，重慶市南岸區(qū)銅元局碼頭。第四條，合作期限，2016年元月1日起至2020年12月31日止，暫定為5年。第五條，乙方經(jīng)營項目創(chuàng)業(yè)咖啡、茶座、紅酒公司。第六條，甲方權(quán)利義務(wù)，甲方提供合法房屋、水、強電、弱電和物業(yè)管理，乙方自主安裝接線，自付費用；乙方違法經(jīng)營被相關(guān)部門處罰甲方有權(quán)收回房屋；雙方因不可抗拒因素，或非雙方所能控制或所能預(yù)見事件的發(fā)生，包括自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、政府行為、社會騷亂等情況而不能履行其業(yè)務(wù)，本協(xié)議的履行可以終止；乙方未經(jīng)甲方同意不得轉(zhuǎn)租；對甲方客戶及員工給予優(yōu)惠；甲方應(yīng)給予乙方提供自合同生效期三個月的裝修免租金期。第七條，乙方權(quán)利義務(wù)，乙方自主合法經(jīng)營自負虧盈，甲方不得隨意干涉；乙方使用的水、電等費用按照標準繳納；乙方經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的費用、稅收、債務(wù)均由乙方自行承擔(dān)；乙方不得利用房屋從事非法經(jīng)營及任何違法犯罪活動；乙方使用甲方提供房屋，須認真守法經(jīng)商，要遵守消防、防火安全，社會治安、環(huán)境保護及所涉及的一切法律程序，經(jīng)營期間出現(xiàn)一切問題由乙方承擔(dān)，甲方不負任何責(zé)任。第八條，違約條款，如乙方有在合作期間內(nèi)拖欠分紅；或私自將房屋轉(zhuǎn)租，則甲方有權(quán)收回房屋，并且乙方還須向甲方支付年分紅的20%為違約金。甲方如果在合作協(xié)議期限內(nèi)違規(guī)收回房屋，須向乙方支付年分紅的20%為違約金以及乙方經(jīng)營和房屋裝修和硬件方面投入的經(jīng)濟損失。第九條合同的變更和解除，乙方有下列情況之一的，甲方有權(quán)解除合同：未按約定期限交付分紅，超過15天以上的；在合同期內(nèi)，未經(jīng)甲方書面任何或同意，擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓承租房屋的；從事非法經(jīng)營及違法犯罪活動的。等其他內(nèi)容。

上述《合作協(xié)議書》簽訂時，高波系好友匯公司的法定代表人，后好友匯公司的法定代表人由高波變更為楊婧。

2019年6月10日，重慶歌樂律師事務(wù)所受好友匯公司委托向易某某出具律師函，以易某某作為承租人長期拖欠固定分紅（即房屋租金）構(gòu)成根本違約為由函告：1、好友匯公司依法單方解除與易某某的《合作協(xié)議書》；2、易某某在收函后5日內(nèi)搬離好友匯公司的房屋；3、好友匯公司應(yīng)在收函后5日付清截至2019年5月31日欠付的全部租金及電費共計60000元，其中房屋租金55000元（2019年1月1日至2019年5月31日）、電費5000元。上述律師函通過全球郵政特快專遞郵寄給易某某，于2019年6月12日簽收。

2019年6月26日，重慶市車渡管理站出具通知書，內(nèi)容為：尊敬的各位商戶：你們好！重慶市車渡管理站（出租方）與好友匯公司（承租方）建立租賃關(guān)系后，好友匯公司在未經(jīng)重慶市車渡管理站同意的情況下，擅自將銅元局戰(zhàn)備公路渡口部分管理房進行轉(zhuǎn)租，違反了雙方簽訂的租賃協(xié)議第六條第一款之約定?，F(xiàn)為切實維護各租賃戶的合法權(quán)益，請相關(guān)租賃戶于2019年6月28日17:00時以前，攜帶身份證、營業(yè)執(zhí)照副本、租賃合同或協(xié)議（原件、復(fù)印件）至重慶市車渡管理站路政（法規(guī)）科，辦理登記備案等相關(guān)手續(xù)。。地址：重慶市南岸區(qū)學(xué)府大道****

2019年9月26日，易某某向好友匯公司出具《房租付款承諾書》，載明：本人易某某（卡隆文化公司法定代表人），因承租貴司位于重慶市南岸區(qū)銅元局碼頭房屋，共欠付貴司2019年1月1日至2019年7月31日的房租合計77000元、水電費3462元，合計80462元。本人及卡隆文化公司自愿對上述欠款及后期租金的付款計劃承諾如下：1、申請貴司臨時開通水電時間為2019年9月27日至2019年10月14日，承諾在2019年10月14日前支付房租40000元，水電費3462元，合計43462元。2、余下的37000元房租，分三個季度還清，即2019年11月30日前還款12333元、2020年2月28日前還款12333元、2020年5月31日前還款12334元。3、2019年8月1日之后的租金（每月11000元）及相應(yīng)水電費，按月及時付清當月的租金及相關(guān)費用。4、本人承諾嚴格遵守付款計劃，按時支付款項。

一審?fù)徶校p方陳述：上述合作協(xié)議所涉房屋位于重慶市南岸區(qū)銅元局戰(zhàn)備碼頭三期管理用房一幢一樓左側(cè)第一間；2018年12月31日前的租金和水電費已經(jīng)結(jié)清。

一審另查，涉案《銅元局戰(zhàn)備公路渡口租賃協(xié)議》中甲方（出租方）為重慶市車渡管理站，乙方（承租方）為重慶藍博士資產(chǎn)管理股份有限公司、嚴仕川、黃友明，丙方（擔(dān)保方）為江剛龍，租賃標的物為：南岸區(qū)銅元局戰(zhàn)備公路渡口引道入口右側(cè)，建筑面積5100平方米（見1號、2號、3號房屋平面圖）；南岸區(qū)銅元局戰(zhàn)備公路渡口碼頭（其中：引道254米×14米，使用岸線180米、使用水域150米×25米）見附件圖和照片。合同期限：2015年6月26日起至2020年12月31日止。第四條租賃用途中約定，渡口管理房：乙方承諾租賃渡口管理房做餐飲、娛樂項目等使用（具體用途以附件中平面圖上注明的各樓層的經(jīng)營用途為準）。碼頭：不得超出重慶市港航管理局準予為船舶提供碼頭等設(shè)施、在港區(qū)內(nèi)提供貨物裝卸（散貨）。乙方保證在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意，不擅自改變上述約定的使用用途。第六條轉(zhuǎn)租中約定，乙方租賃期內(nèi)，需事先征得甲方的書面同意，方可將租賃物部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。甲方同意乙方轉(zhuǎn)租的，乙方應(yīng)按規(guī)定與受租方訂立書面的轉(zhuǎn)租合同。

轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容需要向甲方備案。轉(zhuǎn)租后，甲乙雙方之間基于本合同而建立的租賃合同關(guān)系并未解除，雙方均受其約束。該合同附件包含總平面規(guī)劃圖、重慶市公路局關(guān)于車渡戰(zhàn)備碼頭使用岸線的批復(fù)、關(guān)于重慶市車渡管理站車渡使用水域的批復(fù)等。

涉案《銅元局戰(zhàn)備公路渡口租賃協(xié)議之補充協(xié)議》中甲方（出租方）為重慶市車渡管理站，乙方（原承租方、現(xiàn)轉(zhuǎn)租方）為重慶藍博士資產(chǎn)管理股份有限公司、嚴仕川、黃友明，丙方（承租方）為好友匯公司，丁方（擔(dān)保方）為嚴仕川、黃友明，約定鑒于甲乙丙于2015年6月26日簽訂了《銅元局戰(zhàn)備公路渡口租賃協(xié)議》，現(xiàn)乙方自愿退出租賃關(guān)系，由丙方承繼乙方租賃協(xié)議項下所有的權(quán)利義務(wù)，甲方丙方丁方均同意。

卡隆文化公司于2015年7月28日成立，法定代表人易某某。淘酒人公司于2017年2月27日成立，法定代表人易某某。

一審法院認為，一、關(guān)于《合作協(xié)議書》性質(zhì)及效力問題。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，從合作協(xié)議內(nèi)容來看，甲方提供房屋給乙方使用，乙方自主經(jīng)營自負盈虧，并按期向甲方支付固定分紅，符合租賃合同的特征。且易某某于2019年9月26日出具的《房租付款承諾書》中亦載明其承租房屋的事實。故，一審法院認定上述合作協(xié)議性質(zhì)為租賃合同。易某某、卡隆文化公司、淘酒人公司主張本案系個人合伙糾紛，與事實不符，不予采納。上述合作協(xié)議甲方為高波，高波簽訂上述合同時系好友匯公司的法定代表人，高波出庭作證認可上述合作協(xié)議并表示涉案房屋出租人為好友匯公司。上述合作協(xié)議中所提及的原始合同即前述銅元局戰(zhàn)備公路渡口租賃協(xié)議及補充協(xié)議的承租人為好友匯公司。前述《房租付款承諾書》亦是向好友匯公司出具。一審?fù)徶?，對于此前按上述合作協(xié)議已經(jīng)支付的款項，易某某、卡隆文化公司、淘酒人公司亦陳述，因為楊婧是好友匯公司的法人，所以只支付給楊婧，由楊婧指定收款人收款。綜上所述，可以認定高波簽訂上述合作協(xié)議時系履行職務(wù)行為，上述合作協(xié)議的甲方應(yīng)為好友匯公司。故對于易某某、卡隆文化公司、淘酒人公司提出的原告主體不適格的抗辯意見，不予采納。根據(jù)前述銅元局戰(zhàn)備公路渡口租賃協(xié)議、補充協(xié)議及合作協(xié)議內(nèi)容，好友匯公司將其承租的部分房屋出租給易某某，雙方為轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，好友匯公司為承租人，易某某為次承租人。涉案房屋出租人為重慶市車渡管理站，其經(jīng)相關(guān)部門批復(fù)出租上述租賃協(xié)議中所涉租賃物的行為，應(yīng)為依法行使權(quán)利。易某某、卡隆文化公司、淘酒人公司抗辯前述銅元局戰(zhàn)備公路渡口租賃協(xié)議及補充協(xié)議無效，無相應(yīng)證據(jù)予以證實，不予采納。雖然上述轉(zhuǎn)租合同未取得出租人重慶市車渡管理站的同意，但法律并未對此種情況下的轉(zhuǎn)租合同效力作出明確規(guī)定。上述合作協(xié)議，并不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對雙方具有法律約束力。易某某、卡隆文化公司、淘酒人公司提出的上述合作協(xié)議無效的抗辯意見，無法律依據(jù)，不予采納。

二、關(guān)于《合作協(xié)議書》的解除問題。根據(jù)合作協(xié)議第九條的約定，易某某未按約定期限交付分紅，超過15天以上的，好友匯公司有權(quán)解除合同。易某某未按約定支付自2019年1月1日起算的租金，好友匯公司于2019年6月10日委托重慶歌樂律師事務(wù)向易某某出具律師函，函告解除上述《合作協(xié)議書》，符合雙方上述約定。好友匯公司作出解除合同的意思表示于2019年6月12日到達易某某。好友匯公司主張上述《合作協(xié)議書》于2019年6月12日解除，符合法律規(guī)定，予以確認。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。上述合作協(xié)議解除后，易某某應(yīng)向好友匯公司返還租賃的房屋。故對于好友匯公司主張的要求易某某公司返還涉案房屋的訴訟請求，予以支持。易某某作為承租人應(yīng)按約定履行支付租金的義務(wù)，對于好友匯公司主張的上述合作協(xié)議解除前產(chǎn)生的租金59400元（2019年1月1日至2019年6月12日，按每月11000元計算），符合雙方約定，予以支持。上述合作協(xié)議解除后，易某某未及時返還房屋，應(yīng)支付實際占有使用期間的費用。好友匯公司主張的此后的租金，實際為占有使用費，一審法院酌情參照上述合作協(xié)議標準予以支持。自2019年6月13日至2020年8月10日，按每月11000元計算，金額為153266.67元。易某某占有涉案房屋期間，因發(fā)生疫情的實際情況，故酌情扣除3個月的占有使用費33000元。故截止至2020年8月10日應(yīng)付占有使用費120266.67元。此后的占有使用費按每月11000元為標準計算。一審?fù)徶校瑢τ诤糜褏R公司主張的水電費3462元、823元，易某某表示無異議，故對于好友匯公司主張上述水電費共計4285元，予以支持。對于好友匯公司主張的違約金26400元，符合上述合作協(xié)議的約定，予以支持。

三、關(guān)于卡隆文化公司、淘酒人公司責(zé)任問題。本案中，好友匯公司以上述合作協(xié)議為據(jù)主張權(quán)利，本案屬于租賃合同糾紛，相關(guān)責(zé)任應(yīng)按合同關(guān)系予以認定。淘酒人公司并非涉案合同相對方，不受上述合作協(xié)議約束，亦不負有向好友匯公司返還房屋及支付相應(yīng)費用的合同義務(wù)。故對于好友匯公司要求淘酒人公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的訴訟請求，不予支持。關(guān)于卡隆文化公司，其亦不是合作協(xié)議的當事人，不負有相應(yīng)的合同義務(wù)。雖然易某某作為卡隆文化公司法定代表人出具《房租付款承諾書》，但并無卡隆文化公司股東會決議，易某某作出負擔(dān)上述債務(wù)的意思表示，已經(jīng)超出其作為卡隆文化公司法定代表人的職權(quán)范圍，故上述《房租付款承諾書》對卡隆文化公司不具有約束力。對于好友匯公司要求卡隆文化公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的訴訟請求，不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第二百一十二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決：“一、確認原告重慶好友匯物流有限公司與被告易某某之間2015年12月28日的《合作協(xié)議書》于2019年6月12日解除；二、被告易某某于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告重慶好友匯物流有限公司支付2019年1月1日至2019年6月12日期間的租金59400元，并支付水電費4285元、違約金26400元；三、被告易某某于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告重慶好友匯物流有限公司返還位于重慶市南岸區(qū)銅元局戰(zhàn)備碼頭三期管理用房一幢一樓左側(cè)第一間房屋，并支付相應(yīng)的占有使用費（截止至2020年8月10日的占有使用費為120266.67元；從2020年8月11日至實際返還上述房屋之日止，按每月11000元為標準計算占有使用費）；四、駁回原告重慶好友匯物流有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費3257元，由被告易某某承擔(dān)（此款由原告墊付，被告易某某于本判決生效之日起三日內(nèi)支付給原告）。”

本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當事人承擔(dān)不利后果。本案中，上訴人易某某并未舉示相應(yīng)證據(jù)證明案涉房屋屬于軍產(chǎn)或違章建筑，其上訴所稱原告主體不適格及相應(yīng)合同無效的理由，缺乏相應(yīng)依據(jù)，本院不予采納。

易某某與被上訴人好友匯公司于2015年12月28日簽訂的《合作協(xié)議書》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議全面履行各自義務(wù)。從協(xié)議約定的內(nèi)容來看，一審法院認定該協(xié)議為租賃合同符合本案案件事實及法律規(guī)定，并無不當。雖然案涉房屋的權(quán)利人重慶市車渡管理站于2019年6月26日出具通知，不認可好友匯公司的轉(zhuǎn)租行為，但本案《合作協(xié)議書》因易某某欠付相應(yīng)款項已于2019年6月12日解除，該通知對已解除的租賃合同不具有溯及力，且當事人雙方在協(xié)議履行期間，并無證據(jù)證明案涉房屋的權(quán)利人對此提出異議，故易某某以此否認協(xié)議效力，不符合法律規(guī)定，本院對此不予認可。易某某作為協(xié)議的相對方，應(yīng)當履行合同義務(wù)。易某某稱被上訴人卡隆文化公司、淘酒人公司應(yīng)共同承擔(dān)合同責(zé)任的理由，有違合同相對性原理，本院對此亦不予認可。易某某承租案涉房屋用于經(jīng)營，對于碼頭因漲水被淹是屬于可預(yù)見的經(jīng)營風(fēng)險，其要求減免扣除漲水期間的相應(yīng)費用，于法無據(jù)，理應(yīng)駁回。

綜上所述，易某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3257元，由上訴人易某某負擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　段曉玲

審 判 員　陳　華

審 判 員　周　舟

二〇二一年三月二日

法官助理　趙　曦

（書記員　趙中雪