上訴人（原審被告）：田某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市九龍坡區(qū)。

委托訴訟代理人：何煥開，重慶渝津律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉小燕，重慶渝津律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：李英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市江津區(qū)。

被上訴人（原審原告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市江津區(qū)。

被上訴人（原審原告）：何某某（又名何德芝），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市江津區(qū)。

上訴人田某某因與被上訴人李英、李某、何某某房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院（2020）渝0116民初10547號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月20日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人田某某及其委托訴訟代理人劉小燕到庭參加訴訟，被上訴人李英、李某、何某某經(jīng)本院傳票傳喚未到庭應訴，依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

田某某上訴請求：撤銷原判，依法改判；本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實和理由：一審認定事實不清，明顯不公。1.上訴人按約履行支付租金支付義務，不存在違約行為。上訴人一直積極主動向被上訴人履行義務，因被上訴人的態(tài)度致上訴人遲延了一天履行義務。上訴人支付租金在合理期限內(nèi)，不應承擔違約責任。2.即使認定上訴人違約，因上訴人僅遲延一天支付租金，且未造成被上訴人損失，故一審確定5000元違約金過高。

李英、李某、何某某未作答辯。

李英、李某、何某某向一審法院起訴請求：1.被告立即搬出位于重慶市江津區(qū)鼎山街道辦事處艾坪社區(qū)一組的租賃房屋和院壩；2.被告向原告支付違約金10000元；3.由被告承擔本案訴訟費用。

一審法院認定事實：2008年，被告何某某經(jīng)批準在重慶市江津區(qū)鼎山街道艾坪社區(qū)居民委員會建有房屋一幢，規(guī)劃建筑面積150平方米，至今未辦理權(quán)屬證書。

2014年原被告就上述房屋及院壩建立了房屋租賃關系，雙方并簽訂了書面的租賃合同。合同期滿后，原告李英與被告田某某于2019年12月31日簽訂《房屋院壩續(xù)租合同》，合同首部列明雙方當事人處，甲方為李某、李英，乙方為田某某。合同落款，甲方處僅有原告李英簽名。合同約定：乙方繼續(xù)租賃甲方房屋、院壩經(jīng)營餐飲，續(xù)租期約定5年，從2020年1月1日至2025年12月31日；年租金90000元，其中應付李某租金為伍萬元正/年，應付李英租金為肆萬元正/年；租金半年一付，本著先支付后使用，乙方應該在每半年到期的最后一個月提前支付下半年租金；押金及違約金同為10000元；乙方必須按時支付租金，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)無條件收回出租房屋及院壩，并追究乙方違約責任。除上述內(nèi)容外，合同還就其他相關事項進行了約定。在合同履行過程中，被告支付了上半年的租金，2020年7月1日至同年12月31日的租金，原被告達成協(xié)議在2020年7月30日前支付。2020年7月29日，被告通過微信向原告李英轉(zhuǎn)款20000元，原告李英未收款。同月31日9時41分，被告通過銀行向原告李某轉(zhuǎn)款20000元，同日7時52分，被告通過微信向原告李某轉(zhuǎn)款5000元。被告通過微信向李某所轉(zhuǎn)5000元，原告李某未收款。當日，被告在支付上述款項后，收到原告送達的《解除合同通知書》，載明：“田某某：我們于2019年12月31日簽訂的房屋、院壩續(xù)租合同，合同約定每年租金90000元，每半年45000元。合同第三條約定：半年一付，本著先支付后使用，乙方應在半年到期的最后一個月提前支付2020年下半年的租金。你應當在2020年5月30日支付2020年下半年租金45000元，現(xiàn)已逾期，經(jīng)我電話、微信通知你仍未履行支付義務，你已經(jīng)違約!現(xiàn)通知你至通知收到之日起，解除房屋院壩續(xù)租合同，因你違約由你賠償我相應的損失。特此通知。”該通知書落款，僅有李英在“通知人：”處簽名。

一審庭審中：1、原被告確認，原告李英與被告簽訂《房屋院壩續(xù)租合同》的行為代表三原告；2、原告李某、何某某確認，李英在《解除合同通知書》上簽名的行為，代表二人；3、被告稱，其只收到了李英的解除合同通知，未收到原告李某和何某某的解除合同通知。

以上事實，雙方當事人均無異議，予以確認。

一審法院認為，三原告與被告田某某簽訂的《房屋院壩續(xù)租合同》合法有效。合同簽訂后，被告繼續(xù)使用案涉房屋和院壩，并支付了2020年上半年的租金。2020年7月1日至同年12月31日的租金，原被告通過微信達成協(xié)議，在2020年7月30日前支付。此協(xié)議是雙方對合同約定的2020年下半年租金支付期限的變更。而被告在7月30日前僅支付了部分租金20000元，于同年7月31日支付的租金25000元已超過了協(xié)議約定的期限。

2020年7月31日，原告向被告送達了《解除合同通知書》，雖然合同法第九十六條規(guī)定，合同自解除合同的通知到達對方時解除，但原告向被告送達的《解除合同通知書》，不能達到解除合同的效力。因原告發(fā)出的解除通知所載明的解除合同的理由，是被告未于2020年5月30日前支付下半年租金，按合同約定，下半年租金的支付時間為“每半年到期的最后一個月”，即每年的6月30日前；根據(jù)查明的事實，本年度下半年租金，原被告重新達成了于2020年7月30日前支付的協(xié)議，原告在5月30日前未支付租金，并未違反合同約定，因此原告發(fā)出的《解除合同通知書》所載明的解除合同的理由不能成立。另外，原告僅遲延支付部分租金一天，由此解除合同對被告有失公平。

綜上，原告訴請被告從案涉房屋及院壩搬離的訴訟請求，不予支持。

對原告請求被告支付的違約金。原告解除合同的理由雖不符合合同約定，但被告遲延支付部分租金，違反了雙方的約定，應承擔相應的違約責任，故原告訴請被告支付違約金的訴訟請求，予以支持。其金額，由于原告未提供被告遲延支付租金給原告造成的損失證據(jù)，根據(jù)被告遲延支付租金的金額和時間，合同約定的違約金10000元過高，酌情調(diào)整為5000元。

依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條第一款、第九十六條、第一百零七條、第一百一十四條，第二百一十二條的規(guī)定，判決如下：“一、被告田某某在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李英、李某、何某某違約金5000元；二、駁回原告李英、李某、何某某的訴訟請求。案件受理費80元，減半收取40元，由被告田某某負擔。此款原告已預交，被告在履行上述款項時直付原告。”

本院二審審理期間，當事人未提交新的證據(jù)。

本院對一審認定的事實予以確認。

本院認為，依法成立的合同，對雙方具有法律約束力。雙方應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案所涉續(xù)租合同，雙方已明確約定先付租金后使用，上訴人本應按合同約定在2020年6月30日前支付下半年租金，但從雙方聊天記錄看，雙方對延付租金一事進行過多次協(xié)商，最后確定上訴人必須在2020年7月30日前支付下半年全部租金。上訴人雖在2020年7月30日向被上訴人支付20000元租金，并于同年7月31日支付余下25000元租金，但并未按約于2020年7月30日前全部支付租金，上訴人已構(gòu)成違約。上訴人遲延支付余款25000元的時間雖僅比約定晚一天，但該遲延履行是在雙方多次協(xié)商，出租人多次讓與期限利益并明確確定最遲履行期限且要求全款履行情況下的遲延。該遲延履行行為雖未造成出租人多大損失，但足見上訴人在履約時的不誠信。一審酌情確定上訴人承擔5000元違約金，符合我國合同法及其司法解釋的規(guī)定，應予維持。

綜上所述，田某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由上訴人田某某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　倪洪杰

審 判 員　夏興蕓

審 判 員　蘆明玉

二〇二一年三月四日

法官助理　萬前程

書 記 員　黃獻麗