上訴人（原審被告）：趙某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市南岸區(qū)。

委托訴訟代理人：趙國成，系趙某父親。

被上訴人（原審原告）：重慶市國鑫物業(yè)管理有限公司，住所地重慶市南岸區(qū)花園路街道丹景路**********，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。

法定代表人：李國全，董事長。

委托訴訟代理人：桂寶來,重慶渝潼律師事務所律師。

上訴人趙某因與被上訴人重慶市國鑫物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“國鑫公司”）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服重慶市南岸區(qū)人民法院(2020)渝0108民初16565號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人趙某及其委托訴訟代理人趙國成，被上訴人國鑫公司的委托訴訟代理人桂寶來到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

趙某上訴請求：請求撤銷原審判決，依法改判駁回國鑫公司的訴訟請求；一審、二審訴訟費用由國鑫公司承擔。事實與理由：國鑫公司提供的親江家園小區(qū)物業(yè)服務合同為無效合同，不能作為立案、起訴和判決的依據(jù)；親江家園小區(qū)于2005年就成立了業(yè)委會，只是2016年底換屆暫由社區(qū)居委會代管一段時間，不存在至今未成立業(yè)委會，且業(yè)委會于2017年10月與國鑫公司簽訂了物業(yè)服務合同，故應以該合同為準。至于物業(yè)費和違約金，趙某的屋子漏水，國鑫公司沒有依照物業(yè)服務合同的約定履行維修義務，物業(yè)服務不到位，給趙某造成了很大的損失，趙某因此沒有繳納物管費，屬合理抗辯，國鑫公司的訴訟請求不應得到主張。

國鑫公司辯稱，本案屬于物業(yè)服務合同糾紛，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》司法解釋第二百七十四條，應屬于小額訴訟，適用一審終審，一審法院作出的判決違反了《中華人民共和國民事訴訟法》司法解釋第二百七十一條，屬于適用法律錯誤；國鑫公司在一審中舉示的物業(yè)服務合同，是在小區(qū)業(yè)委會未產生時，居委會為保證居民的權利與國鑫公司簽訂的，內容真實有效，符合法律規(guī)定，對雙方均有約束力，趙某提出屬于無效合同的理由不能成立；趙某從2017年1月1日起至今未繳納物業(yè)費，不僅違反物業(yè)管理條例規(guī)定，也違反了誠實信用原則，不應得到支持。

國鑫公司向一審法院起訴請求：1.判令趙某向國鑫公司支付拖欠的從2017年1月1日至2019年9月30日期間的物業(yè)費6171元、公攤費247.50元,共計6418.50元;2.判令趙某向國鑫公司支付違約金,以拖欠物業(yè)費為基數(shù),從2017年2月1日起按照每日千分之三的標準計算至付清時止;3.本案訴訟費由趙某承擔。

一審法院認定事實：趙某系重慶市南岸區(qū)明佳路XX號X幢X單元X層X號房屋業(yè)主，房屋建筑面積為233.79平方米，該房屋所在親江家園小區(qū)。親江家園小區(qū)至今尚未成立業(yè)主委員會。

2017年1月1日，重慶市南岸區(qū)花園路街道明佳園居民委員會（以下簡稱明佳園居委會）作為業(yè)主、甲方與國鑫公司（作為物業(yè)管理企業(yè)、乙方）簽訂《物業(yè)服務合同》，該合同約定的主要內容為：物業(yè)名稱為親江家園小區(qū)，坐落位置為重慶市南岸區(qū)明佳路29號，物業(yè)類型為住宅、商業(yè)；明佳路居委會委托國鑫公司提供的物業(yè)服務主要內容為物業(yè)共用部分的日常維修、養(yǎng)護和管理，物業(yè)共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理等；物業(yè)服務費用為包干制（物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤），住宅高層為每平方米1.2元/月、多層0.8元/月，小區(qū)業(yè)主應交納的公攤費用為每戶7.5元/月；物業(yè)服務費或者其他物業(yè)費用按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每月10-25日向國鑫公司交納；本合同期限為5年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止；明佳路居委會、業(yè)主或物業(yè)使用人違反合同約定，未能按時如數(shù)交納物業(yè)服務費的，應按每日0.3%標準支付違約金。當日，雙方再次（作為上述合同的附件）簽訂《物業(yè)服務補充協(xié)議》，約定：雙方應全面善意履行本合同約定，否則違約方應每次向守約方支付違約金1萬元。上述合同簽訂后，國鑫公司按照合同約定履行了保潔、維修、養(yǎng)護、安保等物業(yè)服務義務，但趙某自2017年1月1日起至2019年3月30日共計33個月未交納物業(yè)服務費等，其中物業(yè)服務費6171元、公攤費247.50元。國鑫公司于2019年6月6日向趙某寄發(fā)律師函，要求趙某支付上述拖欠費用。因趙某未支付所欠費用，故國鑫公司訴至一審法院。

一審另查明，趙某的房屋由于漏水，國鑫公司曾協(xié)助維修房屋。

一審法院認為，國鑫公司與明佳路居委會簽訂的《物業(yè)服務合同》，均系各方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故確認該合同真實有效,簽訂該合同的各方當事人應受到約束。結合《重慶市物業(yè)管理條例》第十二條第二款的規(guī)定：未依法成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責。由于該小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，由明佳路居委會代行使相應職責。于此情況下，明佳路居委會與國鑫公司簽訂的《物業(yè)服務合同》對全體業(yè)主具有約束力。結合一審法院已查明的事實可知，上述合同訂立后，國鑫公司已履行相關合同義務，趙某即有義務交納物業(yè)服務費。結合趙某的欠費情況，現(xiàn)國鑫公司訴請的物業(yè)服務費6171元、公攤費247.50元，符合合同約定和法律規(guī)定，一審法院予以支持。

關于違約金。結合《物業(yè)服務合同》附件即《物業(yè)服務補充協(xié)議》中關于違約金的約定、合同性質、合同履行情況、違約情況，現(xiàn)國鑫公司主張以拖欠費用為基數(shù)從2017年2月1日起按照每日千分之三計算至本金付清時止，該約定過高，酌情調整為年利率24%。關于趙某辯稱國鑫公司未盡到物業(yè)服務義務，趙某的房屋漏水產生的損失系另一法律關系，趙某可另案提起訴訟維權。

據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，參照中華人民共和國國務院《物業(yè)管理條例》第七條第（五）項、第三十六條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：“一、被告趙某于本判決生效之日起十日內支付原告重慶市國鑫物業(yè)管理有限公司所欠物業(yè)服務費6171元、公攤費247.50元及違約金，違約金以所欠物業(yè)服務費為基數(shù)，從次月1日起按照年利率24%計算至物業(yè)服務費付清時止；二、駁回原告重慶市國鑫物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。案件受理費減半收取25元，由被告趙某負擔（原告已墊付，被告趙某在履行上述支付義務時逕付原告）。”

二審庭審中，趙某舉示如下證據(jù)：1.“關于國鑫物業(yè)公司物業(yè)服務情況通報”一份、征求業(yè)主大會意見結果公示一份，擬證明國鑫公司物業(yè)服務不到位，趙某才未繳納物業(yè)費。2.2017年10月13日的物業(yè)服務合同和業(yè)委會情況說明，證明一審判決所依據(jù)的物業(yè)服務合同無效；3.情況說明兩份、離場通知書照片兩頁、業(yè)委會備案證明一份，擬證明業(yè)委會與國鑫公司簽訂的物業(yè)服務合同合法有效，國鑫公司在一審舉示的物業(yè)服務合同不應作為定案依據(jù)。

國鑫公司質證稱：對于證據(jù)1，趙某舉示的物業(yè)服務合同的三性予以認可，但并不能因為業(yè)委會與國鑫公司簽訂了新的物業(yè)服務合同，就直接否認2017年1月1日居委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同的效力，兩份合同都是有效的，可以作為一審定案依據(jù)，且兩份合同的物業(yè)公司都是國鑫公司，國鑫公司提供了物業(yè)服務，趙某屬于該小區(qū)業(yè)主，應當按照合同約定履行繳費義務；對于證據(jù)2，均為復印件，無法核實真實性，對三性均不予認可；對于證據(jù)3，兩份情況說明不屬于證據(jù)，對離場通知書的三性予以認可，但不能達到趙某的證明目的，從離場通知書內容來看是因為國鑫公司物業(yè)服務合同到期后，趙某所在小區(qū)選出了新的物業(yè)公司，國鑫公司根據(jù)《民法典》規(guī)定與其辦理交接手續(xù)離場，只是履行通知義務，與本案沒有關聯(lián)性；對業(yè)委會備案證明的真實性不予認可，也與本案無關。

國鑫公司舉示了居委會與國鑫公司簽訂的物業(yè)服務合同備案證明的原件，擬證明該物業(yè)服務合同簽訂后進行了備案，合法有效。

趙某質證稱：2018年12月10日備案的物業(yè)服務合同，是物業(yè)公司提供的，該合同系無效合同。

二審庭審后，國鑫公司于2021年2月26日向本院提交了撤回訴訟請求申請書，申請撤回要求趙某支付違約金的訴訟請求。

趙某于2021年3月9日向本院提交了同意書，表示同意國鑫公司撤回要求趙某支付違約金的訴訟請求。

二審經(jīng)審理認定：重慶市南岸區(qū)明佳路29號的親江家園第三屆業(yè)主委員會于2017年7月13日在重慶市南岸區(qū)人民政府花園路街道辦事處備案。此后，該業(yè)主委員會以重慶市南岸區(qū)明佳路29號（親江家園）業(yè)主委員會的名義代表親江家園小區(qū)與重慶市國鑫物業(yè)管理有限公司于2017年10月13日簽訂了《物業(yè)服務合同》。該合同第七章第一條約定“合同期限為3年，自2018年1月1日起至2020年12月30日止”，第八章第九條約定“本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效，原合同執(zhí)行到2017年12月31日止”。第三章約定“住宅：高層1.2元/月平方米，多層0.8元/月平方米；寫字樓：2元/月平方米；商業(yè)：2元/月平方米；小區(qū)業(yè)主應繳納的公攤費用為7.5元/月˙戶……”，該合同中各項費用收取標準與國鑫公司與重慶市南岸區(qū)花園路街道明佳園居民委員會于2017年1月1日簽訂的物業(yè)服務合同中約定的各項收費標準相同。

本院對一審認定的其他事實予以確認。

本院認為，就查明的事實來看，國鑫公司與重慶市南岸區(qū)花園路街道明佳園居民委員會于2017年1月1日簽訂的物業(yè)服務合同、重慶市南岸區(qū)明佳路29號（親江家園）業(yè)主委員會代表親江家園小區(qū)與重慶市國鑫物業(yè)管理有限公司于2017年10月13日簽訂的《物業(yè)服務合同》，均是各方的真實意思表示，并未違反法律規(guī)定，都屬有效合同，對各方均具有約束力。從兩份合同簽訂的時間和內容來看，國鑫公司與重慶市南岸區(qū)花園路街道明佳園居民委員會于2017年1月1日簽訂的物業(yè)服務合同的履行期限應為2017年1月1日至2017年12月31日，而重慶市南岸區(qū)明佳路29號（親江家園）業(yè)主委員會代表親江家園小區(qū)與重慶市國鑫物業(yè)管理有限公司于2017年10月13日簽訂的《物業(yè)服務合同》的履行期限為2018年1月1日至2020年12月30日。兩個合同雖然履行期限不同，但在時間節(jié)點上可自然銜接，且各項收費標準一致，且在此期間國鑫公司確實為親江家園小區(qū)提供了物業(yè)服務，趙某作為親江家園小區(qū)的業(yè)主應當依約繳納相應的物業(yè)服務費用。雖趙某稱其房屋漏水嚴重系國鑫公司未及時履行修繕義務所致，但從查明的事實來看，趙某房屋最初漏水并非國鑫公司所致，國鑫公司亦曾協(xié)助趙某維修房屋，趙某對維修結果不滿意系多方因素所致，不能以此為由拒繳物業(yè)管理費用。且從趙某提交的其他證據(jù)來看，亦不足以認定國鑫公司未盡到物業(yè)服務義務，故一審判令趙某支付欠付的物業(yè)服務費6171元和公攤費247.50元并無不當，本院予以確認。至于違約金，國鑫公司在二審庭審后提交了撤回訴訟請求申請書申請撤回要求趙某支付違約金的訴訟請求，該請求系對其自身權利的放棄，不違反法律規(guī)定，趙某對此亦表示同意，故本院予以準許，趙某無需再向國鑫公司支付相應的違約金。

綜上所述，基于二審出現(xiàn)的新事實，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷重慶市南岸區(qū)人民法院(2020)渝0108民初16565號民事判決；

二、趙某于本判決生效之日起十日內向重慶市國鑫物業(yè)管理有限公司支付所欠物業(yè)服務費6171元、公攤費247.50元；

三、駁回重慶市國鑫物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費減半收取25元，由趙某負擔；二審案件受理費50元，由上訴人趙某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　周海燕

審 判 員　秦　敏

審 判 員　蘇致禮

二〇二一年三月十二日

（院印）

法官助理　宋　揚

書 記 員　陳鵬鋒