上訴人（原審被告）：重慶星斐然酒店管理有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)青年路****，統(tǒng)一社會信用代碼91500103MA5YUONR8Ｍ。

法定代表人：姜容，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：馬李科，重慶億安律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：唐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省儀隴縣。

上訴人重慶星斐然酒店管理有限公司（以下簡稱星斐然公司）因與被上訴人唐某房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院(2020)渝0103民初17988號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人星斐然公司的委托訴訟代理人馬李科，被上訴人唐某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

星斐然公司上訴請求：撤銷一審判決，并依法改判駁回被上訴人唐某的訴訟請求，上訴人已付的2000元保證金已彌補被上訴人的各項損失；本案一、二審案件受理費由被上訴人承擔。事實和理由：新型冠狀肺炎疫情屬于不可抗力，也給上訴人經(jīng)營酒店旅游帶來巨大影響，上訴人解除雙方的租賃合同符合法律規(guī)定并取得了被上訴人的同意。案涉租賃合同解除時間為上訴人發(fā)出解除函并送達被上訴人之日即2020年4月6日。上訴人并未使用案涉房屋，解除合同并未給被上訴人造成損失，上訴人繳納的2000元保證金能夠彌補被上訴人的損失。一審法院只酌情免除2個月的租金，并未免除物管費，也未將保證金沖抵租金有違公平原則。

唐某辯稱，一審事實認定清楚，適用法律正確，請求依法駁回上訴人的全部上訴請求。上訴人系單方違約解除案涉租賃合同，并未取得被上訴人的同意。上訴人在租賃合同約定免租期內(nèi)違約需要支付實際月數(shù)的租金。

唐某向一審法院起訴請求：1.解除原被告之間于2019年12月28日簽訂的《房屋租賃合同》；2.被告支付原告2020年1月1日至2020年4月30日期間的房屋租金13581.6元；3.被告支付原告2019年12月18日至2020年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費1964.13元；4.本案訴訟費用由被告承擔。

一審法院認定事實：2019年12月28日，唐某（甲方）與星斐然公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：甲方同意將座落于重慶市渝中區(qū)中山一路X號財信渝中城半島鉑寓X號房屋（建筑面積102.03平方米，清水狀態(tài)）出租給乙方作為酒店使用；房屋交付時間2020年1月1日，之后交付的以實際時間為準，免租期及租賃期順延；租賃期125個月，從2019年12月28日起至2030年6月7日止；裝修及試運營期5個月，從2020年1月1日起至2020年5月31日止，裝修期內(nèi)，乙方無須向甲方支付租金、物業(yè)管理費，但乙方須自行支付包括但不限于水、電、氣、公攤等費用；首年租金為60元/平方米/月，免租期后的租期第一至第二年（包含第二年，2020年6月1日起至2022年5月31日）的月租為人民幣6122元，租期第三年的月租金每兩年增漲5%；租金按3個月為一期支付，第一期租金乙方在2020年11月1日前付2000元作為保證金，首期3個月租金應(yīng)于2020年4月25日前付清，以后每期租金支付時間應(yīng)為該期前一月的25日前支付。逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的2倍支付違約金；乙方支付租金的方式保證金+三個月租金；上述租金不包括但不限于乙方使用房屋期間所產(chǎn)生的物業(yè)管理費用、水、電、氣、寬帶；租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、物業(yè)費由乙方承擔；甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為2000元，乙方應(yīng)于合同簽署后并在交房前即2020年1月1日前付清；保證金收取后，甲方應(yīng)向乙方開具收款憑證；租賃關(guān)系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方；在租賃期內(nèi)若甲、乙雙方需提前解約，必須提前1個月通知對方；免租期內(nèi)，如乙方違約，乙方繳納的保證金甲方不退還，且乙方需支付甲方免租期內(nèi)實際月數(shù)的租金等內(nèi)容。合同簽訂后，唐某將涉案房屋鑰匙交付星斐然公司。

2019年12月31日，案外人祝小紅代星斐然酒店向唐某轉(zhuǎn)賬支付保證金2000元。

2020年2月4日，星斐然工作人員通過微信向唐某發(fā)出信息，主要內(nèi)容為：尊敬的財信半島鉑寓34樓業(yè)主，我是您的租賃方，近期受新冠病毒疫情的影響，設(shè)計單位、施工單位等勞動力不能正常返渝，嚴重影響裝修進度，專家預(yù)測最快也是2-3個月才能解決疫情，這無疑給我們經(jīng)營雪上加霜，預(yù)估能挺過這場疫情的中小經(jīng)營者不在少數(shù)。1月31日，渝中區(qū)文化和旅游發(fā)展委員會發(fā)布暫停營業(yè)，且恢復(fù)經(jīng)營時間另行通知。重慶市國土資源房屋評估和經(jīng)濟協(xié)會也發(fā)起“適度減免各類經(jīng)營主體租戶租金的倡議書”，全國近600個百貨、購物中心進行租金減免。原本就預(yù)計春節(jié)1個月期間無法動工，目前動工受疫情影響更是遙遙無期，根據(jù)合同簽署，現(xiàn)在提出2套方案。方案1：現(xiàn)申請免租期延長至2020年7月31日，其他合作條款不變。方案2：由于疫情屬于不可抗力，申請甲方扣除保證金，解除合同……。感謝您的支持與配合，財信半島鉑寓34樓現(xiàn)免租期延長到7月31日，首次交租日期更改為7月25日，后面順延，麻煩請回復(fù)同意。2月7日，唐某通過微信回復(fù)：“同意”、“首次租金應(yīng)是6月25日吧”。

2020年2月8日，星斐然公司工作人員通過微信向唐某發(fā)出信息：“感謝您的支持與配合，財信半島鉑寓34樓免租期延長到7月31日，首次交租日期更改為6月25日，10.25付第二次租金，后面順延。免租期內(nèi)，物管費6個月由甲方承擔，1個月由乙方承擔，其他條款按原合同執(zhí)行，麻煩請回復(fù)同意。”當日，唐某通過微信回復(fù)：“同意。”

2020年3月23日，星斐然公司工作人員通過微信向唐某發(fā)出信息：“尊敬半島鉑寓34F業(yè)主：……由于疫情原因，酒店行業(yè)遭受史無前例的重挫，面臨寒冬，主力店單店損失約200萬，中小店更是面臨生死存亡，半島鉑寓部分租賃方也私下聯(lián)系過本酒店意向轉(zhuǎn)租出來，本店目前也沒有精力和財力承擔。由于3月中旬半島鉑寓商家陸續(xù)私下動工，動工量不大，部分為業(yè)主自裝或已收業(yè)主裝修商家。因此，針對業(yè)主關(guān)注的裝修問題，酒店方做如下溝通：一、關(guān)于免租期：疫情期間的免租期順延，即1月24日起至政府解除疫情響應(yīng)前因不可抗力不計入免租期，解除后開始按照約定月數(shù)計入，且免租時間至不早于2020年10月31日。二、關(guān)于補充疫情再次爆發(fā)的租金支付條款：由于疫情可能在后面每年再次爆發(fā)，對于本次裝修巨額硬性投入及部分業(yè)主對于疫情期間的免租條件可能不統(tǒng)一，酒店方要求增加實施裝修后，再次爆發(fā)疫情的免租條件為，因疫情等不可抗力因素導(dǎo)致封樓不能正常營業(yè)情況下，免交此期間租金，如解除封鎖后，按照50%支付該期間租金，疫情或重大不可抗力解除后，租金正常繳納。三、雙方共擔方式，由于裝修硬投入及疫情解除的不確定性，甲乙雙方共同承擔責任及風險，業(yè)主承擔裝修款，其中60%部分根據(jù)施工進度支付，40%租金抵扣（本條為討論意見）。四、如未達成一直意見，按照國家法律規(guī)定重大不可抗力因素解除合同。”

2020年4月5日，星斐然公司工作人員通過微信向唐某發(fā)出《關(guān)于解除房屋租賃合同的告知函》，內(nèi)容為：尊敬的唐某先生/女士，您好！貴我雙方于2020年1月1日簽訂坐落于重慶市渝中區(qū)中山一路6號財信渝中城半島鉑寓34-16號共計1套房屋《房屋租賃合同》。租賃合同簽訂后，由于全國范圍內(nèi)出現(xiàn)新型冠狀病毒，重慶當?shù)卣鶕?jù)疫情突發(fā)情況也出臺了相應(yīng)嚴格的管控措施，這對我們整個酒店行業(yè)造成了非常嚴重的影響，進以導(dǎo)致雙方簽訂的租賃合同根本無法正常履行。截止目前，全球范圍疫情依然在延續(xù)，國內(nèi)持續(xù)增加輸入性病例，政府管控力度仍未放松，雖說目前部分行業(yè)已陸續(xù)復(fù)工，但此次疫情對人們的生活方式造成了巨大影響，酒店業(yè)更是雪上加霜，解放碑商圈上千家酒店入住率不足10%。受到此次疫情的影響，我司作為創(chuàng)業(yè)型微小企業(yè)目前虧損非常慘重，已無力繼續(xù)經(jīng)營，在此之前，我司也曾多次與貴方商議解決方案，但雙方無法達成一致，鑒此，我司結(jié)合當前實際情況，特向貴方提出書面函告，從即日起解除雙方簽訂的租賃合同。同日，唐某通過微信回復(fù)：“按原合同履行違約責任?！?/p>

2020年4月中旬，唐某收到星斐然公司退還的涉案房屋鑰匙。

一審另查明，唐某代星斐然公司墊付了案涉房屋2019年12月18日至2020年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費1964.13元。

一審法院認為，唐某與星斐然公司之間簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，未違反國家法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方當事人均應(yīng)依約定履行各自義務(wù)。唐某在《房屋租賃合同》簽訂后將涉案房屋交付星斐然公司使用，星斐然公司理應(yīng)按照合同約定支付租金和物管費等費用。因為受“新冠肺炎疫情”影響，政府為防控疫情，對經(jīng)營場所采取限制營業(yè)措施。雖然“新冠肺炎疫情”系不可抗力事件，但并非必然導(dǎo)致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施對案涉合同履行產(chǎn)生了一定的影響，但該影響尚未達到令合同目的不能實現(xiàn)的程度，防控措施結(jié)束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，合同目的可以實現(xiàn)。星斐然公司發(fā)出《關(guān)于解除房屋租賃合同的告知函》要求解除《房屋租賃合同》，不符合法定解除的情形，不具有單方解除合同的效力。故對星斐然公司辯稱《房屋租賃合同》已于2020年4月6日解除的事由不予認定。根據(jù)雙方重新達成的約定，星斐然公司應(yīng)于2020年6月25日開始支付租金，但其逾期未付款且單方解除合同的行為已構(gòu)成違約，對唐某要求解除《房屋租賃合同》的訴訟請求予以支持。關(guān)于《房屋租賃合同》的解除時間，依法確認為唐某向一審法院遞交起訴狀提起本案訴訟之日即2020年5月8日。

關(guān)于唐某所主張2020年1月1日至2020年4月30日期間的租金，星斐然公司在免租期內(nèi)違約解除合同，應(yīng)當支付星斐然公司免租期內(nèi)實際月數(shù)的租金。同時，鑒于疫情期間政府為防控疫情，對酒店、賓館等經(jīng)營場所采取限制營業(yè)措施，導(dǎo)致星斐然公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原則，依法免除2個月的租金。故星斐然公司應(yīng)支付唐某房屋租金為12244元。

關(guān)于唐某所主張2019年12月18日至2020年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費，根據(jù)《房屋租賃合同》的約定應(yīng)由星斐然公司負擔租賃期內(nèi)的部分費用，對2020年1月1日至2020年5月8日期間的物業(yè)服務(wù)費1315.8元依法予以支持。

綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十六條、第一百零七條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決：“一、原告唐某與被告重慶星斐然酒店管理有限公司于2019年12月28日簽訂的《房屋租賃合同》于2020年5月8日解除；二、被告重慶星斐然酒店管理有限公司于本判決生效后立即支付原告唐某租金12244元；三、被告重慶星斐然酒店管理有限公司于本判決生效后立即支付原告唐某物業(yè)服務(wù)費1315.8元；四、駁回原告唐某的其他訴訟請求。本案案件受理費減半收取206元，由被告重慶星斐然酒店管理有限公司負擔181元，原告唐某負擔25元?！?/p>

二審中，雙方當事人均未舉示新證據(jù)。

本院對一審認定的事實予以確認。

本院認為，《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見》（一）第三條第二項規(guī)定：當事人以合同履行困難為由請求解除合同的，人民法院不予支持。繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平的，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數(shù)額等的，人民法院應(yīng)當結(jié)合案件實際情況決定是否予以支持。合同依法變更后，當事人仍然主張部分或者全部免除責任的，人民法院不予支持。

上訴人承租案涉房屋用于經(jīng)營酒店，疫情雖給上訴人履行案涉合同帶來了一定的困難，但該影響并未達到合同目的不能實現(xiàn)的程度，防控措施結(jié)束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，合同目的可以實現(xiàn)。加之雙方當事人已于2020年2月7日重新協(xié)商并達成一致，被上訴人同意將原租賃合同的免租期延長兩個月來分擔損失，故上訴人并不因為“新冠肺炎疫情”這一不可抗力事件而享有法定解除權(quán)，其單方發(fā)出解除租賃合同函已表明不愿意再繼續(xù)履行合同，但該行為不能達到解除合同的目的。被上訴人于2020年5月8日向一審法院起訴要求解除案涉租賃合同，一審法院以此時間來認定雙方租賃合同解除時間并無不當。

雙方當事人簽訂的租賃合同明確約定：免租期內(nèi)上訴人違約，其繳納的保證金不退，且還需要向被上訴人支付免租期內(nèi)實際月數(shù)的租金，該約定對雙方當事人均有約束力，一審法院免除上訴人兩個月租金后，再根據(jù)雙方租賃合同履行時間計算其應(yīng)該支付的租金和物業(yè)服務(wù)費，于法有據(jù)，本院予以維持。

綜上所述，星斐然公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費412元，由重慶星斐然酒店管理有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　　倪洪杰

審 判 員　　蘆明玉

審 判 員　　夏興蕓

二〇二一年三月四日

法官助理　　萬前程

（院印書記員黃獻麗