上訴人（原審原告）：北京泰美好健康管理股份有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)鼓樓外大街****樓**，統(tǒng)一社會信用代碼91110105678778334J。

法定代表人：張志奇，董事長。

委托訴訟代理人：陳哲，北京君澤君（天津）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：郭玲玲，北京君澤君（天津）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：重慶大都會東方廣場有限公司，，住所地重慶市渝中區(qū)鄒容路**大都會商廈**統(tǒng)一社會信用代碼91500000621909356L。

法定代表人：李智健，董事長。

委托訴訟代理人：張林長，重慶百君律師事務所律師。

委托訴訟代理人：謝瑩，重慶百君律師事務所律師。

上訴人北京泰美好健康管理股份有限公司（以下簡稱泰美好公司）因與被上訴人重慶大都會東方廣場有限公司（以下簡稱大都會公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院（2020）渝0103民初18348號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。上訴人泰美好公司的委托訴訟代理人陳哲、被上訴人大都會公司的委托訴訟代理人謝瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

泰美好公司上訴請求：1.撤銷原判，改判《租賃協(xié)議》繼續(xù)履行；2.本案一、二審訴訟費由大都會公司負擔。事實及理由：1.一審未就大都會公司是否享有解除權進行明確認定。（1）大都會公司提供的場所不符合協(xié)議約定，先行違約。即使泰美好公司未按照大都會公司通知的時間開業(yè)，因大都會公司未在書面通知泰美好公司三十天后才提出解除協(xié)議，大都會公司不享有約定解除權。（2）泰美好公司未授權工作人員就租賃合同履行狀況作出意思表示，工作人員的相關表述不能代表泰美好公司明確表示不再履行協(xié)議。泰美好公司從未作出“不履行”、“不付租金”的意思表示，僅是待雙方就變更承租主體或減免租金等事宜協(xié)商一致后再行支付，且泰美好公司支付的保證金足夠支付欠付租金，故大都會公司不享有法定解除權。2.大都會公司不享有合同解除權，其發(fā)送的《解除租賃合同通知》不能發(fā)生合同解除的效力，一審以房屋已由案外人經(jīng)營使用，認定《租賃協(xié)議》不具備繼續(xù)履行的客觀條件是錯誤的，且一審法院亦未就此向泰美好公司釋明變更訴訟請求。

大都會公司辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，繼續(xù)履行合同僅適用于按照法律規(guī)定或者合同性質(zhì)能夠履行的情形，雙方均已確認房屋已由案外人經(jīng)營使用，租賃協(xié)議事實上已無繼續(xù)履行的基礎，故請求駁回上訴，維持原判。

泰美好公司向一審法院起訴請求：1.判決泰美好公司、大都會公司于2018年11月30日簽訂的租賃協(xié)議繼續(xù)履行；2.本案訴訟費用由大都會公司承擔。

一審法院認定事實：2018年11月30日，大都會公司（甲方）與泰美好公司（乙方）簽訂《租賃協(xié)議》，約定租賃區(qū)域為SPA接待及理療區(qū)域包括1號理療房、2號理療房、3號理療房、4號理療房、5號理療房、6號理療房、公共衛(wèi)生間一間、員工辦公室一間以及員工室總面積約計265平方米；租賃地址為重慶市渝中區(qū)鄒容路68號拆遷解放碑凱悅酒店HL40*店鋪；合同期間為2019年4月1日至2022年3月31日。乙方在本協(xié)議生效日起5日內(nèi)向甲方支付100000元作為履約保證金，若乙方未按時向甲方支付任何應付款，甲方有權在提前3天通知乙方的前提下從履約保證金中扣除該應付款。每月租賃費用以固定承租費與比例承租費之和計算，2019年4月1日至2020年3月31日期間，月固定承租費為20190.48元、固定承租費增值稅為1009.52元、比例承租費為當月營業(yè)額×9.52%，比例承租費增值稅為當月營業(yè)額×0.48%，2020年4月1日至2021年3月31日期間，月固定承租費為21452.38元、固定承租費增值稅為1072.62元，比例承租費和比例承租費增值稅計算方式不變；2019年4月1日至2019年4月30日為裝修期，裝修期內(nèi)免收承租費，但若乙方在免租期內(nèi)開業(yè)，則須按約支付承租費；乙方須于每月5號之前向甲方支付當月的租賃費及對應的增值稅，并于次月15日之前向甲方支付上月比例承租費及對應的增值稅。其中，合同第9.1條約定：“……e）甲方或酒店管理公司應向水療中心提供持續(xù)的、有足夠能力和不間斷的設施，包括（但不限于）：冷熱水、污水、電力、供暖、通風、空調(diào)（冬季需達到水療中心客人適宜的溫度-攝氏26度左右），上述設施如不能正常工作，應由酒店承擔維修費用……”第9.2條約定：“……n）乙方須保證本協(xié)議項下的SPA經(jīng)營區(qū)域于全年（除春節(jié)期間的三天法定假日），每日均開門營業(yè)，每日營業(yè)時間為早上10:00至晚上23:00，可以根據(jù)客戶情況適時調(diào)整，不得以任何理由自行歇業(yè)，如需協(xié)議，須提前征求甲方的書面同意……”第10條約定：“10.1任何一方不對因不可抗力而無法履行其在本協(xié)議項下之任何義務的情況承擔責任，在該等情況下，受影響方應及時通知不受影響方，并盡全部合理努力克服不可抗力。10.2受影響方被免于履行任何義務長達連續(xù)90（九十）日的，則在該等履行或準時履行仍被免除的情況下，另一方可在之后的任何時候經(jīng)書面通知受影響方后立即終止本協(xié)議?！钡?1條約定：“11.1以下情況下，守約方應在書面通知違約方后，如違約方三十天內(nèi)不改正，則可以立即終止本協(xié)議，并可要求違約方承擔相當于本協(xié)議前述第2.1條履約保證金數(shù)額的違約金……：a）違約方無法再收到守約方通知后的十（10）日內(nèi)支付本協(xié)議項下任何到期應付款項；b）違約方嚴重違約或嚴重違反其在本協(xié)議項下的任何其他義務，構成根本違約的；c）違約方發(fā)生破產(chǎn)事件。11.2以下情況下，甲方或酒店管理公司有權在書面通知乙方，要求在30天內(nèi)改正，如果不改正，則立即終止本協(xié)議，并可要求乙方承擔相當于本合同前述的履約保證金數(shù)額的違約金……a）若乙方未能支付任何到期應付費用，且乙方在收到甲方或酒店管理公司的相關書面催告通知后的三（3）日內(nèi)未予全額付清該逾期費用的……”。雙方還約定了其他權利義務。合同簽訂后，泰美好公司向大都會公司支付了履約保證金100000元，保底租金支付至2020年2月。

2020年4月21日，大都會公司向泰美好公司作出《關于恢復營業(yè)及支付欠費事宜的通知函》，載明：2020年3月24日24時起，重慶市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急響應級別調(diào)整為三級，凡外省來渝返渝人員，持有渝康碼（健康碼）或健康證明的，不再進行隔離；重慶市商務委員會發(fā)文全面取消與疫情風險等級不相適應的管控措施，確保在3月底實現(xiàn)全面復工復業(yè)、復市復消；重慶解放碑凱悅酒店已于4月1日恢復正常營業(yè)，通知泰美好公司最遲在4月25日前恢復營業(yè)；泰美好公司未恢復營業(yè)狀態(tài)已超過10天，已違反合同約定；通知泰美好公司在4月25日前支付欠繳的2020年4月份的承租費、商務費及其他費用。當日，泰美好公司收到該通知函。2020年4月23日，泰美好公司復函稱：新冠肺炎疫情爆發(fā)后，酒店中途停業(yè)，屬于不可抗力影響還是違約，大都會公司未按合同約定及時通知；大都會公司在合同履行過程中，始終未達到合同第9.1條第e款約定的空調(diào)溫度標準（達不到適宜的溫度26度），且至今未改正；綜合考慮新冠肺炎疫情影響及大都會公司的違約情形，泰美好公司無法正常開門營業(yè)；泰美好公司對大都會公司的違約行為，保留依約解除合同即追究違約責任的權利；根據(jù)各方合作意愿以及共贏的考慮，泰美好公司及露露SPA一直在與大都會公司積極協(xié)商《租賃合同》變更事宜，請大都會公司在收到本函件3日內(nèi)反饋明確意見，否則視為大都會公司拒絕變更。

2020年4月27日，大都會公司向泰美好公司作出《解除租賃合同通知》，以泰美好公司在2020年4月21日收到《關于恢復營業(yè)及支付欠費事宜的通知函》至今，沒有按合同約定及通知函按時繳納承租費等各項費用、按時營業(yè)，故依照《租賃協(xié)議》第11.1條、第11.2條的約定通知《租賃協(xié)議》于2020年4月27日24：00解除。泰美好公司陳述于同月28日收到該通知。

2020年5月5日，泰美好公司復函稱：大都會公司違約在先，無權解除租賃協(xié)議，泰美好公司不認可《解除租賃合同通知》的效力；關于大都會公司主張的各項費用，泰美好公司同意大都會公司使用履約保證金進行抵扣……。

一審法院另查明以下事實：

1.2020年3月27日，大都會工作人員李朝琴告知泰美好公司涉案店鋪店長蹇菲，酒店預計4月1日恢復營業(yè)；2020年4月1日，李朝琴告知蹇菲酒店已開始營業(yè)，要求蹇菲有復工消息及時告知；2020年4月2日，蹇菲回復稱公司目前復工的日期沒有確定，暫時不參加推廣活動；2020年4月29日，蹇菲告知李朝琴其公司ispa已撤出重慶市場。

2.2020年3月27日，大都會工作人員告知泰美好公司涉案店鋪經(jīng)理高緯酒店預計在4月1日營業(yè)，可以做防疫物資準備了。

3.2020年2月1日，泰美好公司工作人員韓園元詢問大都會公司高級總監(jiān)jimmy其暫停營業(yè)直至酒店全開的事宜，大都會公司是否有討論結(jié)果；jimmy回復稱沒有。2020年2月17日，韓園元告知jimmy其公司打算退出重慶市場，找了露露spa來接盤，并提出用不可抗力解除合同，酒店返還押金，公司無責任，其與酒店、露露簽署三方協(xié)議；jimmy回復稱對其建議會與老板和酒店溝通。

4.2020年2月20日，jimmy回復泰美好公司法定代表人張志奇稱不同意無條件提前終止合同，需按合同約定來處理。2020年3月24日，張志奇詢問jimmy如果露露spa全面接手，其撤出可否不算違約，因為其可能經(jīng)營不下去了。之后，2020年4月期間，張志奇與jimmy多次就露露接手事宜進行溝通，雙方對泰美好公司是否承擔違約責任等事宜未達成一致意見。2020年4月21日，jimmy告知張志奇若公司決定不恢復營業(yè)，建議按合同條款規(guī)定雙方簽訂終止協(xié)議，但雙方未就此達成一致意見。

一審審理中，泰美好公司和大都會公司均確認涉案房屋現(xiàn)已由案外人經(jīng)營。

一審審理中，泰美好公司陳述，未授權蹇菲、韓園元就租賃合同履行狀況作出意思表示；泰美好公司在收到通知后未恢復營業(yè)的原因是雙方始終在溝通疫情期間的租賃協(xié)議變更相關事宜，且疫情之前涉案房屋內(nèi)室溫不符合合同約定標準。

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”本案中，泰美好公司、大都會公司簽訂的《租賃協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方當事人均具有拘束力。泰美好公司認為大都會公司于2020年4月27日作出的《解除租賃合同通知》不能發(fā)生解除租賃協(xié)議的效力，并要求繼續(xù)履行合同，但無論《解除租賃合同通知》是否發(fā)生解除合同的效力，現(xiàn)泰美好公司、大都會公司均確認涉案房屋現(xiàn)已由案外人經(jīng)營，故泰美好公司、大都會公司雙方之間的《租賃協(xié)議》已不具備繼續(xù)履行的客觀條件，泰美好公司要求繼續(xù)履行《租賃協(xié)議》的訴訟請求不能成立，一審法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，一審判決：“駁回原告北京泰美好健康管理股份有限公司的訴訟請求。案件受理費80元，減半收取計40元，由原告北京泰美好健康管理股份有限公司負擔?！?/p>

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案中泰美好公司的訴訟請求是繼續(xù)履行雙方簽訂的《租賃協(xié)議》，根據(jù)相關法律規(guī)定，合同繼續(xù)履行的前提是合同在法律上或者事實上具備繼續(xù)履行的客觀條件。泰美好公司與大都會公司簽訂《租賃協(xié)議》的目的是使用涉案房屋用于經(jīng)營，但根據(jù)本案查明的事實，涉案房屋現(xiàn)已由案外人經(jīng)營使用，泰美好公司及大都會公司對該事實亦均予以確認，故雙方簽訂的《租賃協(xié)議》在事實上已無繼續(xù)履行的客觀條件。泰美好公司要求繼續(xù)履行《租賃協(xié)議》的訴訟請求，缺乏事實與法律依據(jù)，一審法院對此不予支持，本院對此予以確認。至于大都會公司是否享有解除權，以及其作出的《解除租賃合同通知》是否產(chǎn)生解除協(xié)議的效力問題，因?qū)Α蹲赓U協(xié)議》是否繼續(xù)履行均不產(chǎn)生實質(zhì)影響，雙方可以另行解決，一審對此處理并無不當。

綜上所述，泰美好公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由上訴人北京泰美好健康管理股份有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　蘇致禮

審 判 員　周海燕

審 判 員　秦　敏

二〇二一年二月十九日

法官助理　李茜希

書 記 員　李云蝶