上訴人（原審原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市巴南區(qū)。

委托訴訟代理人：黃倩，北京市浩天信和（重慶）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張雄，北京市浩天信和（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：重慶嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市巴南區(qū)渝南大道200號(hào)23-1,統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500113050374246C。

法定代表人：田豐，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：張改，重慶靜昇律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：廖東鋒，重慶靜昇律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某與被上訴人重慶嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：嘉某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市巴南區(qū)人民法院(2020)渝0113民初7187號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判嘉某公司以218.74平方米為基數(shù)，以1200元/㎡為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)向劉某某支付違約金262488元；本案一審、二審案件受理費(fèi)由嘉某公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.宣傳資料的制作主體系嘉某公司，從形式上滿足“格式文本”的條件；就宣傳資料上載明的且一審判決第七頁第一段引用的“宣傳資料中已聲明了本宣傳資料僅供參考，所有細(xì)節(jié)以政府最終批準(zhǔn)文件以及雙方簽訂合同為準(zhǔn)”這一內(nèi)容以一行極小的字體編寫在宣傳資料的末頁最下角，不易查看。嘉某公司在向劉某某發(fā)送宣傳資料時(shí)，簽訂涉訴合同時(shí)并沒有提醒劉某某注意上述內(nèi)容的義務(wù)。2.從宣傳資料的內(nèi)容來看，其用較長(zhǎng)篇幅、明確具體的文字形容“阿爾勒印象、幾米的森林、彩繪森林廊、楓葉健步道、兒童樂園”五大板塊，此外，宣傳資料還用圖形的方式呈現(xiàn)了“阿爾勒公園總平面圖”的規(guī)劃布局。3.嘉某公司基于前述宣傳資料向劉某某所作出的承諾，需要嘉某公司秉承誠(chéng)實(shí)信用原則，向有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行申請(qǐng)，但嘉某公司并未秉承誠(chéng)實(shí)信用原則，向有關(guān)行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。4.本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是涉訴房屋相關(guān)配套設(shè)施，對(duì)于涉訴房屋是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證以及建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書等均不是本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)。宣傳資料上并沒有載明“阿爾勒體育公園”規(guī)劃在幾期，通過嘉某公司提交的涉訴小區(qū)一期的規(guī)劃圖紙，本應(yīng)修建“阿爾勒體育公園”、“阿爾勒商業(yè)小鎮(zhèn)”等配套設(shè)施，現(xiàn)被修建成兩棟高樓的地塊屬于一期規(guī)劃范圍內(nèi)，統(tǒng)稱為一期地塊。后劉某某從有關(guān)規(guī)劃部門處聞?dòng)嵑蟮弥瑢?duì)于地塊一期、二期的命名是由嘉某公司自主決定的，現(xiàn)在嘉某公司將原本規(guī)劃修建為阿爾勒體育公園的土地，命名為“二期”，實(shí)際是將同一地塊已修建的體育公園項(xiàng)目設(shè)施予以拆除，在該土地上修建高樓。5.在庭審中劉某某已舉示了簽訂合同時(shí)嘉某公司展示的現(xiàn)場(chǎng)沙盤圖，嘉某公司自行注冊(cè)微博賬號(hào)向外發(fā)送的宣傳文案及沙盤圖，表明當(dāng)時(shí)在涉訴地塊上修建的配套設(shè)施已經(jīng)具備一定規(guī)模，與宣傳資料上部分內(nèi)容相符，使劉某某對(duì)該涉訴地塊上修建的配套設(shè)施產(chǎn)生了信賴?yán)妫文彻炯靶^(qū)業(yè)主均不認(rèn)為在涉訴地塊上修建的部分設(shè)施系臨時(shí)設(shè)施。6.一審?fù)徶屑文彻静]有提交證據(jù)證明“20萬平方米的阿爾勒體育公園以及跑酷公園等的宣傳是聯(lián)合巴南區(qū)政府在內(nèi)環(huán)高架兩側(cè)進(jìn)行規(guī)劃”，該情況是否屬實(shí)，劉某某無從得知。此外，劉某某從相關(guān)部門得知，內(nèi)環(huán)高架兩側(cè)屬于防護(hù)綠地，防護(hù)綠地是為了滿足城市對(duì)衛(wèi)生、隔離、安全要求而設(shè)置的綠化用地，其功能是對(duì)自然災(zāi)害和城市公害起到一定的防護(hù)作用，不得兼做公園綠地使用。公園綠地和城市綠地是兩個(gè)不同概念，不能偷換概念。7.劉某某已舉示了宣傳資料、沙盤圖，嘉某公司自行注冊(cè)的微博賬號(hào)發(fā)布的宣傳文案、沙盤圖片均充分證實(shí)了宣傳資料系嘉某公司出具，嘉某公司既明確又具體的作出了涉訴房屋配套設(shè)施允諾和說明，該說明和允諾嚴(yán)重影響了涉訴房屋的居住質(zhì)量及價(jià)格，故宣傳資料系要約，是涉訴合同的有效組成部分。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤?；谏鲜鍪聦?shí)，一審法院應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條判令嘉某公司承擔(dān)違約責(zé)任。

嘉某公司二審答辯稱：一審事實(shí)認(rèn)定清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回劉某某的上訴請(qǐng)求，維持原判。

劉某某向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：判令嘉某公司以218.74平方米為基數(shù)，1200元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)向劉某某支付違約金262488元。

一審法院經(jīng)審理查明：2016年12月6日，劉某某與嘉某公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，主要約定：劉某某購(gòu)買嘉某公司開發(fā)的位于重慶市巴南區(qū)渝南大道X號(hào)X幢X商品房一套，該房屬現(xiàn)房；總成交價(jià)為1990000元；劉某某于2016年12月6日向嘉某公司繳納首付房款600000元，剩余房款1390000元以向銀行申請(qǐng)個(gè)人購(gòu)房抵押貸款方式支付嘉某公司，嘉某公司應(yīng)當(dāng)于2017年6月30日前將已進(jìn)行建設(shè)竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付劉某某使用；嘉某公司應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，不得擅自變更，否則應(yīng)向劉某某支付已付房?jī)r(jià)款3%的違約金；同時(shí)合同對(duì)逾期交房、逾期辦理合同登記備案、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記以及商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進(jìn)行了約定；另，劉某某、嘉某公司雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》（附件五）對(duì)付款方式、交房標(biāo)準(zhǔn)、合同解除等內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充約定，并對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行了提示,提示的主要內(nèi)容為在簽訂本《商品房買賣合同》以前，劉某某已對(duì)所購(gòu)商品房周邊的公共交通設(shè)施及外部環(huán)境等的當(dāng)前狀況做了充分的了解，就標(biāo)的房屋，所在小區(qū)內(nèi)的已建、在建或者將建的居住配套設(shè)施和周邊市政設(shè)施，以及小區(qū)外部公共交通狀況及其可能產(chǎn)生的噪音等污染等不利因素，嘉某公司予以了提示注意和合理告知。庭審中，劉某某稱合同簽訂后劉某某按約支付了全部購(gòu)房款，并已接房入住。

另查明，涉案商品房項(xiàng)目名稱原為“長(zhǎng)江國(guó)際原墅”，后改名為“陽光100·阿爾勒”,該商品房建設(shè)工程項(xiàng)目名稱為“嘉某.獅子山花園”，該建設(shè)工程分5期規(guī)劃開發(fā)建設(shè)，實(shí)行分期開發(fā)、分期報(bào)規(guī)；該5期規(guī)劃分別為A區(qū)1期、A區(qū)2期、B區(qū)1期、B區(qū)2期、B區(qū)3期，5期規(guī)劃開發(fā)建設(shè)均取得規(guī)劃許可證。其中A區(qū)1期最早開發(fā)建設(shè)，A區(qū)2期系最后一期開發(fā)建設(shè)；劉某某案涉房屋系A(chǔ)區(qū)1期建設(shè)工程，取得的商品房預(yù)售許可證[編號(hào)：渝國(guó)土房管（2014）預(yù)字第904號(hào)、232號(hào)、030號(hào)、617號(hào)以及渝國(guó)土房管（2015）預(yù)字第067號(hào)，并分別于2013年9月22日、2016年2月29日、2016年5月23日取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建字第500113201300076）、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證[巴南區(qū)建竣備字（2016）0020號(hào)）]、建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書[（渝規(guī)巴南核（2016）0042號(hào)]；A區(qū)2期于2018年12月3日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建字第500113201800182）現(xiàn)A區(qū)2期正在建設(shè)，尚未竣工，現(xiàn)在建的二幢高層屬于A區(qū)2期規(guī)劃。以上涉案商品房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模共計(jì)511824.63平方米。

案涉嘉某公司售房廣告等宣傳資料（你心中的法蘭西）載明的內(nèi)容有2015年8月29日嘉某公司致A區(qū)1期業(yè)主公開信，主要內(nèi)容為：阿爾勒-法國(guó)南部普旺斯地區(qū)獨(dú)具風(fēng)情的小城，以悠閑、藝術(shù)的法式小鎮(zhèn)生活引人入勝，打造“公園里的阿爾勒、公園里的墅生活”，并聯(lián)合巴南區(qū)政府在內(nèi)環(huán)高架兩側(cè)正在規(guī)劃約20萬平方米的“阿爾勒體育公園”，其中包括將與丹麥文化中心合作的跑酷公園。目前我們已經(jīng)開始緊鑼密鼓的施工建設(shè)，預(yù)計(jì)不久未來會(huì)逐步呈現(xiàn)，為各位業(yè)主帶來前所未有的生活體驗(yàn)；該宣傳資料同時(shí)載明阿爾勒體育公園位于小區(qū)西側(cè)，寬度沿內(nèi)環(huán)高速果園大橋兩側(cè)各延展50米，總長(zhǎng)度約1公里，占地約20萬方；陽光阿爾勒小鎮(zhèn)總建筑規(guī)模約10萬方，布局在小區(qū)西側(cè)等內(nèi)容；同時(shí)在該宣傳資料最下方有一行小字為“本宣傳資料僅供參考，所有細(xì)節(jié)以政府最終批準(zhǔn)文件以及雙方簽訂合同為準(zhǔn)”?！瓣柟?00·阿爾勒”微博相關(guān)宣傳有：這一項(xiàng)目是在重慶南別墅市場(chǎng)有良好市場(chǎng)表現(xiàn)的長(zhǎng)江國(guó)際原墅的升級(jí)版，也是巴南龍洲灣商圈中心唯一的純別墅項(xiàng)目等內(nèi)容。劉某某認(rèn)為嘉某公司售房廣告等宣傳資料對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格有重大影響的允諾，且嘉某公司在案涉項(xiàng)目的規(guī)劃范圍內(nèi)也實(shí)際修建了部分承諾的公園配套設(shè)施，投入了使用，該承諾內(nèi)容應(yīng)為要約，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條相關(guān)規(guī)定，已構(gòu)成合同內(nèi)容，而嘉某公司并未按約履行，導(dǎo)致劉某某所購(gòu)房屋品質(zhì)下降，遂要求嘉某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為嘉某公司售房廣告及宣傳資料是否視為合同內(nèi)容及要約，嘉某公司是否承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。按此條規(guī)定，廣告和宣傳資料中的說明和允諾應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)條件可視為要約：（1）該內(nèi)容是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾；（2）對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾應(yīng)具體明確；（3）該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。

就其本案，1.嘉某公司修建完工的商品房項(xiàng)目均取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證以及建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書，尚未修建完工的二幢高層住宅樓系A(chǔ)區(qū)2期亦是經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的項(xiàng)目，其非A區(qū)1期規(guī)劃范圍；2.涉案商品房項(xiàng)目五期建設(shè)規(guī)劃均無20萬平方米的“阿爾勒體育公園”以及“跑酷公園”；3.宣傳資料中已聲明了“本宣傳資料僅供參考，所有細(xì)節(jié)以政府最終批準(zhǔn)文件以及雙方簽訂合同為準(zhǔn)”，嘉某公司對(duì)20萬平方米的“阿爾勒體育公園”以及“跑酷公園”等的宣傳是聯(lián)合巴南區(qū)政府在內(nèi)環(huán)高架兩側(cè)正在規(guī)劃，未明確為小區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目，該說明和允諾并非明確具體，應(yīng)視為要約邀請(qǐng)；4.正在修建的二幢高樓系A(chǔ)區(qū)2期規(guī)劃范圍，以前在該地塊修建的部分設(shè)施并非規(guī)劃項(xiàng)目，系臨時(shí)設(shè)施；5.劉某某的訴求是嘉某公司承擔(dān)違約責(zé)任，但劉某某并未提供嘉某公司違反《重慶市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定內(nèi)容的相關(guān)證據(jù)。

綜上，嘉某公司售房廣告等宣傳資料不應(yīng)視為合同內(nèi)容及要約，嘉某公司的行為未違反雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，遂判決：駁回劉某某對(duì)重慶嘉某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)5238元，由劉某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

二審查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是嘉某公司的售房廣告等宣傳資料是否構(gòu)成要約，本案是否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定。評(píng)析如下：第一，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，廣告和宣傳資料中的說明和允諾可視為要約應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)條件：（1）該內(nèi)容是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾；（2）對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾應(yīng)具體明確；（3）該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。第二，根據(jù)本案查明事實(shí)，嘉某公司項(xiàng)目五期建設(shè)規(guī)劃均無廣告和宣傳資料中所稱的20萬平方米的“阿爾勒體育公園”以及“跑酷公園”，前述內(nèi)容并非對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾；嘉某公司的宣傳資料中已明確“阿爾勒體育公園”以及“跑酷公園”等的宣傳是聯(lián)合巴南區(qū)政府在內(nèi)環(huán)高架兩側(cè)正在規(guī)劃，未明確為小區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目，該說明和允諾也并非明確具體；劉某某也未舉示證據(jù)證明嘉某公司的廣告和宣傳資料對(duì)其訂立商品房買賣合同和房屋價(jià)格的確定有重大影響。故嘉某公司的售房廣告等宣傳資料不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，不構(gòu)成要約，不能作為劉某某和嘉某公司雙方合同約定的內(nèi)容。第三，劉某某未舉示其他證據(jù)證明嘉某公司存在違反《重慶市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的行為。故劉某某主張嘉某公司承擔(dān)違約責(zé)任既不符合法律規(guī)定，也不符合合同約定，對(duì)其上訴請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，法律適用正確，判決恰當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)5238元，由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　鄧方彬

審 判 員　張澤兵

審 判 員　江信紅

二〇二一年三月十六日

法官助理　李　婷

書 記 員　肖　姍