上訴人（原審被告）：宋涪健，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：江巨能，泰和泰（重慶）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：林玉成，重慶公孝律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：廖倩，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：石生全，重慶華代律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：田崇偉，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：石亨博，重慶潛衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉曉杉，重慶潛衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：重慶絲畫酒店管理有限公司，住所地重慶市大渡口區(qū)八橋鎮(zhèn)詩(shī)情路**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500104305277633H。

法定代表人：劉代永，執(zhí)行董事。

原審第三人：重慶普世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市大渡口區(qū)春暉路街道錦華路******，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500104660896690。

法定代表人：郭履珍。

委托訴訟代理人：王飛飛，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

上訴人宋涪健、廖倩因與被上訴人田崇偉、重慶絲畫酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱絲畫酒店）、原審第三人重慶普世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱普世公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市大渡口區(qū)人民法院(2020)渝0104民初4038號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人宋涪健的委托訴訟代理人江巨能、林玉成，上訴人廖倩及其委托訴訟代理人石生全，被上訴人田崇偉的委托訴訟代理人萬亨博，原審第三人普世公司的委托訴訟代理人王飛飛到庭參加訴訟。被上訴人絲畫酒店經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

宋涪健上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判駁回田崇偉對(duì)宋涪健的訴訟請(qǐng)求，改判由實(shí)際承租人絲畫酒店向田崇偉承擔(dān)案涉房屋租金的給付責(zé)任；2、改判本案一、二審訴訟費(fèi)用由實(shí)際承租人絲畫酒店承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。田崇偉作為受讓案涉房屋產(chǎn)權(quán)的新出租人與宋涪健之間從未就案涉房屋簽訂過租賃合同，田崇偉也早已明知案涉房屋的實(shí)際承租人為絲畫酒店，在調(diào)解過程中，無論是宋涪健還是廖倩均是代表絲畫酒店的職務(wù)行為。2、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。田崇偉在本案中，對(duì)包括實(shí)際使用人絲畫酒店在內(nèi)的四個(gè)被告提起訴訟，并在庭審中再次放棄對(duì)原簽約承租人徐世春的起訴，說明該行為本身已表明其放棄了對(duì)原租賃合同簽約承租人的起訴，轉(zhuǎn)而向?qū)嶋H承租人主張權(quán)利，在此情況下，法庭應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人已作出同意由實(shí)際使用人替代簽約承租人作為承租人的意思表示，及對(duì)原租賃合同的相對(duì)方予以了變更。3、一審程序上存在瑕疵。一審判決內(nèi)容涉及的酒店欠繳的物業(yè)管理及水電費(fèi)用40081.2元，田崇偉起訴至當(dāng)庭均未舉證相關(guān)證據(jù)，口述事實(shí)也未經(jīng)庭審質(zhì)證，一審徑行判決損害了上訴人的合法權(quán)益，也違反法定程序。

田崇偉辯稱，一審判決結(jié)果正確，宋涪健的上訴請(qǐng)求不能成立，請(qǐng)求維持一審判決。

廖倩辯稱，同意實(shí)際使用人是絲畫酒店，應(yīng)由其承擔(dān)租金的給付義務(wù)。

普世公司陳述稱，請(qǐng)求法院依法判決。

絲畫酒店未出庭發(fā)表答辯意見。

廖倩上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決，依法改判；2、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1、案涉房屋的房屋租賃合同并非廖倩與田崇偉或第三人簽訂，廖倩非案涉房屋的實(shí)際使用人，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付租金的義務(wù)；2、即使認(rèn)定廖倩應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付租金的義務(wù)，一審判決認(rèn)定的應(yīng)當(dāng)給付租金的時(shí)間和金額也是不正確的。田崇偉2017年起訴要求支付租金并經(jīng)調(diào)解處理后，案涉房屋的租金支付標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)口頭更改為每月50元/m2，另案涉房屋已于2019年11月5日被田崇偉強(qiáng)制收回，廖倩與絲畫酒店均未再繼續(xù)使用該房屋，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)此后的租金。

田崇偉辯稱，廖倩的上訴請(qǐng)求不能成立，請(qǐng)求法院依法判決駁回其上訴請(qǐng)求。

宋涪健辯稱，對(duì)于廖倩的第一項(xiàng)上訴請(qǐng)求不明確，請(qǐng)求法院依法審理，租金應(yīng)當(dāng)由絲畫酒店承擔(dān)。田崇偉和絲畫酒店就租金單價(jià)重新進(jìn)行了協(xié)商，廖倩關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)的上訴理由有事實(shí)依據(jù)。

普世公司陳述稱，對(duì)一審判決無異議，請(qǐng)求法院依法審理。

絲畫酒店未出庭發(fā)表答辯意見。

田崇偉向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令宋涪健等向田崇偉支付截止至2020年10月24日的租金及資金占用損失共計(jì)1122246元，并按照每月2%的標(biāo)準(zhǔn)向田崇偉承擔(dān)逾期付款責(zé)任至付清時(shí)止；2、本案訴訟費(fèi)用由宋涪健等人承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2012年11月12日，本案第三人普世公司與徐世春簽訂了《商業(yè)用房租賃合同》，約定第三人將其名下的位于重慶市大渡口區(qū)八橋鎮(zhèn)詩(shī)情路1號(hào)10幢附1號(hào)的房屋出租給徐世春，租期共7年，租金自2013年3月1日起算，每月租金70766元，租金每年遞增5%，逾期付款違約金為每日2%（田崇偉在訴訟中主動(dòng)調(diào)整為按照每月2%計(jì)算），2013年3月3日，第三人將該房屋交由徐世春使用。2014年2月27日，第三人與徐世春、宋涪健簽訂了《商業(yè)用房租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定宋涪健為上述房屋的共同承租人，隨后，徐世春、宋涪健將該房屋轉(zhuǎn)租給廖倩。2016年5月1日，第三人以抵款方式將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給田崇偉，并于2016年12月6日辦理了過戶登記。因徐世春、宋涪健、廖倩多次遲延支付租金，田崇偉于2017年訴至一審法院，要求解除合同且由徐世春、宋涪健、廖倩支付逾期租金，一審?fù)忂^程中，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，并經(jīng)重慶市大渡口區(qū)人民法院（2017）渝0104民初1813號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)，宋涪健、廖倩繼續(xù)與田崇偉履行所涉房屋的租賃合同，向田崇偉支付截止2018年4月3日的逾期租金63.6萬元、違約金10萬元，另訴訟費(fèi)用由宋涪健與廖倩負(fù)擔(dān)。該調(diào)解書生效后，宋涪健、廖倩自2018年4月10日起至2019年12月12日止，陸續(xù)向田崇偉支付了1786000元，其中包含了調(diào)解書中所確定的741580元付款義務(wù)，扣除該調(diào)解書的付款義務(wù)741580元后余下1144420元。

一審另查明，絲畫酒店于2014年8月29日注冊(cè)成立，成立時(shí)宋涪健為其法定代表人，2018年5月22日，法定代表人變更為廖倩，并辦理了變更登記。絲畫酒店為案涉房屋的實(shí)際使用人，用途為酒店經(jīng)營(yíng)。一審案件審理過程中，絲畫酒店于2020年10月24日將案涉房屋返還給田崇偉，雙方租賃合同關(guān)系已經(jīng)實(shí)際解除。截止返還房屋時(shí)，尚欠物管費(fèi)6565.2元、電費(fèi)33516元、水費(fèi)1575元。被上訴人在田崇偉處尚有200000元履約保證金未退還。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，合同當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照約定全面履行自己的義務(wù)。關(guān)于合同當(dāng)事人問題。本案涉及房屋的原合同當(dāng)事人為普世公司與徐世春，普世公司將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給田崇偉的行為未違反法律規(guī)定，田崇偉合法取得房屋產(chǎn)權(quán)，依法取得合同當(dāng)事人資格，享有對(duì)該房屋處分收益的權(quán)利。

宋涪健通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的行為成為房屋承租人，且在另案訴訟中與廖倩共同與田崇偉達(dá)成的調(diào)解協(xié)議內(nèi)容為“原告田崇偉與被告廖倩、宋涪健同意繼續(xù)履行位于大渡口區(qū)八橋鎮(zhèn)詩(shī)情路1號(hào)10幢附1號(hào)房屋的租賃合同”，故宋涪健、廖倩應(yīng)當(dāng)為房承租人，承擔(dān)達(dá)成調(diào)解協(xié)議之后支付租金等義務(wù)。絲畫公司雖作為房屋的實(shí)際使用人，但并未與田崇偉或房屋原產(chǎn)權(quán)人普世公司有書面協(xié)議，也從未向田崇偉作出過愿意承擔(dān)租金的書面承諾，故不能認(rèn)定為合同義務(wù)相對(duì)人承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

關(guān)于租金及違約金問題。根據(jù)原租賃合同的約定，2018年7月4日后產(chǎn)生的租金具體為：2018年7月4日至2018年10月3日，81920.49元/月*3月=245761.47元；2018年10月4日至2019年10月3日，86016.51元/月*12月=1032198.12元；2019年10月4日至2020年10月3日，90317.34元/月*12月=1083808.08元；2020年10月4日至2020年10月24日，94833.2元/30天*20天=63222.13元，共計(jì)2424989.8元。在被上訴人支付的款項(xiàng)中扣除調(diào)解書載明的付款金額后余下1144420元全部視為支付后續(xù)租金，則被上訴人尚有1280569.8元租金未支付。因被上訴人尚有200000元保證金未退還，田崇偉主張將其扣除被上訴人拖欠的水電物管費(fèi)用后用以抵扣租金，抵扣金額為：200000元-6565.2元-33516元-1575元=158323.8元，則宋涪健與廖倩尚欠租金總額為1280569.8元-158323.8元=1122246元。宋涪健與廖倩逾期支付租金的行為構(gòu)成違約，田崇偉有權(quán)要求宋涪健與廖倩支付違約金。在原租賃合同中雖對(duì)逾期支付租金的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有過約定，但雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)和田崇偉在訴訟中主張的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際遠(yuǎn)高于宋涪健與廖倩對(duì)田崇偉所造成的損失，依法將計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按照每月1%計(jì)算，超過此部分的主張不予支持。據(jù)此分段計(jì)算出違約金的具體金額為75152元。

2020年，全國(guó)乃至世界都受到新冠疫情的肆虐，各行各業(yè)都深受其影響，案涉房屋用以經(jīng)營(yíng)的賓館住宿業(yè)受到的沖擊更是尤為突出，考慮到實(shí)際情況，將宋涪健與廖倩應(yīng)向田崇偉支付的2020年2月及3月的兩個(gè)月租金予以減免，即宋涪健與廖倩的欠付租金總額為：1122246元-90317.34元-90317.34元=941611.32元；相應(yīng)的這兩個(gè)月租金的違約金也予以減免，即宋涪健與廖倩的欠付違約金總額為：75152元-7826元-6923元=60403元。

綜上，田崇偉的訴訟請(qǐng)求部分成立，予以支持。宋涪健、廖倩關(guān)于其不是租賃合同相對(duì)人，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租金支付責(zé)任的辯解意見不成立，不予采納。據(jù)此，判決：“一、宋涪健、廖倩于本判決生效后十日內(nèi)支付田崇偉截止至2020年10月24日的欠付租金941611.32元及違約金60403元；并自2020年10月25日起，以尚欠租金為基數(shù)按月利率1%計(jì)付違約金至租金付清為止；二、駁回田崇偉的其他訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)減半收取7806元，由宋涪健、廖倩負(fù)擔(dān)?！?/p>

本院二審審理過程中，廖倩舉示了聊天記錄、農(nóng)業(yè)銀行流水明細(xì)、絲畫大酒店交接明細(xì)，擬證明案涉房屋租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)已調(diào)整為50元/m2。田崇偉認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性，但認(rèn)為無法達(dá)到廖倩的證明目的。宋涪健認(rèn)可廖倩的舉證意見。普世公司認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性，但認(rèn)為其并非當(dāng)事人無法核實(shí)與本案的關(guān)聯(lián)性。

本院二審查明的其他事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，田崇偉在取得案涉房屋所有權(quán)后，與宋涪健簽訂《商業(yè)用房租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》約定宋涪健作為案涉房屋的承租人，且在此后田崇偉訴宋涪健、廖倩房屋租賃合同糾紛中，田崇偉與宋涪健、廖倩達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由宋涪健、廖倩繼續(xù)承租案涉房屋，故自雙方調(diào)解協(xié)議簽訂之日起案涉房屋的承租關(guān)系即建立于田崇偉與宋涪健、廖倩之間。宋涪健與廖倩認(rèn)為其并非案涉房屋的承租人的上訴理由不能成立。雖然案涉房屋系用于開設(shè)絲畫酒店使用，但宋涪健與廖倩并未舉示證據(jù)證明其在租賃合同履行過程中已向田崇偉披露房屋實(shí)際承租人并非宋涪健與廖倩二人，且已取得了出租人田崇偉的認(rèn)可，其二人認(rèn)為案涉房屋租賃的租金應(yīng)由絲畫酒店承擔(dān)的上訴理由亦不能成立。

廖倩在本案二審審理過程中舉示了其與田崇偉方進(jìn)行租金協(xié)商的相應(yīng)證據(jù)，但該證據(jù)僅能證明雙方曾就租金標(biāo)準(zhǔn)的變更進(jìn)行過商討，但在田崇偉提出租賃標(biāo)準(zhǔn)變更為50元/m2時(shí)，廖倩并未就該標(biāo)準(zhǔn)作出與之一致的承諾，其所舉示的支付租金的憑證亦不能證明其亦按照變更后果的租金標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)向田崇偉履行了租金支付義務(wù)。故廖倩上訴認(rèn)為其與田崇偉已就租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商變更的上訴理由亦不能成立。同樣，廖倩亦未舉示證據(jù)證明案涉房屋已于2019年11月5日被田崇偉收回的相應(yīng)證據(jù)，其認(rèn)為一審就租賃支付截止時(shí)間認(rèn)定有誤的上訴理由亦不能成立。

宋涪健與廖倩作為案涉房屋的承租人，在其承租使用案涉房屋過程中所產(chǎn)生的水、電、氣費(fèi)、物管費(fèi)應(yīng)由其進(jìn)行支付，田崇偉有權(quán)就該部分費(fèi)用提出請(qǐng)求。

綜上所述，宋涪健與廖倩的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)31222元，由上訴人宋涪健負(fù)擔(dān)15611元，由上訴人廖倩負(fù)擔(dān)15611元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　蘆明玉

審判員　　倪洪杰

審判員　　夏興蕓

二〇二一年三月十日

（院?。?/p>

書記員　　王麗麗