上訴人（原審原告）：重慶賓館有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)民生路**，統(tǒng)一社會信用代碼91500000621903528P。

法定代表人：劉成林，該公司董事長。

委托訴訟代理人：李海新，重慶天喜律師事務所律師。

委托訴訟代理人：程祝靜，重慶天喜律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：重慶泰某實業(yè)有限公司，住，住所地重慶市渝**金開大道****17-8一社會信用代碼91500105693922066R。

法定代表人：楊梅，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：羅松，國浩律師（重慶）事務所律師。

委托訴訟代理人：趙繼冰，國浩律師（重慶）事務所律師。

原審第三人：成都銀行股份有限公司重慶分行，住所地，住所地重慶市江**建新北路**附**、建新北路******會信用代碼91500105552030419W。

負責人：陳海波，該分行行長。

委托訴訟代理人：范央權，泰和泰（重慶）律師事務所律師。

上訴人重慶賓館有限公司（以下簡稱“重慶賓館”）因與被上訴人重慶泰某實業(yè)有限公司（以下簡稱“泰某公司”）、原審第三人成都銀行股份有限公司重慶分行（以下簡稱“成都銀行重慶分行”）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院（2020）渝0103民初8072號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月11日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

重慶賓館上訴請求：1、撤銷一審判決第一項、第三項改判被上訴人給付上訴人租金622304.18元及違約金3192719.8元。2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實及理由：一審認定事實不清，適用法律錯誤。成都銀行重慶分行有沒有實際使用案涉房屋均不能免除泰某公司應支付租金的責任，新冠疫情的影響不足以導致泰某公司不能使用案涉房屋；案涉房屋遲至2020年3月底才交付，責任在于泰某公司，跟疫情無關，一審沒有考慮泰某公司的過錯和上訴人的預期利益，就將泰某公司應承擔的違約金調整為三個月租金明顯過低。

泰某公司答辯稱：一審判決無誤，應當維持。成都銀行重慶分行于2020年1月開始搬遷，泰某公司將情況充分告知了上訴人，但因為疫情的影響，房屋收回工作暫停，并不是泰某公司不想使用；泰某公司一直在努力協(xié)調上訴人與成都銀行重慶分行的交房工作，且上訴人也應采取相應措施避免損失擴大，一審法院酌情調整違約金為3個月租金符合公平原則和誠實信用原則。

成都銀行重慶分行述稱：一審判決事實清楚，合法有據(jù)，判決結果公平合理，請求維持原判。

重慶賓館向一審法院起訴請求：1.判令被告向原告立即支付自2020年1月20日至2020年3月19日期間的欠付租金622304.18元；2.判令被告向原告立即支付違約金3192719.8元；3.判令被告承擔原告因追索債權所支付的律師費20000元；4.本案的全部訴訟費用由被告承擔。

一審法院認定事實：2012年7月30日，甲方重慶賓館與乙方泰某公司簽訂《重慶賓館商務大廈房屋租賃合同》，主要約定：甲方同意出租，乙方同意承租重慶市渝中區(qū)民生路2X3號重慶賓館商務大廈第一樓和第二樓部分場地；承租房屋建筑面積951㎡；租賃房屋的用途為擔保公司等金融機構營業(yè)及辦公場所；租賃期自2012年10月1日至2022年10月31日止，其中甲方同意給乙方一個月的房屋裝修免租期；2012年11月1日至2014年10月31日，每計租年度租金以建筑面積按220元/㎡·月（含稅及物管費）計算，即2510640元/年；2014年11月1日起每計租年度租金以上一年租金為基礎，按6%比例遞增；租金應按期足額繳納，每一計租年度為1期，在甲乙雙方確認本合同附件且乙方交接房屋（預定交接日為2012年10月1日）前三個工作日內，乙方須交付第1期租金，以后每期屆滿前10日內交付下期租金；乙方應于租賃合同簽訂后三日內向甲方繳納保證金100000元；如因乙方責任造成合同提前解除，甲方不退還已收取的保證金，乙方已繳納的保證金作為違約金處理，若乙方尚未向甲方繳納保證金，則乙方應向甲方支付與保證金同等金額的違約金，此外，乙方還需按未履行的租期租金總額的30%向甲方支付違約金；違約方除應承擔違約責任外，還應賠償其違約而給守約方造成的全部損失（包括但不限于直接和間接損失、律師費、訴訟費等）。

2012年10月20日，重慶賓館與泰某公司簽訂《補充協(xié)議》，就雙方于2012年7月30日簽訂房屋租賃合同的承租面積、租賃房屋交接日期、租賃期限及租金與物管費分離等條款補充約定如下：承租房屋建筑面積1025㎡；房屋預定交接日期延后為2012年10月20日；租賃期限更改為2012年10月20日至2022年11月19日，其中裝修免租期為2012年10月20日至2012年11月19日，2012年11月20日起租；2012年11月20日至2014年11月19日，每計租年度租金以建筑面積按214元/㎡·月（不含物管費）計算，即2632200元/年；2014年11月20日起每計租年度租金以上一年租金為基礎，按6%比例遞增。同日，重慶賓館與泰某公司交接了房屋，雙方簽訂了《租賃房屋交接確認書》。

2012年10月25日，泰某公司與成都銀行重慶分行簽訂《房屋租賃合同》，將其從重慶賓館處租賃的涉案房屋轉租給成都銀行重慶分行使用，租賃期限為10年。

2019年4月3日、4月25日，成都銀行重慶分行兩次向泰某公司發(fā)出《解除租賃合同通知書》，要求提前解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》。2019年5月21日，泰某公司向成都銀行重慶分行回函表示不同意提前解除合同，如成都銀行重慶分行未經同意堅持提前解除合同，將追究違約責任并要求賠償損失。

2020年1月17日，重慶賓館向泰某公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》，載明：貴司與我司的房屋租賃合同仍處于有效期內，請貴司繼續(xù)按照合同約定履行義務。根據(jù)雙方合同約定，貴司應于2019年11月19日前支付2019年11月19日-2020年11月18日租期租金3733825.05元，但目前貴司僅向我司支付了2019年11月19日-2020年1月19日租金622304.18元，尚欠3111520.87元未支付，請貴司收到本函后盡快向我司繳納應付租金。今日，我司物管部工作人員發(fā)現(xiàn)成都銀行目前正在搬遷家具、撤除設備。為確保貴司權益不受損害，我司已于第一時間電話告知貴司聯(lián)系人，請貴司引起重視，及時和成都銀行溝通協(xié)調。同時，請貴司告知成都銀行，在家具設備搬遷過程中不得損壞承租房屋的建筑結構、墻體、天花、地面及水電氣等系統(tǒng)、地面及水電氣等系統(tǒng)工程，我司將追究貴司賠償責任。

2020年1月20日，成都銀行重慶分行向泰某公司出具《承諾函》，載明：應貴司的要求，我行對租賃的重慶市渝中區(qū)民生路283號重慶賓館商務大廈處網店搬遷后續(xù)事宜做如下承諾：1.附屬物拆除工程及后續(xù)的除渣工作由我行自行完成，貴方可派人監(jiān)督；2.我行自行負責拆除工作現(xiàn)場的施工安全；3.保證拆除工作不損壞房屋的主體結構墻體、天花板、地面及水電氣消防設、地面及水電氣消防設施工程v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋體; FONT-SIZE: 15pt;'>2020年3月10日，成都銀行重慶分行向泰某公司發(fā)出《告知函》并抄送重慶賓館，載明：根據(jù)金融管理要求，我行位于重慶市渝中區(qū)民生路283號重慶賓館商務大廈的渝中支行已于2019年12月19日終止營業(yè)。但在后期拆除租賃物內的機器設備和附屬設施時接到貴司短信，要求我行停止拆除。現(xiàn)我行根據(jù)實際情況和雙方合同約定，為避免擴大損失，特向貴司發(fā)送此函告知如下：1.我行定于2020年3月16日至2020年3月18日期間拆除我行在重慶市渝中區(qū)民生路283號重慶賓館商務大廈租賃物內的機器設備和附屬設施；2.我行定于2020年3月19日9時派人在現(xiàn)場將租賃物及鑰匙交給貴司，請貴司派人接管。為節(jié)約交接時間和避免交接時產生歧義，建議貴司派人在現(xiàn)場督促拆除工作和拆后的清渣事宜。

2020年3月19日，泰某公司向重慶賓館發(fā)出《關于正式解除租賃合同的函》，載明：鑒于成都銀行重慶分行單方面要求解除與我司的房屋租賃合同，就此我司已經于2019年4月30日書面函告貴司提前解除貴我雙方于2012年7月30日簽訂的《重慶賓館商務大廈房屋租賃合同》。由于成都銀行重慶分行沒有按照解除合同通知確定的6個月內搬離租賃場地，導致成都銀行重慶分行繼續(xù)使用租賃房屋至今。考慮到成都銀行重慶分行無法繼續(xù)租賃房屋的客觀事實，為了盡快確定房屋解除事宜，盡早將房屋歸還貴司，現(xiàn)就房屋租賃合同解除事宜函告如下：貴我雙方于2012年7月30日簽訂的《重慶賓館商務大廈房屋租賃合同》于本函郵寄送達貴司之日正式解除。

2020年3月24日，成都銀行重慶分行向泰某公司發(fā)出《告知函》并抄送重慶賓館，載明：我行承租的重慶市渝中區(qū)民生路2X3號重慶賓館商務大廈處網店已于2019年12月19日搬遷。2020年1月19日，我行在后續(xù)拆除時因業(yè)主方和貴公司的阻攔而被迫終止。為了避免損失擴大，我行決定將房屋交還給貴公司?，F(xiàn)發(fā)函告知貴公司如下事項，請貴公司配合。1.由于業(yè)主方和貴公司對我行拆除行為的阻撓，導致我行無法正常拆除承租房屋內的設備，為避免激化矛盾和減少損失，我行決定不再拆除房屋內部的空調等設備，將房屋以現(xiàn)在的狀態(tài)交還給貴公司。如貴公司對此有異議或對交還房屋的標準有要求，請于2020年3月30日前書面告知我行，我行在2020年3月30日前沒有收到貴公司的書面回復，則視為貴公司認可房屋以現(xiàn)狀交還；2.我行定于2020年3月31日9時在重慶市渝中區(qū)民生路2X3號重慶賓館商務大廈（原承租房屋內）將房屋鑰匙和承租房屋交還給貴公司，請貴公司準時到現(xiàn)場辦理交接手續(xù)；3.我行將委托公證處、邀請派出所、街道和物管公司對承租房屋的交還狀態(tài)、房屋交付的方式和交付時間等事宜進行現(xiàn)場公證和見證。上述事宜請貴司配合，如因貴公司不配合導致的法律后果概由貴公司自行承擔。

2020年4月9日，重慶賓館與重慶天喜律師事務所簽訂《訴訟代理委托合同》，委托重慶天喜律師事務所指派律師代理本案訴訟，并于之后支付了律師費20000元。

庭審中，重慶賓館與泰某公司均認可泰某公司已向重慶賓館支付案涉房屋的租金至2020年1月19日，并認可雙方之間的房屋租賃合同于2020年3月19日解除，但重慶賓館認為是泰某公司違約解除，泰某公司認為是成都銀行重慶分行違約導致其與重慶賓館之間的合同無法繼續(xù)履行。

一審法院認為，原告重慶賓館與被告泰某公司簽訂的《重慶賓館商務大廈房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方均具有法律約束力，雙方均應依照合同約定全面履行各自的義務，不得擅自變更或者解除合同。原告于房屋租賃合同簽訂后依約將租賃房屋交付給被告使用，被告應當按照合同約定按時足額向原告支付房屋租金。合同履行過程中，被告未按時足額向原告支付租金的行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。

關于原告重慶賓館要求被告泰某公司支付2020年1月20日至2020年3月19日期間的房屋租金622304.18元的訴訟請求。因第三人實際于2019年12月停止在案涉房屋營業(yè)，并于2020年1月19日撤場，加之因眾所周知的新冠疫情影響，政府為疫情防控，對經營場所采取了限制營業(yè)措施，導致被告也不能使用案涉房屋，基于公平原則，本院酌情免除被告2個月（2020年1月20日至2020年3月19日）的房屋租金。故本院對原告的該項訴訟請求不予支持。

關于原告重慶賓館要求被告泰某公司支付違約金3192719.8元的訴訟請求。被告在租賃期間向原告發(fā)出《關于正式解除租賃合同的函》，明確表示不再履行租賃合同，因被告并不享有單方解除權，其行為構成違約，應支付相應的提前解約違約金。至于被告辯稱系因第三人違約導致無法繼續(xù)履行與原告之間的租賃合同，其已經另案向第三人主張權利，并不構成不向原告承擔違約責任的正當理由。但另一方面，重慶賓館在明知被告違約的情況下，亦負有采取相應措施、避免損失進一步擴大的義務。庭審中，被告辯稱租賃合同約定的違約金計算標準過高，請求調整，依據(jù)最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，本院綜合雙方租賃合同的履行情況、原告的實際損失等因素，確定將違約金調整為由被告向原告支付3個月的房屋租金計933456元較為恰當。

關于原告重慶賓館要求被告泰某公司支付律師費20000元的訴訟請求，符合雙方約定，一審法院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：“一、被告重慶泰某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內向原告重慶賓館有限公司支付違約金933456元；二、被告重慶泰某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內向原告重慶賓館有限公司支付律師費20000元；三、駁回原告重慶賓館有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費減半收取計18740元，由原告重慶賓館有限公司負擔9370元，被告重慶泰某實業(yè)有限公司負擔9370元?！?/p>

二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。本院對一審判決查明的事實予以確認。

本院認為，成都銀行重慶分行于2019年12月停止在案涉房屋營業(yè)，并于2020年1月19日撤場，時逢新冠疫情爆發(fā)，重慶市政府啟動重大突發(fā)衛(wèi)生事件一級響應，疫情管控期間無論成都銀行重慶分行的后續(xù)搬遷工作能否正常進行，均會導致泰某公司無法正常使用案涉房屋，基于公平原則，一審判決酌定免除泰某公司2個月的房屋租金并無不當。

泰某公司在租賃期間已向重慶賓館明確表示不再履行案涉租賃合同，重慶賓館在明知泰某公司違約的情況下，亦負有采取相應措施避免損失進一步擴大的義務。眾所周知，重慶市重大突發(fā)衛(wèi)生事件一級響應于2020年3月解除，社會各行各業(yè)陸續(xù)恢復運行，故新冠疫情或疫情防控措施的影響程度及持續(xù)時間并非無法預見，重慶賓館對房屋空置期損失應當有合理預期，并應積極采取后續(xù)招租措施以盡量減少后續(xù)房屋空置損失。因此一審判決結合案涉租賃合同實際履行狀況、剩余租賃期限、違約方過錯程度以及房屋空置合理損失等因素，酌定調整泰某公司向重慶賓館支付3個月的房屋租金計933456元作為違約賠償并無不當，在一審判決關于賠償金額的裁量結果沒有明顯失當?shù)那樾蜗?，本院不應再次行使自由裁量權以推翻原審法院的自由裁量權行使結果。

綜上所述，上訴人重慶賓館有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費37320元，由上訴人重慶賓館有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　　陳　華

審 判 員　　段曉玲

審 判 員　　周　舟

二〇二一年三月十二日

法官助理　　康　佳

書 記 員　　張遠馨