上訴人（原審被告）：康某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市榮昌區(qū)峰高街道唐沖村。

委托訴訟代理人：蘇容，重慶市永川區(qū)勝利法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市忠縣忠州街道濱江路**，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。

法定代表人：唐孝駒，董事長。

委托訴訟代理人：劉作榮，重慶川偉律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李元波，重慶川偉律師事務(wù)所（實習(xí)）律師。

上訴人康某某因與被上訴人重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱唐某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市榮昌區(qū)人民法院（2020）渝0153民初3739號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人康某某及其委托訴訟代理人蘇容；被上訴人唐某公司的委托訴訟代理人劉作榮到庭參加了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

康某某上訴請求：原審認(rèn)定事實不清，租賃合同并未約定上訴人直接向被上訴人繳納水電氣費，被上訴人對上訴人應(yīng)繳納的物業(yè)費、水費、電費無請求權(quán)。原審判決解除案涉租賃合同，沒有法律依據(jù)。上訴人是基于被上訴人拒絕維修出租房屋才拒絕繳納的房屋租金，被上訴人嚴(yán)重違約，本案租賃合同關(guān)系不應(yīng)解除。

唐某公司答辯稱：案涉租賃合同期限已屆滿，上訴人卻一直非法占有租賃房屋，上訴人稱原審違法解除案涉租賃合同根本不存在。被上訴人作為房屋業(yè)主為上訴人墊付了相應(yīng)費用，上訴人理應(yīng)償還。原判處理正確，請求維持。

唐某公司向一審法院起訴請求：”1.判決康某某支付重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租金的違約滯納金26074.73元及房屋占用費(從2020年7月9日起至其返還所租門面房之日止按20元×136.66/30天計，截止2020年8月28日止為4646.44元)；2.判決康某某支付重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司墊付的物業(yè)管理費、水費、電費20749元(截止2020年8月5日止)；3.判決康某某立即騰退并向重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還其租賃的坐落于重慶市榮昌區(qū)昌州街道榮升路X號附X號房屋；4、本案訴訟費用、保全費由康某某承擔(dān)。一審審理過程中，重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自愿撤回其主張的違約滯納金26074.73元。

一審法院認(rèn)定事實：坐落于重慶市榮昌區(qū)昌州街道榮升路**附**房屋產(chǎn)權(quán)登記在重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下（證載建筑面積136.66㎡）。2016年7月8日，重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為出租人（甲方），康某某作為承租人（乙方），雙方簽訂《九龍?zhí)颇辰鸲奸T面租賃合同》，合同載明：“一、租賃房屋，1、甲方將榮昌區(qū)昌州街道榮升路16號附19號（建筑面積136.66㎡）房屋等相關(guān)設(shè)備及物品出租給乙方使用。二、租賃期限和用途，1、租賃期限自2016年7月8日至2020年7月8日止；2、租賃期滿前1個月，甲乙雙方就租賃期滿后是否續(xù)租或解除租賃關(guān)系通知對方......三、租金、保證金費用及支付方式，1、該房屋月租金第一年免租金，第二年15元/㎡/月，第三年18元/㎡/月，第四年20元/㎡/月（租金的計算應(yīng)按照建筑面積進(jìn)行計算），租金支付方式為一年一付，乙方在上次所繳納租金期滿前三個月向甲方支付下一年租金；2、合同簽訂之日，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣壹萬元作為租賃保證金，租賃期滿時乙方如不再續(xù)租，且乙方無任何違約行為時，甲方將該保證金全部無息退還給乙方；3、租賃期間因乙方使用該房屋而產(chǎn)生的物管、水、電、氣、閉路、網(wǎng)絡(luò)、電話、垃圾等費用由乙方按時支付......六、違約責(zé)任......3、乙方未按合同規(guī)定的時間內(nèi)交納相關(guān)費用（含租金、保證金等），乙方應(yīng)向甲方支付滯納金，滯納金為：相關(guān)費用×1%×逾期天數(shù)，乙方未按規(guī)定時間、金額繳納相關(guān)費用超過15天的，除收取乙方滯納金外，甲方有權(quán)解除本合同......”。簽訂上述合同后，康某某使用涉案房屋從事串串香經(jīng)營。2020年7月8日租賃期滿后，原、康某某未再續(xù)簽租賃合同，雙方對續(xù)租問題未達(dá)成一致，康某某一直占用涉案房屋至今。2020年7月26日，重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作出《通知》，載明：“租賃戶康某某，你租用的我公司位于重慶市榮昌區(qū)昌州街道榮升路16號附19號門面，根據(jù)協(xié)議約定應(yīng)于2020年7月8日到期，你如繼續(xù)租賃應(yīng)于到期前一個月內(nèi)續(xù)簽合同，可你已經(jīng)過了合同期這么長時間了還沒有與我公司續(xù)簽合同，我公司視為你主動放棄繼續(xù)租賃，之前我公司多次口頭和短信及微信通知你履行合同內(nèi)容，現(xiàn)將通知你在10天內(nèi)將此門面清空并移交我公司，付清此門面到期后這段時間的門面占用費和所欠物管公司的水、電、物業(yè)等所有費用......”。重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過微信、郵寄方式向康某某發(fā)送了上述《通知》。一審?fù)徶?，重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、康某某均認(rèn)可康某某從2020年7月9日起至今未再支付租金。重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為證實墊付物業(yè)費、水費、電費情況，重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向一審法院院舉示重慶市榮昌區(qū)定安物業(yè)管理有限公司于2020年8月12日出具的《收據(jù)》二張，《收據(jù)》載明重慶市榮昌區(qū)定安物業(yè)管理有限公司于2020年8月12日收取涉案房屋電費、水費、物業(yè)費及滯納金共計20749元（電費為2019年7月5日至2020年8月5日、水費為2019年6月1日至2020年7月31日、物業(yè)費為2019年3月1日至2020年8月30日）?？的衬痴J(rèn)為僅有《收據(jù)》不能證實重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實際墊付了電費、水費、物業(yè)費及滯納金共計20749元，并無相應(yīng)付款依據(jù)，并且康某某不認(rèn)可重慶市榮昌區(qū)定安物業(yè)管理有限公司收取的金額，重慶市榮昌區(qū)定安物業(yè)管理有限公司并未盡到物業(yè)管理義務(wù)，還給康某某造成了損失。康某某為證實重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并未向重慶市榮昌區(qū)定安物業(yè)管理有限公司繳納電費、水費、物業(yè)費及滯納金共計20749元，向一審法院舉示電話錄音一份及錄像一份?？的衬撤Q電話錄音系第一次開庭后即2020年9月28日后康某某與重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人唐孝駒的兒子唐某的電話錄音，錄像系2020年11月7日康某某及康某某代理人與重慶市榮昌區(qū)定安物業(yè)管理有限公司工作人員的談話錄像。重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對錄音及錄像均不予認(rèn)可。一審另查明：康某某依據(jù)合同約定向重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納了保證金10000元，康某某認(rèn)為應(yīng)抵扣康某某尚欠重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的租金，重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為康某某存在逾期支付租金及未繳納物業(yè)費等事實，不同意進(jìn)行抵扣。再查明：因2019年3月19日康某某租賃房屋發(fā)生污水倒灌，康某某為此于2019年3月25日向重慶市榮昌區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會進(jìn)行信訪。2019年4月8日，重慶市榮昌區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會作出《信訪事項處理意見書》，載明：“......經(jīng)查，九龍?zhí)颇辰鸲夹^(qū)由唐某公司建設(shè)，2019年2月28日前由重慶宏雅物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)。3月1日，業(yè)主大會新選聘的重慶市榮昌區(qū)安定物業(yè)管理有限公司進(jìn)駐唐某金都小區(qū)，為其提供服務(wù)。3月19日，接到你反映小區(qū)主管道堵塞倒灌水的事項后，安定物業(yè)立即組織人員對管道進(jìn)行疏通處理，并向業(yè)委會及昌州街道辦事處反映......經(jīng)管道維修人員查看，小區(qū)下水道堵塞原因是唐某金都小區(qū)主管道設(shè)計不合理形成污水倒灌所致......本機(jī)關(guān)審查認(rèn)為：唐某金都小區(qū)主管道堵塞原因是原設(shè)計不合理形成污水倒灌造成的......處理意見如下：由唐某公司對主管道進(jìn)行整改，物業(yè)公司嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，清理或疏通下水管道.....”。因康某某與重慶市榮昌區(qū)安定物業(yè)管理有限公司就涉案房屋電費繳納事宜發(fā)生爭議，康某某妻子王歡歡于2019年8月21日向重慶市榮昌區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會進(jìn)行信訪。2019年10月8日，重慶市榮昌區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會作出《信訪事項處理意見書》，載明：“......經(jīng)現(xiàn)場核實調(diào)查：唐某金都小區(qū)原前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為重慶宏雅物業(yè)有限公司，于2019年3月1日退出，重慶市榮昌區(qū)安定物業(yè)管理有限公司隨后進(jìn)駐提供物業(yè)管理服務(wù)。因唐某金都小區(qū)商業(yè)供電為專電，未實行一戶一表制，供電部門向定安物業(yè)收取商電總表費，再由定安物業(yè)分別向商戶收取各分電費，其間，定安物業(yè)存在墊付資金，提供相應(yīng)服務(wù)，承擔(dān)風(fēng)險的情況。8月10日因王歡歡對用電量有疑問，雙方出現(xiàn)爭議，未及時繳納電費，物業(yè)公司就將其店鋪電停掉，造成相應(yīng)損失......本機(jī)關(guān)審查認(rèn)為：根據(jù)《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二十三條規(guī)定未實行一戶一表的物業(yè)，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主繳納水、電、氣費。總分表之間的差額據(jù)實分?jǐn)?，具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。定安物業(yè)暫未按相關(guān)規(guī)定與業(yè)主委員或業(yè)主明確具體分?jǐn)偡绞?，分?jǐn)傂袨闊o過錯，但分?jǐn)偡绞胶图s定存在爭議......”。

一審法院認(rèn)為：本案中，重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、康某某簽訂的《九龍?zhí)颇辰鸲奸T面租賃合同》是雙方真實意思表示，未違反國家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依照合同約定全面履行其合同義務(wù)，現(xiàn)該合同已于2020年7月8日租賃期屆滿，雙方未簽訂新的租賃合同，重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于合同租賃期滿后通過郵寄及短信、微信的方式向重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出通知，要求康某某搬離并退還租賃房屋，租賃期滿后，康某某應(yīng)騰退并返還重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉案租賃房屋，故一審法院對重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求康某某騰退涉案房屋的請求予以支持。對于重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張的房屋占用費，一審?fù)徶校貞c市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、康某某均認(rèn)可康某某從2020年7月9日起未再支付重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租金，但康某某目前還占有涉案房屋，康某某應(yīng)從2020年7月9日起參照原租金標(biāo)準(zhǔn)91.11元/日（20元/㎡×136.66㎡÷30天）支付重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋占有使用費至房屋騰退之日止。本案中，康某某向重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納10000元保證金，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第八十五條的規(guī)定“債務(wù)人或第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權(quán)人占有作為債的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償”。依照該規(guī)定，保證金作為擔(dān)保的一種方式，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，以保證金優(yōu)先償還債務(wù)?？的衬骋髮⒈ＷC金10000元從房屋占有使用費中予以抵扣，符合法律規(guī)定，一審法院依法予以支持。關(guān)于物業(yè)管理費、水費、電費的問題。按照租賃合同約定，租賃期間產(chǎn)生的物管、水費、電費應(yīng)由康某某承擔(dān)。本案中，租賃房屋的水電費由物業(yè)公司重慶市榮昌區(qū)安定物業(yè)管理有限公司代收，因康某某未繳納房屋的水費、電費、物業(yè)費，重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代為向租賃房屋的物業(yè)公司重慶市榮昌區(qū)安定物業(yè)管理有限公司繳納了康某某占用租賃房屋期間的水費、電費、物業(yè)費及滯納金20749元，現(xiàn)重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求康某某向其支付該費用，符合合同約定，一審法院予以支持?？的衬痴J(rèn)為重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并未實際墊付房屋的水、電、物業(yè)費，僅憑錄音及錄像資料并不能證實，一審法院對此不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第八十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：一、康某某于本判決生效后十五日內(nèi)騰退并返還重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于重慶榮昌區(qū)昌州街道榮升路16號附19號房屋（房產(chǎn)證號：**地證2015字第**）；二、康某某于本判決生效后十五日向重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付房屋占有使用費，房屋占有使用費從2020年7月9日起按91.11元/日計算至房屋騰退之日止（應(yīng)扣除康某某已繳納的保證金10000元）；三、康某某本判決生效后十五日向重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付代繳的物業(yè)管理費、水費、電費及滯納金共計20749元；四、駁回重慶市唐某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。如果康某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費減半收取計485元、訴訟保全費488元，共計973元，由康某某負(fù)擔(dān)。

本院對一審判決認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人簽訂的《九龍?zhí)颇辰鸲奸T面租賃合同》是雙方真實意思表示，未違反國家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)依照合同約定全面履行合同義務(wù)。案涉租賃合同已于2020年7月8日租賃期限屆滿，該合同已經(jīng)終止，康某某理應(yīng)返還租賃房屋?？的衬撤Q原審判決解除租賃合同沒有法律依據(jù)，毫無依據(jù)可言。唐某公司與安定物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同約定了非住宅物管費及商業(yè)門面水費、電費計收標(biāo)準(zhǔn)，該合同經(jīng)一審?fù)徺|(zhì)證，康某某對此該合同的真實性和合法性均無異議。康某某在與唐某公司簽訂的租賃合同中明確約定了租賃期間產(chǎn)生的物管、水費、電費應(yīng)由康某某承擔(dān)。根據(jù)《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，未實行一戶一表的物業(yè)，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主繳納水、電、氣費。在此情況下，業(yè)主唐某公司也可以代物業(yè)使用人康某某繳納物業(yè)、水、電、氣等費用，之后再進(jìn)行追收。因此康某某稱租賃合同并未約定其直接向唐某公司繳納水電氣費，唐某公司對康某某應(yīng)繳納的物業(yè)費、水費、電費無請求權(quán)的上訴理由，于法無據(jù)，本院不予支持。綜上，原判認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費970元，由上訴人康某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　段　曉　玲

審 判 員　周　　　舟

審 判 員　陳　　　華

二〇二一年三月四日

（院?。?/p>

法官助理　發(fā)關(guān)注趙曦

書 記 員　趙　中　雪