上訴人（原審被告）：朱某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市大渡口區(qū)八橋鎮(zhèn)雙山路。

委托訴訟代理人：王小興，重慶聯(lián)益律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳勇友，重慶聯(lián)益律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地重慶市大渡口區(qū)新城(晉愉?綠島映像)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。

法定代表人：唐太明，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：朱華，該公司員工。

上訴人朱某與被上訴人重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱晉愉林畔物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服重慶市大渡口區(qū)人民法院(2020)渝0104民初4950號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年02月03日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人朱某委托訴訟代理人王小興，被上訴人重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司委托訴訟代理人朱華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

朱某上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判駁回對(duì)方全部訴訟請(qǐng)求。主要理由：晉愉林畔物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不符合相關(guān)規(guī)定，其亦無(wú)權(quán)收取2019年3月27日后的物業(yè)費(fèi)用。

晉愉林畔物業(yè)公司辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求予以維持。

晉愉林畔物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：“1、判令被告向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)23093.99元(自2017年7月1日至2019年4月30日期間尚欠22個(gè)月)，公攤電費(fèi)370.66元，違約金100元，合計(jì)23093.99元；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)?！?/p>

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年6月29日，甲方重慶晉愉邦旭房地產(chǎn)有限公司與乙方重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司(曾用名稱：重慶晉愉林畔物業(yè)管理有限公司)簽訂了《晉愉?碧怡林畔2（東岸）前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。該合同主要約定：一、物業(yè)名稱：晉愉碧怡林畔；物業(yè)類型：別墅住宅；座落位置;重慶市大渡口區(qū)西城大道中央公園；占地面積：6.8萬(wàn)平方米；總建筑面積：6.6萬(wàn)平方米。二、乙方提供的公共性物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共有部分具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)，非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、路面、化糞池、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置；2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場(chǎng)、路燈。4、公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理。5、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。6、公共場(chǎng)所、房屋共用部分的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理和服務(wù)。8、物業(yè)檔案資料管理。9、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用。10、裝修管理。11、接受業(yè)主委托，對(duì)其物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)（另行商定）。12、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和本合同規(guī)定的其他費(fèi)用的收取。13、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其他服務(wù)事項(xiàng)。三、乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)（具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三）。四、根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，雙方約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（按建筑面積計(jì)算）：住宅（別墅）3.50元/平方米?月。共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗，采取獨(dú)立計(jì)量核算，向業(yè)主分?jǐn)傆?jì)收。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月繳納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月前18日內(nèi)履行當(dāng)月的繳納義務(wù)，逾期按每天千分之三的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納滯納金。交房后，若業(yè)主所屬水電氣發(fā)生任何一項(xiàng)費(fèi)用或已裝修或已入住，則此后物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額收??；未發(fā)生水電氣費(fèi)用或未裝修或入住，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一半收取。五、本合同期限為3年，自物業(yè)竣工驗(yàn)收或首次集中交房之日起計(jì)算。合同期未滿，業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)合同生效時(shí)，本合同終止。

一審法院另查明，朱某為位于重慶市大渡口區(qū)雙山路162號(hào)X幢X-2號(hào)房屋的業(yè)主，該房屋建筑面積為305.63㎡，庭審中朱某在審理中陳述，案涉房屋已裝修但未入?。粫x愉林畔物業(yè)公司陳述案涉房屋一直在裝修未入??；朱某對(duì)晉愉林畔物業(yè)公司主張的欠付時(shí)間無(wú)異議。晉愉林畔物業(yè)公司在2018年4月、2019年4月分別通過(guò)國(guó)內(nèi)掛號(hào)信及EMS快遞的方式，書(shū)面向朱某催繳物業(yè)費(fèi)。《晉愉?碧怡林畔2（東岸）前期物業(yè)管理服務(wù)合同》合同期限到期后，晉愉林畔物業(yè)公司未與案涉小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂新的物業(yè)服務(wù)管理合同。

一審法院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。本案中，晉愉林畔物業(yè)公司與建設(shè)單位重慶晉愉邦旭房地產(chǎn)有限公司簽訂了《晉愉?碧怡林畔2(東岸)前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，該合同對(duì)合同雙方以及案涉小區(qū)業(yè)主均具有約束力。合同到期后，晉愉林畔物業(yè)公司未與案涉小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，但晉愉林畔物業(yè)公司在案涉的服務(wù)期間內(nèi)在持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，雙方的權(quán)利義務(wù)可參照原物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行規(guī)范。對(duì)于晉愉林畔物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從2017年7月1日至2019年4月30日共計(jì)22個(gè)月，金額應(yīng)為3.5元/㎡×305.63㎡×22=23533.51元，根據(jù)一審法院其他案件查明的情況，晉愉林畔物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，并非完全盡到了對(duì)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理的積極妥善義務(wù)。因此，為督促物管企業(yè)更好履職，一審法院對(duì)晉愉林畔物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)酌情調(diào)減5%，即23533.51×95%=22356.83元。對(duì)于朱某主張其至今未入住，按物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)減半支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯意見(jiàn)。經(jīng)查，案涉小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同載明，交房后，若業(yè)主所屬水電氣發(fā)生任何一項(xiàng)費(fèi)用或已裝修或已入住，則此后物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額收?。晃窗l(fā)生水電氣費(fèi)用或未裝修或入住，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一半收取。根據(jù)雙方的陳述可以確認(rèn)，案涉房屋已裝修但業(yè)主并未實(shí)際入住，而這種情形根據(jù)前期物業(yè)合同的條款來(lái)看存在矛盾之處，即按已裝修的標(biāo)準(zhǔn)屬于應(yīng)全額收取的范疇；按未入住的標(biāo)準(zhǔn)又屬于按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一半收取的范疇。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況，已裝修的房屋是否入住屬于業(yè)主自主安排的范疇，物業(yè)單位所提供的服務(wù)并無(wú)差異，因此在案涉前期物業(yè)合同約定不明的情形下，本案中已裝修未入住的情形，朱某應(yīng)當(dāng)按全額繳納物業(yè)費(fèi)用。

關(guān)于晉愉林畔物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是否已超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。晉愉林畔物業(yè)公司在審理中舉示的掛號(hào)信函收據(jù)可以證明其在2018年4月及2019年4月，已兩次書(shū)面向朱某主張權(quán)利，在朱某未舉示相反證據(jù)予以反駁的情況下，朱某關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯理由亦不能成立。關(guān)于朱某的其他抗辯理由，朱某舉示的證據(jù)難以達(dá)到其證明目的，故一審法院不予采納。對(duì)于晉愉林畔物業(yè)公司主張的公攤電費(fèi)370.66元，屬于前期物業(yè)合同中約定的能源消耗，一審法院予以支持。對(duì)于晉愉林畔物業(yè)公司主張的違約金部分，因朱某不屬于惡意拖欠，晉愉林畔物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)亦存在一定的瑕疵，故一審法院不予支持。一審法院支持晉愉林畔物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)22356.83元、公攤電費(fèi)370.66元，共計(jì)22727.49元，超出部分不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十九條第二款、第一百三十四條第一款，判決：“一、被告朱某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司支付自2017年7月1日至2019年4月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)22356.83元及公攤電費(fèi)370.66元，共計(jì)22727.49元；二、駁回原告重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果被告朱某未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)減半收取189元，由原告重慶晉愉林畔物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)3元，由被告朱某負(fù)擔(dān)186元（該費(fèi)用已由原告預(yù)繳，被告在支付上述費(fèi)用時(shí)逕付原告）?！?/p>

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)本案已查明事實(shí)，被上訴人晉愉林畔物業(yè)公司與重慶晉愉邦旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《晉愉·碧怡林畔2（東岸）前期物業(yè)管理服務(wù)合同》并進(jìn)行了備案登記，該合同對(duì)包括上訴人朱某在內(nèi)的碧怡林畔二期（東岸）全體業(yè)主具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，晉愉林畔物業(yè)公司仍在該小區(qū)持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，與小區(qū)全體業(yè)主形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系至今，故晉愉林畔物業(yè)公司與小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)利義務(wù)仍應(yīng)參照原前期物業(yè)服務(wù)合同的約定履行。朱某上訴稱收取物業(yè)費(fèi)的截止時(shí)間應(yīng)為2019年3月27日，缺乏相應(yīng)依據(jù)且與事實(shí)不符，本院對(duì)此不予采信。晉愉林畔物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)方面雖有較大瑕疵，但朱某以此拒付物業(yè)費(fèi)，于法無(wú)據(jù)，本院亦不予采信。晉愉林畔物業(yè)公司已舉示了相應(yīng)證據(jù)證明履行了催收物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的義務(wù)，朱某對(duì)于訴訟時(shí)效的抗辯，本院難以支持。

綜上所述，朱某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)378元，由上訴人朱某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　段曉玲

審 判 員　　陳　華

審 判 員　　周　舟

二〇二一年三月四日

法官助理　　趙　曦

（院印書(shū)記員趙中雪