上訴人（原審被告）：盧某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：陳勇有，重慶聯(lián)益律師事務所律師。

委托訴訟代理人：王小興，重慶聯(lián)益律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶晉愉物業(yè)服務有限公司，住所地重慶市九龍坡區(qū)楊家坪天興路****負**，統(tǒng)一社會信用代碼91500107203124150J。

法定代表人：夏小洪，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊靜玲，女，該公司員工。

委托訴訟代理人：朱華，女，該公司員工。

上訴人盧某因與被上訴人重慶晉愉物業(yè)服務有限公司（以下簡稱晉愉物業(yè)公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服重慶市大渡口區(qū)人民法院(2019)渝0104民初6089號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

盧某上訴請求：1、撤銷一審判決第一項，維持第二項；2、本案一審、二審案件受理費由被上訴人承擔。事實與理由：案涉小區(qū)不是晉愉物業(yè)公司在提供物業(yè)服務。接房前的物業(yè)服務費等費用應該由開發(fā)商承擔。原判決計算的費用沒有依據(jù)。

晉愉物業(yè)公司答辯稱：一審認定事實清楚，法律適用正確，請求駁回上訴，維持原判。

晉愉物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1.判令被告盧某立即支付從2012年8月1日起至2019年8月31日拖欠原告的物業(yè)服務費16813.06元(每月物業(yè)服務費為人民幣198.56元(建面180.51平方米×1.1元/平方米·月)；公攤電費1340.52元；違約金650元；2.本案全部訴訟費由被告承擔。

一審法院認定事實：被告盧某為重慶市大渡口區(qū)雙山路**晉愉林畔神韻小區(qū)******房屋的所有權(quán)人，房屋的建筑面積為180.51平方米。2010年11月5日，原告晉愉物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)(乙方)與重慶晉愉地產(chǎn)(集團)股份有限公司（以下簡稱“晉愉地產(chǎn)公司”）作為建設單位（甲方）簽訂《晉愉·林畔神韻小區(qū)前期物業(yè)管理服務合同》，該合同主要約定：1.物業(yè)名稱：晉愉·林畔神韻；物業(yè)類型：商業(yè)、住宅；座落位置：重慶市大渡口區(qū)西城大道中央公園地塊；2.乙方提供的公共性物業(yè)服務的主要內(nèi)容為：物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理；公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理；公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務等事項；3.根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費指導價格，雙方約定物業(yè)服務費用標準（按建筑面積計算）：住宅（花園洋房）2.20元/月·平方米；4.共用的專項設備運行的能源消耗，采取獨立計量核算，向業(yè)主分攤計收；5.業(yè)主應于甲方通知接房之日起交納物業(yè)服務費用。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由甲方全額交納。物業(yè)服務費用按月繳納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每月前18日內(nèi)履行當月交納義務，逾期將按每天3‰的標準向乙方交納滯納金；6.首次物業(yè)管理費收取的起始時間是以售房合同約定的交房時間為準，15日之前（含15日）交房的，收取當月全月的物管費，15日之后交房的，收取當月半個月的物管費。業(yè)主辦理接房手續(xù)時，一次性向乙方預交3個月物業(yè)管理服務費；若業(yè)主未按約定時間（延后）接房，除預交3個月物業(yè)管理服務費外，還需結(jié)清自甲方通知接房之日起至正式辦理接房手續(xù)時為止的時間內(nèi)的物業(yè)管理服務費用；7.交房后，若業(yè)主所屬水電氣發(fā)生任何一項費用或已裝修或已入住，則此后物業(yè)服務費按收費標準全額收??；未發(fā)生水電氣費用或未裝修或未入住，物業(yè)服務費按收費標準的一半收??；8.本合同期限為3年，自物業(yè)竣工驗收或首次集中交房之日起開始計算。合同期未滿，業(yè)主委員會與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)合同生效時，本合同終止。本合同期限屆滿前一個月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未達成協(xié)議的，甲乙雙方應在合同屆滿后三個月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，甲方應在此期間選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，重新簽訂物業(yè)管理服務合同。該合同期限到期后，原告未與涉案小區(qū)業(yè)委會簽訂新的物業(yè)管理服務合同。

2011年1月9日，晉愉地產(chǎn)公司作為甲方及賣方，被告盧某作為買方及乙方，就涉案房屋的買賣事宜，雙方簽訂《重慶市商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》，約定：1.屬預售商品房的，甲方應當在2011年12月24日前，依照國家和地方的有關規(guī)定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用；2.本商品房交付時應符合以下條件：本商品房已通過竣工驗收備案登記，取得了《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》；3.甲方應于確定交房日的七日前書面通知乙方做好辦理交付手續(xù)的準備。雙方進行正式驗收交接時，甲方應當出示《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》；4.由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：如乙方無正當理由拒絕接房的，自書面交房通知確定的交付使用之日起視為已交付，該房屋損毀、滅失的風險及物業(yè)服務費用由乙方承擔；5.針對該房屋接房時間以甲乙雙方約定的交房時間為準，甲方不再另行以書面形式通知乙方到大渡口區(qū)雙山路168號晉愉·林畔神韻物業(yè)管理中心辦理接房手續(xù)等。晉愉·林畔神韻1-7號樓(住宅部分)已于2012年1月4日取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》，但被告盧某未辦理接房手續(xù)。2019年8月24日，被告盧某到晉愉林畔管家服務中心辦理接房手續(xù)，并簽訂《晉愉·林畔神韻物業(yè)管理服務協(xié)議》。

另查明，晉愉碧怡林畔小區(qū)一期、二期(東岸)和晉愉林畔神韻小區(qū)三個組團由重慶晉愉林畔管家服務中心統(tǒng)一提供物業(yè)服務。重慶晉愉林畔物業(yè)服務有限公司（以下簡稱“晉愉林畔物業(yè)公司”）提交《情況說明》，主要載明：晉愉碧怡林畔、晉愉林畔神韻兩個小區(qū)由原告晉愉物業(yè)公司提供前期物業(yè)服務管理，晉愉物業(yè)公司在提供物業(yè)服務的過程中，將其中的保安、保潔、工程維修等可拆分外委的單項服務工作委托給晉愉林畔物業(yè)公司管理，但客服中心和項目經(jīng)理一直由晉愉物業(yè)公司自營及委派。晉愉物業(yè)公司也已經(jīng)將管理費用劃撥至晉愉林畔物業(yè)公司，這兩個項目的物業(yè)服務費，應該由晉愉物業(yè)公司收取。經(jīng)查詢，原告晉愉物業(yè)公司法定代表人于2018年8月21日由唐太明變更為夏小洪，晉愉林畔物業(yè)公司的法定代表人為唐太明。

一審法院認為，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)合同，對業(yè)主具有約束力。本案中，原告晉愉物業(yè)公司與晉愉地產(chǎn)公司簽訂了《晉愉·林畔神韻小區(qū)前期物業(yè)管理服務合同》，并進行了備案登記，該合同對合同雙方以及所在小區(qū)業(yè)主均具有約束力。合同到期后，原告一直在持續(xù)提供物業(yè)服務，以行為在履行事實物業(yè)服務關系，雙方的權(quán)利義務可參照原物業(yè)服務合同進行規(guī)范直至新的物業(yè)服務合同產(chǎn)生。對于被告盧某提及的涉案小區(qū)系晉愉林畔物業(yè)公司提供物業(yè)服務的問題。雖然原告晉愉物業(yè)公司曾以晉愉林畔物業(yè)公司名義向其物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出具收據(jù)等，但結(jié)合2018年8月份以前，原告晉愉物業(yè)公司和晉愉林畔物業(yè)公司兩家公司的法定代表人相同，晉愉碧怡林畔小區(qū)一期、二期(東岸)和晉愉林畔神韻小區(qū)三個組團統(tǒng)一由林畔管家服務中心提供物業(yè)服務，兩家公司確實存在為晉愉林畔神韻小區(qū)提供物業(yè)服務時有混同情形；結(jié)合晉愉林畔物業(yè)公司在本案中出具的書面說明明確表示晉愉林畔神韻小區(qū)的物業(yè)服務實際是由原告晉愉物業(yè)公司提供，晉愉林畔物業(yè)公司為晉愉林畔神韻小區(qū)提供的部分物業(yè)服務是受晉愉物業(yè)公司的委托等情況，可以認定原告晉愉物業(yè)公司是晉愉林畔神韻小區(qū)的物業(yè)服務合同的相對方，其有權(quán)按照前期物業(yè)服務合同約定向被告盧某收取物業(yè)服務費。

關于被告盧某在未接房的情況下是否應當繳納物業(yè)費及其他相關費用的問題。首先，盧某與開發(fā)商晉愉地產(chǎn)公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》中約定了案涉房屋的交房時間為2011年12月24日，并約定開發(fā)商不再另行以書面形式通知業(yè)主到物業(yè)管理中心辦理接房手續(xù)。盧某應當按合同約定的交房時間即2011年12月24日到指定地點辦理接房事宜。在此過程中，若雙方發(fā)生爭議再另行商討接房事宜，而非以開發(fā)商再行書面通知接房時間為按約接房的先決條件。其次，案涉房屋所在小區(qū)實際取得竣工驗收備案登記是2012年1月4日，雖晚于合同中約定的交房時間，但時間與約定交房時間接近。被告盧某作為業(yè)主，雖未在第一時間獲知房屋達到實際交房條件的具體情況，但也應當在合理期限內(nèi)獲知并作出相關應對。從合同約定交房時間到本案提起訴訟期間有長達八年時間，被告盧某一直未前往約定地點辦理相關手續(xù)，不符合常理，也超出了對接房作出應對的合理期限。最后，被告盧某也未提交證據(jù)證明系晉愉地產(chǎn)公司的責任或其他正當事由導致涉案房屋至今未能完成交付，故足以認定被告盧某無正當理由拒絕接房，按照合同約定涉案房屋的物業(yè)服務費應當由被告盧某自行承擔，對盧某不承擔物業(yè)費等相關費用的辯稱，一審法院不予采信。

向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。本案中，被告盧某雖應向原告晉愉物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費，但因被告盧某并未在涉案房屋居住，原告晉愉物業(yè)公司提交的郵件等證據(jù)不足以證明原告晉愉物業(yè)公司對于被告盧某2012年8月至2016年8月期間的物業(yè)費進行了有效催收，故只能以原告晉愉物業(yè)公司向一審法院提交民事起訴狀的時間即2019年9月10日作為催收時間。訴訟時效可由此往前溯及三年，則被告盧某應當向原告晉愉物業(yè)公司繳納2016年9月至2019年4月止共計32個月的物業(yè)服務費，對被告盧某提出的2016年9月之前的相關款項，已經(jīng)超過訴訟時效的意見，予以采納。原告晉愉物業(yè)公司主張每月服務費按1.1元/平方米·月計算（即合同約定價格的一半），符合合同約定，一審法院予以確認。則被告盧某應支付2016年9月至2019年4月期間物業(yè)服務費為6353.95元（180.51平方米×1.1元/平方米·月×32月）；根據(jù)原告晉愉物業(yè)公司提交的欠費明細表，可確認被告盧某欠付的2016年9月至2019年4月期間的公攤電費共計420.47元，其屬于前期物業(yè)合同中約定的能源消耗，被告盧某也應予以支付。綜上，對原告晉愉物業(yè)公司訴請被告盧某支付2016年9月至2019年4月期間物業(yè)服務費6353.95元，公攤電費420.47元，一審法院予以支持，超出部分，不予支持。

對于原告主張的違約金650元部分，因被告盧某不屬于惡意拖欠，且原告的物業(yè)服務亦存在一定的瑕疵，故一審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百五十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：“一、被告盧某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告重慶晉愉物業(yè)服務有限公司支付自2016年9月至2019年4月期間物業(yè)服務費6353.95元，公攤電費420.47元，共計6774.42元；二、駁回原告重慶晉愉物業(yè)服務有限公司的其他訴訟請求。本案案件受理費270元，減半收取135元（原告已預交），由被告盧某負擔25元（在支付上述款項時一并逕付原告），原告重慶晉愉物業(yè)服務有限公司負擔110元?！?/p>

二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。本院對一審判決查明的事實予以確認。

本院認為，從一審查明事實來看，晉愉林畔物業(yè)公司與晉愉物業(yè)公司在為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務時確有混同的情況，但晉愉林畔物業(yè)公司已明確表示涉案小區(qū)的物業(yè)服務實際是由晉愉物業(yè)公司提供，其為涉案小區(qū)提供部分物業(yè)服務系接受晉愉物業(yè)公司的委派，結(jié)合兩公司在2018年8月份以前的法定代表人相同的事實，一審法院認定晉愉物業(yè)公司系涉案小區(qū)物業(yè)服務合同的相對方，認定正確，晉愉物業(yè)公司有權(quán)向盧某收取物管費，盧某的該項上訴理由不能成立；至于盧某認為接房前的物業(yè)服務費等費用應該由開發(fā)商承擔、一審判決計算費用沒有依據(jù)的上訴理由，與盧某在一審中的抗辯理由一致，一審判決對于該問題已經(jīng)論證詳實，說理充分，本院不再贅述，在盧某并無舉示新證據(jù)足以推翻一審認定事實的情況下，對于盧某的該項上訴理由，本院不予支持。

綜上所述，上訴人盧某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由上訴人盧某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　　陳　華

審 判 員　　段曉玲

審 判 員　　周　舟

二〇二一年三月三十日

法官助理　　康　佳

書 記 員　　張遠馨