上訴人（原審原告）：重慶大都會東方廣場有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)鄒容路**大都會商廈**，統(tǒng)一社會信用代碼91500000621909356L。

法定代表人：李智健，該公司董事長。

委托訴訟代理人：張林長，重慶百君律師事務所律師。

委托訴訟代理人：謝瑩，重慶百君律師事務所律師。

上訴人（原審被告）:北京澳際教育咨詢有限公司，住，住所地北京市東城區(qū)燈市口大街**國中大廈**一社會信用代碼91110101700321892W。

法定代表人:宗立平，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人:趙奎干，北京市景運律師事務所律師。

上訴人重慶大都會東方廣場有限公司（以下簡稱大都會公司）與上訴人北京澳際教育咨詢有限公司（以下簡稱北京澳際公司）房屋租賃合同糾紛一案，均不服重慶市渝中區(qū)人民法院(2020)渝0103民初18346號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理，上訴人大都會公司的委托訴訟代理人謝瑩，北京澳際公司的委托訴訟代理人趙奎干到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

大都會公司上訴請求：撤銷一審判決第三、四項并依法改判北京澳際公司除已經(jīng)繳納的履約保證金充作違約金外，還應另行向大都會公司支付違約金586445.93元。主要事實和理由：北京澳際公司的違約行為給大都會公司造成了巨大的損失，使大都會公司無法獲得合同所約定的未履行合同期間長達十四余月的承租費、商業(yè)服務費以及其他費用；大都會公司在本案中所主張的各項違約金相加沒有超過上述損失的百分之三十，故大都會公司關于違約金的主張應依法得到支持。一審判決錯誤，請求二審依法予以改判。

北京澳際公司辯稱，一審認定事實有誤，適用法律錯誤，不同意大都會公司的上訴請求。

北京澳際公司上訴請求：撤銷原判第一項，改判涉案租賃合同于2020年3月20日解除；撤銷原判第二項，改判北京澳際公司無需向大都會公司支付固定承租費、商業(yè)服務費、電費及電損費；3、撤銷原判第三項，改判北京澳際公司無需向大都會公司支付違約金，大都會公司無權將北京澳際公司支付的保證金充作違約金，大都會公司應將保證金返還北京澳際公司。主要事實及理由：1、北京澳際公司自2020年春節(jié)放假后因疫情原因就再沒有員工到涉案租賃房屋去，一審認定的電費沒有事實依據(jù)；2、一審僅考慮重慶市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急相應級別的調整，就認定涉案租賃房屋具備使用條件，卻未考慮北京澳際公司沒有員工到重慶，房屋根本無法使用的客觀現(xiàn)實，此時合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，如再強制要求繼續(xù)履行合同對北京澳際公司是非常不公平的；3、本案應適用最高人民法院關于審理涉疫情案件的指導意見，一審認定北京澳際公司在因疫情原因受到嚴重影響的情況下，也無權在變更合同被拒絕后解除租賃合同，是不具有合理性的。因此，一審判決錯誤，請求二審依法予以改判。

大都會公司辯稱，北京澳際公司的上訴理由無事實和法律依據(jù)；疫情造成出國留學咨詢服務業(yè)務減少系北京澳際公司應當預見的經(jīng)營風險，且北京澳際公司也未提交證據(jù)證明其資金周轉困難；北京澳際公司構成根本違約，應駁回其全部上訴請求。

大都會公司向一審法院起訴請求：1、判決確認原告與被告簽訂的《重慶“大都會商廈”辦公樓租賃合同》于2020年4月13日24時予以解除;2、請求判令被告立即支付其欠付原告固定承租費119095元及對應的增值稅費5954.75元，商業(yè)服務費22175.08元及對應的增值稅1330.51元，電費2950.98元，電損費560.52元共計152066.84元以及滯納金(滯納金從2020年4月1日起計算至2020年4月13日為964.76元，從2020年4月14日起以152066.84元為基數(shù)按每日0.05%計算至欠款本金付清時止);3、請求判令被告除已經(jīng)繳納給原告289078.2元履約保證金充作違約金不予退還外，還應另行立即向原告支付違約金586445.93元;4、請求判令被告支付原告對出租辦公樓單元恢復原狀的費用(具體金額以法院委托評估機構鑒定、評估為準);5、本案訴訟費費用由被告承擔。

一審法院經(jīng)審理認定事實如下：2018年4月28日，北京澳際公司（承租方，乙方）與大都會公司（出租方，甲方）簽訂了《重慶“大都會商廈”辦公樓租賃合同》（編號為東方辦租字[2018]第009號），雙方約定：乙方承租重慶市渝中區(qū)X號第12層02+03+11+12號辦公樓單元及其設施，面積約為655.97平方米。承租期自2018年7月1日起至2021年6月30日止。乙方須向甲方支付承租費、商業(yè)服務費及對應的增值稅。承租期內的月承租費具體為:2018年7月1日至2018年7月31日為41544.77元/月，對應增值稅為2077.24元/月;2018年8月1日至2019年6月30日為83089.53元/月，對應增值稅為4154.48元/月;2019年7月1日至2019年7月31日為41544.77元/月，對應增值稅為2077.24元/月;2019年8月1日至2020年6月30日為83089.53元/月，對應增值稅為4154.48元/月;2020年7月1日至2020年7月31日為41544.77元/月，對應增值稅為2077.24元/月;2020年8月1日至2021年6月30日為83089.53元/月，對應增值稅為4154.48元/月。商業(yè)服務費15470.99元/月，對應增值稅為928.26元/月。乙方須于2018年7月1日之前向甲方支付2018年7月1日至2018年7月31日期間的承租費、商業(yè)服務費及對應的增值稅。乙方須于2018年7月1日或之前向甲方繳納履約保證金人民幣289078.2元。乙方須于2018年7月1日接收承租單元及其設施。乙方應按本合同約定向甲方繳納履約保證金。履約保證金用作擔保乙方遵守及履行本合同項下之各項義務和責任或其他原因而向甲方承擔的義務。若乙方未按時向甲方支付任何應付款，甲方有權從履約保證金中扣除應付款。乙方須于每月首日向甲方足額支付該月的承租費和商業(yè)服務費及對應的增值稅。乙方須以現(xiàn)金、支票、匯款或銀行轉賬的方式支付到甲方或甲方指定賬號，且有關付款所產生的的銀行手續(xù)費由乙方承擔。乙方須于每月首日按甲方發(fā)出的付款通知書向甲方支付水費、電費，價格參照《大都會商廈租戶手冊》執(zhí)行。甲方將在乙方接收承租單元時將租戶手冊交予乙方，此后若甲方對租戶手冊作出任何修改，甲方將及時通知乙方。若乙方未按時支付承租費、商業(yè)服務費、預付款、履約保證金、水電費、稅費等應付款，乙方應按所欠繳金額向甲方支付每日0.05%的滯納金，直至乙方付清承租費、商業(yè)服務費、預付款、履約保證金或其他應付款之日為止。若乙方逾期10天仍未能支付承租費、商業(yè)服務費、預付款、履約保證金、水電費、稅費等應付款，則甲方有權書面通知乙方解除本合同，并有權采取本合同第21條之約定的違約救濟措施。乙方只可將承租單元用于辦公用途。乙方應在本合同解除或屆滿日將承租單元及其設施恢復到承租單元交接時（如為續(xù)租，則應恢復到第一次交接時），或按甲方認可的狀態(tài)退還承租單元（乙方不得對任何裝修、附屬物要求甲方支付對價或補償），并辦理承租單元退還手續(xù)。乙方未按約退還承租單元給甲方的，甲方有權委托第三方還原，還原產生的一切費用由乙方承擔，且從本合同解除或屆滿之日起到承租單元被甲方實際收回之日止（委托第三方還原的，為承租單元還原竣工日止），乙方須向甲方支付相當于該時期內發(fā)生的承租費、商業(yè)服務費及對應的增值稅總額（按本合同約定的標準計算）之兩倍的數(shù)額作為違約金。此外，乙方還應就甲方就此發(fā)生的其他費用（包括但不限于律師費、訴訟費）承擔賠償責任。如本合同解除或屆滿日后承租單元內仍有任何物品（包括但不限于乙方遺留在承租單元內的任何乙方或第三方的物品、配套物料，乙方加諸于承租單元之任何裝飾裝修物、固定附著物、裝置或附加設備），則甲方有權自由處置上述物品，包括但不限于拋棄、變賣等，由此產生的收益歸甲方所有（如有），所涉及費用由乙方負擔（如有）。甲方亦無須就上述物品的任何損失或損毀向乙方或任何其他第三方負責。如有任何第三方就上述物品的所有權向甲方索賠，則乙方須賠償甲方因此遭受的所有損失及費用，包括但不限于賠償費、律師費、訴訟費等。若乙方有本合同第10.2條、11條、13.1條的違約情形或其他嚴重違約行為（包括但不限于擅自搬離承租單元），則甲方有權采取如下一項或多項救濟措施：（1）可以提前三天向乙方發(fā)出書面通知的前提下，停止供應一切服務（包括但不限于截斷承租單元之水電及中央空調等的供應）；（2）封鎖承租單元并進入承租單元，包括帶領潛在承租人進入承租單元；（3）解除合同，乙方須向甲方支付違約金，該違約金數(shù)額應等于履約保證金的數(shù)額加未履行承租期的承租費、商業(yè)服務費及對應的增值稅總額的40%。若違約金不足以彌補甲方實際發(fā)生的損失，甲方仍有權向依法追償。（4）以變賣、折價、拍賣等方式處理乙方遺留在承租單元內的物品以抵償欠款。合同還約定了雙方的其他權利和義務。后大都會公司按照合同約定將案涉房屋交付給北京澳際公司使用。北京澳際公司向大都會公司繳納了履約保證金289078.2元并繳納案涉房屋租金至2020年2月29日。

2020年1月底，新冠疫情發(fā)生，為防控疫情，政府采取了管控措施。疫情發(fā)生后，北京澳際公司與大都會公司溝通協(xié)商，但雙方未達成一致意見。2020年3月16日，北京澳際公司向大都會公司工作人員發(fā)送電子郵件，主題為退租通知書，附件載明：我公司北京澳際教育咨詢有限公司，于2018年7月1日與貴公司簽訂《辦公樓租賃合同》，貴公司將坐落于重慶市渝中區(qū)X號第12層02+03+11+12號的辦公樓單元租賃給我公司使用，該房屋面積655.97平方米，在受到疫情影響前，我司均按時足額支付貴司的所有費用，從未出現(xiàn)違約情況。鑒于目前受到新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，以及當前海外大學停學停課等影響，我公司的主營業(yè)務出國留學業(yè)務及語言培訓均受到重挫，多方考慮并和貴司溝通，希望我們通過轉租等方式能降低我們雙方的損失，但貴司拒不接受，我司迫不得已提出于2020年3月20日提前解除租賃合同。還請貴公司予以理解。特此通知！

2020年4月13日，大都會公司向北京澳際公司郵寄了《解除租賃合同通知》，內容為：貴司與我司于2018年4月28日簽訂了編號為東方辦租字[2018]第009號《重慶“大都會商廈”辦公樓租賃合同》，承租大都會廣場第12層02+03+11+12號辦公樓單元，承租期為2018年7月1日至2021年6月30日。自2020年2月1日起至今貴司未按照租賃合同第9條約定的時間繳納承租費、商業(yè)服務費及2019年12月1日起至今的水電費。我司現(xiàn)根據(jù)租賃合同第10.2條及第21條約定通知貴司：我司于2020年4月13日24:00解除租賃合同。對于貴司應當承擔的違約責任，我司保留采取法律行動予以追討之權利。郵件查詢單顯示，北京澳際公司于2020年4月15日收到該郵件。截止合2020年4月，北京澳際公司尚欠電費2950.98元，電損費560.52元。

2020年7月22日，重慶市公證處出具《公證書》（2020渝證字第19558號），載明：經(jīng)大都會公司申請，2020年7月8日，在公證員見證下，大都會公司工作人員對渝中區(qū)X號12樓1211-12單元以及1202-03單元現(xiàn)狀進行拍照、攝像并對店鋪內的物品進行了清點，現(xiàn)場制作了《物品清單》。

2020年8月26日，澳際公司重慶分公司經(jīng)工商登記管理部門依法準予注銷登記。

庭審中，大都會公司自愿申請撤回第四項訴訟請求，即請求判令被告支付原告對出租辦公樓單元恢復原狀的費用(具體金額以法院委托評估機構鑒定、評估為準)，一審法院予以準許。

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。第六十條第一款規(guī)定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。第九十三條第二款規(guī)定：當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。第九十六條第一款規(guī)定：當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。第一百零七條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第二百一十二條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六條規(guī)定：承租人應當按照約定的期限支付租金。

本案中，北京澳際公司與大都會公司所簽訂的《重慶“大都會商廈”辦公樓租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，雙方均應按約行使權利、履行義務。大都會公司已按合同約定交付了合同項下的租賃物，北京澳際公司作為承租方，亦應按照合同的約定支付相應的租金。

本案中，因為眾所周知的新冠疫情影響，政府為疫情防控，對經(jīng)營場所采取限制營業(yè)措施，導致北京澳際公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原則，一審法院酌定免除兩個月的租金。雖然新冠疫情為不可抗力事件，新冠肺炎疫情防控措施對合同履行產生了一定的影響，但該影響尚未達到令合同目的不能實現(xiàn)的程度，防控措施結束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，合同目的可以實現(xiàn)。2020年3月底，重慶市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急響應級別從二級調整為三級，已具備復工復產條件，案涉房屋已具備使用條件。北京澳際公司單方提出解除租賃合同的行為并不產生合同解除的法律效力，北京澳際公司主張案涉租賃合同于2020年3月20日解除的意見，一審法院不予支持。北京澳際公司拖欠4月份案涉房屋租金已構成違約，應當承擔違約責任。大都會公司有權按照合同約定行使解除權。大都會公司于2020年4月15向北京澳際公司送達了《解除合同通知》，故案涉房屋租賃合同于該日解除，一審法院予以確認。關于原告請求的被告支付欠付的固定承租費119095元及對應的增值稅費5954.75元，商業(yè)服務費22175.08元及對應的增值稅1330.51元，電費2950.98元，電損費560.52元共計152066.84元的訴訟請求，符合雙方合同約定，一審法院予以支持。關于原告要求被告支付逾期付款滯納金的訴訟請求。本案原、被告在租賃合同中約定的滯納金實質上是為了督促對方及時履行義務而事先約定的一種預防性措施，實為違約金。庭審中，被告北京澳際公司辯稱租賃合同約定的違約金計算標準過高，請求調整，依據(jù)最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，一審法院綜合雙方租賃合同的履行情況、原告的實際損失等因素，除已經(jīng)繳納給大都會公司的289078.2元履約保證金充作違約金外，確定將二個月租金即207886.52元作為違約金。一審法院認為該違約金足以彌補原告的損失，對原告主張的滯納金不予支持。折抵前述一審法院酌定免除的兩個月租金，被告可以不再另行向原告支付違約金。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條，中華人民共和國公司法》第十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、確認2018年4月28日原告重慶大都會東方廣場有限公司與被告北京澳際教育咨詢有限公司簽訂的《重慶“大都會商廈”辦公樓租賃合同》于2020年4月15日解除；二、被告北京澳際教育咨詢有限公司在本判決生效之日起十日內向原告重慶大都會東方廣場有限公司支付原固定承租費119095元及對應的增值稅費5954.75元，商業(yè)服務費22175.08元及對應的增值稅1330.51元，電費2950.98元，電損費560.52元，以上共計152066.84元；三、被告北京澳際教育咨詢有限公司已經(jīng)繳納給原告重慶大都會東方廣場有限公司的289078.2元履約保證金充作違約金；四、駁回原告大都會公司的其他訴訟請求。本案受理費減半收取7024元，由被告北京澳際教育咨詢有限公司負擔3959元，原告重慶大都會東方廣場有限公司負擔3065元。

二審經(jīng)審理查明，北京澳際公司的經(jīng)營范圍除出國留學咨詢外，還包括技術開發(fā)、技術推廣、技術轉讓、技術服務、數(shù)據(jù)處理、計算機系統(tǒng)服務、基礎軟件服務等。

本院對一審判決認定的事實亦予以確認。

本院認為，雙方當事人簽訂的案涉《重慶“大都會商廈”辦公樓租賃合同》未履行期限的租金并不能當然認定為大都會公司的損失，大都會公司請求北京澳際公司另行支付586445.93元違約金的上訴請求，缺乏充分的事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

雖然新冠疫情導致北京澳際公司經(jīng)營的出國留學業(yè)務客觀上受到嚴重影響，但北京澳際公司除經(jīng)營該項業(yè)務外，還經(jīng)營有其他多項業(yè)務，現(xiàn)北京澳際公司提交的證據(jù)并不足以證明其因新冠疫情導致合同目的不能實現(xiàn)，其于2020年3月單方發(fā)出的《解除合同通知》并不產生合同解除的效力。北京澳際公司逾期支付案涉租賃房屋2020年3月1日起的租金，系客觀存在的事實，故在北京澳際公司無充分證據(jù)證明其依法可免交租金的情況下，一審對大都會公司請求的租金予以支持，并無不當。北京澳際公司也無證據(jù)證明自2020年3月起涉案房屋由大都會公司占有使用，故本院對北京澳際公司關于電費、電損費的上訴理由，不予采信。涉案房屋位于重慶市，而重慶市于2020年3月底突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急響應級別已調整為三級，案涉房屋此時已具備使用條件，北京澳際公司稱應依據(jù)其公司住所地，即北京的疫情防控時間認定具備復工復產條件的時間，依據(jù)不足，本院不予支持。同時，一審酌情免除了北京澳際公司兩個月的租金，已充分考慮了疫情或疫情防控措施對北京澳際公司正常使用租賃房屋造成的影響。北京澳際公司未提交證據(jù)證明疫情或疫情防控措施導致其資金周轉困難或者營業(yè)收入明顯減少；且北京澳際公司在欠付2020年4月租金并接到大都會公司發(fā)出的解除合同通知時，就應當向大都會公司支付租賃合同解除前欠付的房屋租金、電費、電損費，故北京澳際公司存在違約行為，應當承擔違約責任。一審綜合本案的實際情況，酌定將北京澳際公司繳納的289078.2元履約保證金充作違約金并另行確定兩個月的房屋租金作為違約金，也無不當。

綜上所述，大都會公司、北京澳際公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14048元，由重慶大都會東方廣場有限公司負擔7024元，由北京澳際教育咨詢有限公司負擔7024元。

本判決為終審判決。

審判長　　夏興蕓

審判員　　倪洪杰

審判員　　蘆明玉

二〇二一年三月二十一日

書記員　　陳　麗