上訴人（原審原告）：重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)鄒容路**大都會(huì)商廈**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500000621909356L。

法定代表人：李智健，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：張林長(zhǎng)，重慶百君律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：謝瑩，重慶百君律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）:北京澳際教育咨詢有限公司，住，住所地北京市東城區(qū)燈市口大街**國(guó)中大廈**一社會(huì)信用代碼91110101700321892W。

法定代表人:宗立平，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人:趙奎干，北京市景運(yùn)律師事務(wù)所律師。

上訴人重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大都會(huì)公司）與上訴人北京澳際教育咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京澳際公司）房屋租賃合同糾紛一案，均不服重慶市渝中區(qū)人民法院(2020)渝0103民初18346號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，上訴人大都會(huì)公司的委托訴訟代理人謝瑩，北京澳際公司的委托訴訟代理人趙奎干到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

大都會(huì)公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第三、四項(xiàng)并依法改判北京澳際公司除已經(jīng)繳納的履約保證金充作違約金外，還應(yīng)另行向大都會(huì)公司支付違約金586445.93元。主要事實(shí)和理由：北京澳際公司的違約行為給大都會(huì)公司造成了巨大的損失，使大都會(huì)公司無(wú)法獲得合同所約定的未履行合同期間長(zhǎng)達(dá)十四余月的承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)以及其他費(fèi)用；大都會(huì)公司在本案中所主張的各項(xiàng)違約金相加沒(méi)有超過(guò)上述損失的百分之三十，故大都會(huì)公司關(guān)于違約金的主張應(yīng)依法得到支持。一審判決錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審依法予以改判。

北京澳際公司辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律錯(cuò)誤，不同意大都會(huì)公司的上訴請(qǐng)求。

北京澳際公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判第一項(xiàng)，改判涉案租賃合同于2020年3月20日解除；撤銷(xiāo)原判第二項(xiàng)，改判北京澳際公司無(wú)需向大都會(huì)公司支付固定承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)及電損費(fèi)；3、撤銷(xiāo)原判第三項(xiàng)，改判北京澳際公司無(wú)需向大都會(huì)公司支付違約金，大都會(huì)公司無(wú)權(quán)將北京澳際公司支付的保證金充作違約金，大都會(huì)公司應(yīng)將保證金返還北京澳際公司。主要事實(shí)及理由：1、北京澳際公司自2020年春節(jié)放假后因疫情原因就再?zèng)]有員工到涉案租賃房屋去，一審認(rèn)定的電費(fèi)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)；2、一審僅考慮重慶市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急相應(yīng)級(jí)別的調(diào)整，就認(rèn)定涉案租賃房屋具備使用條件，卻未考慮北京澳際公司沒(méi)有員工到重慶，房屋根本無(wú)法使用的客觀現(xiàn)實(shí)，此時(shí)合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，如再?gòu)?qiáng)制要求繼續(xù)履行合同對(duì)北京澳際公司是非常不公平的；3、本案應(yīng)適用最高人民法院關(guān)于審理涉疫情案件的指導(dǎo)意見(jiàn)，一審認(rèn)定北京澳際公司在因疫情原因受到嚴(yán)重影響的情況下，也無(wú)權(quán)在變更合同被拒絕后解除租賃合同，是不具有合理性的。因此，一審判決錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審依法予以改判。

大都會(huì)公司辯稱，北京澳際公司的上訴理由無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)；疫情造成出國(guó)留學(xué)咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)減少系北京澳際公司應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，且北京澳際公司也未提交證據(jù)證明其資金周轉(zhuǎn)困難；北京澳際公司構(gòu)成根本違約，應(yīng)駁回其全部上訴請(qǐng)求。

大都會(huì)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判決確認(rèn)原告與被告簽訂的《重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》于2020年4月13日24時(shí)予以解除;2、請(qǐng)求判令被告立即支付其欠付原告固定承租費(fèi)119095元及對(duì)應(yīng)的增值稅費(fèi)5954.75元，商業(yè)服務(wù)費(fèi)22175.08元及對(duì)應(yīng)的增值稅1330.51元，電費(fèi)2950.98元，電損費(fèi)560.52元共計(jì)152066.84元以及滯納金(滯納金從2020年4月1日起計(jì)算至2020年4月13日為964.76元，從2020年4月14日起以152066.84元為基數(shù)按每日0.05%計(jì)算至欠款本金付清時(shí)止);3、請(qǐng)求判令被告除已經(jīng)繳納給原告289078.2元履約保證金充作違約金不予退還外，還應(yīng)另行立即向原告支付違約金586445.93元;4、請(qǐng)求判令被告支付原告對(duì)出租辦公樓單元恢復(fù)原狀的費(fèi)用(具體金額以法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)鑒定、評(píng)估為準(zhǔn));5、本案訴訟費(fèi)費(fèi)用由被告承擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2018年4月28日，北京澳際公司（承租方，乙方）與大都會(huì)公司（出租方，甲方）簽訂了《重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》（編號(hào)為東方辦租字[2018]第009號(hào)），雙方約定：乙方承租重慶市渝中區(qū)X號(hào)第12層02+03+11+12號(hào)辦公樓單元及其設(shè)施，面積約為655.97平方米。承租期自2018年7月1日起至2021年6月30日止。乙方須向甲方支付承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)及對(duì)應(yīng)的增值稅。承租期內(nèi)的月承租費(fèi)具體為:2018年7月1日至2018年7月31日為41544.77元/月，對(duì)應(yīng)增值稅為2077.24元/月;2018年8月1日至2019年6月30日為83089.53元/月，對(duì)應(yīng)增值稅為4154.48元/月;2019年7月1日至2019年7月31日為41544.77元/月，對(duì)應(yīng)增值稅為2077.24元/月;2019年8月1日至2020年6月30日為83089.53元/月，對(duì)應(yīng)增值稅為4154.48元/月;2020年7月1日至2020年7月31日為41544.77元/月，對(duì)應(yīng)增值稅為2077.24元/月;2020年8月1日至2021年6月30日為83089.53元/月，對(duì)應(yīng)增值稅為4154.48元/月。商業(yè)服務(wù)費(fèi)15470.99元/月，對(duì)應(yīng)增值稅為928.26元/月。乙方須于2018年7月1日之前向甲方支付2018年7月1日至2018年7月31日期間的承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)及對(duì)應(yīng)的增值稅。乙方須于2018年7月1日或之前向甲方繳納履約保證金人民幣289078.2元。乙方須于2018年7月1日接收承租單元及其設(shè)施。乙方應(yīng)按本合同約定向甲方繳納履約保證金。履約保證金用作擔(dān)保乙方遵守及履行本合同項(xiàng)下之各項(xiàng)義務(wù)和責(zé)任或其他原因而向甲方承擔(dān)的義務(wù)。若乙方未按時(shí)向甲方支付任何應(yīng)付款，甲方有權(quán)從履約保證金中扣除應(yīng)付款。乙方須于每月首日向甲方足額支付該月的承租費(fèi)和商業(yè)服務(wù)費(fèi)及對(duì)應(yīng)的增值稅。乙方須以現(xiàn)金、支票、匯款或銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付到甲方或甲方指定賬號(hào)，且有關(guān)付款所產(chǎn)生的的銀行手續(xù)費(fèi)由乙方承擔(dān)。乙方須于每月首日按甲方發(fā)出的付款通知書(shū)向甲方支付水費(fèi)、電費(fèi)，價(jià)格參照《大都會(huì)商廈租戶手冊(cè)》執(zhí)行。甲方將在乙方接收承租單元時(shí)將租戶手冊(cè)交予乙方，此后若甲方對(duì)租戶手冊(cè)作出任何修改，甲方將及時(shí)通知乙方。若乙方未按時(shí)支付承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)、預(yù)付款、履約保證金、水電費(fèi)、稅費(fèi)等應(yīng)付款，乙方應(yīng)按所欠繳金額向甲方支付每日0.05%的滯納金，直至乙方付清承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)、預(yù)付款、履約保證金或其他應(yīng)付款之日為止。若乙方逾期10天仍未能支付承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)、預(yù)付款、履約保證金、水電費(fèi)、稅費(fèi)等應(yīng)付款，則甲方有權(quán)書(shū)面通知乙方解除本合同，并有權(quán)采取本合同第21條之約定的違約救濟(jì)措施。乙方只可將承租單元用于辦公用途。乙方應(yīng)在本合同解除或?qū)脻M日將承租單元及其設(shè)施恢復(fù)到承租單元交接時(shí)（如為續(xù)租，則應(yīng)恢復(fù)到第一次交接時(shí)），或按甲方認(rèn)可的狀態(tài)退還承租單元（乙方不得對(duì)任何裝修、附屬物要求甲方支付對(duì)價(jià)或補(bǔ)償），并辦理承租單元退還手續(xù)。乙方未按約退還承租單元給甲方的，甲方有權(quán)委托第三方還原，還原產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，且從本合同解除或?qū)脻M之日起到承租單元被甲方實(shí)際收回之日止（委托第三方還原的，為承租單元還原竣工日止），乙方須向甲方支付相當(dāng)于該時(shí)期內(nèi)發(fā)生的承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)及對(duì)應(yīng)的增值稅總額（按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）之兩倍的數(shù)額作為違約金。此外，乙方還應(yīng)就甲方就此發(fā)生的其他費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)）承擔(dān)賠償責(zé)任。如本合同解除或?qū)脻M日后承租單元內(nèi)仍有任何物品（包括但不限于乙方遺留在承租單元內(nèi)的任何乙方或第三方的物品、配套物料，乙方加諸于承租單元之任何裝飾裝修物、固定附著物、裝置或附加設(shè)備），則甲方有權(quán)自由處置上述物品，包括但不限于拋棄、變賣(mài)等，由此產(chǎn)生的收益歸甲方所有（如有），所涉及費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)（如有）。甲方亦無(wú)須就上述物品的任何損失或損毀向乙方或任何其他第三方負(fù)責(zé)。如有任何第三方就上述物品的所有權(quán)向甲方索賠，則乙方須賠償甲方因此遭受的所有損失及費(fèi)用，包括但不限于賠償費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。若乙方有本合同第10.2條、11條、13.1條的違約情形或其他嚴(yán)重違約行為（包括但不限于擅自搬離承租單元），則甲方有權(quán)采取如下一項(xiàng)或多項(xiàng)救濟(jì)措施：（1）可以提前三天向乙方發(fā)出書(shū)面通知的前提下，停止供應(yīng)一切服務(wù)（包括但不限于截?cái)喑凶鈫卧娂爸醒肟照{(diào)等的供應(yīng)）；（2）封鎖承租單元并進(jìn)入承租單元，包括帶領(lǐng)潛在承租人進(jìn)入承租單元；（3）解除合同，乙方須向甲方支付違約金，該違約金數(shù)額應(yīng)等于履約保證金的數(shù)額加未履行承租期的承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)及對(duì)應(yīng)的增值稅總額的40%。若違約金不足以彌補(bǔ)甲方實(shí)際發(fā)生的損失，甲方仍有權(quán)向依法追償。（4）以變賣(mài)、折價(jià)、拍賣(mài)等方式處理乙方遺留在承租單元內(nèi)的物品以抵償欠款。合同還約定了雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。后大都會(huì)公司按照合同約定將案涉房屋交付給北京澳際公司使用。北京澳際公司向大都會(huì)公司繳納了履約保證金289078.2元并繳納案涉房屋租金至2020年2月29日。

2020年1月底，新冠疫情發(fā)生，為防控疫情，政府采取了管控措施。疫情發(fā)生后，北京澳際公司與大都會(huì)公司溝通協(xié)商，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)。2020年3月16日，北京澳際公司向大都會(huì)公司工作人員發(fā)送電子郵件，主題為退租通知書(shū)，附件載明：我公司北京澳際教育咨詢有限公司，于2018年7月1日與貴公司簽訂《辦公樓租賃合同》，貴公司將坐落于重慶市渝中區(qū)X號(hào)第12層02+03+11+12號(hào)的辦公樓單元租賃給我公司使用，該房屋面積655.97平方米，在受到疫情影響前，我司均按時(shí)足額支付貴司的所有費(fèi)用，從未出現(xiàn)違約情況。鑒于目前受到新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，以及當(dāng)前海外大學(xué)停學(xué)停課等影響，我公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)出國(guó)留學(xué)業(yè)務(wù)及語(yǔ)言培訓(xùn)均受到重挫，多方考慮并和貴司溝通，希望我們通過(guò)轉(zhuǎn)租等方式能降低我們雙方的損失，但貴司拒不接受，我司迫不得已提出于2020年3月20日提前解除租賃合同。還請(qǐng)貴公司予以理解。特此通知！

2020年4月13日，大都會(huì)公司向北京澳際公司郵寄了《解除租賃合同通知》，內(nèi)容為：貴司與我司于2018年4月28日簽訂了編號(hào)為東方辦租字[2018]第009號(hào)《重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》，承租大都會(huì)廣場(chǎng)第12層02+03+11+12號(hào)辦公樓單元，承租期為2018年7月1日至2021年6月30日。自2020年2月1日起至今貴司未按照租賃合同第9條約定的時(shí)間繳納承租費(fèi)、商業(yè)服務(wù)費(fèi)及2019年12月1日起至今的水電費(fèi)。我司現(xiàn)根據(jù)租賃合同第10.2條及第21條約定通知貴司：我司于2020年4月13日24:00解除租賃合同。對(duì)于貴司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，我司保留采取法律行動(dòng)予以追討之權(quán)利。郵件查詢單顯示，北京澳際公司于2020年4月15日收到該郵件。截止合2020年4月，北京澳際公司尚欠電費(fèi)2950.98元，電損費(fèi)560.52元。

2020年7月22日，重慶市公證處出具《公證書(shū)》（2020渝證字第19558號(hào)），載明：經(jīng)大都會(huì)公司申請(qǐng)，2020年7月8日，在公證員見(jiàn)證下，大都會(huì)公司工作人員對(duì)渝中區(qū)X號(hào)12樓1211-12單元以及1202-03單元現(xiàn)狀進(jìn)行拍照、攝像并對(duì)店鋪內(nèi)的物品進(jìn)行了清點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)制作了《物品清單》。

2020年8月26日，澳際公司重慶分公司經(jīng)工商登記管理部門(mén)依法準(zhǔn)予注銷(xiāo)登記。

庭審中，大都會(huì)公司自愿申請(qǐng)撤回第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，即請(qǐng)求判令被告支付原告對(duì)出租辦公樓單元恢復(fù)原狀的費(fèi)用(具體金額以法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)鑒定、評(píng)估為準(zhǔn))，一審法院予以準(zhǔn)許。

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。第六十條第一款規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第九十三條第二款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。第九十六條第一款規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第二百一十二條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六條規(guī)定：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

本案中，北京澳際公司與大都會(huì)公司所簽訂的《重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，雙方均應(yīng)按約行使權(quán)利、履行義務(wù)。大都會(huì)公司已按合同約定交付了合同項(xiàng)下的租賃物，北京澳際公司作為承租方，亦應(yīng)按照合同的約定支付相應(yīng)的租金。

本案中，因?yàn)楸娝苤男鹿谝咔橛绊?，政府為疫情防控，?duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所采取限制營(yíng)業(yè)措施，導(dǎo)致北京澳際公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原則，一審法院酌定免除兩個(gè)月的租金。雖然新冠疫情為不可抗力事件，新冠肺炎疫情防控措施對(duì)合同履行產(chǎn)生了一定的影響，但該影響尚未達(dá)到令合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，防控措施結(jié)束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，合同目的可以實(shí)現(xiàn)。2020年3月底，重慶市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別從二級(jí)調(diào)整為三級(jí)，已具備復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件，案涉房屋已具備使用條件。北京澳際公司單方提出解除租賃合同的行為并不產(chǎn)生合同解除的法律效力，北京澳際公司主張案涉租賃合同于2020年3月20日解除的意見(jiàn)，一審法院不予支持。北京澳際公司拖欠4月份案涉房屋租金已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。大都會(huì)公司有權(quán)按照合同約定行使解除權(quán)。大都會(huì)公司于2020年4月15向北京澳際公司送達(dá)了《解除合同通知》，故案涉房屋租賃合同于該日解除，一審法院予以確認(rèn)。關(guān)于原告請(qǐng)求的被告支付欠付的固定承租費(fèi)119095元及對(duì)應(yīng)的增值稅費(fèi)5954.75元，商業(yè)服務(wù)費(fèi)22175.08元及對(duì)應(yīng)的增值稅1330.51元，電費(fèi)2950.98元，電損費(fèi)560.52元共計(jì)152066.84元的訴訟請(qǐng)求，符合雙方合同約定，一審法院予以支持。關(guān)于原告要求被告支付逾期付款滯納金的訴訟請(qǐng)求。本案原、被告在租賃合同中約定的滯納金實(shí)質(zhì)上是為了督促對(duì)方及時(shí)履行義務(wù)而事先約定的一種預(yù)防性措施，實(shí)為違約金。庭審中，被告北京澳際公司辯稱租賃合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，請(qǐng)求調(diào)整，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，一審法院綜合雙方租賃合同的履行情況、原告的實(shí)際損失等因素，除已經(jīng)繳納給大都會(huì)公司的289078.2元履約保證金充作違約金外，確定將二個(gè)月租金即207886.52元作為違約金。一審法院認(rèn)為該違約金足以彌補(bǔ)原告的損失，對(duì)原告主張的滯納金不予支持。折抵前述一審法院酌定免除的兩個(gè)月租金，被告可以不再另行向原告支付違約金。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條，中華人民共和國(guó)公司法》第十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)2018年4月28日原告重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司與被告北京澳際教育咨詢有限公司簽訂的《重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》于2020年4月15日解除；二、被告北京澳際教育咨詢有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司支付原固定承租費(fèi)119095元及對(duì)應(yīng)的增值稅費(fèi)5954.75元，商業(yè)服務(wù)費(fèi)22175.08元及對(duì)應(yīng)的增值稅1330.51元，電費(fèi)2950.98元，電損費(fèi)560.52元，以上共計(jì)152066.84元；三、被告北京澳際教育咨詢有限公司已經(jīng)繳納給原告重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司的289078.2元履約保證金充作違約金；四、駁回原告大都會(huì)公司的其他訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)減半收取7024元，由被告北京澳際教育咨詢有限公司負(fù)擔(dān)3959元，原告重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司負(fù)擔(dān)3065元。

二審經(jīng)審理查明，北京澳際公司的經(jīng)營(yíng)范圍除出國(guó)留學(xué)咨詢外，還包括技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)推廣、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)服務(wù)、數(shù)據(jù)處理、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)服務(wù)、基礎(chǔ)軟件服務(wù)等。

本院對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)亦予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的案涉《重慶“大都會(huì)商廈”辦公樓租賃合同》未履行期限的租金并不能當(dāng)然認(rèn)定為大都會(huì)公司的損失，大都會(huì)公司請(qǐng)求北京澳際公司另行支付586445.93元違約金的上訴請(qǐng)求，缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

雖然新冠疫情導(dǎo)致北京澳際公司經(jīng)營(yíng)的出國(guó)留學(xué)業(yè)務(wù)客觀上受到嚴(yán)重影響，但北京澳際公司除經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營(yíng)有其他多項(xiàng)業(yè)務(wù)，現(xiàn)北京澳際公司提交的證據(jù)并不足以證明其因新冠疫情導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其于2020年3月單方發(fā)出的《解除合同通知》并不產(chǎn)生合同解除的效力。北京澳際公司逾期支付案涉租賃房屋2020年3月1日起的租金，系客觀存在的事實(shí)，故在北京澳際公司無(wú)充分證據(jù)證明其依法可免交租金的情況下，一審對(duì)大都會(huì)公司請(qǐng)求的租金予以支持，并無(wú)不當(dāng)。北京澳際公司也無(wú)證據(jù)證明自2020年3月起涉案房屋由大都會(huì)公司占有使用，故本院對(duì)北京澳際公司關(guān)于電費(fèi)、電損費(fèi)的上訴理由，不予采信。涉案房屋位于重慶市，而重慶市于2020年3月底突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別已調(diào)整為三級(jí)，案涉房屋此時(shí)已具備使用條件，北京澳際公司稱應(yīng)依據(jù)其公司住所地，即北京的疫情防控時(shí)間認(rèn)定具備復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件的時(shí)間，依據(jù)不足，本院不予支持。同時(shí)，一審酌情免除了北京澳際公司兩個(gè)月的租金，已充分考慮了疫情或疫情防控措施對(duì)北京澳際公司正常使用租賃房屋造成的影響。北京澳際公司未提交證據(jù)證明疫情或疫情防控措施導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少；且北京澳際公司在欠付2020年4月租金并接到大都會(huì)公司發(fā)出的解除合同通知時(shí)，就應(yīng)當(dāng)向大都會(huì)公司支付租賃合同解除前欠付的房屋租金、電費(fèi)、電損費(fèi)，故北京澳際公司存在違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審綜合本案的實(shí)際情況，酌定將北京澳際公司繳納的289078.2元履約保證金充作違約金并另行確定兩個(gè)月的房屋租金作為違約金，也無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，大都會(huì)公司、北京澳際公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)14048元，由重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)有限公司負(fù)擔(dān)7024元，由北京澳際教育咨詢有限公司負(fù)擔(dān)7024元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　夏興蕓

審判員　　倪洪杰

審判員　　蘆明玉

二〇二一年三月二十一日

書(shū)記員　　陳　麗