上訴人（原審原告）：重慶興宇物業(yè)管理有限公司，住所地重慶市綦江區(qū)文龍街道九龍大道正通大廈，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500222759277590G。

法定代表人：曠宏宇，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊建，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該公司員工。

委托訴訟代理人：羅玉葉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該公司員工。

被上訴人（原審被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市綦江區(qū)。

委托訴訟代理人：程立華，重慶言實(shí)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳瑜，重慶言實(shí)律師事務(wù)所律師。

上訴人重慶興宇物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱興宇物業(yè)）因與被上訴人王某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服重慶市綦江區(qū)人民法院(2020)渝0110民初8800號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月25日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了詢問(wèn)審理。上訴人興宇物業(yè)的委托訴訟代理人楊建、羅玉葉，被上訴人王某某及其委托訴訟代理人程立華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

興宇公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判王某某向興宇公司支付2020年1月至2020年8月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)38400元；2.一、二審訴訟費(fèi)用由王某某負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審判決事實(shí)和證據(jù)認(rèn)定不清。王某某所舉示的照片僅能反映某一時(shí)間的情況，不能反映整個(gè)物業(yè)服務(wù)的動(dòng)態(tài)過(guò)程，興宇物業(yè)每天都對(duì)車庫(kù)進(jìn)行了清掃，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行了保潔義務(wù)。2.一審判決適用法律有誤。按照《重慶市綦江區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)文件》，興宇物業(yè)對(duì)元方新城A區(qū)提供的是一級(jí)服務(wù)，一級(jí)服務(wù)對(duì)保安巡查規(guī)定是每天不定時(shí)在小區(qū)內(nèi)巡邏，該車庫(kù)是普通級(jí)停車場(chǎng)，每個(gè)車位每月物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該是70元，50元/個(gè)/月本身就是打折后收取的費(fèi)用，興宇物業(yè)履行了保安的義務(wù)，在物業(yè)服務(wù)中不存在嚴(yán)重瑕疵和根本性違約，判決物業(yè)服務(wù)費(fèi)以原標(biāo)準(zhǔn)的70%收取是適用法律錯(cuò)誤。3.車庫(kù)內(nèi)屬于物業(yè)的專有部分，不是物業(yè)的公共區(qū)域，興宇物業(yè)還承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的車庫(kù)內(nèi)照明、污水泵的用電費(fèi)用及清潔用水費(fèi)用。

王某某辯稱：按照行業(yè)慣例以及雙方的交易習(xí)慣，水電費(fèi)用均是由興宇物業(yè)負(fù)擔(dān)；請(qǐng)求駁回興宇物業(yè)的上訴請(qǐng)求，維持一審判決。

興宇物業(yè)向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決王某某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)38400元；2.判決王某某支付違約金2000元；3.判決王某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2011年7月1日，興宇物業(yè)（乙方）與重慶市元方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）簽訂《元方新城A區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定興宇物業(yè)為元方新城A區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)期限為2011年7月10日至2021年7月9日。約定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)為：物業(yè)共用部位日常維護(hù)（小修）、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；市政共用設(shè)施（不屬市政部門(mén)管理的）和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；房屋共用部位和公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通；公共綠化、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理；交通秩序和車輛停放管理；協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作等。合同約定物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制的方式：在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)甲方按1元/平方米支付乙方物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)建筑面積28847.4平方米，戶數(shù)共計(jì)361戶（附：見(jiàn)元方新城還建房物業(yè)費(fèi)明細(xì)表），在簽訂合同后每季度初1-7日內(nèi)向乙方支付其物業(yè)服務(wù)費(fèi)，支付年限為10年。其余部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方自行向業(yè)主收取。同時(shí)約定了興宇物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)興宇物業(yè)至今為元方新城A區(qū)小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)。該物業(yè)服務(wù)合同未對(duì)車庫(kù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行約定。

元方新城A區(qū)的車庫(kù)此前一直由興宇物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。2018年12月，紅星小區(qū)的車庫(kù)與元方A區(qū)的車庫(kù)（均屬重慶市綦江區(qū)地產(chǎn)公司資產(chǎn)）采取網(wǎng)上公開(kāi)競(jìng)租，參與競(jìng)租的分別是興宇物業(yè)與王某某，最后王某某取得了車庫(kù)承租權(quán)。2019年1月3日，王某某與重慶市綦江區(qū)地產(chǎn)有限公司簽訂了房屋租賃合同，重慶市綦江區(qū)地產(chǎn)有限公司將坐落于綦江文街道元方新城A區(qū)負(fù)一層地下車庫(kù)及綦江區(qū)文龍街道天星大道紅星保障房負(fù)一層地下車庫(kù)出租給王某某使用。合同期限為5年，從2019年1月1日起至2023年12月31日止。紅星保障房地下車庫(kù)建筑面積為2200.42平方米。元方A區(qū)地下車庫(kù)為2875平方米。租金按月計(jì)算；第一年9900元/月，第二年9900元/月；第三年10400元/月；第四年10920元/月；第五年11470元/月。該合同還約定租賃期間產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)均由王某某自行承擔(dān)。合同簽訂后，資產(chǎn)管理承辦人通知興宇物業(yè)與王某某辦理移交手續(xù)。由于興宇物業(yè)與王某某交接時(shí)在清點(diǎn)設(shè)備等事情上發(fā)生分歧未達(dá)成移交手續(xù)。后通過(guò)三方（甲方地產(chǎn)公司、乙方王某某、丙方興宇物業(yè)興宇物業(yè)）近四個(gè)月的談判協(xié)商，于2019年4月25日達(dá)成了交接協(xié)議，形成了書(shū)面的關(guān)于元方A區(qū)、紅星廉租房車庫(kù)交接協(xié)議。該協(xié)議約定“元方A區(qū)車庫(kù)96個(gè)車位；紅星小區(qū)廉租房車庫(kù)72個(gè)車位；均屬于重慶市綦江區(qū)地產(chǎn)公司資產(chǎn)，……。二、丙方必須于2019年5月1日前給乙方辦理車庫(kù)移交手續(xù)；乙方于2019年5月1日正式經(jīng)營(yíng)及管理……。六、從2019年5月1日起停車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方承擔(dān)，普通停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)50元/月/位，包括車庫(kù)清潔用水水費(fèi)、車庫(kù)照明電費(fèi)（不含乙方經(jīng)營(yíng)充電業(yè)務(wù)等產(chǎn)生的電費(fèi)）、保潔費(fèi)（停車庫(kù)存內(nèi)及閘外與小區(qū)車庫(kù)共用的通道，以及車庫(kù)與間公共通道的清潔衛(wèi)生）、保安按物業(yè)服務(wù)有關(guān)文件規(guī)定巡查。車位物業(yè)費(fèi)按月由乙方自行支付給丙方。十、除本協(xié)議已有的約定之外，關(guān)于上述2個(gè)停車庫(kù)的物業(yè)服務(wù)的其他內(nèi)容，由乙丙雙方協(xié)商另行簽訂合同。……”。王某某遂按合同繳納物業(yè)費(fèi)至2019年12月，從2020年1月起至今未繳納物業(yè)費(fèi)。興宇物業(yè)、王某某至今未就車庫(kù)的其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行約定和簽訂合同。截止2020年8月，王某某共欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)50元/個(gè)/月×72個(gè)×8月＝28800元。后經(jīng)興宇物業(yè)多次書(shū)面催收未果，興宇物業(yè)起訴至法院。庭審中王某某提出，現(xiàn)興宇物業(yè)在元方新城A區(qū)車庫(kù)未設(shè)有專門(mén)的保安亭，保安人員每天是來(lái)一次巡查，簽個(gè)到就走了；清潔衛(wèi)生是實(shí)在太臟了的情況下，強(qiáng)烈要求興宇物業(yè)來(lái)清掃才會(huì)來(lái)，偶爾主動(dòng)來(lái)一次，一兩個(gè)月都沒(méi)有用水沖一回地面等。興宇物業(yè)回復(fù)沒(méi)有設(shè)保安亭是事實(shí)，車庫(kù)是實(shí)行保安人員每天巡查四次，清潔每天清掃，每月沖洗，照明服務(wù)和消防設(shè)備維護(hù)。

一審法院認(rèn)為：首先，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同系合法有效合同，依法受法律保護(hù)。對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均具有法律約束力，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定誠(chéng)信全面地履行自己的義務(wù)，否則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。王某某作為元方新城**車庫(kù)的承租人，其與重慶市綦江區(qū)地產(chǎn)有限公司簽訂了房屋租賃合同中約定：租賃期間產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)均由王某某自行承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)使用人承擔(dān)交納責(zé)任。同時(shí)，興宇物業(yè)、王某某在2019年4月26日簽訂的車庫(kù)交接協(xié)議中也明確約定了興宇物業(yè)興宇物業(yè)對(duì)元方新城A區(qū)車庫(kù)提供物業(yè)服務(wù)，王某某也予以認(rèn)可。由此，王某某在接受物業(yè)服務(wù)方面，其應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的約定享有權(quán)利，并履行相應(yīng)義務(wù)。第二、興宇物業(yè)對(duì)紅星小區(qū)及該小區(qū)的車庫(kù)提供了物業(yè)服務(wù)，興宇物業(yè)要求王某某支付2020年1月至2020年8月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)理由正當(dāng)，該院予以支持，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與興宇物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)范圍相當(dāng)。興宇物業(yè)、王某某在車庫(kù)交接時(shí)僅對(duì)保安巡查及保潔范圍方面做出了約定，未約定其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。興宇物業(yè)在實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)中也主要針對(duì)交接協(xié)議的照明、巡邏和保潔內(nèi)容。本案中的車庫(kù)的實(shí)際情況是，該車庫(kù)未設(shè)保安亭，保安只是流動(dòng)巡邏；物業(yè)公司提供的保潔服務(wù)亦有不到位的現(xiàn)象。同時(shí)王某某亦在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際承擔(dān)了部分物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。故根據(jù)興宇物業(yè)對(duì)元方新城A區(qū)車庫(kù)提供的服務(wù)內(nèi)容的具體情況，應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，且興宇物業(yè)在提供服務(wù)時(shí)確實(shí)存在瑕疵，亦應(yīng)酌情減少興宇物業(yè)收取的費(fèi)用，以收取原標(biāo)準(zhǔn)的70%為宜，即每個(gè)車位收取車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)50元×0.7=35元。由此，王某某應(yīng)當(dāng)支付興宇物業(yè)2020年1月至2020年8月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)26880元（35元／月.位×96位×8個(gè)月）。第三，關(guān)于違約金問(wèn)題，王某某未按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)用的行為屬違約行為，但在一審?fù)徶辛私獾酵跄衬澄唇晃飿I(yè)服務(wù)費(fèi)確實(shí)事出有因，故對(duì)違約金的訴訟請(qǐng)求該院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第四十四條、第六十條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條的規(guī)定，一審判決：“一、被告王某某在本判決生效后三十日內(nèi)支付原告重慶興宇物業(yè)管理有限公司2020年1月至2020年8月期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)26880元；二、駁回原告重慶興宇物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)380元，由被告王某某負(fù)擔(dān)（被告于本判決生效后五日內(nèi)向本院交納）。”

本院二審期間，王某某向本院舉示了照片一張，擬證明案涉車庫(kù)保潔情況惡劣。興宇物業(yè)質(zhì)證后對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)可。

本院審查認(rèn)為，上述照片與一審審理過(guò)程中王某某所舉示的證據(jù)形式一致，與興宇物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的案涉車庫(kù)具有關(guān)聯(lián)性，對(duì)上述證據(jù)本院予以確認(rèn)。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，興宇物業(yè)與建設(shè)單位簽訂《元方新城A區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，為元方新城A區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。興宇物業(yè)對(duì)案涉車庫(kù)提供的物業(yè)服務(wù)，主要包括車庫(kù)內(nèi)共用道路清潔維護(hù)、保安巡查，但王某某在本案中舉示的照片足以證明興宇物業(yè)針對(duì)案涉車庫(kù)存在清潔不到位的情況，再結(jié)合本案已查明事實(shí)，興宇物業(yè)的保安亦存在未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定每日定時(shí)進(jìn)行巡查的情況，故興宇物業(yè)并未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行合同義務(wù)。王某某作為車庫(kù)的承租人有權(quán)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定為由請(qǐng)求減少物業(yè)費(fèi)。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，一審法院根據(jù)興宇物業(yè)提供服務(wù)所存在的瑕疵情況，酌情調(diào)減物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至合同約定的70%合理。興宇公司認(rèn)為按照《重慶市綦江區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)文件》其有權(quán)就案涉車位每月收取70元/個(gè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，50元/個(gè)本身就是打折收取，案涉物業(yè)服務(wù)合同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是興宇物業(yè)與王某某在平等協(xié)商基礎(chǔ)上進(jìn)行的約定，興宇物業(yè)提供了物業(yè)服務(wù)合同所約定的全部服務(wù)，方可按照物業(yè)服務(wù)合同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，現(xiàn)因其提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，一審法院對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)減亦不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

綜上所述，興宇物業(yè)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)760元，由上訴人重慶興宇物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　蘇致禮

審 判 員　蘆明玉

審 判 員　秦　敏

二〇二一年二月二十二日

法官助理　陳園媛

書(shū) 記 員　李云蝶