上訴人（原審第三人）：渝中區(qū)千某盛宴酒樓，住所地重慶市渝中區(qū)中山一路**財(cái)信渝中城******，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼92500103MA5YRU719B。

經(jīng)營(yíng)者：蔡坤。

委托訴訟代理人：梁爽，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：鄭美立，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市江**。

委托訴訟代理人：趙志勇，北京盈科（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：李曉英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市江**。

委托訴訟代理人：趙志勇，北京盈科（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：鄭欣欣，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省宣漢縣。

委托訴訟代理人：趙志勇，北京盈科（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：馮某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省達(dá)州市通川區(qū)。

委托訴訟代理人：趙志勇，北京盈科（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：茍某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市璧山區(qū)。

上訴人渝中區(qū)千某盛宴酒樓因與被上訴人鄭美立、李曉英、鄭欣欣、馮某、茍某某房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院（2020）渝0103民初7573號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月25日受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人上訴請(qǐng)求：駁回原告訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：租賃合同實(shí)際承租人已經(jīng)變更為上訴人，出租人已經(jīng)認(rèn)可；上訴人已經(jīng)交足房租，少部分拖欠的已經(jīng)補(bǔ)足，故出租人無(wú)權(quán)解除合同；茍某某無(wú)權(quán)同意解除合同；出租人沒(méi)有任何損失，也未受到違約行為損害，不享有法定解除權(quán)。

被上訴人均認(rèn)為原審判決正確，要求維持原判。

原告鄭美立、原告李曉英、原告鄭欣欣、原告馮某向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原、被告之間的《商業(yè)用房租賃合同》于被告收到《解除租賃合同通知書》之日起解除；2.被告及第三人立即騰空并歸還重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)商鋪（重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)附12號(hào)4-3）給原告；3.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年5月26日，中置公司(甲方，出租方)與茍某某(乙方，承租方)簽訂《商業(yè)用房租賃合同》，約定，甲乙雙方為促進(jìn)共同發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，本著明確權(quán)責(zé)、互惠互利的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方向乙方出租房屋事宜，簽訂本合同。甲方同意將坐落于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)商鋪房屋出租給乙方作為酒樓經(jīng)營(yíng)之用，乙方擬經(jīng)營(yíng)品牌名稱為喜宴大飯店。在簽訂本合同之前，乙方已實(shí)地查看并充分了解該房屋的物業(yè)狀況、相關(guān)配套設(shè)施及經(jīng)營(yíng)用途的相關(guān)限制性條件。該房屋套內(nèi)建筑面積為488.32平方米，建筑面積為659.99平方米;物管費(fèi)按建筑面積計(jì)算(以上面積最終以該房屋的房產(chǎn)證標(biāo)注數(shù)據(jù)為準(zhǔn))。雙方約定租賃期共10年，即自2017年10月20日起至2027年10月19日止。合同期租金計(jì)算明細(xì)(租金價(jià)格均為含增值稅價(jià)格):(1)租期第一年:①?gòu)?017年10月20日至2018年10月19日，收取乙方固定租金為92400元，考慮乙方裝修期無(wú)法實(shí)際經(jīng)營(yíng)及開業(yè)之初等原因，甲方同意乙方于2017年10月20日前繳納首期租金23100元，其余租金按季度支付。(2)租期第二年從2018年10月20日至2019年10月19日，固定租金為97680元，租金按季度支付。(3)租期第三年從2019年10月20日至2020年10月19日，固定租金為102960元，租金按季度支付。(4)租期第四年從2020年10月20日至2021年10月19日，按41元/平方米/月計(jì)收租金，即租金為27060元/月。(5)租期第五年從2021年10月20日至2022年10月19日，按43元/平方米/月計(jì)收租金，即租金為28380元/月。(6)租期第六年從2022年10月20日至2023年10月19日，按45元/平方米/月計(jì)收租金，即租金為29700元/月。(7)租期第七年從2023年10月20日至2024年10月19日，按47元/平方米/月計(jì)收租金，即租金為31020元/月。(8)租期第八年從2024年10月20日至2025年10月19日，按49元/平方米/月計(jì)收租金，即租金為32340元/月。(9)租期第九年從2025年10月20日至2026年10月19日，按51元/平方米/月，租金為33659元/月。(10)租期第十年從2026年10月20日至2027年10月19日，按54元/平方米/月計(jì)收租金，即租金為35639元/月。租金支付方式為每3個(gè)月為一期。除本條第1款第(1)項(xiàng)租金外，各期租金為預(yù)付制，即各期租金應(yīng)在上一期租金到期之日的15天前一次性足額支付給甲方;以后每期租金支付時(shí)間依此類推。租賃房屋交付為2017年10月20日，簽訂合同時(shí)交付二個(gè)月租金46200元為租賃保證金，剩余房屋租金于2017年10月20日之前交付23100元，乙方在甲方規(guī)定接房時(shí)間不實(shí)際接收租賃房屋并辦理相應(yīng)手續(xù)的，甲方有權(quán)終止本合同且沒(méi)收租賃保證金，不予退還。乙方租賃商鋪雙方須到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行房屋移交，清點(diǎn)附屬設(shè)施設(shè)備抄寫水、電、氣表底度，簽署房屋移交確認(rèn)書和清單。交房確認(rèn)書和清單為本合同附件，作為甲方交房屋交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿(包括因提前終止或解除合同的情形)將房屋交還甲方時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)。裝修期不單獨(dú)計(jì)算，包含租賃合同期之內(nèi)。乙方裝修方案應(yīng)報(bào)甲方及該房屋所屬項(xiàng)目的物業(yè)管理單位審核同意后方可實(shí)施，并由乙方自行進(jìn)行消防報(bào)審并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;乙方須在接房后60天之內(nèi)完成該房屋的裝修工程。如甲方交房時(shí)間提前，則租賃期起算時(shí)間相應(yīng)提前;如交房時(shí)間延后，則租賃期起算時(shí)間相應(yīng)順延。在裝修期內(nèi)，乙方需按時(shí)全額繳納物業(yè)管理費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用。乙方應(yīng)遵守該房屋所屬項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃，如本項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃調(diào)整，乙方應(yīng)給予支持配合。乙方須在接房后2個(gè)月內(nèi)完成裝修并開業(yè)，若乙方超過(guò)約定裝修期限仍未完成裝修且仍未開業(yè)的，甲方有權(quán)解除本合同(乙方有正當(dāng)理由并經(jīng)甲方書面認(rèn)可的除外)并要求乙方按本合同第三條第1款(1)②項(xiàng)約定租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋租金。租賃保證金46200元由乙方在簽訂本合同當(dāng)日內(nèi)一次性支付給甲方，作為乙方履行本合同的保證。乙方應(yīng)于接房當(dāng)日另行向物業(yè)管理公司繳納相當(dāng)于3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的物業(yè)管理保證金。本合同終止后，如果乙方全面履行了本合同的所有義務(wù)、沒(méi)有拖欠任何應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用(乙方應(yīng)向甲方出示由該房屋所屬物業(yè)管理公司出具的已繳清相關(guān)費(fèi)用的書面證明)，甲方應(yīng)于乙方交還租賃房屋并辦妥交接手續(xù)(租賃房屋應(yīng)撤空、恢復(fù)原狀并沒(méi)有自然損耗以外的其他毀損)后7天內(nèi)將保證金無(wú)息退還乙方。本合同終止后，如承租人拖欠應(yīng)付租金、物業(yè)管理費(fèi)、賠償費(fèi)或任何應(yīng)付的其他費(fèi)用，甲方有權(quán)從保證金中扣除乙方所欠的款項(xiàng);在任何情況下，全部或部分扣除保證金均不被視為清算性的損害賠償，甲方在此保留其在本合同項(xiàng)下或與本合同相關(guān)，或在租賃房屋項(xiàng)下或與出租房屋相關(guān)，因任何案由針對(duì)乙方享有的權(quán)利。如保證金不足抵償乙方的欠款和賠付的，甲方有權(quán)進(jìn)一步追索。乙方提前終止本合同或由于乙方違約甲方提前終止本合同，甲方有權(quán)直接扣除保證金作為違約金的一部分，不足部分及乙方按合同約定應(yīng)支付的其它應(yīng)付費(fèi)用乙方仍須支付。在任何情況下，全部或部分扣除保證金均不被視為清算性的損害賠償，甲方在此保留其在本合同項(xiàng)下或與本合同相關(guān)，或在租賃房屋項(xiàng)下或與出租租賃房屋相關(guān)，因任何案由針對(duì)乙方享有的權(quán)利。如保證金不足抵償乙方的欠款和賠付的，甲方有權(quán)進(jìn)一步追索。乙方應(yīng)按時(shí)向甲方足額支付房屋租金。乙方應(yīng)按時(shí)足額向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)代收費(fèi)用。乙方應(yīng)按時(shí)向能源供應(yīng)部門、網(wǎng)絡(luò)通訊部門支付相關(guān)費(fèi)用。乙方必須自行為其在租賃房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)取得一切必要的合法手續(xù)及證件。乙方應(yīng)依法經(jīng)營(yíng)，按照有關(guān)規(guī)定以及本合同約定的經(jīng)營(yíng)用途開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在合同的有效期內(nèi)，乙方若想對(duì)其經(jīng)營(yíng)用途或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)做出任何形式的調(diào)整或更換，需提前30天向甲方及物業(yè)管理公司書面申請(qǐng)，征得甲方及物業(yè)管理公司書面同意后方可進(jìn)行調(diào)整或更換。乙方自行承擔(dān)因經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的所有稅、費(fèi)。乙方在租賃期限內(nèi)應(yīng)妥善保管好該房屋及附屬設(shè)施，保持其處于良好的適用的狀態(tài)。如因乙方原因造成損壞的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。在租賃期限內(nèi)乙方與所有第三方發(fā)生的債權(quán)債務(wù)均由乙方獨(dú)立承擔(dān);乙方在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中與消費(fèi)者、第三方所發(fā)生的糾紛、投訴等由乙方獨(dú)自處理;乙方給甲方及第三方造成的一切直接或間接損失概由乙方負(fù)責(zé)相應(yīng)賠償。租賃期內(nèi)，若甲方出售該房屋，應(yīng)通知乙方。租賃期內(nèi)，若甲方出售該房屋的，甲方應(yīng)確保新的房屋所有權(quán)人承認(rèn)乙方在本合同中享有的合法權(quán)益，甲方的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)由新的房屋所有權(quán)人承繼。在合同履行期間，乙方如因自身原因需提前終止合同轉(zhuǎn)讓該房屋租賃權(quán)益需以書面方式提前3個(gè)月向甲方提出申請(qǐng)，經(jīng)甲方同意后，乙方可代甲方尋找新的承租者，但重新出租的所有合同條件由甲方制定，且甲方有對(duì)新承租者的充分選擇權(quán)，并由甲方重新與新承租者簽訂合同。此類情況下，乙方提前終止合同不算違約，雙方相關(guān)費(fèi)用據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。除本條以外的情形，乙方單方面終止合同或?qū)⒃摲课菖c任何第三方聯(lián)營(yíng)或出借該房屋均視為嚴(yán)重違約行為，甲方有權(quán)單方面終止合同，收回該房屋，沒(méi)收乙方交納的保證金作違約金，并向乙方追索一切經(jīng)濟(jì)損失。乙方轉(zhuǎn)讓該商鋪時(shí)還須向甲方支付人民幣3000元的手續(xù)費(fèi)。租賃期內(nèi)，乙方不得以任何理由將該房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給任何第三方，否則，視為乙方根本性違約，按本合同第十六條第2款處理。甲乙雙方經(jīng)協(xié)商對(duì)轉(zhuǎn)租的認(rèn)定達(dá)成如下共識(shí):(1)乙方將房屋全部或部分直接交付給第三方使用的，構(gòu)成轉(zhuǎn)租。(2)乙方以“聯(lián)營(yíng)”、“合作”、“承包”、“借用”“分租”等為名，將房屋全部或部分交付第三方使用。(3)未經(jīng)甲方同意變更經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)品牌的。(4)乙方接房后應(yīng)妥善照料房屋外觀與甲方整體商業(yè)氛圍的一致性、和諧性，不得在房屋范圍內(nèi)張貼租賃啟事或懸掛有損甲方商業(yè)形象的小廣告、橫幅。若甲方發(fā)現(xiàn)乙方承租房屋范圍內(nèi)張貼或懸掛有租賃啟事等情形的，甲方應(yīng)及時(shí)通知乙方;乙方須立即清除該張貼或懸掛租賃啟事并在2日內(nèi)由乙方負(fù)責(zé)證明與其無(wú)關(guān)，否則視為乙方構(gòu)成轉(zhuǎn)租。本合同租賃期滿、終止或解除時(shí)，乙方必須在3日內(nèi)辦理完交接手續(xù)并撤場(chǎng)，否則，甲方除按超期天數(shù)收取乙方租金外，乙方還需向甲方繳付占用期間租金總額20%的違約金。經(jīng)甲、乙雙方簽署房屋移交確認(rèn)書和設(shè)施設(shè)備移交清單后方能視為辦理完交接手續(xù)。本合同在履行中需要修改、變更的，甲乙雙方需另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。如遇不可抗力、政府行為致使本合同無(wú)法履行，本合同可以變更或終止。由于甲、乙雙方任何一方因違規(guī)、違法經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致政府的干涉或干預(yù)致使本合同無(wú)法履行時(shí)，由違規(guī)、違法方承擔(dān)違約責(zé)任。乙方不按時(shí)支付租金，除補(bǔ)足應(yīng)繳租金外，每逾期一天須按乙方當(dāng)期應(yīng)付租金總額的5‰支付滯納金給甲方。乙方有下列情形之一，甲方有權(quán)單方解除合同收回房屋并無(wú)須承擔(dān)任何責(zé)任，租賃保證金作為違約金不予退還，并有權(quán)要求乙方賠償經(jīng)濟(jì)損失:(1)乙方在甲方通知接房后15天內(nèi)不實(shí)際接收租賃房屋并辦理相應(yīng)手續(xù)的;(2)乙方在租賃房屋內(nèi)違法經(jīng)營(yíng)遭受工商、稅務(wù)、海關(guān)或其他行政部門的查處;(3)租賃房屋(或其部分)或其內(nèi)任何物品因涉及乙方的訴訟或仲裁而遭受司法機(jī)關(guān)查封、凍結(jié)而無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的；(4)因涉及針對(duì)乙方的執(zhí)行案件，令甲方負(fù)擔(dān)協(xié)助執(zhí)行義務(wù)而造成損失的;(5)未經(jīng)甲方書面同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、交換、轉(zhuǎn)借、提供或容許給任何笫三人使用的;（6)未經(jīng)甲方書面同意擅自改變租賃房屋用途或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)品牌或破壞房屋結(jié)構(gòu)裝修的;(7)乙方故意或因重大過(guò)失違反本合同，經(jīng)甲方合理通知后乙方仍未采取補(bǔ)救措施或采取補(bǔ)救措施不達(dá)目的；(8)拖欠房屋租金達(dá)15天的；(9)未經(jīng)甲方書面同意，連續(xù)停業(yè)達(dá)15天的;(10)其它根本違約情形。如有政府行為或不可抗力發(fā)生，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任;如因此終止合同，租金及其它相關(guān)費(fèi)用按實(shí)際使用時(shí)間結(jié)算，多退少補(bǔ)，甲方退還乙方保證金(不計(jì)利息)。本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可向該房屋屬地管轄權(quán)的人民法院即重慶市渝中區(qū)人民法院訴訟解決。乙方在本合同中簽署的地址、電話、聯(lián)系人等將作為本合同履行過(guò)程中雙方函件文書遞送唯一有效的通訊聯(lián)系方式，乙方須確保聯(lián)系方式的真實(shí)有效;如乙方聯(lián)系方式變更，乙方須即日將新的聯(lián)系方式以書面方式交甲方確認(rèn);否則，因乙方聯(lián)系方式不實(shí)造成的函件無(wú)法送達(dá)的責(zé)任概由乙方負(fù)責(zé);無(wú)論乙方是否實(shí)際收到或乙方拒簽，只要甲方按本合同中乙方簽署的聯(lián)系方式寄出函件5天內(nèi)即視為已送達(dá)乙方。甲、乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力，如補(bǔ)充協(xié)議與本合同約定有沖突，則以簽訂時(shí)間靠后的補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。合同附件：1.房屋平面圖;2.乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、身份證復(fù)印件；3.房屋及設(shè)施設(shè)備交接表。該合同簽訂后，中置公司將合同約定房屋交付茍某某。

2017年12月10日，中置公司(甲方，賣方)與鄭美立、李曉英、鄭欣欣、馮某（共同作為乙方、買方）簽訂重慶市商品房買賣合同，約定由鄭美立、李曉英、鄭欣欣、馮某向中置公司購(gòu)買坐落于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)2幢附2號(hào)2-3號(hào)商鋪。

2017年12月10日，中置公司(甲方，開發(fā)商)與鄭美立、李曉英、鄭欣欣、馮某（乙方，購(gòu)買方)及茍某某(丙方，承租方)簽訂《三方協(xié)議》，約定，鑒于甲丙雙方于2017年5月26日簽訂了《商業(yè)用房租賃合同》(詳見(jiàn)附件)，甲方將坐落于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)2幢附2號(hào)2-3（2-4-3）號(hào)商鋪出租給丙方，租賃期限為自2017年10月20日起至2027年10月19日止。甲乙雙方于2017年12月10日簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，甲方將渝中區(qū)中山一路6號(hào)2幢附2-2-3號(hào)商鋪出賣給乙方。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，現(xiàn)甲乙丙三方就甲方將所擁有的商鋪帶租約銷售給乙方、丙方繼續(xù)租賃該商鋪事宜達(dá)成如下協(xié)議:一、甲方在銷售該商鋪前已通知丙方，丙方放棄該商鋪的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，甲方向乙方銷售該商鋪后丙方繼續(xù)租賃該商鋪。二、乙方應(yīng)按與甲方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》的約定支付購(gòu)房款，乙方付清全部房款及相關(guān)稅、費(fèi)后甲方將該商鋪交付(因商鋪已交由丙方使用，故甲方僅向乙方交付商鋪相關(guān)的文件資料)給乙方。甲方向乙方交付該商鋪后，甲方在《商業(yè)用房租賃合同》中的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給乙方，由乙丙雙方繼續(xù)履行《商業(yè)用房租賃合同》。三、三方一致同意，甲方將商鋪交付給乙方以后該商鋪產(chǎn)生的租金由乙方向丙方收取，甲方向丙方收取的租賃保證金由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。四、如各方就本協(xié)議內(nèi)容或其執(zhí)行發(fā)生任何爭(zhēng)議，各方應(yīng)進(jìn)行友好協(xié)商;協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。五、本協(xié)議一式肆份，甲方貳份、乙、丙方各一份，自甲乙丙三方簽字或蓋章之日起生效。甲方、乙方、丙方已經(jīng)在三方協(xié)議簽字、蓋章。

自2018年1月29日起，前述涉案房屋的租金均由蔡坤直接向中置公司或鄭美立支付，直至2020年1月19日。2018年10月20日至2019年10月19日期間，蔡坤仍然按照季度租金23100元向鄭小瓊、楊會(huì)支付涉案房屋的租金。2019年11月21日，蔡坤向鄭小瓊、楊會(huì)補(bǔ)交了2018年10月20日至2019年10月19日房屋租金差額5280元。

2019年11月21日，鄭美立、李曉英、鄭欣欣、馮某取得渝中區(qū)中山一路6號(hào)附12號(hào)4-3＃房屋的權(quán)屬證書。

2019年12月14日，鄭美立、李曉英、鄭欣欣、馮某向茍某某發(fā)出《解除租賃合同通知書》，內(nèi)容為：我們是位于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層2號(hào)商鋪的房東鄭美立、李曉英、鄭欣欣、馮某，根據(jù)我們雙方的《商業(yè)用房租賃合同》您應(yīng)當(dāng)2019年10月4日之前支付下一期的租金是25740元，但您在2019年10月18日支付的下一期的租金是23100元，拖欠的金額為2640元至今未補(bǔ)交。同時(shí)您于2019年12月1日將您與蔡坤簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的復(fù)印件給我們，顯示您將您在千某盛宴酒樓的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給了蔡坤。而且告訴我們您在重慶市渝中區(qū)法院起訴蔡坤的訴訟目前已經(jīng)撤訴，你事實(shí)上目前沒(méi)有繼續(xù)使用承租的房屋。我們認(rèn)為，您的上述行為違反《商業(yè)用房租賃合同》第十六條第2款第(8）項(xiàng)“拖欠房屋租金達(dá)十五天的”之約定，我方有權(quán)解除與您簽訂的房屋租賃合同;另，您與蔡坤簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容表明您實(shí)際上退出了租賃房屋的經(jīng)營(yíng)，而你實(shí)際上已經(jīng)沒(méi)有使用承租房屋。你的行為還違反第十六條第2款第(5)項(xiàng)“未經(jīng)甲方書面同意擅自轉(zhuǎn)租、分租、換租、轉(zhuǎn)借、提供或容許給任何第三人使用”之約定，我方亦有權(quán)解除與您簽訂的房屋租賃合同。對(duì)于租賃房屋上的添附物按照租賃合同第十三條執(zhí)行?，F(xiàn)通知您：一、自您收到本通知書之日起，我們解除與您之間的《商業(yè)用房租賃合同》，請(qǐng)您在收到此通知書后七日內(nèi)騰空位于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)商鋪并將其歸還于我們。二、按照合同之規(guī)定，由于您的違約，已交的保證履行合同的保證金不予退還。三、如果您收到本解除通知書后七日內(nèi)仍沒(méi)有交還租賃的房屋，我們將收取您占用商鋪的占用費(fèi)。對(duì)于房租費(fèi)及占用費(fèi)等費(fèi)用計(jì)算至您將重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)商鋪歸還于我們時(shí)進(jìn)行結(jié)算。對(duì)于占用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)另行協(xié)商。若您在收到本解除通知書后七日內(nèi)不搬出重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)商鋪歸還我們時(shí)，我們將通過(guò)法律途徑予以解決。特此通知。2019年12月14日，茍某某在該《解除租賃合同通知書》上簽署“同意解除租賃合同”并簽名、捺印。

自2020年1月20日起，鄭美立、李曉英、鄭欣欣、馮某拒絕收取蔡坤支付的涉案房屋的租金。

現(xiàn)案涉房屋由渝中區(qū)千某盛宴酒樓實(shí)際占用。

一審另查明，2018年4月，劉利、黃**、蔡坤、茍某某、向陽(yáng)、田紅霞作為合伙人共同簽訂《千某盛宴酒樓合伙協(xié)議書》，約定，現(xiàn)就以上合伙人入資千某盛宴酒樓事宜達(dá)成一致，為了實(shí)現(xiàn)資源整合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，保證合伙事務(wù)順利進(jìn)行，現(xiàn)以上合伙人在平等自愿基礎(chǔ)，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以資各方共同遵守。本協(xié)議所約定的個(gè)人合伙經(jīng)營(yíng)范圍為千某盛宴酒樓，餐飲店地址位于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層2號(hào)和3號(hào)。合伙期限為簽定的房租期限，自本協(xié)議簽訂生效之日起算，經(jīng)全體合伙人一致同意，可以在合伙期限期滿后繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，并決定再次經(jīng)營(yíng)的期限;也可以根據(jù)全體合伙人的一致同意，提前終止經(jīng)營(yíng)期限，并進(jìn)行清算。千某盛宴酒樓經(jīng)營(yíng)形式為個(gè)體戶，法人為蔡坤，以上合伙人一致同意以合伙人蔡坤的名義辦理工商執(zhí)照合伙經(jīng)營(yíng)該店。同意以黃**的名義與現(xiàn)租賃的所有房東簽定租房合同。同意以蔡坤的名義簽定天燃?xì)獾膽纛^。全體合伙人享有以上代持事項(xiàng)的權(quán)利和義務(wù)，酒樓在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的法律責(zé)任由全體合伙人共同承擔(dān)。千某盛宴酒樓總投資額為350萬(wàn)元，其中各合伙人出資比例為，劉利出資1155000元占總股份的33%，黃**出資105萬(wàn)元占總股份的30%，蔡坤出資70萬(wàn)元占總股份的20%，茍某某出資35萬(wàn)元占總股份的10%，向陽(yáng)出資175000元占總股份的5%，,田紅霞出資7萬(wàn)元占總股份的2%。合伙人一致同意由黃**對(duì)千某盛宴酒樓日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并同意劉利委派會(huì)計(jì)，對(duì)千某盛宴酒樓財(cái)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管。千某盛宴酒樓利潤(rùn)分配及虧損，原則上按照以上出資比例進(jìn)行分配和承擔(dān)。本協(xié)議所稱利潤(rùn)是指千某盛宴酒樓在扣除日常菜品成本及費(fèi)用開銷、稅費(fèi)、職工工資及應(yīng)付款后的凈利潤(rùn)，凈利潤(rùn)應(yīng)每月進(jìn)行核算，每月預(yù)留營(yíng)業(yè)收入的1.5%后的凈利潤(rùn)再進(jìn)行分配。千某盛宴酒樓如發(fā)生虧損和其他原因?qū)ν庑纬蓚鶆?wù)的，首先由千某盛宴酒樓自有資產(chǎn)進(jìn)行清償，不足部分則由各合伙人按照出資比例承擔(dān)。新合伙人加入或者原合伙人退伙的，應(yīng)征得其他合伙人的同意，原合伙人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。以千某盛宴酒樓名義對(duì)外進(jìn)行擔(dān)?；蛘咝枳兏痔?hào)、經(jīng)營(yíng)范圍、主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等事項(xiàng)的須經(jīng)全體合伙人一致同意。千某盛宴酒樓的解散與清算經(jīng)全體合伙人一致同意，可以解散。決定解散千某盛宴酒樓，各合伙人應(yīng)當(dāng)參與清算，凈資產(chǎn)按照各合伙人的出資比例返還給各合伙人。違約責(zé)任，各合伙人未按照本協(xié)議約定如實(shí)出資的，按照未出資的數(shù)額對(duì)其他合伙人承擔(dān)違約責(zé)任。合伙事務(wù)執(zhí)行人未能積極履行其忠實(shí)及勤勉的管理義務(wù)或者惡意侵占合伙財(cái)產(chǎn)給其他合伙人造成損失的，其他合伙人有權(quán)利向合伙事務(wù)執(zhí)行人索賠。2018年3月8日，渝中區(qū)千某盛宴酒樓取得重慶市工商行政管理局渝中區(qū)分局核發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，類型為個(gè)體工商戶，經(jīng)營(yíng)者為蔡坤，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為重慶市渝中區(qū)中山一路**財(cái)信渝中城******。

2018年11月1日，茍某某（甲方）與蔡坤（乙方）簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定，目標(biāo)酒樓:千某盛宴酒樓。鑒于：一、甲方于2018年5月6日與乙方簽訂了借款合同，乙方向甲方提供借款30萬(wàn)元，此借款甲方用于投資目標(biāo)酒樓，甲方持有目標(biāo)酒樓10%的股權(quán)。二、甲乙雙方確認(rèn)，截止本協(xié)議簽訂之日，甲方欠乙方借款人民幣30萬(wàn)元。三、原借款合同還款時(shí)間為2018年11月6日，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方同意向乙方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)酒樓的10%股權(quán)來(lái)抵銷甲方所欠乙方債務(wù)。四、甲乙雙方均了解國(guó)家相關(guān)政策并了解目標(biāo)酒樓的經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互利的原則，就目標(biāo)酒樓10%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及相應(yīng)事宜達(dá)成如下協(xié)議:第一條:轉(zhuǎn)讓之股權(quán)1.本協(xié)議所稱轉(zhuǎn)讓之股權(quán)是指:甲方持有的目標(biāo)酒樓10%的股權(quán)。2.甲方承諾:對(duì)其持有目標(biāo)酒樓10%的股權(quán)享有完整的處置權(quán);在符合本協(xié)議之條款和條件的前提下，甲方將股權(quán)及基于該股權(quán)附帶的所有權(quán)益和義務(wù)轉(zhuǎn)移至乙方。第二條:目標(biāo)酒樓資產(chǎn)情況目標(biāo)酒樓位于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)，各種有效證件以及簽訂的場(chǎng)地租賃合同均為甲方之名。第三條:陳述與保證1.甲方保證對(duì)股權(quán)享有完全合法的所有權(quán)，抵債物不存在任何權(quán)利上的瑕疵，包括但不限于不存在抵押、保全等權(quán)利上的瑕疵，任何第三方都無(wú)權(quán)對(duì)抵債物主張權(quán)利。2.各方簽署本協(xié)議是自愿的，是自身真實(shí)意思表示，是建立在充分知曉和理解本協(xié)議的基礎(chǔ)之上的。第四條:股權(quán)轉(zhuǎn)讓1.自2018年11月1日起，甲方將持有目標(biāo)酒樓10%的股權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給乙方。2.本協(xié)議下債務(wù)抵銷完成后，甲乙雙方間債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅。第五條:爭(zhēng)議的解決與本協(xié)議的有效性、履行、違約及解除等有關(guān)的爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不能解決爭(zhēng)議的，則任何一方可向目標(biāo)酒樓所在地人民法院起訴。第六條:其他1.本協(xié)議自甲乙雙方簽字并按手印之日起生效，本協(xié)議正本一式2份，每方各執(zhí)1份，具有同等法律效力。2.本協(xié)議未盡事宜及需變更事項(xiàng)，經(jīng)雙方協(xié)商后以補(bǔ)充合同形式確定，補(bǔ)充合同與本協(xié)議具有同等法律效力。

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第二百二十六條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。第二百二十七條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

案涉《商業(yè)用房租賃合同》及《三方協(xié)議》系合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容未違反國(guó)家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)各方均具有法律約束力。合同當(dāng)事人均應(yīng)依照合同約定全面履行自己的合同義務(wù)。被告在《商業(yè)用房租賃合同》、《三方協(xié)議》履行期間未依照合同約定向原告支付房屋租金，構(gòu)成違約，原告依據(jù)《商業(yè)用房租賃合同》之約定享有合同解除權(quán)。原告于2019年12月14日向被告茍某某送達(dá)《解除租賃合同通知書》，茍某某簽收并表示同意解除租賃合同，根據(jù)《商業(yè)用房租賃合同》之約定，一審法院確認(rèn)原被告之間關(guān)于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)（亦即重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)附12號(hào)4-3#）房屋的《商業(yè)用房租賃合同》于2019年12月14日解除?，F(xiàn)原告要求被告及第三人立即騰空并歸還重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)商鋪（重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)附12號(hào)4-3）給原告的請(qǐng)求，符合合同約定及法律規(guī)定，一審法院予以支持。

綜上所述，一審判決如下：一、原告鄭美立、原告李曉英、原告鄭欣欣、原告馮某與被告茍某某之間關(guān)于重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)（亦即重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)附12號(hào)4-3#）房屋的《商業(yè)用房租賃合同》于2019年12月14日解除。二、被告茍某某、第三人渝中區(qū)千某盛宴酒樓于本判決生效后立即將重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)財(cái)信渝中城2棟4層3號(hào)（亦即重慶市渝中區(qū)中山一路6號(hào)附12號(hào)4-3#）房屋騰退給原告鄭美立、原告李曉英、原告鄭欣欣、原告馮某。本案受理費(fèi)減半收取40元，由被告茍某某負(fù)擔(dān)。

二審法院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，本案出租合同當(dāng)事人為出租人與茍某某，合同權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓，合同當(dāng)事人未發(fā)生變更。上訴人稱承租人已經(jīng)變更為上訴人并征得出租人同意并無(wú)證據(jù)。其他合伙人交納租金的行為并不能證實(shí)合同已經(jīng)發(fā)生主體變更并征得出租人同意。上訴人作為占有使用人，其并非承租人，應(yīng)當(dāng)服從合同當(dāng)事人的租賃合同行為?，F(xiàn)房屋出租人與承租人已經(jīng)達(dá)成一致意見(jiàn)解除合同，上訴人無(wú)權(quán)對(duì)抗。解除合同是出租人的權(quán)利，不能以其當(dāng)前是否受到損失予以衡量。渝中區(qū)千某盛宴酒樓的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)80元，由渝中區(qū)千某盛宴酒樓負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　胡智勇審判員倪洪杰審判員夏興蕓

二〇二一年二月二十二日

（院?。?/p>

書記員　梁　　　　　　詩(shī)　　　　　　玉