上訴人（原審被告）：重慶市六順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市銅梁區(qū)平灘鎮(zhèn)雙龍街**，統(tǒng)一社會信用代碼915002247339857165。

法定代表人：陳東，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：賀德政，男，該公司職工。

被上訴人（原審原告）:梅東，男，1948年7月19日出生，漢族，住重慶市北碚區(qū)。

委托訴訟代理人：吳國民，重慶群峰律師事務(wù)所律師。

原審被告：重慶市秀山新動力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，，住所地重慶市秀山土家族苗族自治縣中和街道建設(shè)路**統(tǒng)一社會信用代碼91500241709408169Y。

法定代表人：李秀蓮，該公司董事長。

上訴人重慶市六順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱六順公司）因與被上訴人梅東、原審被告重慶市秀山新動力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（新動力公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市秀山土家族苗族自治縣人民法院（2020）渝0241民初2383號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本院于2021年1月20日對上訴人六順公司的委托訴訟代理人賀德政，被上訴人梅東的委托訴訟代理人吳國民進行詢問調(diào)查。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

六順公司上訴請求：一、撤銷重慶市秀山土家族苗族自治縣人民法院（2020）渝0241民初2383號民事判決；二、改判上訴人六順公司不承擔(dān)任何責(zé)任；三、判令由被上訴人梅東承擔(dān)本案一、二審訴訟費用。事實和理由：1.六順公司不是案涉合同相對人；2.案涉項目在建房屋產(chǎn)權(quán)歸上訴人所有，只有上訴人享有處置權(quán)；3.合作開發(fā)協(xié)議已解除，六順公司與新動力公司之間不存在合作開發(fā)關(guān)系，六順公司不必履行雙方合作之前簽訂的訂購書協(xié)議。

被上訴人梅東辯稱，梅東與新動力公司簽訂訂購書時，相關(guān)樓盤系新動力公司獨立開發(fā)，且已修建到地面4層以上，新動力公司有向社會大量銷售房屋，梅東完全有理由相信新動力公司有處分房屋的權(quán)利。六順公司與新動力公司合作開發(fā)的時間在訂購書簽訂之后，六順公司認(rèn)可樓盤債務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

原審被告新動力公司未到庭，亦未提交意見。

梅東向一審法院起訴請求：確認(rèn)梅東與新動力公司簽訂的《瑞都國際訂購書》有效，判決新動力公司、六順公司向梅東交付訂購書約定的房產(chǎn)，如不能交付房屋，或合同無效，判令新動力公司返還購房款，并按已繳納的購房款10%支付違約金。

一審法院認(rèn)定的事實：2010年6月25日，梅東與新動力公司簽訂借款合同，梅東借款300萬元給新動力公司，借款人系新動力公司，有新動力公司法定代表人李秀蓮和股東李建成簽字，并加蓋新動力公司印章，同年6月22日、25日，梅東分兩次將借款通過銀行打入李秀蓮的中國工商銀行秀山支行XXXX賬戶，從2011年至2014年，梅東與新動力公司每年都對借款本息進行結(jié)算并簽訂續(xù)借協(xié)議，共進行四次結(jié)算，2014年8月1日，梅東與新動力公司第四次結(jié)算時簽訂《協(xié)議》，約定：因新動力公司在梅東處借款后多次續(xù)簽借款協(xié)議均到期未歸還，現(xiàn)雙方就借款及利息達成協(xié)議如下：1.雙方確認(rèn)到2014年2月6日止，梅東應(yīng)收新動力公司欠款本息合計480.7萬元，已于2014年2月6日協(xié)議轉(zhuǎn)為新動力公司欠梅東借款本金480.7萬元；2.雙方確認(rèn)，新動力公司2014年2月至2014年8月期間尚欠梅東應(yīng)收借款利息71萬元，至此新動力公司共欠梅東借款本息合計551.7萬元；3.雙方約定本協(xié)議簽訂之后立即付梅東人民幣3萬元，以解決梅東的人員撤離費用；4.梅東同意新動力公司以其建設(shè)的A組團商品房沖抵欠款的一部分（不超過400萬元）；5.新動力公司在上述物款兌現(xiàn)給梅東后，還欠梅東146萬元，經(jīng)雙方協(xié)商確定，新動力公司保證在2015年春節(jié)前償清欠款46萬元，剩余100萬元保證在2015年6月30日前付清，若上述各條新動力公司未全部兌現(xiàn)，梅東有權(quán)追收新動力公司從2014年7月6日起所欠梅東總款項利息，該利息從2014年7月6日起以2.5%月息計算至全部兌現(xiàn)上述條款為止；以上各條在全部實施，兌現(xiàn)梅東所有應(yīng)收債務(wù)后，經(jīng)雙方共同簽字，本協(xié)議及以前的相關(guān)協(xié)議才宣告失效。2014年8月1日，新動力公司與梅東簽訂兩份《瑞都國際訂購書》，約定：梅東訂購溫州商業(yè)城?瑞都國際3號15、16、17、18、19、20、22、23樓，房價總款2,326,688元；及1號14、18、23、27、29樓，房價總款1,661,940元（以上13套房屋均按照建筑面積單價2800元/平方米計算）。新動力公司向梅東出具了收據(jù)，兩筆款項總計3,988,628元，系以前述本息款項抵扣。到2014年8月1日新動力公司共欠梅東本息5,517,000元，在結(jié)算協(xié)議中明確新動力公司用在建的A組團房屋沖抵部分借款(不超過400萬元)，單價2,800元/平方米；2016年梅東向一審法院起訴，要求新動力公司、李秀蓮、李建存共同償還梅東借款1,528,372元及利息，一審法院以（2015）秀法民初字第02997號民事判決明確該筆借款本息5,517,000元，雙方抵扣金額3,988,628元，剩余1,528,372元未償還；判決：重慶市秀山新動力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、李秀蓮、李建存在一審判決生效后三十日日內(nèi)償還梅東本金1,528,372元，及以所欠本金1,528,372元為基數(shù)，從2014年7月6日起按年利率24%計算至本金清償之日止的利息。

另查明：溫州商業(yè)城A組團瑞都國際項目房產(chǎn)在2014年12月15日前由新動力公司開發(fā)，2014年12月15日新動力公司與六順公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，合作開發(fā)時未對新動力公司前期投入進行結(jié)算，新動力公司對該房產(chǎn)有實行一房數(shù)賣的銷售行為。

再查明，2016年1月，六順公司取得爭議房屋的商品房預(yù)售許可證。2017年1月20日，六順公司和新動力公司簽訂《<房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議>解除合同》，甲方（六順公司）與乙方（新動力公司）于2014年12月15日簽訂了《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》及《房地產(chǎn)合作開發(fā)補充協(xié)議》（以下簡稱：“原協(xié)議”），原協(xié)議自本合同簽訂之日起解除，自解除之日起，原協(xié)議約定的一切權(quán)利義務(wù)終止。該合同第九條特別約定：原協(xié)議解除后，乙方在原協(xié)議解除前的債務(wù)（包含但不限于以乙方名義或者冒用甲方名義對外借貸、擔(dān)保、抵押及以乙方名義或冒用甲方名義銷售、抵押、擔(dān)保合作開發(fā)項目下的房屋等形成的債務(wù)）由乙方自行承擔(dān)。

一審法院認(rèn)為，本案爭議焦點是：一、簽訂《瑞都國際訂購書》的行為是個人行為還是公司行為；二、本案法律關(guān)系問題；三、《瑞都國際訂購書》的效力；四、六順公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任；五、是否存在交房不能的情形?，F(xiàn)分別評述如下：

關(guān)于焦點一，簽訂《瑞都國際訂購書》的行為是個人行為還是公司行為。從新動力公司成立至今，李秀蓮系該公司的法定代表人，李建存及李小偉均系新動力公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人，多次代表新動力公司對外借款、融資，且新動力公司在借款時確實在從事溫州商業(yè)城的商品房開發(fā)建設(shè)項目；且該借款已進入新動力公司財務(wù)賬目，新動力公司系借款人且借款用于新動力公司溫州商業(yè)城房地產(chǎn)開發(fā)，李秀蓮等又在借條上和續(xù)借協(xié)議加蓋了新動力公司印章；在多次不能償還借款及利息的情況下，經(jīng)雙方結(jié)算，并在2014年8月1日結(jié)算協(xié)議中約定用新動力公司在建的A組團商品房抵借款，約定了購房款單價及其它權(quán)利義務(wù)，新動力公司法定代表人李秀蓮簽字，并加蓋公司法人印章及財務(wù)專用章，同日簽訂兩份《瑞都國際訂購書》，新動力公司加蓋法人印章，并出具兩份收款收據(jù)，在收據(jù)上加蓋公司法人印章、法定代表人印章、公司財務(wù)專用章。且該印章在梅東提供的證據(jù)中多次使用，梅東有充分的理由相信李秀蓮簽訂結(jié)算協(xié)議及訂購書的行為應(yīng)當(dāng)是新動力公司的行為，新動力公司應(yīng)為訂購協(xié)議的相對人，新動力公司的抗辯意見一審法院不予采納。

關(guān)于焦點二。從2010年6月梅東與新動力公司簽訂借款合同起，雙方每年對借款本息進行結(jié)算并重新簽訂續(xù)借（暨還）款協(xié)議，在2014年8月1日雙方簽訂續(xù)借（暨還）款協(xié)議時，雙方已對借款最后結(jié)算，借款本息5,517,000元，在協(xié)議中約定用新動力公司開發(fā)的A組團商品房抵部分借款，并約定房屋單價，在同日雙方簽訂兩份《瑞都國際訂購書》，新動力公司加蓋法人印章，并出具兩份收款收據(jù)，在收據(jù)上加蓋公司法人印章、法定代表人印章、公司財務(wù)專用章。應(yīng)視為新動力公司已收取梅東的購房款，且訂購書對房屋位置、具體房號、建筑面積、單總房款及房款方式交房時間、房屋標(biāo)準(zhǔn)等均作了約定，該訂購書已具備商品房買賣合同的基本條款，說明雙方已通過合同約定將借款部分轉(zhuǎn)換為購房款，梅東以商品房預(yù)售合同糾紛起訴，本案應(yīng)為商品房預(yù)售合同糾紛。

關(guān)于焦點三。從梅東與新動力公司簽訂借款協(xié)議到多次簽訂續(xù)借（暨還）款協(xié)議及2014年8月1日續(xù)借（暨還）款協(xié)議約定將部分借款抵購房款和簽訂兩份《瑞都國際訂購書》可以認(rèn)定，簽訂兩份《瑞都國際訂購書》是雙方當(dāng)事人在經(jīng)過協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂，是雙方當(dāng)事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)效力性強制規(guī)定，也未損害他人利益，在簽訂訂購書時新動力公司未取得所銷售商品房預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，屬于效力待定合同，在梅東起訴前，新動力公司與六順公司在2014年12月15合作開發(fā)后，以六順公司名義取得瑞都國際A組團商品房預(yù)售許可證，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

關(guān)于焦點四。梅東與新動力公司簽訂《瑞都國際訂購書》是基于新動力公司已取得溫州商業(yè)城A組團瑞都國際項目房產(chǎn)開發(fā)權(quán)，并已實際投入，在六順公司與新動力公司合作開發(fā)組成新的經(jīng)濟體時，并未對新動力公司前期投入進行清算，對合作開發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)也未約定，六順公司取得商品房預(yù)售許可證也是在新動力公司取得開發(fā)權(quán)和前期投入的基礎(chǔ)上。所有權(quán)屬于合作開發(fā)體共有，交房義務(wù)應(yīng)當(dāng)屬于合作體共同義務(wù)，雖然合作雙方約定了合作前各自所欠債務(wù)各自承擔(dān)，但該合同效力不得及于第三人，共同承擔(dān)義務(wù)后，六順公司可根據(jù)合作協(xié)議約定向新動力公司主張權(quán)利。故六順公司應(yīng)與新動力公司共同承擔(dān)履行義務(wù)。

關(guān)于焦點五。新動力公司因債務(wù)困擾，出現(xiàn)一房多賣，在其與六順公司合作開發(fā)后因新動力公司債務(wù)，溫州商業(yè)城A組團瑞都國際項目房產(chǎn)被多家法院查封，借款人、購房者上訪，秀山縣政府為解決各方面矛盾，組織專門工作組對新動力公司債務(wù)、財產(chǎn)進行清理，案涉房屋中10套出現(xiàn)一房數(shù)買，要求交付房屋已實際不能，梅東在訴訟請求中明確在交房不能的情況下，要求退還購房款及按約定支付違約金應(yīng)予支持。

綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第五十九條、第六十一條、第一百零二條、第一百零四條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、重慶市秀山新動力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶市六順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十五日內(nèi)返還梅東購房款3,988,628元及違約金（違約金按總購房款金額的10%支付）。二、駁回梅東的其他訴訟請求。案件受理費38,709元，由重慶市秀山新動力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶市六順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

二審查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點是：六順公司是否應(yīng)與新動力公司共同承擔(dān)案涉訂購書約定的購房款及違約責(zé)任。

首先，新動力公司前期已取得溫州商業(yè)城A組團瑞都國際項目房產(chǎn)開發(fā)權(quán)，并已實際投入，梅東與新動力公司簽訂的《瑞都國際訂購書》。其次，六順公司與新動力公司合作開發(fā)時，并未對新動力公司前期投入進行清算，對合作開發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)未進行約定，對外以六順公司名義取得商品房預(yù)售許可證。合作開發(fā)的房屋所有權(quán)屬于共有，交房義務(wù)應(yīng)當(dāng)屬于合作體的共同義務(wù)。第三，依照合同相對性原則，六順公司與新動力公司訂立的一系列合作開發(fā)協(xié)議、解除關(guān)系的協(xié)議僅具有對內(nèi)效力，合同效力不得及于合作開發(fā)協(xié)議之外的第三人。依照合作開發(fā)協(xié)議約定，訂購書約定的購房款及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由新動力公司承擔(dān)，但梅東作為合伙開發(fā)協(xié)議的第三人，并不知曉開發(fā)協(xié)議內(nèi)容，且六順公司與新動力公司在簽訂訂購書時是合作關(guān)系，新動力公司當(dāng)時對外大量銷售房屋，案涉項目已經(jīng)修建到地面四層以上，梅東有理由相信新動力公司享有處置房屋的權(quán)利，合作開發(fā)協(xié)議、解除關(guān)系的協(xié)議內(nèi)容不得約束第三人梅東。六順公司承擔(dān)責(zé)任后可根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議約定另行向新動力公司主張權(quán)利，故六順公司應(yīng)與新動力公司共同承擔(dān)案涉訂購書約定的購房款及違約責(zé)任。

綜上，六順公司的上訴理由不成立，其上訴請求應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費38,709元，由上訴人重慶市六順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　何慶華

審 判 員　黃　飛

審 判 員　劉文玉

二〇二一年二月二十二日

法官助理　魏國君

書 記 員　吳松濤