上訴人（原審原告）：重慶市彭某某宏房地產(chǎn)有限公司，住所地：重慶市彭水苗族土家族自治縣漢葭街道石嘴街。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。

法定代表人：楊小平，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王志鴻，重慶中庸律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：張俊，重慶恩杜律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：黎量，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：張俊，重慶恩杜律師事務(wù)所律師。

上訴人重慶市彭某某宏房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱康宏公司）因與被上訴人趙某某、黎量房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院（2020）渝0243民初3947號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭審理了本案。審理中，于2021年1月19日組織各方當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證詢問。上訴人康宏公司的委托訴訟代理人王志鴻，被上訴人趙某某及趙某某、黎量的共同委托訴訟代理人張俊到庭參加了質(zhì)詢。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

康宏公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院（2020）渝0243民初3947號(hào)民事判決；二、改判由被上訴人支付上訴人從2011年10月8日至2018年7月23日止的租金112,984元，支付其中60平方米從2018年7月24日至2020年11月20日的租金（按30元/每平米/月計(jì)算）；三、判令被上訴人承擔(dān)本案一、二審案件訴訟費(fèi)用。事實(shí)及理由：1.一審關(guān)于涉案左邊間門面未裝修，一直處于空置狀態(tài)錯(cuò)誤的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。涉案房屋交付后，就視為房屋已由被上訴人方占有使用。2.（2019）渝04民終1416號(hào)民事判決并未對(duì)占有房屋的利益作為減少損失的因素考慮，因此一審判決錯(cuò)誤。3.房屋買賣合同解除后，涉案房屋一直由被上訴人占有，未將涉案房屋交還給上訴人，因此一審以上訴人未舉示證據(jù)證明為由駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤。

趙某某、黎量共同辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求維持原判。理由如下：1.卷簾門并非被上訴人安裝的，是上訴人安裝的。2.上訴人將涉及消防通道的門面出售給被上訴人，因上訴人存在過錯(cuò)，導(dǎo)致被上訴人無法使用涉案門面。3.房屋買賣合同解除后，被上訴人并未占有涉案房屋。

康宏公司向一審法院起訴請(qǐng)求：趙某某、黎量向康宏公司支付2011年10月8日至2018年7月23日期間租金（不當(dāng)?shù)美?36,895.2元；并按照30元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)從2018年7月24日開始支付租金損失至實(shí)際返還房屋為止。

一審法院審理查明：2011年10月8日，康宏公司作為甲方與趙某某、黎量作為乙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，約定由趙某某、黎量購(gòu)買康宏公司開發(fā)的位于彭水縣漢葭街道烏江商貿(mào)園匯景1號(hào)樓正1層1號(hào)門面，總購(gòu)房款為1,284,723元?？岛旯鞠蜈w某某、黎量交付了房屋，并于2011年12月5日為趙某某、黎量辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證（彭水縣房地證2011字第3XX6號(hào)），產(chǎn)權(quán)證上載明建筑面積為181.33平方米，套內(nèi)建筑面積149.86平方米。

重慶市國(guó)土資源和房屋勘測(cè)規(guī)劃院彭水苗族土家族自治縣土地房屋勘測(cè)所于2015年6月18日作出測(cè)量結(jié)論，趙某某和黎量房屋產(chǎn)權(quán)證面積含有消防通道套內(nèi)面積35.28㎡，建筑面積42.69㎡。

一審法院于2017年7月6日受理康宏公司趙某某、黎量訴康宏公司房屋買賣合同糾紛一案，康宏公司趙某某、黎量請(qǐng)求人民法院依法判決解除與趙某某、黎量簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，一審法院于2018年5月23日作出（2017）渝0243民初2672號(hào)民事判決，判決確認(rèn)《重慶市商品房買賣合同》解除?？岛旯静环鲜雠袥Q上訴于重慶市第四中級(jí)人民法院，該院于2018年7月23日作出(2018)渝04民終771號(hào)民事判決，判決駁回上訴，維持原判。

一審法院于2018年9月11日受理趙某某、黎量訴康宏公司房屋買賣合同糾紛一案，趙某某、黎量請(qǐng)求人民法院依法判決：一、康宏公司返還已交房款644,723元和已繳納的大修基金10,880元、契稅38,542元、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)560元；二、康宏公司支付趙某某、黎量資金占用利息（資金占用利息以694,705元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，從2011年10月9日至付清之日止）；三、康宏公司賠償趙某某、黎量房屋裝修損失（具體金額以評(píng)估為準(zhǔn)）；四、康宏公司賠償趙某某、黎量損失1,036,300.95元；五、康宏公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。一審法院審理后于2019年7月17日作出(2019)渝0243民初4238號(hào)民事判決，判決：一、康宏公司于本判決生效后十日內(nèi)退還趙某某、黎量的購(gòu)房款644,723元、大修基金10,880元、契稅38,542元，轉(zhuǎn)移登記費(fèi)560元，以上合計(jì)694,705元；二、康宏公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償趙某某、黎量損失864,077元；三、駁回趙某某、黎量的其余訴訟請(qǐng)求。趙某某、黎量與康宏公司均不服該判決上訴于重慶市第四中級(jí)人民法院，該院于2019年11月20日作出(2019)渝04民終1416號(hào)民事判決書，關(guān)于趙某某、黎量主張的損失認(rèn)定問題，該院認(rèn)為：“因康宏公司的原因造成趙某某、黎量喪失在同時(shí)期購(gòu)買其它房屋的機(jī)會(huì)，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，趙某某、黎量用原來合同約定的成交金額根本不能購(gòu)買到同等房屋，康宏公司應(yīng)當(dāng)賠償因違約給趙某某、黎量造成的損失，但該損失賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)綜合考慮雙方履約情況。本案中，趙某某、黎量實(shí)際支付的房款為644,723元，尚有64萬(wàn)元未支付，而康宏公司也在簽定合同后即將房屋交付趙某某、黎量使用，履行了部分合同義務(wù)。綜合考慮上述因素，按照公平合理及等價(jià)有償原則，以趙某某、黎量交納的購(gòu)房款644,723元在總房款1,284,723元的比例計(jì)算趙某某、黎量的房屋差價(jià)損失比較恰當(dāng)?！迸袥Q：“一、維持彭水苗族土家族自治縣人民法院（2018）渝0243民初4238號(hào)民事判決第一項(xiàng)；二、撤銷彭水苗族土家族自治縣人民法院（2018）渝0243民初4238號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；三、康宏公司賠償趙某某、黎量損失433,627元；四、駁回趙某某、黎量的其他訴訟請(qǐng)求?！?/p>

另查明，涉案門面實(shí)際為三間，中間一間為業(yè)主實(shí)際使用通道，中間一間出去右面一間為規(guī)劃消防通道，左面一間空置，未實(shí)際裝修完成。物業(yè)公司2020年5月15日出具《證明》一份，載明趙某某、黎量購(gòu)買三間門面在進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)，該棟樓業(yè)主以涉案房屋為消防通道為由阻止裝修至今，房屋一直處于閑置狀態(tài)。

一審法院認(rèn)為，本案康宏公司以不當(dāng)?shù)美麨橛商崞鹪V訟，但原、趙某某、黎量之間存在房屋買賣合同關(guān)系，雖然該合同已經(jīng)解除，但本案糾紛系圍繞該合同關(guān)系的履行及解除問題產(chǎn)生，本案仍屬于房屋買賣合同糾紛。關(guān)于康宏公司主張的占用涉案房屋的利益，首先對(duì)于靠右的一間，屬于消防通道，康宏公司對(duì)該房屋沒有可以主張的占用利益。其次，對(duì)于中間一間，作為實(shí)際上的通道在使用，趙某某、黎量沒有取得占用利益，不存在返還問題。第三、關(guān)于左邊一間，該房屋沒有裝修完成，不具有門面使用的價(jià)值，而這并非趙某某、黎量的過錯(cuò)。同時(shí)，在(2019)渝04民終1416號(hào)民事判決中，對(duì)于趙某某、黎量占有涉案房屋的利益已經(jīng)作為減少其損失主張的因素予以考慮，因此對(duì)于康宏公司在本案中再次主張損失的請(qǐng)求，一審法院不予支持。關(guān)于康宏公司要求趙某某、黎量持續(xù)支付涉案房屋租金至返還房屋為止期間的損失問題，一審法院認(rèn)為，該主張以趙某某、黎量仍然持續(xù)占有涉案房屋為前提，但康宏公司并未舉示證據(jù)對(duì)此予以證明，對(duì)其請(qǐng)求不予支持；涉案房屋的現(xiàn)狀，在(2018)渝04民終771號(hào)民事判決書、(2019)渝04民終1416號(hào)民事判決書作出時(shí)就已經(jīng)確定，并無改變，即使康宏公司未實(shí)際獲得占有房屋的利益，也是由于其怠于行使權(quán)利及時(shí)收回房屋造成，不應(yīng)當(dāng)由趙某某、黎量承擔(dān)。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十七條，以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回康宏公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)減半收取為3,176.71元，由康宏公司負(fù)擔(dān)。

二審中，趙某某、黎量向本院舉示《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》一份，擬證明案涉門面是空置的，趙某某、黎量并未使用。該份證據(jù)經(jīng)康宏公司質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)客觀真實(shí)，但達(dá)不到其證明目的，對(duì)報(bào)告中房屋權(quán)屬狀況一覽表中“出租或占用情況為空置”無異議，一開始是趙某某、黎量與他人合伙開的食府，因故停業(yè)現(xiàn)在是沒有使用，中間一間作為業(yè)主通道進(jìn)出，左邊安裝有卷簾門的是作為趙某某、黎量庫(kù)房使用，故趙某某、黎量說沒有使用的說法不成立。

本院審查認(rèn)為，該份證據(jù)形成于2019年6月18日，報(bào)告中顯示的房屋出租或占用情況僅是評(píng)估時(shí)的狀態(tài)，無法反映在此之前的狀態(tài)，該證據(jù)不能達(dá)到趙某某、黎量的證明目的，故院對(duì)該份證據(jù)的關(guān)聯(lián)性不予采信。

二審中，康宏公司陳述，涉案門面趙某某、黎量已于2020年11月20日返還康宏公司占有支配。

二審查明的其他事實(shí)與一審判決確認(rèn)的事實(shí)相同，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，康宏公司提起本案訴訟主要基于康宏公司與趙某某、黎量二人簽訂的《房屋買賣合同》解除后，趙某某、黎量應(yīng)負(fù)返還義務(wù)而發(fā)生的租金損失。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為趙某某、黎量應(yīng)否向康宏公司支付占有期間的房屋租金?，F(xiàn)評(píng)述如下：

首先，因康宏公司將屬于消防通道的門面出售給趙某某、黎量二人，導(dǎo)致《房屋買賣合同》解除，康宏公司存在過錯(cuò)。其二，從涉案門面的權(quán)屬及使用情況看，右邊一間門面中含有消防通道，屬于業(yè)主共有，康宏公司無權(quán)對(duì)該部分主張權(quán)益；中間門面從交付趙某某、黎量起，就由業(yè)主占用作為業(yè)主通道使用，趙某某、黎量二人并未實(shí)際使用該門面，沒有獲利情況，故不存在支付占用期間租金的問題；左邊一間門面因康宏公司原因遭到業(yè)主阻擾并未進(jìn)行裝修，從現(xiàn)有狀態(tài)看該門面是空置的，康宏公司也沒有舉示證據(jù)證明該間門面趙某某、黎量此前實(shí)際使用過，故康宏公司應(yīng)承擔(dān)舉證不力的法律后果。其三，(2019)渝04民終1416號(hào)生效判決是綜合雙方過錯(cuò)程度、買受人機(jī)會(huì)成本損失、以及雙方合同履行情況和買受人對(duì)涉案房屋占有、使用情況，按照公平合理及等價(jià)有償原則，以趙某某、黎量交納的購(gòu)房款644,723元在總房款1,284,723元的比例確定的趙某某、黎量的房屋損失。也即在人民法院審理趙某某、黎量訴康宏公司違約損失賠償糾紛一案時(shí)，已經(jīng)將趙某某、黎量實(shí)際控制和使用案涉房屋的情形予以了考量，并將其因此可能獲取租金利益從其請(qǐng)求損失數(shù)額中予以了酌減，現(xiàn)如果再支持康宏公司在本案中的請(qǐng)求，等于對(duì)康宏公司的該利益進(jìn)行了重復(fù)考量。最后，雙方簽訂的《房屋買賣合同》于2018年7月23日已解除，若康宏公司主張支付租金也應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)，但康宏公司于2020年7月17日才向一審法院提起本案訴訟，有擴(kuò)大損失之虞。

綜上所述，康宏公司的上訴理由不成立，其相應(yīng)的上訴請(qǐng)求本院不予支持。一審判決結(jié)果正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2,559.68元，由重慶市彭某某宏房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　何慶華

審 判 員　彭松濤

審 判 員　劉文玉

二〇二一年一月二十日

法官助理　張　鳳

書 記 員　杜曉杰