上訴人（原審原告）：劉家軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：李雪芹，重慶光界律師事務所律師。

委托訴訟代理人：吳秋霜，重慶光界律師事務所律師。

上訴人（原審原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：李雪芹，重慶光界律師事務所律師。

委托訴訟代理人：吳秋霜，重慶光界律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：謝某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托訴訟代理人：姚恒均，重慶市彭水縣郁山法律服務所法律工作者。

上訴人劉家軍、劉某某因與被上訴人謝某房屋買賣合同糾紛一案，不服彭水苗族土家族自治縣人民法院（2020）渝0243民初3975號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。訴訟中，本院于2021年1月12日對上訴人劉家軍、劉某某的共同委托訴訟代理人李雪芹、吳秋霜、被上訴人謝某的委托訴訟代理人姚恒均進行詢問調查。本案現已審理終結。

劉家軍、劉某某上訴請求：一、撤銷彭水苗族土家族自治縣人民法院（2020）渝0243民初3975號民事判決；二、改判支持上訴人一審訴訟請求；三、判令由被上訴人承擔本案一、二審訴訟費用。上訴事實和理由：原審判決認定事實錯誤，適用法律不當。2020年5月7日，劉家軍、劉某某和謝某達成的《房屋買賣變更協議》沒有劉某某和謝某簽字確認，且劉某某明確表示不認可該協議。2016年8月19日劉家軍、劉某某與謝某達成《房屋買賣協議》，被上訴人應當履行義務，一審不支持上訴人的訴訟請求明顯錯誤。被上訴人應承擔交付房屋的合同義務，但由于被上訴人已經無法向上訴人交付房屋的情況下應承擔賠償損失及相應違約責任。

被上訴人謝某答辯稱，2020年5月7日的《房屋買賣變更協議》是對2016年8月19日的《房屋買賣協議》的變更，應當按照變更后的協議履行合同義務，謝某給付款項的期限未到，應當駁回上訴人的訴訟請求。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，建議二審法院駁回上訴，維持原判。

劉家軍、劉某某向一審法院起訴請求：1.判決謝某向劉家軍、劉某某立即支付未能交付三套房屋的損失300,000元（每套100,000元計，三套共計300,000元）；2.判決謝某向劉家軍、劉某某支付違約金100,000元；3.謝某承擔本案案件受理費。

一審法院認定事實：劉家軍、劉某某系父子關系。2016年8月19日，劉家軍、劉某某與謝某達成《房屋買賣協議》，就劉家軍之妻、劉某某之母王春英的名義，于2006年11月25日受讓案外人薛長江所有的位于重慶市彭水苗族土家族自治縣郁山鎮(zhèn)白馬社區(qū)一組（原龍井居委）的自建房三間一層（郁房權字第X**）及廚房附屬設施、空壩等一并出售給謝某，在《房屋買賣協議》中約定：“一、由出售人將受讓位于現郁山鎮(zhèn)白馬一組（原龍井居委）的磚混、水泥、鋼筋板房三間一樓的房屋（（郁房權字第X**及廚房附屬設施空壩等房屋室內裝修含門、窗及三通、全部轉讓給購買人。二、由購買人在出售人的出售房屋及附屬設施、空壩等房屋內進行拆房建房；在購買人將新的磚混、水泥、鋼筋板房建好后，由二出售人歸四套僅安裝好的鋁合金玻璃窗清水房房屋作購買人支付的購房款，該四套房屋除新建房屋第二層僅由出售人選一套外其余三套由出售人在第二層以上（不含第二層）任意挑選。……十、如一方違約，除賠償未違約方全部損失外，另由違約方支付違約金10萬元給未違約方?！?。劉家軍、劉某某和謝某均在該協議上簽名捺印。

《房屋買賣協議》簽訂后，謝某將原自建房三間一層及廚房附屬設施拆除，在原址上重新修建了8層樓房屋一棟。該8層樓新建自建房至今未辦理不動產權登記。

2016年8月20日，劉某某向謝某借款30,000元，并出具《借條》，載明：“今借到謝某3萬元（叁萬元）（新建房屋賣出去一套歸還，期間不收取利息）借款人：劉某某借款日期：2016.8.20”。自《房屋買賣協議》簽訂后，劉某某通過微信的方式，多次聯系謝某，要求謝某按每套房屋100,000元的價格支付該協議中約定的三套房屋的購房款項共計300,000元，并表示認可抵扣其從謝某的部分借款，此外，劉某某還要求謝某將余款盡快予以支付。

2020年5月7日，劉家軍、劉某某和謝某達成《房屋買賣變更協議》約定：“上列三協議人于2016年8月19日達成房屋買賣協議，現對原協議第二條中的‘在購買人將新的磚混、水泥、鋼筋板房建好后，由二出售人歸四套僅安裝好的鋁合金玻璃窗清水房房屋作購買人支付的購房款，該四套房屋除新建房屋第二層僅由出售人選一套外其余三套由出售人在第二層以上（不含第二層）任意挑選?！兏鼮椤摋澐课菀远h(huán)路為平面的第六層6-3號套房屬于出售人劉某某永久所有和使用外（作抵謝某交的一部分購房款），其余三套房屋共計折價為30萬元，由購買人謝某以30萬元人民幣支付給出售人劉某某，支付時間為2021年農歷臘月底以內付清，如到期未付清按所欠金額每月2%的標準計算資金利息’”。劉家軍在該《房屋買賣變更協議》上簽名捺印。劉某某當庭表示，該《房屋買賣變更協議》屬實，系其父親即劉家軍本人簽名捺印。

庭審中，謝某舉示了一份手書《房屋買賣協議》，聲稱系劉某某自己書寫，拍照后通過微信發(fā)送給謝某，該協議載明：“謝洋：3,000+5,000+5,000+1,000（2019年最后一次借，即2019.7.9借了1,000轉賬）。也就是14,000加之前當初簽的合同時借了30,000，就是44,000.每套房子價值10萬（無論賣高賣低都是你的，只保值10萬）就是30萬，去掉44,000，就是25萬6千。25萬6千，最遲在2020年12月31日之前全部結清給出售方，否則造成的一切法律后果由違約方承擔。雙方簽字按手印生效?！眲⒛衬钞斖ケ硎?，該份手寫《房屋買賣協議》確系其本人書寫，并通過微信發(fā)送給謝某。

庭審中，謝某陳述，在2020年5月，劉某某從重慶城區(qū)回到郁山鎮(zhèn)白馬社區(qū)一組，找到謝某，要求重新選擇房屋，通過協商，劉某某選擇了6-X號、2-X號、3-X號、X-1號共計四套房屋。劉某某陳述，因謝某一直沒有支付三套房屋的價款，所有才在2020年5月找到謝某要求重新選擇房屋。

審理中，劉某某、謝某均認可該新建自建房中6-X號房屋用于劉家軍、劉某某居??；對劉某某于2020年5月所選定的2-X號、3-X號、X-1號三套房屋，劉某某、謝某均認可每套房屋價值100,000元，三套房屋共計300,000元。謝某陳述，該新建自建房中2-X號、3-X號、X-1號三套房屋現均已出售，無法交付劉家軍、劉某某。

一審法院認為，本案是一起房屋買賣合同糾紛。2016年8月19日，劉家軍、劉某某與謝某達成了一致意見，就賣房、拆房、建房等相關事宜達成了書面協議，根據當日達成的《房屋買賣協議》中第二條內容可知，該協議中的對價實質是謝某以建成后房屋中的四套房屋作為買房款，支付劉家軍、劉某某，是以特定物作為對價履行的一種方式。房屋買賣合同作為買賣關系中的一種，具有特殊性、專有性、時效性和金錢給付的義務。房屋買賣合同具有相對性和排他性，出售人作為房屋的所有權人或者取得房屋所有權人的授權委托，將房屋出售給購買人，應當簽訂書面的房屋買賣合同，購買人應按照合同約定履行對價義務。本案中，謝某作為購買人應當向出售人即劉家軍、劉某某支付購房款項。經雙方協商，謝某以新建自建房中的四套房屋作抵購房款項（其中除自住房屋一套以外，另外三套房屋每套房屋價值100,000元，共計300,000元），得到了劉家軍、劉某某的認可，并不違反法律強制規(guī)定，該協議約定內容對雙方當事人具有約束性。

其次，結合審理中雙方舉示的證據，以及查明的事實，在劉家軍、劉某某與謝某簽訂《房屋買賣協議》，至謝某新建自建房建成之后，劉家軍、劉某某并未按照《房屋買賣協議》約定的內容選定作抵購房款項的四套房屋，反而是劉某某一直通過微信的方式要求謝某直接支付購房款項，并認可抵扣其之前的部分借款。按照買賣合同關系而言，購買人應當按照合同約定履行對價義務，具有債的明顯特性，而該《房屋買賣協議》中的約定，是以新建自建房作抵購房款項，直接交付出售人，是特定物的所有權轉移，具有物權的明顯特征，本質上是債權轉化成物權，本案中，劉某某堅持要求謝某支付購房款項，顯然與原、被告之間于2016年8月19日簽訂的《房屋買賣協議》約定內容相違背。

然后，審理中劉某某手書一份《房屋買賣協議》，其內容均在要求謝某支付購房款項，并抵扣其之前的部分借款，要求謝某按期支付購房余款，雖該份手書《房屋買賣協議》中，雙方均未簽名捺印，但結合劉某某的當庭陳述，以及劉某某與謝某之間的微信聊天記錄可以推斷出，劉某某旨在向謝某催收購房款項，而非按照2016年8月19日劉家軍、劉某某與謝某簽訂的《房屋買賣協議》中約定的以新建自建房作抵購房款項。此外，在落款為2020年5月7日的《房屋買賣變更協議》中，對2016年8月19日的《房屋買賣協議》中第二條內容進行了變更，將特定物即三套房屋的交付變更為了金錢給付義務，再次將物權轉化為了債權。劉家軍在該變更協議中簽名捺印，審理中劉某某認可系劉家軍本人簽名捺印。根據劉家軍、劉某某的前述種種行為，一審法院認為變更后的協議雖只有劉家軍一人簽名捺印，內容存在瑕疵，但確系劉家軍、劉某某的真實意思表示，應當予以尊重。故，按照變更后的協議內容，謝某應當按期向劉家軍、劉某某支付約定的購房款項，而不需要向劉家軍、劉某某交付房屋，因變更后的協議履行期限尚未屆滿，劉家軍、劉某某訴請的違約請求在本案中不能成立。

關于劉家軍、劉某某訴請的謝某立即支付因無法交付新建自建房中的三套房的損失的問題。前文已評述本案本質上是劉家軍、劉某某要求謝某通過現金方式支付購房款項，并非是特定物即以新建自建房中的三套房作抵購房款項，且謝某新建自建房已建成多年，劉家軍、劉某某一直未提出以房抵款，亦未選定具體樓層、房號的房屋，反而是自始向謝某催收購房款項，直至本案訴訟前，劉家軍、劉某某催收購房款項未果，才在2020年5月提出重新選定抵款的房屋。劉家軍、劉某某之訴請內容有違誠實信用的根本，應當按照協議相對人事先的約定嚴格進行履行。另外，關于劉某某訴稱謝某一直未支付購房款項問題，建議其按照合同約定內容期限屆滿后，另行通過合法途徑尋求解決。

最后，關于謝某辯稱委托售房問題。謝某的辯稱理由沒有事實依據，亦未舉示證據證明取得劉家軍、劉某某的授權委托，是否存在委托售房事宜與本案沒有關聯性，不予評述。

在日常生活、生產中，民事主體應當遵循自愿原則和誠信原則。誠信是人與人交往的基石，無信而不立本，無誠而不立世。民事主體中相對人的法律關系調整是整個社會活動中的構成單元，民事相對人應當按照口頭約定或者書面約定，嚴格履行自己的義務，行使自己的權利，做到言之有信，于法可據，方能構建和諧、公平、正義的法治社會。

綜上，遂依照《中華人民共和國民法總則》第五條、第七條，《中華人民共和國合同法》第一百三十條、第一百三十一條、第一百五十九條、第一百六十一條，《中華人民共和國物權法》第十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回劉家軍、劉某某的訴訟請求。本案案件受理費7,300元（已由劉家軍、劉某某預交3,650元），減半收取計3,650元，由劉家軍、劉某某負擔。

二審審理查明的事實與一審查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為，本案二審爭議的焦點是：2020年5月7日《房屋買賣變更協議》是否是對2016年8月19日《房屋買賣協議》內容進行了變更，劉家軍、劉某某的訴訟請求應否支持。

首先，根據《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款規(guī)定，當事人協商一致，可以變更合同。雖2020年5月7日《房屋買賣變更協議》上只有劉家軍簽名，但事后劉某某與謝某之間的微信聊天記錄可以證明劉某某認可了《房屋買賣變更協議》內容，且謝某也明確表示承認《房屋買賣變更協議》。其次，即2020年5月7日《房屋買賣變更協議》內容系對三方于2016年8月19日簽訂的《房屋買賣協議》協議內容部分更變，具體內容為：該棟房屋以二環(huán)路為平面的第六層6-X號套房屬于出售人劉某某永久所有和使用外（作抵謝某交的一部分購房款），其余三套房屋共計折價為30萬元，由購買人謝某以30萬元人民幣支付給出售人劉某某，支付時間為2021年農歷臘月底以內付清，如到期未付清按所欠金額每月2%的標準計算資金利息。根據《中華人民共和國民法總則》第一百六十條規(guī)定，民事法律行為可以附期限，但是按照其性質不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行為，自期限屆至時生效。附終止期限的民事法律行為，自期限屆滿時失效。本案中，劉家軍、劉某某請求謝某支付房款的時間在一審判決前并未到期，故一審法院判決駁回劉家軍、劉某某并無不當。當三方簽訂的《房屋買賣變更協議》約定的付清期限屆滿后，劉家軍、劉某某可以另行向謝某主張相應權利。

綜上所述，劉家軍、劉某某的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費7,300元，由上訴人劉家軍、劉某某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　何慶華

審 判 員　黃　飛

審 判 員　彭松濤

二〇二一年一月二十七日

法官助理　魏國君

書 記 員　吳松濤