上訴人（原審被告）：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市黔江區(qū)。

上訴人（原審被告）：帥某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市黔江區(qū)。

委托訴訟代理人：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市黔江區(qū)。

被上訴人（原審原告）：重慶蜀陵實業(yè)有限公司，住所地重慶市黔江區(qū)正陽街道朝陽社區(qū)武陵大道18號（武陵山農(nóng)副產(chǎn)品物流交易中心），統(tǒng)一社會信用代碼91500114056468112J。

法定代表人：蔡陵，該公司董事長。

委托訴訟代理人：冉赟，重慶金訟律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉念，重慶金訟律師事務所律師。

上訴人張某、帥某某因與被上訴人重慶蜀陵實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市黔江區(qū)人民法院（2020）渝0114民初5292號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人張某、帥某某上訴請求：一、撤銷重慶市黔江區(qū)人民法院(2020)渝0114民初5292號民事判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求或發(fā)回重審；二、被上訴人承擔本案一、二審案件受理費。事實及理由:一、一審判決將租金計算到2020年6月22日是錯誤的。2016年9月23日，被上訴人(甲方)與二上訴人（乙方）簽訂《租賃合同》，約定甲方將位于“黔江·民族風情城”一期項目商鋪出租給乙方用于餐飲經(jīng)營，商鋪建筑面積244.76平方米;還約定租賃期限五年(從2016年9月23日至2021年9月23日)，甲方給予乙方18個月免租期，合同簽訂后，二上訴人向被上訴人支付履約保證金24000元。在簽訂《租賃合同》后被上訴人又通知上訴人，要求將租期變更為三年，于是被上訴人與上訴人于當日又簽訂了一份《補充協(xié)議》，約定將《租賃合同》中約定的租賃期限變更為三年，《補充協(xié)議》約定的條款與原《租賃合同》發(fā)生沖突時以本協(xié)議為準。由此可知，上訴人與被上訴人之間的租賃期限由原來的五年變更為三年，即從2016年9月23日至2019年9月23日。1.2017年2月27日上訴人與被上訴人簽訂了《補充協(xié)議》，確定被上訴人給予上訴人免租期30個月。2018年9月，上訴人與被上訴人已解除了租賃合同，而該期間處于免租期，因此，上訴人不應支付租金。2.退一步講按被上訴人在一審中自認2018年9月23日至2019年9月22日的租金交6個月免6個月，因此從2016年9月23日至2019年3月23日是免租期，截至到租賃期2019年9月23日，上訴人只應支付6個月的租金73428元，減去上訴人交納的保證金24000元，代金券2400元，上訴人只應向被上訴人支付租金47028元。而事實上被上訴人的政策是交4免費8，上訴人只應交4個月的租金，即48952元，減去上訴人交納的保證金24000元，代金券2400元，上訴人只應向被上訴人支付租金22552元。二、一審判決漏列當事人。2017年2月27日二上訴人和張倫超為乙方與被上訴人簽訂了《補充協(xié)議》，張倫超也系承租人，也應承擔支付租金的責任，應為本案的一審被告。但一審法院明知這一事實，但未追加張倫超為一審被告，屬于程序違法，應發(fā)回重審。

被上訴人重慶蜀陵實業(yè)有限公司辯稱，一、上訴人上狀中訴稱的事實和理由不成立。1.上訴人與被上訴人簽訂了《租賃合同》和《補充協(xié)議》，租賃期間為五年，即2016年9月23日至2021年9月23日，上訴人欠繳租金的行為構成嚴重違約，故上訴人應向被上訴人支付足額租金。就算上訴人所述租賃期限從五年變更為三年，但2019年9月23日至2020年6月22日期間，上訴人也沒有騰退房屋，辦理退房手續(xù)，而是繼續(xù)承租，事實租賃合同成立，上訴人應該支付拖欠的租金。2.原判沒有漏列當事人。《補充協(xié)議》中雖然張倫超在最后一頁簽了字，但首頁只有兩位上訴人簽字?！蹲赓U合同》中只有兩位上訴人簽字，該合同是主合同，《補充協(xié)議》是從合同，被上訴人起訴時具有自由選擇權，張倫超不是必要訴訟參加人，原審法院沒有追加當事人的義務，上訴人也沒有申請追加。二、原判認定事實清楚，證據(jù)充分，應予維持。上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》系雙方的真實意思表示，合法有效。上訴人長期占用門面未予騰退，應當履行支付租金的義務。根據(jù)合同約定，上訴人應當支付被上訴人租金203395.56元，抵扣代金券2400元和履約保證金24000元后，上訴人還應支付176995.56元。上訴人未按期交納租金，本應根據(jù)合同約定支付違約金，被上訴人已于一審中予以放棄。被上訴人已經(jīng)給予上訴人各種租賃減免政策，無法經(jīng)營時應當協(xié)商解除合同，退還租賃物，但上訴人長期占用門面未予騰退，就應繳納租金。三、一審法院適用法律正確。本案中租賃合同成立并生效，二上訴人欠繳租金事實清楚，證據(jù)確實充分，上訴人拖欠租金的行為嚴重侵害了被上訴人的合法權益，應當判決上訴人支付被上訴人租金176995.56元。

重慶蜀陵實業(yè)有限公司向一審法院起訴請求：1．解除重慶蜀陵實業(yè)有限公司與張某、帥某某之間的《商鋪租賃合同》；2．張某、帥某某向重慶蜀陵實業(yè)有限公司支付租金203396元；3．張某、帥某某向重慶蜀陵實業(yè)有限公司支付違約金（以203396元為基數(shù)，從2018年9月23日至支付完畢之日止按月息2%計算）；4．張某、帥某某承擔訴訟費用。

一審法院認定事實：2016年9月23日，重慶蜀陵實業(yè)有限公司（甲方）與張某、帥某某（乙方）簽訂《租賃合同》，約定甲方將位于“黔江·民族風情城”一期項目B棟X層X號商鋪出租給乙方用于餐飲經(jīng)營，商鋪建筑面積244.76平方米；還約定租賃期限五年（從2016年9月23日至2021年9月23日），甲方給予乙方18個月免租期。關于租金，雙方約定乙方第二、三年按50元每月每平方米計算；第四年按59元每月每平方米計算；第五年按64元每月每平方米計算，租金按季度支付，乙方應提前一個月支付下一季度租金。雙方在合同中約定乙方須向甲方支付履約保證金24000元。雙方在合同中還約定乙方逾期支付租金及合同約定需要繳納的其他費用的，每逾期一日，乙方應當按照逾期支付金額的萬分之五向甲方支付違約金。

合同簽訂后，張某、帥某某向重慶蜀陵實業(yè)有限公司支付履約保證金24000元。張某、帥某某對承租的商鋪進行裝修后經(jīng)營“五谷雜糧”店，因生意不景氣，張某、帥某某于2017年12月停止營業(yè)。停止營業(yè)后，門面處于閑置狀態(tài)。在張某、帥某某經(jīng)營商鋪期間，重慶蜀陵實業(yè)有限公司根據(jù)自己招租的相關政策，給予張某、帥某某總計24個月的免租期（不含代金券可抵扣的6個月，如有），重慶蜀陵實業(yè)有限公司認可張某、帥某某代金券可抵扣租金2400元；且2018年9月23日至2019年9月22日的租金交6個月免6個月，需在2020年2月23日前支付第一筆租金36714元，2020年8月23日支付第二筆租金36714元。根據(jù)招租政策形成的《代金券合作協(xié)議書》及《補充協(xié)議》而張某、帥某某均未簽字，但張某、帥某某認可重慶蜀陵實業(yè)有限公司給予的優(yōu)惠政策。重慶蜀陵實業(yè)有限公司計算租金截止日期為2020年6月22日。

庭審中，重慶蜀陵實業(yè)有限公司與張某、帥某某均認可張某、帥某某已于2020年7月1日將門面騰退后交還重慶蜀陵實業(yè)有限公司，履約保證金可以用于抵扣租金。

一審法院認為，本案系房屋租賃合同糾紛。重慶蜀陵實業(yè)有限公司與張某、帥某某簽訂的《租賃合同》系雙方的真實意思表示，合法有效，對合同雙方均具有法律約束力，雙方均應根據(jù)合同的約定享有權利及履行義務。張某、帥某某承租門面后長期閑置門面且已經(jīng)于2020年7月1日將門面騰退給重慶蜀陵實業(yè)有限公司，重慶蜀陵實業(yè)有限公司與張某、帥某某之間的租賃合同已終止履行，故對于重慶蜀陵實業(yè)有限公司要求解除《租賃合同》的訴訟請求，予以支持。張某、帥某某辯稱重慶蜀陵實業(yè)有限公司與張某、帥某某間的租賃合同已經(jīng)于2018年9月解除，但缺乏證據(jù)予以證明，且張某、帥某某長期占用門面未予以騰退，故張某、帥某某的辯稱，不予采信。張某、帥某某作為承租人應履行向出租人繳納租金的義務。根據(jù)《租賃合同》的約定及重慶蜀陵實業(yè)有限公司給予張某、帥某某的減免租金政策，張某、帥某某應支付租金情況為：1.于2020年2月23日前支付2018年9月23日至2019年9月22日期間的租金36714元（244.76平方米×50元/月·平方米×3月）；2.于2020年8月23日前支付2018年9月23日至2019年9月22日期間的租金36714元（244.76平方米×50元/月·平方米×3月）；3.于2019年9月23日前支付2019年9月23日至2019年12月22日期間的租金43322.52元（244.76平方米×59元/月·平方米×3月）；4.于2019年12月23日前支付2019年12月23日至2020年3月22日期間的租金43322.52元（244.76平方米×59元/月·平方米×3月）；5.于2020年3月23日前支付2020年3月23日至2020年6月22日期間的租金43322.52元（244.76平方米×59元/月·平方米×3月），租金總計203395.56元，抵扣代金券2400元以及履約保證金24000元后，張某、帥某某還應支付重慶蜀陵實業(yè)有限公司租金176995.56元。張某、帥某某未按期交納租金，本應根據(jù)租賃合同約定支付違約金，現(xiàn)重慶蜀陵實業(yè)有限公司自愿放棄要求張某、帥某某支付違約金，系其對民事權利的自行處分，予以確認。張某、帥某某辯稱“黔江·民族風情城”餐飲項目未能如預期發(fā)展，導致經(jīng)營的門店停業(yè)，應降低租金標準，張某、帥某某的辯稱屬于商業(yè)風險范疇，應自行承擔，重慶蜀陵實業(yè)有限公司已經(jīng)給予張某、帥某某各種租賃減免政策，張某、帥某某在無法繼續(xù)經(jīng)營的情況下應及時與重慶蜀陵實業(yè)有限公司協(xié)商解除合同，退還租賃物。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、重慶蜀陵實業(yè)有限公司與張某、帥某某于2016年9月23日簽訂的《租賃合同》從2020年7月1日起解除；二、張某、帥某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付重慶蜀陵實業(yè)有限公司房屋租金176995.56元；三、駁回重慶蜀陵實業(yè)有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費4350元，減半收取計2175元，由張某、帥某某負擔。

本院二審期間，上訴人圍繞上訴請求向本院舉示了2016年9月23日的《補充協(xié)議》，本院已組織當事人進行了質(zhì)證。本院審查認為，上訴人舉示的《補充協(xié)議》客觀真實、來源合法、與本案具有關聯(lián)性，本院予以采信。

本院二審查明：2016年9月23日，重慶蜀陵實業(yè)有限公司與張某、帥某某簽訂《補充協(xié)議》，約定：雙方于2016年9月23日簽訂的《租賃合同》租期期限為5年，因B-X-X號商鋪已銷售給第三方，現(xiàn)將B-X-X號商鋪租賃期限變更為三年。重慶蜀陵實業(yè)有限公司在甲方處加蓋單位印章，張某在乙方處簽字。

本院對一審認定的事實予以確認。

本院認為，本案各方當事人爭議的主要焦點為：一、原判是否漏列當事人；二、原判支持的租金是否正確。

《最高人民法院關于<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”本案屬于該司法解釋規(guī)定的情形，應當適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定。

一、原判是否漏列當事人。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十二條規(guī)定：“必須共同進行訴訟的當事人沒有參加訴訟的，人民法院應當通知其參加訴訟?！北匾餐V訟是指當事人一方或雙方在兩人以上，對同一訴訟標的有共同的利害關系而形成的共同訴訟?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十七條規(guī)定：“必須參加訴訟的當事人或者有獨立請求權的第三人，在第一審程序中未參加訴訟，第二審人民法院可以根據(jù)當事人自愿的原則予以調(diào)解；調(diào)解不成的，發(fā)回重審?！北景钢?，《租賃合同》系重慶蜀陵實業(yè)有限公司與張某、帥某某簽訂，張倫超非該合同的當事人。2017年2月27日簽訂《補充協(xié)議》及《代金券合作協(xié)議書》合同的主體仍為重慶蜀陵實業(yè)有限公司和張某、帥某某，張倫超只是在合同尾部簽字處簽字，而《補充協(xié)議》及《代金券合作協(xié)議書》系從合同，張倫超不是本案的必要訴訟共同訴訟當事人，原判未予追加并不影響本案的實體處理，故上訴人主張原判漏列當事人的理由不成立，本院不予支持。

二、原判支持的租金是否正確。依法成立的合同，自成立時生效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，根據(jù)雙方當事人簽訂的《租賃合同》，約定重慶蜀陵實業(yè)有限公司將“黔江·民族風情城”一期項目B棟X層X號商鋪出租給張某、帥某某，租期5年，即2016年9月23日至2021年9月23日止。其中雙方同日又簽訂《補充協(xié)議》，約定將B-X-X號商鋪的租賃期間變更為3年。張某、帥某某在租賃期內(nèi)享受18個月的免租期，第二年享受交6個月免6個月租金，共同享受24個月的免租期。從雙方于2017年2月27日簽訂《補充協(xié)議》及《代金券合作協(xié)議書》約定的內(nèi)容來看，重慶蜀陵實業(yè)有限公司同意提供73400元消費代金券，用于抵扣6個月的租金，但張某、帥某某的消費代金券僅發(fā)放2400元，上訴人主張消費代金券應抵扣6個月租金的理由不成立，本院不予支持。雖然B-X-X號商鋪的租賃期間變更為3年，于2019年9月23日前到期，但張某、帥某某于合同未到期前即未按合同約定履行租金的支付義務，合同到期后仍將商鋪占有直到2020年7月1日才將所有承租的商鋪交還給被上訴人，該期間形成事實租賃關系，原判將所有租賃商鋪一并計算租金并無不當，且原判已在租金中扣除了2400元的代金券費用，并抵扣了張某、帥某某繳納的履約保證金24000元，故原判計算本案張某、帥某某還應支付重慶蜀陵實業(yè)有限公司的租金數(shù)額正確，上訴人的該上訴理由不成立，本院不予支持。

綜上所述，張某、帥某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2175元，由上訴人張某、帥某某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長江

二〇二一年一月二十五日

法官助理　雷書彥

書 記 員　高紅林