上訴人（原審原告）：重慶銀行股份有限公司石某支行，住所地重慶市石某土家族自治縣萬(wàn)安街道都督大道**附**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500240696565965H。

負(fù)責(zé)人：袁強(qiáng)，該銀行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：李海華，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉仁欣，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：樊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市璧山縣。

委托訴訟代理人：周柳，重慶律緣律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：劉先彪，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：朱小麗，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：劉安文，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：王朝華，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行因與被上訴人樊某某、劉先彪、朱小麗、劉安文、王朝華、陳某某申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3575號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2021年3月5日立案后，于2021年3月25日對(duì)上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行的委托訴訟代理人劉仁欣，被上訴人樊某某的委托訴訟代理人周柳進(jìn)行了詢問(wèn)，并依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

重慶銀行股份有限公司石某支行上訴請(qǐng)求：1.撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3575號(hào)民事判決，改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求;2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院在王朝華、陳某某沒(méi)有參與庭審及樊某某的證據(jù)存在重大瑕疵的情況下，判決認(rèn)定樊某某對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，進(jìn)而認(rèn)定上訴人在與劉文彪簽訂抵押貸款合同并辦理抵押貸款時(shí)未盡審查義務(wù)，屬于認(rèn)定基本事實(shí)不清且存在重大錯(cuò)誤，依法應(yīng)予改判。首先，一審判決認(rèn)定“涉案房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開(kāi)發(fā)，三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人”并無(wú)任何證據(jù)加以證明，一審法院并未查清三人的真實(shí)關(guān)系。其次，一審法院認(rèn)定樊某某付清購(gòu)房款的收據(jù)，沒(méi)有得到王朝華的確認(rèn)。樊某某沒(méi)有舉示付款轉(zhuǎn)賬或取款的憑證，也沒(méi)有舉示其實(shí)際占有使用房屋的證據(jù)。再次，一審法院以“該房屋被劉先彪2016年用作貸款抵押”為由，認(rèn)定“非買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”，邏輯荒謬，與事實(shí)不符。樊某某主張《房屋買賣合同》落款的時(shí)間為2012年8月4日，而案涉房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間是2014年5月，劉先彪將案涉房屋用于抵押貸款時(shí)間是2016年，樊某某在2014年5月至2016年長(zhǎng)達(dá)2年多的時(shí)間可要求辦理過(guò)戶登記，但卻從未要求。劉先彪在2019年7月23日的談話筆錄中證實(shí)“我們通知過(guò)他們來(lái)過(guò)戶的，但人沒(méi)來(lái)，還有過(guò)戶也要產(chǎn)生費(fèi)用，我們都一拖再拖……”事實(shí)上，樊某某從2012年8月至上訴人申請(qǐng)對(duì)該房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的2019年6月期間，從未就辦理房屋產(chǎn)權(quán)證事宜向劉先彪或王朝華提出過(guò)主張。以上事實(shí)證明，案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證至樊某某名下是樊某某自身原因，其無(wú)權(quán)取得足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。最后，一審法院忽略案件證據(jù)證明的事實(shí)，錯(cuò)誤認(rèn)定“原告在辦理抵押貸款時(shí)未盡到審查義務(wù)”。上訴人與劉先彪簽訂抵押貸款合同，要求其提供了產(chǎn)權(quán)證，確認(rèn)了其是案涉房屋所有權(quán)人，核實(shí)了房屋沒(méi)有其他權(quán)利限制，安排人員到現(xiàn)場(chǎng)核查并拍攝照片，依法辦理了抵押登記。上訴人已充分盡到了合理的注意義務(wù)，且從現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)時(shí)到強(qiáng)制執(zhí)行前，無(wú)任何人對(duì)案涉房屋主張權(quán)利，其擔(dān)保物權(quán)依法應(yīng)予支持。二、樊某某主張簽訂書面買賣合同的相對(duì)方是王朝華，并非劉先彪。原判根據(jù)樊某某與王朝華簽訂的《買賣協(xié)議》，認(rèn)定樊某某享有排除劉先彪名下的不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，顯然適用法律錯(cuò)誤，依法應(yīng)予改判。本案中，房屋買賣合同簽訂的主體是樊某某與王朝華，劉先彪至今未與樊某某簽訂房屋買賣合同，王朝華非本案被執(zhí)行人，也不享有案涉房屋的所有權(quán)，無(wú)法對(duì)抗上訴人對(duì)案涉房屋享有的擔(dān)保物權(quán)。三、上訴人與劉先彪簽訂了《最高額抵押合同》，辦理了抵押登記，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持”的規(guī)定，樊某某提出的排除執(zhí)行異議，不足以對(duì)抗上訴人對(duì)案涉房屋享有的擔(dān)保物權(quán)。二審中，上訴人補(bǔ)充上訴意見(jiàn)：上訴人對(duì)案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條和《九民會(huì)議紀(jì)要》第119條、126條的相關(guān)規(guī)定及最高人民法院的裁判觀點(diǎn)，被上訴人無(wú)權(quán)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定主張對(duì)案涉房屋享有對(duì)抗執(zhí)行的民事權(quán)益。首先，被上訴人若認(rèn)為上訴人據(jù)以申請(qǐng)執(zhí)行的生效判決對(duì)案涉房屋權(quán)屬的認(rèn)定及擔(dān)保物權(quán)成立的認(rèn)定存在錯(cuò)誤，應(yīng)申請(qǐng)?jiān)賹徎蛱崞鸬谌顺蜂N之訴。本案中，一審判決并未否定上訴人申請(qǐng)執(zhí)行的執(zhí)行依據(jù)，故審查被上訴人是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益，仍應(yīng)以上訴人對(duì)案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)為前提。其次，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，適用于一般房屋買賣合同的情形，不屬于可排除享有擔(dān)保物權(quán)的情形。最后，最高人民法院（2020）最高法民申4205號(hào)案外人執(zhí)行異議之訴的裁判觀點(diǎn)，進(jìn)一步明確了享有普通債權(quán)的債權(quán)人，不能對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)人。

樊某某辯稱，對(duì)上訴人的兩項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予認(rèn)可，請(qǐng)求二審法院維持原判。1.上訴人對(duì)案涉房屋享有的擔(dān)保物權(quán)發(fā)生在《九民會(huì)議紀(jì)要》頒布以前，該紀(jì)要第126條的規(guī)定不能適用本案，因該紀(jì)要并無(wú)溯及既往的效力。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條是并列適用，不存在哪一條優(yōu)先的問(wèn)題。第二十八條保護(hù)的是一般消費(fèi)者，第二十九條保護(hù)的是商品房消費(fèi)者，法條本意不能讀出第二十七條優(yōu)于第二十八條。2.上訴人訴稱被上訴人購(gòu)買的房屋不符合第二十八條規(guī)定的情形，該理由不成立。被上訴人在案涉房屋抵押以前與劉先彪、王朝華、陳某某訂立了有效的房屋買賣合同，房屋價(jià)款已經(jīng)全額支付，房屋已經(jīng)交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)未過(guò)戶的原因是賣房人欺騙、違約造成的，故被上訴人所購(gòu)房屋符合第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件。綜上，原審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定支持被上訴人的一審請(qǐng)求是正確的。

劉先彪、朱小麗、劉安文、王朝華、陳某某未作答辯。

重慶銀行股份有限公司石某支行向一審法院起訴請(qǐng)求：準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行劉先彪所有位于黃水鎮(zhèn)XX街XX號(hào)第XX樓XX號(hào)房屋。

一審法院經(jīng)審理查明：2012年8月4日，樊某某與劉先彪的合伙人王朝華簽訂《房屋買賣合同》約定：王朝華以99000的價(jià)格將石某土家族自治縣黃水鎮(zhèn)XX街XX號(hào)第XX樓XX號(hào)房屋出售給樊某某，簽訂合同時(shí)支付購(gòu)房定金2000元，第一次支付總房款的70%，交房時(shí)支付總房款的25%，余款5%在領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)一次性付清。王朝華于2012年12月31日交房。2012年8月6日，王朝華出具收據(jù)稱收到樊某某買房款70000元。2013年5月11日，王朝華出具收據(jù)稱收到樊某某買房款19000元。2017年8月22日，陳某某、王朝華出具收條稱收到樊某某交來(lái)的買房尾款5000元。合同簽訂后，王朝華按時(shí)交房，樊某某隨即接房裝修居住至今。庭審后，樊某某將剩余房款5000元轉(zhuǎn)入了石某土家族自治縣人民法院賬戶。

另查明，案涉房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開(kāi)發(fā)，三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人，案涉房屋于2014年辦給劉先彪，未辦理分戶產(chǎn)權(quán)證。2016年，劉先彪將該房屋用于朱小麗與重慶銀行股份有限公司石某支行貸款1150000元的抵押擔(dān)保。后因朱小麗未按時(shí)還款，重慶銀行股份有限公司石某支行向石某土家族自治縣人民法院起訴。2017年10月23日，石某土家族自治縣人民法院判決朱小麗償還其借款，劉先彪、劉安文承擔(dān)連帶清償責(zé)任，重慶銀行股份有限公司石某支行對(duì)案涉房屋折價(jià)、拍賣或變賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，朱小麗、劉先彪、劉安文未按時(shí)履行還款義務(wù)，重慶銀行股份有限公司石某支行申請(qǐng)執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中，石某土家族自治縣人民法院查封了該房屋，樊某某得知此事后提出執(zhí)行異議，石某土家族自治縣人民法院于2019年7月23日作出執(zhí)行裁定書，中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。本案中，樊某某作為案外人，在執(zhí)行案件中提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被石某土家族自治縣人民法院查封的房屋屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。案涉的《房屋買賣協(xié)議》簽訂于2012年，證明樊某某與王朝華、劉先彪在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。樊某某已經(jīng)裝修入住，即在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。該房屋總價(jià)款99000元，實(shí)際支付了99000元，已經(jīng)全部支付了房款。該房屋被劉先彪2016年用作貸款抵押，非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。故樊某某同時(shí)滿足上述四個(gè)條件，對(duì)于其主張案涉房屋屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)的事實(shí)予以認(rèn)定，重慶銀行股份有限公司石某支行在辦理抵押貸款時(shí)未盡到審查義務(wù)，其請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋不予支持。

綜上，樊某某提供的證據(jù)足以證明其對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，重慶銀行股份有限公司石某支行請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百一十一條、第三百一十三條第一項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回重慶銀行股份有限公司石某支行的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2275元（重慶銀行股份有限公司石某支行已預(yù)交），公告費(fèi)820元，由重慶銀行股份有限公司石某支行負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，樊某某向本院舉示了證據(jù)，本院已組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。本院審查認(rèn)為，樊某某舉示的證據(jù)不能達(dá)到其證明目的，本院不予采信。

重慶銀行股份有限公司石某支行、劉先彪、朱小麗、劉安文、王朝華、陳某某均未向本院舉示新的證據(jù)。

本院對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:樊某某對(duì)案涉房屋是否享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

首先，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l規(guī)定并未區(qū)分執(zhí)行標(biāo)的設(shè)置擔(dān)保物權(quán)于購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同之前或之后的情形，凡執(zhí)行標(biāo)的設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)的，均可參照適用該條的規(guī)定。房屋買受人若要排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，必須有法律、司法解釋的特別規(guī)定。其次，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！痹摋l的規(guī)定為案外人系商品房消費(fèi)者之外的一般買受人可參照適用此條款進(jìn)行處理，并非對(duì)案外人系商品房消費(fèi)者作出的規(guī)定，故該條規(guī)定不屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條的例外規(guī)定，本案不能參照適用該條規(guī)定進(jìn)行審查。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”該條的規(guī)定是對(duì)案外人系商品房消費(fèi)者作出的規(guī)定，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條的例外規(guī)定，但樊某某購(gòu)買的房屋系自然人修建的房屋，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房，故不能參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定進(jìn)行審查，本案只能參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定進(jìn)行審查。再次，重慶銀行股份有限公司石某支行對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)系生效法律文書所確認(rèn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，不能排除申請(qǐng)人重慶銀行股份有限公司石某支行對(duì)案涉房屋申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。原判適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定審查樊某某是否享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益不當(dāng)，本院予以糾正。

綜上所述，重慶銀行股份有限公司石某支行的上訴理由成立，其相應(yīng)的上訴請(qǐng)求應(yīng)予支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)雖然清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條規(guī)定，判決如下：

一、撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3575號(hào)民事判決；

二、準(zhǔn)許執(zhí)行樊某某購(gòu)買的位于石某土家族自治縣黃水鎮(zhèn)XX街XX號(hào)第XX樓XX號(hào)登記權(quán)利人為劉先彪的房屋。

一審案件受理費(fèi)2275元，由樊某某負(fù)擔(dān)；公告費(fèi)820元，由樊某某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)2275元，由樊某某負(fù)擔(dān)。公告費(fèi)500元，由樊某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長(zhǎng)江

二〇二一年三月三十日

法官助理　雷書彥

書 記 員　高紅林