上訴人（原審原告）：重慶銀行股份有限公司石某支行，住所地重慶市石某土家族自治縣萬安街道都督大道**附**，統(tǒng)一社會信用代碼91500240696565965H。

負責人：袁強，該銀行行長。

委托訴訟代理人：李海華，上海錦天城（重慶）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉仁欣，上海錦天城（重慶）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：冉從蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

委托訴訟代理人：周柳，重慶律緣律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：劉先彪，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：朱小麗，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：劉某文，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：王朝華，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行因與被上訴人冉從蘭、劉先彪、朱小麗、劉某文、王朝華、陳某某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3580號民事判決，向本院提出上訴。本院于2021年3月5日立案后，于2021年3月25日對上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行的委托訴訟代理人劉仁欣，被上訴人冉從蘭的委托訴訟代理人周柳進行了詢問，并依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

重慶銀行股份有限公司石某支行上訴請求：1.撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3580號民事判決，改判支持上訴人的全部訴訟請求;2.本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：一、一審法院在王朝華、陳某某沒有參與庭審及冉從蘭的證據存在重大瑕疵的情況下，判決認定冉從蘭對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，進而認定上訴人在與劉先彪簽訂抵押貸款合同并辦理抵押貸款時未盡審查義務，屬于認定基本事實不清且存在重大錯誤，依法應予改判。首先，一審判決認定“涉案房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開發(fā)，三人分房后，其產權證分別辦給三人”并無任何證據加以證明，一審法院并未查清三人的真實關系。其次，一審法院認定冉從蘭付清購房款的收據，沒有得到王朝華的確認。冉從蘭沒有舉示付款轉賬或取款的憑證，也沒有舉示其實際占有使用房屋的證據。再次，一審法院以“該房屋被劉先彪2016年用作貸款抵押”為由，認定“非買受人自身原因未辦理過戶登記”，邏輯荒謬，與事實不符。冉從蘭主張《房屋買賣合同》落款的時間為2012年7月12日，而案涉房屋辦理房屋產權證的時間是2014年5月，劉先彪將案涉房屋用于抵押貸款時間是2016年，冉從蘭在2014年5月至2016年長達2年多的時間可要求辦理過戶登記，但卻從未要求。劉先彪在2019年7月23日的談話筆錄中證實“我們通知過他們來過戶的，但人沒來，還有過戶也要產生費用，我們都一拖再拖……”事實上，冉從蘭從2012年7月至上訴人申請對該房屋進行強制執(zhí)行的2019年6月期間，從未就辦理房屋產權證事宜向劉先彪或王朝華提出過主張。以上事實證明，案涉房屋未辦理產權證至冉從蘭名下是冉從蘭自身原因，其無權取得足以排除強制執(zhí)行的民事權益。最后，一審法院忽略案件證據證明的事實，錯誤認定“原告在辦理抵押貸款時未盡到審查義務”。上訴人與劉先彪簽訂抵押貸款合同，要求其提供了產權證，確認了其是案涉房屋所有權人，核實了房屋沒有其他權利限制，安排人員到現場核查并拍攝照片，依法辦理了抵押登記。上訴人已充分盡到了合理的注意義務，且從現場核實時到強制執(zhí)行前，無任何人對案涉房屋主張權利，其擔保物權依法應予支持。上訴人與劉先彪簽訂了《最高額抵押合同》，辦理了抵押登記，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持”的規(guī)定，冉從蘭提出的排除執(zhí)行異議，不足以對抗上訴人對案涉房屋享有的擔保物權。二審中，上訴人補充上訴意見：上訴人對案涉房屋享有擔保物權，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條和《九民會議紀要》第119條、126條的相關規(guī)定及最高人民法院的裁判觀點，被上訴人無權適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定主張對案涉房屋享有對抗執(zhí)行的民事權益。首先，被上訴人若認為上訴人據以申請執(zhí)行的生效判決對案涉房屋權屬的認定及擔保物權成立的認定存在錯誤，應申請再審或提起第三人撤銷之訴。本案中，一審判決并未否定上訴人申請執(zhí)行的執(zhí)行依據，故審查被上訴人是否享有排除執(zhí)行的民事權益，仍應以上訴人對案涉房屋享有擔保物權為前提。其次，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，適用于一般房屋買賣合同的情形，不屬于可排除享有擔保物權的情形。最后，最高人民法院（2020）最高法民申4205號案外人執(zhí)行異議之訴的裁判觀點，進一步明確了享有普通債權的債權人，不能對抗擔保物權人。

冉從蘭辯稱，對上訴人的兩項上訴請求不予認可，請求二審法院維持原判。1.上訴人對案涉房屋享有的擔保物權發(fā)生在《九民會議紀要》頒布以前，該紀要第126條的規(guī)定不能適用本案，因該紀要并無溯及既往的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條是并列適用，不存在哪一條優(yōu)先的問題。第二十八條保護的是一般消費者，第二十九條保護的是商品房消費者，法條本意不能讀出第二十七條優(yōu)于第二十八條。2.上訴人訴稱被上訴人購買的房屋不符合第二十八條規(guī)定的情形，該理由不成立。被上訴人在案涉房屋抵押以前與劉先彪、王朝華、陳某某訂立了有效的房屋買賣合同，房屋價款已經全額支付，房屋已經交付使用，房屋產權未過戶的原因是賣房人欺騙、違約造成的，故被上訴人所購房屋符合第二十八條規(guī)定的四個要件。綜上，原審法院適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定支持被上訴人的一審請求是正確的。

劉先彪、朱小麗、劉某文、王朝華、陳某某未作答辯。

重慶銀行股份有限公司石某支行向一審法院起訴請求：準許繼續(xù)執(zhí)行劉先彪所有位于黃水鎮(zhèn)XX街X號第X樓冉從蘭房屋。

一審法院經審理查明：2012年7月12日，冉從蘭與王朝華簽訂《房屋買賣合同》約定：王朝華以2500.00元每平方米的價格將石某縣黃水鎮(zhèn)XX街X號第X樓房屋出售給冉從蘭，面積為80平方米左右，簽訂合同時支付總價的50%，簽訂合同后一個月付20-35%，余款（房屋總價款的15%）在將產權證交給冉從蘭時一次性付清。王朝華于2012年11月10日前交房。2013年5月22日，王朝華出具收據稱收到冉從蘭買房款196583.00元。合同簽訂后，王朝華按時交房，冉從蘭隨即接房裝修居住至今。庭審后，冉從蘭將剩余房款3417.00元轉入了石某縣人民法院賬戶。

另查明，案涉房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開發(fā)，三人分房后，其產權證分別辦給三人，案涉房屋于2014年辦給劉先彪，未辦理分戶產權證。2016年，劉先彪將該房屋用于朱小麗與重慶銀行股份有限公司石某支行貸款1150000元的抵押擔保。后因朱小麗未按時還款，重慶銀行股份有限公司石某支行向石某土家族自治縣人民法院起訴。2017年10月23日，石某土家族自治縣人民法院判決朱小麗償還其借款，劉先彪、劉某文承擔連帶清償責任，重慶銀行股份有限公司石某支行對案涉房屋折價、拍賣或變賣的價款享有優(yōu)先受償權。判決生效后，朱小麗、劉先彪、劉某文未按時履行還款義務，重慶銀行股份有限公司石某支行申請執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，石某土家族自治縣人民法院查封了該房屋，冉從蘭得知此事后提出執(zhí)行異議，石某土家族自治縣人民法院于2019年7月23日作出執(zhí)行裁定書，中止對案涉房屋的執(zhí)行。

一審法院認為，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任。參照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，冉從蘭作為案外人，在執(zhí)行案件中提出執(zhí)行異議，認為被石某土家族自治縣人民法院查封的房屋屬于其個人財產，依法應承擔舉證證明責任。案涉的《房屋買賣協(xié)議》簽訂于2012年，證明冉從蘭與王朝華在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。冉從蘭已經裝修入住，即在人民法院查封之前已合法占有該不動產。該房屋約定購房款200000.00元，冉從蘭庭審前已支付房款196583.00元，余款3417.00元也在庭審后交到了法院賬戶，即已經支付了全部房款。該房屋被劉先彪2016年用作貸款抵押，非因買受人自身原因未辦理過戶登記。故冉從蘭同時滿足上述四個條件，對于其主張涉案房屋屬于其個人財產的事實予以認定，重慶銀行股份有限公司石某支行向在辦理抵押貸款時未盡到審查義務，其請求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋不予支持。

綜上，冉從蘭提供的證據足以證明其對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，重慶銀行股份有限公司石某支行請求繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百一十一條、第三百一十三條第一項規(guī)定，判決：駁回重慶銀行股份有限公司石某支行的訴訟請求。案件受理費4232元（重慶銀行股份有限公司石某支行已預交），公告費820元，由重慶銀行股份有限公司石某支行負擔。

本院二審期間，冉從蘭向本院舉示了證據，本院已組織當事人進行了質證。本院審查認為，冉從蘭舉示的證據不能達到其證明目的，本院不予采信。

重慶銀行股份有限公司石某支行、劉先彪、朱小麗、劉某文、王朝華、陳某某均未向本院舉示新的證據。

本院對一審認定的事實予以確認。

本院認為，本案二審的爭議焦點為:冉從蘭對案涉房屋是否享有排除人民法院強制執(zhí)行的民事權益。

首先，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l規(guī)定并未區(qū)分執(zhí)行標的設置擔保物權于購房人簽訂購房合同之前或之后的情形，凡執(zhí)行標的設立了擔保物權的，均可參照適用該條的規(guī)定。房屋買受人若要排除建設工程價款優(yōu)先受償權、擔保物權等權利的強制執(zhí)行，必須有法律、司法解釋的特別規(guī)定。其次，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹摋l的規(guī)定為案外人系商品房消費者之外的一般買受人可參照適用此條款進行處理，并非對案外人系商品房消費者作出的規(guī)定，故該條規(guī)定不屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的例外規(guī)定，本案不能參照適用該條規(guī)定進行審查?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”該條的規(guī)定是對案外人系商品房消費者作出的規(guī)定，屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的例外規(guī)定，但冉從蘭購買的房屋系自然人修建的房屋，非房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房，故不能參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定進行審查，本案只能參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定進行審查。再次，重慶銀行股份有限公司石某支行對案涉房屋享有抵押權系生效法律文書所確認。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，不能排除申請人重慶銀行股份有限公司石某支行對案涉房屋申請的強制執(zhí)行。原判適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定審查冉從蘭是否享有排除人民法院強制執(zhí)行的民事權益不當，本院予以糾正。

綜上所述，重慶銀行股份有限公司石某支行的上訴理由成立，其相應的上訴請求應予支持；一審判決認定事實雖然清楚，但適用法律不當，應予糾正。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條規(guī)定，判決如下：

一、撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3580號民事判決；

二、準許執(zhí)行冉從蘭購買的位于石某土家族自治縣黃水鎮(zhèn)XX街X號第X樓登記權利人為劉先彪的房屋。

一審案件受理費4232元，由冉從蘭負擔；公告費820元，由冉從蘭負擔。二審案件受理費4232元，由冉從蘭負擔。公告費500元，由冉從蘭負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長江

二〇二一年三月三十日

法官助理　雷書彥

書 記 員　高紅林