上訴人（原審原告）：重慶銀行股份有限公司石某支行，住所地重慶市石某土家族自治縣萬安街道都督大道**附**，統(tǒng)一社會信用代碼91500240696565965H。

負(fù)責(zé)人：袁強(qiáng)，該銀行行長。

委托訴訟代理人：李海華，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉仁欣，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：劉先彪，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：朱小麗，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：劉某文，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：譚道芬，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

委托訴訟代理人：周柳，重慶律緣律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王朝華，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行（以下簡稱重慶銀行）因與被上訴人劉先彪、朱小麗、劉某文、譚道芬、王朝華、陳某某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，上訴人重慶銀行不服石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3579號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月5日立案后，于2021年3月25日對上訴人重慶銀行委托的訴訟代理人劉仁欣，被上訴人譚道芬委托的訴訟代理人周柳進(jìn)行了詢問，并依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

重慶銀行上訴請求：1.撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3579號民事判決，改判支持上訴人的全部訴訟請求;2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、一審法院在王朝華、陳某某沒有參與庭審及譚道芬的證據(jù)存在重大瑕疵的情況下，判決認(rèn)定譚道芬對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，進(jìn)而認(rèn)定上訴人在與劉先彪簽訂抵押貸款合同并辦理抵押貸款時未盡審查義務(wù)，屬于認(rèn)定基本事實不清且存在重大錯誤，依法應(yīng)予改判。首先，一審判決認(rèn)定“涉案房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開發(fā)，三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人”并無任何證據(jù)加以證明，一審法院并未查清三人的真實關(guān)系。其次，一審法院認(rèn)定譚道芬付清108000元的購房款依據(jù)的三份收據(jù)，沒有得到陳某某的確認(rèn)，且其中50000元為張代洲支付，也未對張代洲的身份進(jìn)行審查。譚道芬沒有舉示付款轉(zhuǎn)賬或取款的憑證，也沒有舉示其實際占有使用房屋的證據(jù)。再次，一審法院以“該房屋被劉先彪于2016年用作貸款抵押”為由，認(rèn)定“非買受人自身原因未辦理過戶登記”，邏輯荒謬，與事實不符。譚道芬主張《房屋買賣合同》落款的時間為2014年4月15日，劉先彪將案涉房屋用于抵押貸款時間是2016年，譚道芬在2014年5月至2016年長達(dá)2年多的時間可要求辦理過戶登記，但卻從未要求。劉先彪在2019年7月23日的談話筆錄中證實“我們通知過他們來過戶的，但人沒來，還有過戶也要產(chǎn)生費(fèi)用，我們都一拖再拖……”事實上，譚道芬從2012年7月至上訴人申請對該房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的2019年6月期間，從未就辦理房屋產(chǎn)權(quán)證事宜向劉先彪或王朝華提出過主張。以上事實證明，案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證至譚道芬名下是譚道芬自身原因，其無權(quán)取得足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。最后，一審法院忽略案件證據(jù)證明的事實，錯誤認(rèn)定“原告在辦理抵押貸款時未盡到審查義務(wù)”。上訴人與劉先彪簽訂抵押貸款合同，要求其提供了產(chǎn)權(quán)證，確認(rèn)了其是案涉房屋所有權(quán)人，核實了房屋沒有其他權(quán)利限制，安排人員到現(xiàn)場核查并拍攝照片，依法辦理了抵押登記。上訴人已充分盡到了合理的注意義務(wù)，且從現(xiàn)場核實時到強(qiáng)制執(zhí)行前，無任何人對案涉房屋主張權(quán)利，其擔(dān)保物權(quán)依法應(yīng)予支持。上訴人與劉先彪簽訂了《最高額抵押合同》，辦理了抵押登記，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持”的規(guī)定，譚道芬提出的排除執(zhí)行異議，不足以對抗上訴人對案涉房屋享有的擔(dān)保物權(quán)。二審中，上訴人補(bǔ)充上訴意見：上訴人對案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條和《九民會議紀(jì)要》第119條、126條的相關(guān)規(guī)定及最高人民法院的裁判觀點，被上訴人無權(quán)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定主張對案涉房屋享有對抗執(zhí)行的民事權(quán)益。首先，被上訴人若認(rèn)為上訴人據(jù)以申請執(zhí)行的生效判決對案涉房屋權(quán)屬的認(rèn)定及擔(dān)保物權(quán)成立的認(rèn)定存在錯誤，應(yīng)申請再審或提起第三人撤銷之訴。本案中，一審判決并未否定上訴人申請執(zhí)行的執(zhí)行依據(jù)，故審查被上訴人是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益，仍應(yīng)以上訴人對案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)為前提。其次，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，適用于一般房屋買賣合同的情形，不屬于可排除享有擔(dān)保物權(quán)的情形。最后，最高人民法院（2020）最高法民申4205號案外人執(zhí)行異議之訴的裁判觀點，進(jìn)一步明確了享有普通債權(quán)的債權(quán)人，不能對抗擔(dān)保物權(quán)人。

譚道芬辯稱，對上訴人的兩項上訴請求不予認(rèn)可，請求二審法院維持原判。1.上訴人對案涉房屋享有的擔(dān)保物權(quán)發(fā)生在《九民會議紀(jì)要》頒布以前，該紀(jì)要第126條的規(guī)定不能適用本案，因該紀(jì)要并無溯及既往的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條是并列適用，不存在哪一條優(yōu)先的問題。第二十八條保護(hù)的是一般消費(fèi)者，第二十九條保護(hù)的是商品房消費(fèi)者，法條本意不能讀出第二十七條優(yōu)于第二十八條。2.上訴人訴稱被上訴人購買的房屋不符合第二十八條規(guī)定的情形，該理由不成立。被上訴人在案涉房屋抵押以前與劉先彪、王朝華、陳某某訂立了有效的房屋買賣合同，房屋價款已經(jīng)全額支付，房屋已經(jīng)交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)未過戶的原因是賣房人欺騙、違約造成的，故被上訴人所購房屋符合第二十八條規(guī)定的四個要件。綜上，原審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定支持被上訴人的一審請求是正確的。

劉先彪、朱小麗、劉某文、王朝華、陳某某未作答辯。

重慶銀行向一審法院提出訴訟請求：請求人民法院準(zhǔn)許執(zhí)行劉先彪所有的位于黃水鎮(zhèn)XX街X號第X樓X號房屋。

一審法院認(rèn)定：2014年4月15日，譚道芬與陳某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》約定：陳某某以108000元的價格將石某縣黃水鎮(zhèn)XX街X號第X樓X號房屋出售給譚道芬，簽訂合同時支付購房定金50000元，房屋裝修完畢入住后付48000元，陳某某將產(chǎn)權(quán)證交譚道芬后付尾款10000元。陳某某于2014年4月15日交房。當(dāng)日，陳某某收到房款50000元。2016年6月1日，陳某某出具收據(jù)稱收到譚道芬買房款20000元。2017年9月24日，陳某某出具收據(jù)稱收到譚道芬買房款20000元，共收到90000元。合同簽訂后，陳某某按時交房，譚道芬隨即接房裝修居住至今。庭審后，譚道芬將剩余房款18000元轉(zhuǎn)入了石某法院賬戶。

另查明，涉案房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開發(fā)，三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人，涉案房屋于2014年辦給劉先彪，未辦理分戶產(chǎn)權(quán)證。2016年，劉先彪將該房屋用于朱小麗與重慶銀行貸款1150000元的抵押擔(dān)保。后因朱小麗未按時還款，重慶銀行向石某法院起訴，2017年10月23日，石某法院判決朱小麗償還其借款，劉先彪、劉某文承擔(dān)連帶清償責(zé)任，重慶銀行對涉案房屋折價、拍賣或變賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，朱小麗、劉先彪、劉某文未按時履行還款義務(wù)，重慶銀行申請執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，石某法院查封了該房屋，譚道芬得知此事后提出執(zhí)行異議，石某法院于2019年7月23日作出執(zhí)行裁定書，中止對涉案房屋的執(zhí)行。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，譚道芬作為案外人，在執(zhí)行案件中提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被查封的房屋屬于其個人財產(chǎn)，依法應(yīng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。涉案的《房屋買賣協(xié)議》簽訂于2014年，證明譚道芬與王朝華在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。譚道芬已經(jīng)裝修入住，即在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)。該房屋總價款108000元，實際支付了108000元，已經(jīng)全部支付了房款。該房屋被劉先彪2016年用作貸款抵押，非因買受人自身原因未辦理過戶登記。故譚道芬同時滿足上述四個條件，對于其主張涉案房屋屬于其個人財產(chǎn)的事實予以認(rèn)定，重慶銀行在辦理抵押貸款時未盡到審查義務(wù)，其請求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋不予支持。

綜上，譚道芬提供的證據(jù)足以證明其對涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，重慶銀行請求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百一十一條、第三百一十三條第（一）項之規(guī)定，判決：駁回重慶銀行股份有限公司石某支行的訴訟請求。案件受理費(fèi)2460元，公告費(fèi)820元，由重慶銀行股份有限公司石某支行負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，譚道芬向本院舉示了證據(jù)，本院已組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。本院審查認(rèn)為，譚道芬舉示的證據(jù)不能達(dá)到其證明目的，本院不予采信。

重慶銀行、劉先彪、朱小麗、劉某文、王朝華、陳某某均未向本院舉示新的證據(jù)。

本院對一審認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點為:譚道芬對案涉房屋是否享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

首先，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l規(guī)定并未區(qū)分執(zhí)行標(biāo)的設(shè)置擔(dān)保物權(quán)于購房人簽訂購房合同之前或之后的情形，凡執(zhí)行標(biāo)的設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)的，均可參照適用該條的規(guī)定。房屋買受人若要排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，必須有法律、司法解釋的特別規(guī)定。其次，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹摋l的規(guī)定為案外人系商品房消費(fèi)者之外的一般買受人可參照適用此條款進(jìn)行處理，并非對案外人系商品房消費(fèi)者作出的規(guī)定，故該條規(guī)定不屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的例外規(guī)定，本案不能參照適用該條規(guī)定進(jìn)行審查。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！痹摋l的規(guī)定是對案外人系商品房消費(fèi)者作出的規(guī)定，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的例外規(guī)定，但譚道芬購買的房屋系自然人修建的房屋，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房，故不能參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定進(jìn)行審查，本案只能參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定進(jìn)行審查。再次，重慶銀行對案涉房屋享有抵押權(quán)系生效法律文書所確認(rèn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，不能排除申請人重慶銀行對案涉房屋申請的強(qiáng)制執(zhí)行。原判適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定審查譚道芬是否享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益不當(dāng)，本院予以糾正。

綜上所述，重慶銀行的上訴理由成立，其相應(yīng)的上訴請求應(yīng)予支持；一審判決認(rèn)定事實雖然清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條規(guī)定，判決如下：

一、撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3579號民事判決；

二、準(zhǔn)許執(zhí)行譚道芬購買的位于石某土家族自治縣黃水鎮(zhèn)XX街X號第X樓X號登記權(quán)利人為劉先彪的房屋。

一審案件受理費(fèi)2460元，由譚道芬負(fù)擔(dān)；公告費(fèi)820元，由譚道芬負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)2460元，由譚道芬負(fù)擔(dān);公告費(fèi)500元，由譚道芬負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長江

二〇二一年三月三十日

法官助理　雷書彥

書 記 員　高紅林