上訴人（原審原告）：重慶銀行股份有限公司石某支行，住所地重慶市石某土家族自治縣萬(wàn)安街道都督大道**附**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500240696565965H。

負(fù)責(zé)人：袁強(qiáng)，該銀行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：李海華，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉仁欣，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：羅正杰，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市璧山縣。

委托訴訟代理人：周柳，重慶律緣律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：劉先彪，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：朱小麗，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：劉某文，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：王朝華，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行因與被上訴人羅正杰、劉先彪、朱小麗、劉某文、王朝華、陳某某申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3570號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2021年3月5日立案后，于2021年3月25日對(duì)上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行的委托訴訟代理人劉仁欣，被上訴人羅正杰的委托訴訟代理人周柳進(jìn)行了詢問，并依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

重慶銀行股份有限公司石某支行上訴請(qǐng)求：1.撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3570號(hào)民事判決，改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求;2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院在王朝華、陳某某沒有參與庭審及羅正杰的證據(jù)存在重大瑕疵的情況下，判決認(rèn)定羅正杰對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，進(jìn)而認(rèn)定上訴人在與劉先彪簽訂抵押貸款合同并辦理抵押貸款時(shí)未盡審查義務(wù)，屬于認(rèn)定基本事實(shí)不清且存在重大錯(cuò)誤，依法應(yīng)予改判。首先，一審判決認(rèn)定“涉案房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開發(fā)，三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人”并無(wú)任何證據(jù)加以證明，一審法院并未查清三人的真實(shí)關(guān)系。其次，一審法院認(rèn)定羅正杰付清購(gòu)房款的收據(jù)，沒有得到王朝華的確認(rèn)。羅正杰沒有舉示付款轉(zhuǎn)賬或取款的憑證，也沒有舉示其實(shí)際占有使用房屋的證據(jù)。再次，一審法院以“該房屋被劉先彪2016年用作貸款抵押”為由，認(rèn)定“非買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”，邏輯荒謬，與事實(shí)不符。羅正杰主張《房屋買賣合同》落款的時(shí)間為2012年8月4日，而案涉房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間是2014年5月，劉先彪將案涉房屋用于抵押貸款時(shí)間是2016年，羅正杰在2014年5月至2016年長(zhǎng)達(dá)2年多的時(shí)間可要求辦理過(guò)戶登記，但卻從未要求。劉先彪在2019年7月23日的談話筆錄中證實(shí)“我們通知過(guò)他們來(lái)過(guò)戶的，但人沒來(lái)，還有過(guò)戶也要產(chǎn)生費(fèi)用，我們都一拖再拖……”事實(shí)上，羅正杰從2012年8月至上訴人申請(qǐng)對(duì)該房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的2019年6月期間，從未就辦理房屋產(chǎn)權(quán)證事宜向劉先彪或王朝華提出過(guò)主張。以上事實(shí)證明，案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證至羅正杰名下是羅正杰自身原因，其無(wú)權(quán)取得足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。最后，一審法院忽略案件證據(jù)證明的事實(shí)，錯(cuò)誤認(rèn)定“原告在辦理抵押貸款時(shí)未盡到審查義務(wù)”。上訴人與劉先彪簽訂抵押貸款合同，要求其提供了產(chǎn)權(quán)證，確認(rèn)了其是案涉房屋所有權(quán)人，核實(shí)了房屋沒有其他權(quán)利限制，安排人員到現(xiàn)場(chǎng)核查并拍攝照片，依法辦理了抵押登記。上訴人已充分盡到了合理的注意義務(wù)，且從現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)時(shí)到強(qiáng)制執(zhí)行前，無(wú)任何人對(duì)案涉房屋主張權(quán)利，其擔(dān)保物權(quán)依法應(yīng)予支持。上訴人與劉先彪簽訂了《最高額抵押合同》，辦理了抵押登記，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持”的規(guī)定，羅正杰提出的排除執(zhí)行異議，不足以對(duì)抗上訴人對(duì)案涉房屋享有的擔(dān)保物權(quán)。二審中，上訴人補(bǔ)充上訴意見：上訴人對(duì)案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條和《九民會(huì)議紀(jì)要》第119條、126條的相關(guān)規(guī)定及最高人民法院的裁判觀點(diǎn)，被上訴人無(wú)權(quán)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定主張對(duì)案涉房屋享有對(duì)抗執(zhí)行的民事權(quán)益。首先，被上訴人若認(rèn)為上訴人據(jù)以申請(qǐng)執(zhí)行的生效判決對(duì)案涉房屋權(quán)屬的認(rèn)定及擔(dān)保物權(quán)成立的認(rèn)定存在錯(cuò)誤，應(yīng)申請(qǐng)?jiān)賹徎蛱崞鸬谌顺蜂N之訴。本案中，一審判決并未否定上訴人申請(qǐng)執(zhí)行的執(zhí)行依據(jù)，故審查被上訴人是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益，仍應(yīng)以上訴人對(duì)案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)為前提。其次，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，適用于一般房屋買賣合同的情形，不屬于可排除享有擔(dān)保物權(quán)的情形。最后，最高人民法院（2020）最高法民申4205號(hào)案外人執(zhí)行異議之訴的裁判觀點(diǎn)，進(jìn)一步明確了享有普通債權(quán)的債權(quán)人，不能對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)人。

羅正杰辯稱，對(duì)上訴人的兩項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予認(rèn)可，請(qǐng)求二審法院維持原判。1.上訴人對(duì)案涉房屋享有的擔(dān)保物權(quán)發(fā)生在《九民會(huì)議紀(jì)要》頒布以前，該紀(jì)要第126條的規(guī)定不能適用本案，因該紀(jì)要并無(wú)溯及既往的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條是并列適用，不存在哪一條優(yōu)先的問題。第二十八條保護(hù)的是一般消費(fèi)者，第二十九條保護(hù)的是商品房消費(fèi)者，法條本意不能讀出第二十七條優(yōu)于第二十八條。2.上訴人訴稱被上訴人購(gòu)買的房屋不符合第二十八條規(guī)定的情形，該理由不成立。被上訴人在案涉房屋抵押以前與劉先彪、王朝華、陳某某訂立了有效的房屋買賣合同，房屋價(jià)款已經(jīng)全額支付，房屋已經(jīng)交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)未過(guò)戶的原因是賣房人欺騙、違約造成的，故被上訴人所購(gòu)房屋符合第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件。綜上，原審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定支持被上訴人的一審請(qǐng)求是正確的。

劉先彪、朱小麗、劉某文、王朝華、陳某某未作答辯。

重慶銀行股份有限公司石某支行向一審法院起訴請(qǐng)求：準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行劉先彪所有位于黃水鎮(zhèn)XX街X號(hào)第X樓X號(hào)房屋。

一審法院經(jīng)審理查明：2012年8月4日，羅正杰與劉先彪的合伙人王朝華簽訂《房屋買賣協(xié)議》約定：王朝華以99000.00元的價(jià)格將石某縣黃水鎮(zhèn)XX街X號(hào)第X樓X號(hào)房屋出售給羅正杰，簽訂合同時(shí)支付購(gòu)房定金1000元，第一次支付總房款的70%，交房時(shí)支付總房款的25%，余款5%在領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)一次性支付。王朝華于2012年12月31日交房。2012年8月6日，王朝華出具收據(jù)稱收到羅正杰買房款70000.00元。2013年5月11日，王朝華出具收據(jù)稱收到羅正杰買房款19000.00元。2017年8月22日，陳某某、王朝華出具收條稱收到羅正杰的丈夫楊武國(guó)交來(lái)的買房尾款5000.00元。合同簽訂后，王朝華按時(shí)交房，羅正杰隨即接房裝修居住至今。庭審后，羅正杰將剩余房5000.00元轉(zhuǎn)入了石某縣人民法院賬戶。

另查明，案涉房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開發(fā)，三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人，案涉房屋于2014年辦給劉先彪，未辦理分戶產(chǎn)權(quán)證。2016年，劉先彪將該房屋用于朱小麗與重慶銀行股份有限公司石某支行貸款1150000元的抵押擔(dān)保。后因朱小麗未按時(shí)還款，重慶銀行股份有限公司石某支行向石某土家族自治縣人民法院起訴。2017年10月23日，石某土家族自治縣人民法院判決朱小麗償還其借款，劉先彪、劉某文承擔(dān)連帶清償責(zé)任，重慶銀行股份有限公司石某支行對(duì)案涉房屋折價(jià)、拍賣或變賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，朱小麗、劉先彪、劉某文未按時(shí)履行還款義務(wù)，重慶銀行股份有限公司石某支行申請(qǐng)執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中，石某土家族自治縣人民法院查封了該房屋，羅正杰得知此事后提出執(zhí)行異議，石某土家族自治縣人民法院于2019年7月23日作出執(zhí)行裁定書，中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。本案中，羅正杰作為案外人，在執(zhí)行案件中提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被石某土家族自治縣人民法院查封的房屋屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。案涉的《房屋買賣協(xié)議》簽訂于2012年，證明羅正杰與王朝華在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。羅正杰已經(jīng)裝修入住，即在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。該房屋總價(jià)款99000.00元，實(shí)際支付了99000.00元，已經(jīng)全部支付了房款。該房屋被劉先彪2016年用作貸款抵押，非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。故羅正杰同時(shí)滿足上述四個(gè)條件，對(duì)于其主張涉案房屋屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)的事實(shí)予以認(rèn)定，重慶銀行股份有限公司石某支行向在辦理抵押貸款時(shí)未盡到審查義務(wù)，其請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋不予支持。

綜上，羅正杰提供的證據(jù)足以證明其對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，重慶銀行股份有限公司石某支行請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百一十一條、第三百一十三條第一項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回重慶銀行股份有限公司石某支行的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5084元（重慶銀行股份有限公司石某支行已預(yù)交），公告費(fèi)820元，由重慶銀行股份有限公司石某支行負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，羅正杰向本院舉示了證據(jù)，本院已組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。本院審查認(rèn)為，羅正杰舉示的證據(jù)不能達(dá)到其證明目的，本院不予采信。

重慶銀行股份有限公司石某支行、劉先彪、朱小麗、劉某文、王朝華、陳某某均未向本院舉示新的證據(jù)。

本院對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:羅正杰對(duì)案涉房屋是否享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

首先，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l規(guī)定并未區(qū)分執(zhí)行標(biāo)的設(shè)置擔(dān)保物權(quán)于購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同之前或之后的情形，凡執(zhí)行標(biāo)的設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)的，均可參照適用該條的規(guī)定。房屋買受人若要排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，必須有法律、司法解釋的特別規(guī)定。其次，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”該條的規(guī)定為案外人系商品房消費(fèi)者之外的一般買受人可參照適用此條款進(jìn)行處理，并非對(duì)案外人系商品房消費(fèi)者作出的規(guī)定，故該條規(guī)定不屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的例外規(guī)定，本案不能參照適用該條規(guī)定進(jìn)行審查?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！痹摋l的規(guī)定是對(duì)案外人系商品房消費(fèi)者作出的規(guī)定，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的例外規(guī)定，但羅正杰購(gòu)買的房屋系自然人修建的房屋，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房，故不能參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定進(jìn)行審查，本案只能參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定進(jìn)行審查。再次，重慶銀行股份有限公司石某支行對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)系生效法律文書所確認(rèn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，不能排除申請(qǐng)人重慶銀行股份有限公司石某支行對(duì)案涉房屋申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。原判適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定審查羅正杰是否享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益不當(dāng)，本院予以糾正。

綜上所述，重慶銀行股份有限公司石某支行的上訴理由成立，其相應(yīng)的上訴請(qǐng)求應(yīng)予支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)雖然清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條規(guī)定，判決如下：

一、撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3570號(hào)民事判決；

二、準(zhǔn)許執(zhí)行羅正杰購(gòu)買的位于石某土家族自治縣黃水鎮(zhèn)XX街X號(hào)第X樓X號(hào)登記權(quán)利人為劉先彪的房屋。

一審案件受理費(fèi)2275元，由羅正杰負(fù)擔(dān)；公告費(fèi)820元，由羅正杰負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)2275元，由羅正杰負(fù)擔(dān)。公告費(fèi)500元，由羅正杰負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長(zhǎng)江

二〇二一年三月三十日

法官助理　雷書彥

書 記 員　高紅林