上訴人（原審原告）：秀山博某實(shí)業(yè)有限公司，住所地重慶市秀山土家族苗族自治縣（以下簡稱秀山縣）中和街道東風(fēng)路**，組織機(jī)構(gòu)代碼711682482。

訴訟代表人：黃光界，該公司破產(chǎn)管理人重慶光界律師事務(wù)所負(fù)責(zé)人。

委托訴訟代理人：張靜一，重慶光界律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李德平，重慶光界律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王**，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市秀山縣。

上訴人秀山博某實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱博某公司）與被上訴人王**合同糾紛一案，不服重慶市秀山縣人民法院(2020)渝0241民初575號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月6日受理后，依法組成合議庭，對(duì)上訴人博某公司的委托訴訟代理人李德平，被上訴人王**進(jìn)行了詢問。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

博某公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷(2020)渝0241民初575號(hào)民事判決，改判支持博某公司一審訴訟請(qǐng)求；二、一、二審訴訟費(fèi)由王**承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、博某公司已經(jīng)被裁定進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，已不具備給案涉房屋辦理過戶登記的主體條件以及辦理過戶登記的條件。博某公司于2012年就已經(jīng)名存實(shí)亡，案涉房屋未竣工驗(yàn)收合格，辦理過戶登記的資料大量缺失，不具備辦理過戶登記的條件。二、案涉房屋屬于博某公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，王**的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，博某公司享有合同解除權(quán)。雖然法律文書并沒有否定博某公司與王**之間買賣合同的效力，但根據(jù)抵押在先，買賣在后的原則，以及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)來看，王**要實(shí)現(xiàn)合同目的需要行使滌除權(quán)，但其至今未提出行使該權(quán)利。同時(shí)為保證破產(chǎn)工作的有序進(jìn)行以及保證債權(quán)人利益，博某公司有權(quán)解除合同，并要求王**騰退房屋。三、案涉房屋抵押在先，買賣在后，王**在購買時(shí)自身存在過錯(cuò)。四、2019年《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的規(guī)定，并不適用于破產(chǎn)案件，本案系破產(chǎn)案件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用破產(chǎn)法及司法解釋的相關(guān)規(guī)定。

王**辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。王**與博某公司之間的商品房買賣合同糾紛已經(jīng)秀山縣人民法院審理并作出生效裁判，博某公司應(yīng)按生效裁判履行義務(wù)。博某公司稱給案涉房屋辦理過戶登記的主體條件以及過戶條件不具備的理由不成立，博某公司雖已進(jìn)入破產(chǎn)程序，但尚未注銷，其權(quán)利義務(wù)由破產(chǎn)管理人代為行使。博某公司稱案涉房屋屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，博某公司享有解除權(quán)及王**存在過錯(cuò)的理由不能成立，王**作為購房消費(fèi)者已經(jīng)支付了全部房款，其購買權(quán)優(yōu)先于重慶市秀山縣六合小額貸款有限公司（以下簡稱六合貸款公司）的抵押權(quán)，且王**購買房屋時(shí)不知道抵押的真實(shí)情況，其不存在過錯(cuò)。博某公司稱本案不適用《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的理由不成立，博某公司作為違約方不享有單方解除權(quán)，本案是合同糾紛，不是破產(chǎn)糾紛。

博某公司向一審法院起訴請(qǐng)求：一、解除博某公司、王**于2011年3月簽訂的《重慶市商品房買賣合同》；二、王**立即騰退位于秀山縣中和街道東風(fēng)路13號(hào)B棟1-X商業(yè)用房并交還給博某公司；三、本案訴訟費(fèi)用由王**承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2010年9月7日博某公司與六合貸款公司簽訂《企業(yè)借款合同》和《抵押合同》約定，博某公司向六合貸款公司借款15000000元，博某公司以位于秀山縣中和鎮(zhèn)東風(fēng)路13號(hào)博某名居二期B棟一、二層商業(yè)用房，面積2784.6平方米的房屋作為抵押，并于2010年9月9日在秀山縣國土資源局辦理了抵押登記。2011年3月，博某公司與王**簽訂《重慶市商品房買賣合同》約定，秀山博某公司將其所有的位于秀山縣中和鎮(zhèn)東風(fēng)路13號(hào)B棟1-X商業(yè)用房出售給王**，購房款為694857元。王**向博某公司支付完畢購房費(fèi)用及各項(xiàng)稅費(fèi)，王**實(shí)際使用涉案房屋并繳納了物業(yè)費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用。2013年王**向該院起訴要求博某公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、支付房屋預(yù)告登記違約金等，經(jīng)該院調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議，博某公司同意向王**支付違約金，并為王**辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。該院為此制作（2013）秀法民初字第01537號(hào)民事調(diào)解書。

2012年12月26日，重慶市第四中級(jí)人民法院作出（2012）渝四中法民初字第00035號(hào)民事判決書，判決六合貸款公司對(duì)前述抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，六合貸款公司已經(jīng)向重慶市第四中級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，現(xiàn)涉案房屋被王**占有使用，但一直未能辦理房屋備案登記和過戶登記。

一審法院認(rèn)為，本案的主要爭議焦點(diǎn)是博某公司是否有權(quán)解除《重慶市商品房買賣合同》，并基于合同解除要求王**退還案涉房屋。對(duì)此具體論述如下：博某公司與王**簽訂的《重慶市商品房買賣合同》無違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，合法有效，且王**已經(jīng)向博某公司支付合同款項(xiàng)，履行完畢合同義務(wù)，博某公司本身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)為王**辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的責(zé)任，王**一直未辦理，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。按照2019年《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的規(guī)定，對(duì)于違約方起訴要求解除合同的，必須同時(shí)具備以下三個(gè)條件：1.違約方不存在惡意違約的情形；2.違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；3.守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。博某公司向王**出售已經(jīng)用于債務(wù)抵押的房屋，導(dǎo)致王**購買房屋后無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，博某公司違反了誠實(shí)信用原則，具有惡意違約的情形。博某公司作為違約方不具備解除合同的請(qǐng)求權(quán)，其要求解除合同的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持，也無權(quán)以解除合同作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，要求王**騰退所購房屋。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條之規(guī)定，判決：駁回博某公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元由博某公司負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人雙方的訴辯意見，本案二審爭議焦點(diǎn)為：博某公司是否有權(quán)解除其與王**簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，并基于合同解除要求王**退還案涉房屋。本院評(píng)述如下：

首先，王**與博某公司于2011年3月簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，該合同不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。且王**在合同簽訂后履行了合同約定的付款義務(wù)。而秀山縣人民法院在2017年9月8日才受理案外人劉宗鑫等人對(duì)博某公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。即在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前，雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》成立并生效，且王**一方就該合同約定的義務(wù)已履行完畢。因此，博某公司的破產(chǎn)管理人無權(quán)決定解除該合同，博某公司不具有請(qǐng)求解除《重慶市商品房買賣合同》的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。其次，王**與博某公司曾于2013年9月10日就案涉房屋辦理產(chǎn)權(quán)證事宜在秀山縣人民法院達(dá)成調(diào)解協(xié)議，該院為此制作（2013）秀法民初字第01537號(hào)民事調(diào)解書，確認(rèn)博某公司同意支付違約金并為王**辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，此為博某公司真實(shí)意思表示，該調(diào)解書業(yè)已生效，博某公司應(yīng)按該調(diào)解書履行相應(yīng)義務(wù)，博某公司再次起訴請(qǐng)求解除雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》并由王**騰退房屋，有違誠實(shí)信用原則。最后，即使案涉房屋現(xiàn)在不具備辦證條件，不代表今后無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，破產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)積極履行職責(zé)，使案涉房屋能夠達(dá)到產(chǎn)權(quán)登記條件，博某公司不能以此作為解除合同的理由。綜上，博某公司主張解除《重慶市商品房買賣合同》的理由不成立，本院不予支持。博某公司無權(quán)主張解除雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，自然無權(quán)以解除合同為由要求王**騰退房屋。

綜上所述，秀山博某實(shí)業(yè)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人秀山博某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 員　丁　　詠　　梅

審 判 員　徐　　婷　　婷

審 判 員　王　　軍　　峰

二〇二一年二月十八日

法官助理?。ㄔ河。┣厍迦A

書 記 員　陳　　思　　羽