上訴人（原審原告）：徐文光，男，1973年2月25日生，漢族，住浙江省瑞安市。

委托訴訟代理人：鄧亞紅，酉陽縣桃花源法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審被告）：重慶宏萊福裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司，住所地重慶市酉陽土家族苗族自治縣（以下簡(jiǎn)稱酉陽縣）鐘多街道翠屏山大道**濱江花園**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500242MA60U3QL7U。

法定代表人：黃懷，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：易明，重慶渝法律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審第三人）：秦智鴻，男，1973年10月12日生，土家族，住酉陽縣。

上訴人徐文光因與被上訴人重慶宏萊福裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏萊福公司）、秦智鴻排除妨害糾紛一案，不服酉陽縣人民法院(2020)渝0242民初2683號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭，對(duì)上訴人徐文光的委托訴訟代理人鄧亞紅，被上訴人宏萊福公司法定代表人黃懷及其委托訴訟代理人易明，被上訴人秦智鴻進(jìn)行了詢問。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

徐文光上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判支持徐文光一審訴訟請(qǐng)求，本案一、二審訴訟費(fèi)由宏萊福公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。徐文光與戴其麗在2019年10月就達(dá)成涉案房屋轉(zhuǎn)讓交易，因新冠疫情影響，2020年5月徐文光才辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。一審法院認(rèn)定《店鋪出租合同》系效力待定合同，根據(jù)合同相對(duì)性原則，應(yīng)由宏萊福公司和秦智鴻承擔(dān)舉證責(zé)任。即使吉鴻物業(yè)公司與房屋開發(fā)商有債務(wù)關(guān)系，但秦智鴻以個(gè)人身份將涉案房屋出租給宏萊福公司，出租合同應(yīng)當(dāng)不發(fā)生法律效力，一審判決認(rèn)定出租合同有效，判決駁回徐文光的訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤。二、徐文光已取得涉案房屋所有權(quán)，宏萊福公司和秦智鴻應(yīng)停止侵害、排除妨礙，賠償損失。

宏萊福公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，依法應(yīng)維持。

秦智鴻辯稱，上訴人的上訴請(qǐng)求不應(yīng)支持，請(qǐng)求維持原判。

徐文光向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決宏萊福公司和秦智鴻對(duì)位于酉陽縣鐘多街道翠屏山大道56號(hào)濱江花園C幢TW-xx號(hào)門面停止侵害、排除妨礙；2.判決宏萊福公司和秦智鴻賠償占用C幢TW-xx號(hào)門面期間損失32000元；3.訴訟費(fèi)由宏萊福公司和秦智鴻承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：案涉房屋系酉陽縣鐘多街道翠屏山大道中路56號(hào)C幢TW-xx號(hào)門面。2015年7月14日，案涉商品房網(wǎng)簽人為林波，2017年8月3日，網(wǎng)簽人由林波變更為戴其麗。經(jīng)重慶市酉陽縣規(guī)劃和自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《重慶市房屋買賣合同（簡(jiǎn)版）》載明：2020年5月20日，案涉房屋的權(quán)利人由戴其麗（公民身份號(hào)碼：3303251975********）變更為徐文光。同日，重慶市酉陽縣規(guī)劃和自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心為該房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書[渝（2020）酉陽縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第00041xxxx號(hào)）]。

另查明，2020年3月26日，秦智鴻作為甲方（出租方）與宏萊福公司的法定代表人黃懷為乙方（承租方）簽訂《店鋪出租合同》，約定“經(jīng)甲乙雙方協(xié)商：甲方自愿將位于酉陽縣濱江花園23號(hào)兩間門面（位置：酉陽縣翠屏山大道南路公交站臺(tái)后面兩間店鋪）以37000元大寫叁萬柒仟元整（含1000元的物業(yè)衛(wèi)生費(fèi)）出租給乙方自行使用。水電費(fèi)由乙方自行繳費(fèi)，租賃期限為叁年，從2020年4月30日至2023年4月29日，期間甲方不得以任何方式向乙方增收房租費(fèi)，更不得以任何方式或理由終止出租合同。付款方式：乙方逐年4月30日向甲方付清租金及物業(yè)衛(wèi)生費(fèi)（37000元。大寫叁萬柒仟元整）……”，該合同由甲方秦智鴻及乙方黃懷簽字確認(rèn)。

一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，當(dāng)所有權(quán)與占有權(quán)能發(fā)生分離的情況下，買受人是否可以其為房屋所有權(quán)人基于排除妨害請(qǐng)求權(quán)要求房屋內(nèi)的實(shí)際占有人遷出。評(píng)析如下：第一，秦智鴻（甲方、出租方）與宏萊福公司黃懷（乙方、承租方）簽訂《店鋪出租合同》的時(shí)間為2020年3月26日，據(jù)徐文光提交的《重慶市房屋買賣合同（簡(jiǎn)版）》來看，該時(shí)間段的房屋所有權(quán)人為戴其麗。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”之規(guī)定，秦智鴻將房屋出租給宏萊福公司的行為實(shí)際系無權(quán)處分，現(xiàn)有證據(jù)均無法證明《店鋪出租合同》是否經(jīng)過當(dāng)時(shí)的權(quán)利人戴其麗追認(rèn)，因此該合同應(yīng)屬效力待定的合同。在《店鋪出租合同》被確認(rèn)無效前，宏萊福公司于2020年3月26日租賃案涉房屋并占有、使用該房屋具有相應(yīng)的依據(jù)。第二，在第二手的房屋買賣交易中，徐文光與案外人戴其麗簽訂了案涉房屋的房屋買賣合同，該買賣合同已經(jīng)生效，故對(duì)徐文光與案外人戴其麗均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)。鑒于此，徐文光對(duì)案涉房屋的權(quán)利應(yīng)通過該房屋買賣合同的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實(shí)物交付)來實(shí)現(xiàn)。本案中，雖然徐文光已于2020年5月20日取得了案涉房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過程，但其未提交證據(jù)證明戴其麗已將房屋實(shí)際交付使用，即徐文光自始未曾取得過案涉房屋的占有、使用權(quán)。對(duì)此，徐文光應(yīng)依據(jù)其與案外人戴其麗簽訂的房屋買賣合同之約定基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向合同相對(duì)方主張權(quán)利。

綜上，因《店鋪出租合同》系效力待定的合同，在案外人戴其麗未追認(rèn)或者拒絕追認(rèn)的情況下，無法說明宏萊福公司的行為系無權(quán)占有或有權(quán)占有，因此在無法確認(rèn)宏萊福公司是否系無權(quán)占有以及產(chǎn)權(quán)人徐文光在其從未從出售方戴其麗處獲得房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，徑行要求實(shí)際占用人宏萊福公司停止侵害、排除妨礙的請(qǐng)求，不予支持。對(duì)于徐文光主張宏萊福公司賠償其在侵占案涉房屋期間的損失費(fèi)用32000元，無相應(yīng)的依據(jù)，亦不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十七條、第三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決：駁回徐文光的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)680元，由徐文光負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。徐文光提交2021年2月2日戴其麗的證明一份，證明2019年11月戴其麗將房屋賣給了徐文光。宏萊福公司質(zhì)證真實(shí)性無法核實(shí)，戴其麗應(yīng)該作為證人出庭接受詢問。秦智鴻質(zhì)證不是戴其麗本人寫的證明。

本院審查認(rèn)為，對(duì)戴其麗的證明，結(jié)合本案其他證據(jù)，予以認(rèn)定。

本院二審查明：涉案門面2017年8月18日戴其麗辦理了渝（2017）酉陽縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第00083XXX1號(hào)，2020年5月20日涉案房屋登記權(quán)利人由戴其麗轉(zhuǎn)移登記為徐文光。

本院二審查明的其他事實(shí)與一審相同。

本院認(rèn)為，二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：1.宏萊福公司、秦智鴻是否應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案的門面停止侵害、排除妨害；2.宏萊福公司、秦智鴻是否應(yīng)當(dāng)賠償徐文光損失32000元。現(xiàn)評(píng)述如下：

關(guān)于宏萊福公司、秦智鴻是否應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案的門面停止侵害、排除妨害。徐文光取得了涉案門面的房地產(chǎn)權(quán)證，系涉案門面的所有權(quán)人。秦智鴻認(rèn)為系開發(fā)商欠其經(jīng)營(yíng)的物業(yè)公司費(fèi)用，才將門面出租給宏萊福公司，由于秦智鴻或物業(yè)公司并非門面的所有權(quán)人，也沒有提供證據(jù)證明開發(fā)商欠款或者房屋所有權(quán)人委托其出租的的事實(shí)，故秦智鴻將門面出租給宏萊福公司經(jīng)營(yíng)使用，宏萊福公司、秦智鴻均屬于無權(quán)占有，徐文光請(qǐng)求宏萊福公司和秦智鴻停止侵害、排除妨礙，應(yīng)予支持。一審判決適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。對(duì)于徐文光主張賠償損失問題，因徐文光未提供任何證據(jù)證明其存在損失以及損失的金額，故對(duì)該主張，本院不予支持。

綜上所述，徐文光的上訴請(qǐng)求部分成立，本院對(duì)該部分請(qǐng)求予以支持；因二審新證據(jù)，原判適用法律不當(dāng)，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷酉陽縣土家族苗族自治縣人民法院(2020)渝0242民初2683號(hào)民事判決；

二、重慶宏萊福裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司、秦智鴻對(duì)徐文光位于酉陽縣鐘多街道翠屏山大道56號(hào)濱江花園C幢TW-xx號(hào)門面停止侵害、排除妨礙；

三、駁回徐文光的其他訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)680元，由徐文光負(fù)擔(dān)600元，由重慶宏萊福裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司、秦智鴻負(fù)擔(dān)80元。二審案件受理費(fèi)680元，由徐文光負(fù)擔(dān)600元，由重慶宏萊福裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司、秦智鴻負(fù)擔(dān)80元。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　譚中宜

審 判 員　王　宏

審 判 員　陳明生

二〇二一年三月二十六日

法官助理　楊鵬潤(rùn)

書 記 員　簡(jiǎn)　鑫