重慶市第四中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

(2021)渝04民終210號(hào)

上訴人（原審原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市酉陽土家族苗族自治縣。

委托訴訟代理人：冉景濤，重慶匯潤律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重慶市酉陽土家族苗族自治縣。

委托訴訟代理人：鄧建，重慶或戎律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：羅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市涪陵區(qū)。

委托訴訟代理人：鄧建，重慶或戎律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：吳江，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市酉陽土家族苗族自治縣。

委托訴訟代理人：石華芳，女，住重慶市酉陽土家族苗族自治縣，系酉陽土家族苗族自治縣桃花源街道城北社區(qū)居民委員會(huì)推薦。

上訴人劉某某因與被上訴人石某某、羅某、吳江確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服重慶市酉陽土家族苗族自治縣（以下簡稱酉陽縣）人民法院(2020)渝0242民初3935號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月18日立案后，依法組成合議庭審理了本案，并對上訴人劉某某的委托訴訟代理人冉景濤，被上訴人石某某、羅某的共同委托訴訟代理人鄧建，被上訴人吳江的委托訴訟代理人石華芳進(jìn)行了詢問調(diào)查。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請求:1.撤銷(2020)渝0242民初3935號(hào)民事判決，依法改判駁回石某某、羅某的一審訴訟請求或發(fā)回重審；2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由石某某、羅某、吳江承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審程序違法，且一審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤、判決結(jié)果錯(cuò)誤。本案爭議焦點(diǎn)是吳江是否有權(quán)處分案涉房屋。若系有權(quán)處分，雙方簽訂的《房屋買賣合同》有效。1.經(jīng)酉陽縣公安局調(diào)查查明，吳江是案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人，一審認(rèn)定事實(shí)和判決結(jié)果錯(cuò)誤。2.因石某某的虛假陳述，嚴(yán)重?fù)p害了劉某某的合法權(quán)益，其涉嫌虛假訴訟罪。3.一審法院對舉證責(zé)任分配錯(cuò)誤，劉某某已經(jīng)舉示相對充分的證據(jù)證明吳江系房屋實(shí)際所有人，且得到石某某授權(quán)的事實(shí)。劉某某入住案涉房屋四年多，且石某某與吳江系親戚關(guān)系，石某某陳述其于2020年8月20日才發(fā)現(xiàn)案涉房屋被無權(quán)處分，不符合常理。

石某某、羅某辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確、判決結(jié)果正確，劉某某的上訴理由以及請求均不能成立。本案的爭議焦點(diǎn)并非吳江是否有權(quán)處分案涉房屋的問題，本案的爭議焦點(diǎn)是吳江是否享有代理權(quán)，若吳江屬于無權(quán)代理，其代理行為是否得到石某某、羅某追認(rèn)的問題。

吳江辯稱，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

石某某、羅某向一審法院提出訴訟請求：1.判決劉某某與吳江簽訂的關(guān)于酉陽縣桃花源街道城北開發(fā)新區(qū)龍泉新區(qū)6幢X-X號(hào)《房屋買賣合同》無效；2.判決劉某某立即搬出石某某、羅某所有的酉陽縣桃花源街道城北開發(fā)新區(qū)龍泉新區(qū)6幢X-X號(hào)房屋；3.劉某某、吳江承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。一審?fù)徶?，石某某、羅某自愿撤回第二項(xiàng)訴訟請求。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：石某某、羅某系夫妻關(guān)系，于2020年7月9日登記結(jié)婚。2013年12月18日，酉陽縣龍城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司給石某某出具《收據(jù)》兩份，其中一份顯示石某某通過刷卡的方式繳納6-X-1房款145,608元；另一份顯示石某某通過刷卡的方式繳納6-X-X的按揭印花稅等稅費(fèi)共計(jì)22,826元。2013年12月20日，石某某與酉陽縣龍城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂一份《重慶市商品房買賣合同》，約定酉陽縣龍城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以484,608元的總價(jià)將龍泉小區(qū)6號(hào)樓X-X號(hào)商品房一套出售給石某某。2015年3月19日，石某某與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶酉陽支行簽訂了一份《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，該合同第二十四條約定：借款用途為購買房產(chǎn)，購買的房產(chǎn)為案涉房屋。2016年12月21日，吳江以石某某的名義與劉某某簽訂了一份《房屋買賣合同》，該合同約定石某某自愿將案涉房屋出售給劉某某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為210,000元。

另查明，劉某某在庭審過程中認(rèn)可《房屋買賣合同》上石某某的簽字系吳江所簽，石某某出具給吳江的《委托書》上石某某的簽字也系吳江所簽。在劉某某與吳江簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，劉某某及其家屬知道房屋在石某某名下。

一審法院認(rèn)為，本案系確認(rèn)合同無效糾紛。本案中，石某某、羅某起訴請求確認(rèn)劉某某與吳江簽訂的《房屋買賣合同》無效，其主要理由是吳江無代理權(quán)和處分權(quán)。通過庭審查明，吳江與劉某某在簽訂房屋買賣合同時(shí)，劉某某知曉案涉房屋在石某某名下。雖然吳江在出售案涉房屋時(shí)向劉某某出示了一份有石某某簽名的《委托書》，但劉某某當(dāng)庭陳述該《委托書》上石某某的簽名系吳江所簽，且劉某某未提供其他充足的證據(jù)證明石某某存在給吳江授權(quán)的行為，故吳江以石某某的名義出售案涉房屋的行為屬于在未取得代理權(quán)的情況下作出的處分行為，屬于無權(quán)處分行為。

從石某某、羅某提交的證據(jù)看，《房屋買賣合同》所涉房屋系石某某向酉陽縣龍城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司購買，且石某某就該房屋與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶酉陽支行簽訂了《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，因此，石某某是《房屋買賣合同》所涉房屋的所有權(quán)人。雖然石某某在庭審過程中陳述首付款系現(xiàn)金支付與其自己提交的《收據(jù)》上顯示的是刷卡存在不一致，但該瑕疵不足以達(dá)到劉某某認(rèn)為的吳江是案涉房屋實(shí)際權(quán)利人的程度。加上劉某某申請出庭作證的證人均陳述知曉案涉房屋的實(shí)際權(quán)利人是吳江系聽他人所說，劉某某并未提交直接的實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明案涉房屋的實(shí)際權(quán)利人系吳江，故劉某某提交的證據(jù)不足以認(rèn)定吳江是案涉房屋的實(shí)際權(quán)利人。因此，吳江出售案涉房屋的行為系無權(quán)處分行為。

《中華人民共和國民法總則》第一百七十一條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生法律效力.《中華人民共和國合同法》第五十一條之規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。結(jié)合本案，在石某某知曉該買賣合同存在后即向人民法院提起訴訟請求確認(rèn)該合同無效，從此可以看出石某某拒絕追認(rèn)吳江的代理行為及處分行為，因此吳江的處分行為對石某某不產(chǎn)生法律效力。劉某某亦未提供充足的證據(jù)證明吳江在簽訂合同后取得了對案涉房屋的處分權(quán)，故吳江于2016年12月21日以石某某的名義與劉某某簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效合同。

就劉某某認(rèn)為吳江可能涉嫌合同詐騙的辯稱，該院認(rèn)為，吳江是否涉及合同詐騙系另一法律關(guān)系，劉某某可另案處理。就劉某某認(rèn)為本案漏列銀行為當(dāng)事人的辯稱，該院認(rèn)為，案涉房屋系石某某與銀行簽訂的個(gè)人購房擔(dān)保借款合同，且劉某某、吳江簽訂房屋買賣合同時(shí)并沒有涉及到銀行，故銀行與本案無關(guān)，不應(yīng)作為當(dāng)事人納入本案。

石某某、羅某自愿撤回第二項(xiàng)訴訟請求系對自己權(quán)利的自由處分，予以認(rèn)可。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百七十一條，《中華人民共和國合同法》第五十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、劉某某與吳江于2016年12月21日簽訂的關(guān)于酉陽縣桃花源鎮(zhèn)城北新區(qū)龍泉小區(qū)6號(hào)樓X-X號(hào)住房的《房屋買賣合同》無效；二、駁回石某某、羅某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)80元，因適用簡易程序?qū)徖頊p半收取40元，由吳江承擔(dān)，石某某、羅某預(yù)交的案件受理費(fèi)40元全額退還石某某、羅某。

二審中，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

二審中，本院根據(jù)劉某某的申請，依法調(diào)取了酉陽縣公安局對吳江所作的訊問筆錄，對石某某、石華芳、康飛、羅翔所作的詢問筆錄。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

本院二審查明：吳江與石華芳原系夫妻，現(xiàn)已離婚。石華芳與石某某是姐弟關(guān)系。

2020年12月16日劉某某以其被詐騙向酉陽縣公安局提出控告。酉陽縣公安局對吳江進(jìn)行了訊問，對石某某、石華芳、康飛、羅翔進(jìn)行詢問。

吳江向公安機(jī)關(guān)供述：吳江系兩個(gè)公司的實(shí)際經(jīng)營者，一個(gè)是貿(mào)易公司，一個(gè)是租賃公司，吳江以公司名義在龍泉府邸小區(qū)購買兩套房屋用作兩個(gè)公司的辦公室，因?yàn)楫?dāng)時(shí)吳江有不良信用記錄，購買房子只能以別人的名義購買，吳江就找其信得過的石某某、羅翔，在二人名下各登記了一套。購買房屋的首付款部分來源于吳江前妻石華芳，部分來源于公司。后因公司無法經(jīng)營，公司清算時(shí)將羅翔名下的房屋分給了羅翔，登記在石某某名下的房屋就由吳江賣給了康飛（劉某某丈夫）。康飛當(dāng)時(shí)只支付了5萬元購房款，雖然吳江給康飛出具過一張16萬元的收條，但剩余16萬元購房款沒有實(shí)際支付。石某某是在吳江把案涉房屋賣給康飛后，因康飛未按時(shí)支付銀行按揭款，石某某打電話來問情況，吳江才告知石某某房屋已轉(zhuǎn)賣的事實(shí)。吳江還向石某某承諾，康飛支付剩余16萬元購房款后就給石某某，石某某當(dāng)時(shí)表示同意。之后之所以發(fā)生糾紛，是因?yàn)榭碉w讓石某某配合過戶，石某某要讓康飛先把16萬元購房款付了，但康飛不愿意付，就此發(fā)生矛盾。

公安機(jī)關(guān)向石某某作了兩次詢問。石某某在第一次詢問時(shí)，陳述：2013年石某某、吳江、羅翔以及石磊川投資成立了酉陽縣林金租賃有限公司，當(dāng)時(shí)以公司名義在龍泉府邸小區(qū)購買了兩套房屋作為公司辦公用房，一套登記在石某某名下，一套登記在羅翔名下。之后公司經(jīng)營不善，石某某就退股了。由于吳江個(gè)人向石某某借了15萬元，石某某提出用案涉房屋抵債，剩余銀行按揭貸款由石某某償還，吳江沒有說同意還是不同意，只是說房子繼續(xù)由公司辦公用，銀行按揭貸款由吳江償還。2019年因銀行按揭貸款沒有按時(shí)償還，石某某向吳江了解情況，吳江也沒提及房屋已轉(zhuǎn)賣，直至2020年8月康飛讓石某某去協(xié)助過戶房屋，才知道房屋已賣給康飛。當(dāng)時(shí)石某某提出只要康飛將剩余16萬元支付了，石某某收到這16萬元，就將案涉房屋過戶給康飛，但康飛不同意，遂提起訴訟。石某某在第二次詢問時(shí)，陳述：案涉房屋是吳江購買的，因吳江的征信有問題，無法辦理銀行按揭貸款，便以石某某名義購買，案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人是吳江。之所以向法院起訴請求確認(rèn)吳江與劉某某簽訂的房屋買賣合同無效，是因?yàn)閰墙沂衬辰枇?5萬元，吳江之前承諾把案涉房屋出賣后就還錢，卻一直沒還，且中途沒有償還按揭貸款，經(jīng)詢問吳江才知案涉房屋已經(jīng)出賣給康飛，康飛還有16萬元的購房款沒有付，導(dǎo)致吳江也不能償還石某某，經(jīng)與康飛協(xié)商，康飛不愿意支付剩余購房款，遂提起訴訟。石某某還明確表示兩次詢問不一致的地方，以第二次詢問陳述的內(nèi)容為準(zhǔn)。

石華芳向公安機(jī)關(guān)陳述：石華芳與吳江離婚時(shí)，協(xié)議約定石華芳有公司股份，2013年吳江等人商量購買兩套房子作為公司辦公室，石華芳也同意，并由石華芳出的首付款，公司負(fù)責(zé)償還銀行按揭，作為支付租金，但房子是私人的。兩套房屋，一套登記在羅翔名下，一套登記在石某某名下。2016年石華芳才知道吳江將案涉房屋賣給了康飛，石華芳對吳江出賣房屋是認(rèn)可的，但康飛只付了5萬元購房款。雖然吳江給康飛出具過一張16萬元的收條，但剩余16萬元并未支付。石某某一直不知道案涉房屋已賣給了康飛，直至康飛要石某某過戶房屋，石華芳向石某某說明了情況，石某某沒有說什么，也認(rèn)可房子被賣了，只要吳江和石華芳把向石某某借的十幾萬還了就行了。之所以提起訴訟，是因?yàn)榭碉w一直不支付剩余的16萬元購房款。

康飛向公安機(jī)關(guān)陳述：康飛與劉某某系夫妻，吳江將案涉房屋賣給康飛和劉某某，約定支付21萬元購房款，同時(shí)剩余銀行按揭由康飛和劉某某負(fù)責(zé)償還。21萬元購房款支付方式為通過銀行轉(zhuǎn)賬支付了5萬元，剩余16萬元因?yàn)閰墙€欠康飛的錢，雙方就抵債了，并由吳江出具了16萬元收條。購買房屋時(shí)，康飛、劉某某知道案涉房屋登記在石某某的名下，但吳江稱案涉房屋只是登記在石某某名下，吳江才是實(shí)際權(quán)利人。由于當(dāng)時(shí)康飛與吳江是朋友，且石某某是吳江的舅子，因此就相信了吳江，沒有向石某某核實(shí)相關(guān)情況。石某某都是聽石華芳的，之后都是石華芳出面來協(xié)商。且石華芳一直知道案涉房屋已賣給康飛、劉某某，但石華芳要康飛、劉某某支付剩余16萬元購房款及其他債務(wù)6萬元，才同意將房屋過戶，因康飛、劉某某不同意，石某某就提起了訴訟。

本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點(diǎn)為《房屋買賣合同》的效力如何認(rèn)定。評(píng)述如下：

石某某、羅某以吳江無權(quán)代理以及無權(quán)處分為由主張《房屋買賣合同》無效?！吨腥A人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2012年3月31日由最高人民法院審判委員會(huì)通過）第二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”本案中，首先，根據(jù)公安機(jī)關(guān)的筆錄，導(dǎo)致本案訴訟的根本原因在于各方當(dāng)事人對剩余16萬元的購房款是否已支付完畢發(fā)生爭議，并非不認(rèn)可吳江的出賣行為。根據(jù)石某某、石華芳在公安機(jī)關(guān)的陳述，石某某對吳江將案涉房屋出賣給劉某某（康飛）是認(rèn)可的。因此，可以認(rèn)定，石某某作為案涉房屋的登記權(quán)利人，事后對吳江以其名義出賣房屋的行為也予以了追認(rèn)。其次，根據(jù)吳江在公安機(jī)關(guān)的供述以及石某某、石華芳在公安機(jī)關(guān)的陳述來看，石某某僅是案涉房屋的名義權(quán)利人，并非案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人。加之，石某某在公安機(jī)關(guān)第二次詢問時(shí)，承認(rèn)吳江是案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人，吳江作為實(shí)際所有權(quán)人，其有權(quán)對外處分房屋。即使吳江系無權(quán)處分，也不影響買賣合同本身的效力。因此，石某某、羅某現(xiàn)以吳江無權(quán)代理及無權(quán)處分為由主張《房屋買賣合同》無效，本院不予支持。

綜上所述，劉某某的上訴理由成立，其上訴請求應(yīng)予支持。因二審出現(xiàn)新證據(jù)，導(dǎo)致一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，判決結(jié)果應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國合同法》第四十八條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2012年3月31日由最高人民法院審判委員會(huì)通過）第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷重慶市酉陽土家族苗族自治縣人民法院(20民事判決；

二、駁回石某某、羅某的訴訟請求。

一審案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由石某某、羅某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)80元，由石某某、羅某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　丁詠梅

審 判 員　徐婷婷

審 判 員　王軍峰

二〇二一年四月一日

法官助理　孫正心

書 記 員　陳思羽