上訴人（原審被告）：任某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市酉陽土家族苗族自治縣。

委托訴訟代理人：敖勇，重慶百眾律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市酉陽土家族苗族自治縣。

委托訴訟代理人：敖勇，重慶百眾律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地四川省遂寧市凱東路凱南三巷**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91510903555771327D。

法定代表人：謝建明，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：彭德高，重慶渝法律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：甘文豪，重慶渝法律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司重慶分公司，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所重慶市酉陽土家族苗族自治縣桃花源鎮(zhèn)桃花源中路碧津商貿(mào)廣場(chǎng)-2樓，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500242MA5YR5P66T。

負(fù)責(zé)人：謝建明。

委托訴訟代理人：彭德高，重慶渝法律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：甘文豪，重慶渝法律師事務(wù)所律師。

上訴人任某、劉某因與被上訴人四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱民眾物業(yè)公司）、四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司重慶分公司（以下簡(jiǎn)稱民眾物業(yè)公司重慶分公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服酉陽土家族苗族自治縣人民法院（2020）渝0242民初2885號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，于2020年2月4日對(duì)上訴人任某、劉某的共同委托訴訟代理人敖勇，被上訴人民眾物業(yè)公司及民眾物業(yè)公司重慶分公司的共同委托訴訟代理人彭德高、甘文豪進(jìn)行了詢問，并依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

任某、劉某上訴請(qǐng)求：一、依法撤銷酉陽土家族苗族自治縣人民法院(2020)渝0242民初2885號(hào)民事判決，改判駁回民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司的訴訟請(qǐng)求；二、本案一、二審訴訟費(fèi)用由民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司承擔(dān)。事實(shí)和理由:一、一審法院認(rèn)定基本事實(shí)的證據(jù)不足，缺乏法定機(jī)關(guān)的證據(jù)佐證，從而導(dǎo)致事實(shí)不清甚至錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)查清事實(shí)后依法改判。1.一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年6月1日，華弘公司與酉碧物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，2018年4月26日，華弘公司與酉碧公司協(xié)商解除上述《前期物業(yè)服務(wù)合同》并簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同解除協(xié)議》，協(xié)議約定:《前期物業(yè)服務(wù)合同》于2018年4月30日終止履行。這一事實(shí)的認(rèn)定明顯錯(cuò)誤。雖然華弘公司與酉碧物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，但是酉碧公司與水岸佳園小區(qū)的包括任某、劉某在內(nèi)的全部業(yè)主均分別簽訂了《水岸佳園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，根據(jù)合同相對(duì)性原則，華弘公司與酉碧物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同解除協(xié)議》并不必然對(duì)水岸佳園小區(qū)業(yè)主發(fā)生效力，在庭審中，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司并沒有提供酉碧公司與任某、劉某等解除前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的相關(guān)證據(jù)。2.一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年5月10日，華弘公司向酉陽土家族苗族自治縣國(guó)土房管局作出情況說明稱通過協(xié)議的方式，本案民眾物業(yè)公司成為水岸佳園小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)。這一事實(shí)認(rèn)定的證據(jù)是孤證，在庭審過程中，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司提供的僅僅是華弘公司單方面制作的一個(gè)情況說明，既無酉陽土家族苗族自治縣國(guó)土房管局收到該情況說明的證據(jù)，也沒有酉陽土家族苗族自治縣國(guó)土房管局批準(zhǔn)同意的文件證據(jù)。3.一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年5月15日，華弘公司與民眾物業(yè)公司及民眾物業(yè)重慶分公司簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同》，合同約定:民眾物業(yè)為水岸佳園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同期限自2018年5月18日起至業(yè)主大會(huì)成立后選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止，住宅物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按每月每平方米1.2元收取，公共能源費(fèi)按20元每月每戶收取，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按每半年交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為每半年末預(yù)交下半年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，從逾期之日起按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之三每天交納滯納金。這一事實(shí)認(rèn)定的錯(cuò)誤表現(xiàn)為，缺乏價(jià)格主管部門的批準(zhǔn)文件佐證，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是違法的，不能作為民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算依據(jù)。4.原判認(rèn)為，華弘公司作為水岸佳園小區(qū)的建設(shè)單位，由于選聘民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司發(fā)生在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)之前，因此所簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》有效，該合同對(duì)任某、劉某、民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司及小區(qū)的全體業(yè)主具有約束力。這一認(rèn)定完全錯(cuò)誤。其一，任某、劉某所在的水岸佳園小區(qū)全體業(yè)主與酉碧物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》沒有解除，根據(jù)“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)”的規(guī)定，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司進(jìn)駐案涉小區(qū)是違法行為;其二，華弘公司向酉陽土家族苗族自治縣國(guó)土房管局作出情況說明稱通過協(xié)議的方式，沒有得到酉陽土家族苗族自治縣國(guó)土房管局批準(zhǔn)同意，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，這類合同是以主管部門批準(zhǔn)為生效條件。因此，華弘公司與任某、劉某簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》，最多只能認(rèn)為合同成立，但沒有生效。既然沒有生效，當(dāng)然不能對(duì)水岸佳園小區(qū)包括任某、劉某在內(nèi)的全體業(yè)主發(fā)生效力;其三，華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏法定收費(fèi)依據(jù)，其收費(fèi)行為同樣因違法而無效，不能作為判決計(jì)算費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。二、一審法院因認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤從而導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤。1.一審法院適用《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定是錯(cuò)誤的。首先，該法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！比A弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》并未依法成立。其次，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”任某、劉某前面闡述了華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》并沒有生效，因此任某、劉某不存在履行約定義務(wù)的責(zé)任;最后，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”由于前述合同未依法成立，沒有生效，任某、劉某不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任。2.一審法院適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條即“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”第二十六條即“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。第四十一條即“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”的規(guī)定，都是錯(cuò)誤的。本案中，由于華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》違反法定的生效條件，并不對(duì)任某、劉某產(chǎn)生法律效力，因此不能作為判決的法律依據(jù)。3.一審法院適用《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條的規(guī)定錯(cuò)誤。其一，依法成立的物業(yè)服務(wù)合同才對(duì)任某、劉某產(chǎn)生效力;其二，依法成立和生效的合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，人民法院才應(yīng)予支持。本案中，華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同》未依法成立和生效，因此不應(yīng)承擔(dān)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。綜上所述，一審法院認(rèn)定的事實(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)二審法院在查清案件事實(shí)后依法改判，支持任某、劉某的上訴請(qǐng)求，駁回民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司的訴訟請(qǐng)求。

民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司辯稱，請(qǐng)求二審法院依法駁回任某、劉某的所有上訴請(qǐng)求，維持原判。理由如下：1.一審法院認(rèn)定事實(shí)證據(jù)充分，應(yīng)當(dāng)依法予以維持。一審法院認(rèn)定2014年6月1日簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同和2018年4月26日解除物業(yè)服務(wù)合同，是客觀存在的事實(shí)，并不存在事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。酉碧公司作為前期物業(yè)公司，因任某、劉某的原因?qū)е略撐飿I(yè)公司不能在這個(gè)地方服務(wù)，因此，任某、劉某與酉碧公司簽訂的合同已經(jīng)解除。作為涉案物業(yè)的建設(shè)單位完全有權(quán)重新選擇新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?；诖耍A弘公司與酉碧公司簽訂的前期物業(yè)解除協(xié)議，對(duì)水岸佳園小區(qū)業(yè)主產(chǎn)生效力。事實(shí)上，任某、劉某也不認(rèn)可酉碧公司的前期物業(yè)服務(wù)。2.2018年5月10日民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司通過協(xié)議的方式，取得了水岸佳園的前期物業(yè)管理的權(quán)利，該協(xié)議是合法有效的。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是延續(xù)原酉碧公司之前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不存在提高，故不存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)違法的情形，任某、劉某認(rèn)可酉碧公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，換了一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)業(yè)主又認(rèn)為該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高。3.任某、劉某與華弘公司簽訂的前期物業(yè)合同是合法有效的，應(yīng)該對(duì)所有業(yè)主產(chǎn)生法律效力，根據(jù)該合同的授權(quán)，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司進(jìn)駐案涉小區(qū)不是違法行為，即使國(guó)土部門沒有批準(zhǔn)同意，不必然導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無效。沒有任何規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同需要國(guó)土局批準(zhǔn)同意后合同才生效，所以華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的物業(yè)合同不僅成立，而且合法有效，并且得到確實(shí)的履行。4.任某、劉某雖然羅列了大量的法條法規(guī)，但是沒有任何一條可以認(rèn)定前期物業(yè)合同未依法成立，該合同是華弘公司與任某、劉某合法簽訂，不存在無效的情形，既然是有效的合同，作為合同的雙方都應(yīng)當(dāng)按照該合同進(jìn)行履行，也應(yīng)該作為判決的依據(jù)之一。民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司在切實(shí)提供服務(wù)，所有接受服務(wù)的業(yè)主都應(yīng)當(dāng)支付服務(wù)費(fèi)。因此一審法院基于該事實(shí)判決任某、劉某支付民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司物業(yè)費(fèi)，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。因此，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令任某、劉某支付民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司自2017年12月25日起至2018年11月30日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1600元及公共能源費(fèi)220元，合計(jì)1820元，并以1820元為基數(shù)，按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，支付自2018年11月30日起至實(shí)際付清之日止的違約金；2.本案訴訟費(fèi)由任某、劉某承擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理查明：華弘公司系重慶市酉陽土家族苗族自治縣桃花源鎮(zhèn)水岸佳園小區(qū)的建設(shè)單位。

2014年6月1日，華弘公司與酉碧物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。2018年4月26日，華弘公司與酉碧物業(yè)公司協(xié)商解除上述《前期物業(yè)服務(wù)合同》并簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同解除協(xié)議》，協(xié)議約定：《前期物業(yè)服務(wù)合同》于2018年4月30日終止履行。

2018年5月10日，華弘公司向酉陽土家族苗族自治縣國(guó)土房管局作出情況說明稱通過協(xié)議的方式，本案民眾物業(yè)公司成為水岸佳園小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)。

2018年5月15日，華弘公司與民眾物業(yè)公司及民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同》，合同約定：民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司為水岸佳園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同期限自2018年5月18日起至業(yè)主大會(huì)成立后選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止，住宅物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按每月每平方米1.2元收取，公共能源費(fèi)按20元每月每戶收取，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按每半年交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為每半年末預(yù)交下半年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，從逾期之日起按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之三每天交納滯納金。

合同簽訂后，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司開始為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，但該合同未在物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

2018年8月17日，酉碧物業(yè)公司與民眾物業(yè)公司簽訂了《水岸佳園物業(yè)管理費(fèi)用債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：酉碧物業(yè)公司自愿將其管理水岸佳園小區(qū)期間，小區(qū)業(yè)主、住戶所欠住宅、商業(yè)物管費(fèi)、公共能源費(fèi)等物業(yè)管理費(fèi)用一次性無償轉(zhuǎn)讓給民眾物業(yè)公司。

2018年11月28日，水岸佳園房屋業(yè)主何開銀向民民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司交納了物業(yè)費(fèi)和公共能源費(fèi)共計(jì)1691元。

之后，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司退出水岸佳園小區(qū)的物業(yè)管理。

2019年6至7月，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司就任某、劉某所欠民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司的物業(yè)費(fèi)及公共能源費(fèi)，通過在小區(qū)張貼催費(fèi)通知、向業(yè)主郵寄催費(fèi)通知等方式向小區(qū)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行催收。

2019年11月16日，水岸佳園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。

2020年9月2日，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司向酉陽土家族苗族自治縣人民法院提起本案訴訟。訴訟過程中，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司申請(qǐng)撤回主張通過酉碧物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓獲得債權(quán)的部分訴訟請(qǐng)求。

另查明，任某、劉某系水岸佳園房屋業(yè)主，該房屋建筑面積121.24平方米。

還查明，水岸佳園小區(qū)物業(yè)在2018年5月停止運(yùn)行，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了垃圾堆積如山、污水滿地、停水停電、電梯停運(yùn)、消防通道堵塞等問題，并陸續(xù)發(fā)生糾紛，此情況經(jīng)酉陽土家族苗族自治縣鐘多街道玉柱社區(qū)居委會(huì)、鐘多街道辦事處、城鄉(xiāng)建委、轄區(qū)派出所等相關(guān)部門多次協(xié)調(diào)解決。2018年5月24日至2018年5月29日期間，鐘多街道玉柱社區(qū)居委會(huì)還針對(duì)水岸佳園小區(qū)業(yè)主于2018年5月初向其反映的“小區(qū)內(nèi)垃圾堆積如山、污水滿地、蒼蠅滿天飛，居住環(huán)境特別惡劣，嚴(yán)重影響到全體居民的身體健康和日常生活”的問題，組織人力把堆積的垃圾徹底清除，公共區(qū)域衛(wèi)生打掃干凈，并產(chǎn)生費(fèi)用10000元。

一審法院認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”本案中，華弘公司作為水岸佳園小區(qū)的建設(shè)單位，由于選聘民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司發(fā)生在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，因此所簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》有效，該合同對(duì)雙方及小區(qū)的全體業(yè)主具有約束力，即物業(yè)公司應(yīng)按合同履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，任某、劉某作為小區(qū)業(yè)主之一也應(yīng)按合同約定交納費(fèi)用，在雙方互不履行相關(guān)義務(wù)時(shí)，均有權(quán)依法進(jìn)行主張或提起訴訟。

關(guān)于任某、劉某應(yīng)交納的費(fèi)用，由于民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司舉示的證據(jù)僅能證明其在水岸佳園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)系從2018年5月18日至2018年11月28日，故認(rèn)定其計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共能源費(fèi)等費(fèi)用的時(shí)間為2018年5月18日至2018年11月28日，即6.33個(gè)月。具體費(fèi)用的計(jì)算1.2元/平方米/月×121.24平方米×6.33個(gè)月=921元，公共能源費(fèi)20元/月×6.33個(gè)月=126元，合計(jì)1047元。民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司主張違約金，由于合同約定的以應(yīng)交費(fèi)用為基數(shù)按每日千分之三計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)過高，酌情調(diào)整為以應(yīng)交費(fèi)用為基數(shù)按每日萬分之五計(jì)算，計(jì)算時(shí)間從民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司主張的2018年11月30日起至實(shí)際付款之日止。民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司主張的超過部分，不予支持。民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司在訴訟過程中申請(qǐng)撤回主張通過酉碧物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓獲得債權(quán)的部分訴訟請(qǐng)求系對(duì)自身權(quán)利的處分，符合法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。

至于任某、劉某辯稱華弘公司選聘民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司作為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，由于沒有經(jīng)過招投標(biāo)程序，沒有進(jìn)行備案以及未向業(yè)主出示和說明新的前期物業(yè)服務(wù)合同，因此該合同無效。首先，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的規(guī)定，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司通過協(xié)議方式，成為小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)并不違反法律規(guī)定；其次，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同備案的問題，由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于合同備案的規(guī)定屬倡導(dǎo)性條款，非效力性強(qiáng)制規(guī)定，故未備案的前期物業(yè)服務(wù)合同仍然有效；第三，關(guān)于未向業(yè)主出示和說明新的前期物業(yè)服務(wù)合同導(dǎo)致合同無效亦不成立。

任某、劉某還辯稱民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司未履行物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司舉示了一定證據(jù)證明其在水岸佳園小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，而任某、劉某所舉示的證據(jù)只能證明小區(qū)曾在2018年5月份出現(xiàn)了垃圾堆積如山、污水滿地、居住環(huán)境惡劣等問題，首先，華弘公司與酉碧物業(yè)公司的前期物業(yè)管理合同于2018年4月30日終止，而華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司的前期物業(yè)管理合同于2018年5月18日才開始履行，故2018年5月1日至17日小區(qū)本身就處于無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的狀態(tài)，期間出現(xiàn)上述問題不應(yīng)歸責(zé)于民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司；其次，5月18日至5月底，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司入駐小區(qū)時(shí)間還較短，即使物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，也僅能認(rèn)定系局部和較短時(shí)間內(nèi)存在瑕疵，業(yè)主可通過建議或投訴的方式促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)加以改進(jìn)，此種情行并不影響物業(yè)費(fèi)用的交納。任某、劉某的其他辯解意見亦均不成立。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、第二十六條、第四十一條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，判決：一、任某、劉某于本判決生效后十日內(nèi)向四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司及四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司重慶分公司支付2018年5月18日至2018年11月28日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共能源共計(jì)1047元，并以1047元為基數(shù)，按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)從2018年11月30日起計(jì)付違約金至實(shí)際付清之日止；二、駁回四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司及四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司重慶分公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)50元，適用簡(jiǎn)易程序減半收取計(jì)25元，由任某、劉某負(fù)擔(dān)。四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司、四川民眾物業(yè)服務(wù)有限公司重慶分公司預(yù)交的案件受理費(fèi)50元予以退回。

本案二審中，各方當(dāng)事人均未舉示新的證據(jù)。

本院對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、重慶酉碧物業(yè)管理有限公司與任某、劉某之間簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是否解除；二、華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》是否有效，是否對(duì)任某、劉某具有約束力，任某、劉某應(yīng)否向民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司支付物管費(fèi)的問題。

《最高人民法院關(guān)于時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！北景笇儆谠撍痉ń忉屢?guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。

關(guān)于焦點(diǎn)一。本案中，任某、劉某雖然沒有舉示其與重慶酉碧物業(yè)管理有限公司之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，但重慶酉碧物業(yè)管理有限公司與案涉水岸佳園小區(qū)的開發(fā)企業(yè)重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂有《前期物業(yè)服務(wù)合同》，任某、劉某作為該小區(qū)的業(yè)主應(yīng)受該《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約束?，F(xiàn)重慶酉碧物業(yè)管理有限公司與重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司之間已經(jīng)解除了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，任某、劉某作為業(yè)主，就不再受該協(xié)議的約束。其與重慶酉碧物業(yè)管理有限公司的物業(yè)服務(wù)關(guān)系隨著該《前期物業(yè)服務(wù)合同》的解除而解除?，F(xiàn)任某、劉某主張雙方之間的關(guān)系并未解除，但并未舉示證據(jù)證明該《前期物業(yè)服務(wù)合同》解除后重慶酉碧物業(yè)管理有限公司仍在該小區(qū)從事物業(yè)服務(wù)，且繼續(xù)向任某、劉某收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。故不存在民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司與重慶酉碧物業(yè)管理有限公司同時(shí)在為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的情況，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司進(jìn)駐該小區(qū)并不違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定。任某、劉某的該項(xiàng)主張不能成立。

關(guān)于焦點(diǎn)二。首先，因案涉小區(qū)在重慶酉碧物業(yè)管理有限公司與重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司之間解除《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，小區(qū)業(yè)主并未成立業(yè)主委員會(huì)。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以通過業(yè)主行使自主權(quán)的方式由業(yè)主委員會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司作為建設(shè)單位此時(shí)繼續(xù)為小區(qū)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不違法。其次，雖然重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)并未履行招投標(biāo)程序，但其與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，其行為符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條僅是倡導(dǎo)性規(guī)定，即提倡和鼓勵(lì)建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并未強(qiáng)制性要求必須通過招投標(biāo)程序。故不能僅因重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)未履行招投標(biāo)程序而認(rèn)定其簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》無效。再次，雖然重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司在第二次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)未進(jìn)行公示，也未征求入住業(yè)主意見，更未向相關(guān)職能部門書面?zhèn)浒浮５文?、劉某并未提供充分的法律依?jù)證明建設(shè)單位在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)必須征求業(yè)主意見、必須進(jìn)行公示、必須向相關(guān)職能部門備案取得職能部門的批準(zhǔn)同意，否則，其選聘行為無效。故任某、劉某據(jù)此主張重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》無效的理由不能成立。最后，任某、劉某作為小區(qū)業(yè)主，雖然不是《前期物業(yè)管理委托合同》的直接當(dāng)事人，但在案涉小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)并重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，仍然應(yīng)受到建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》的約束。對(duì)于任某、劉某主張的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高的問題。重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》中對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定與重慶華弘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司和重慶酉碧物業(yè)管理有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定是一致的，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司并未提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且任某、劉某也未舉示相關(guān)依據(jù)證明該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超過了政府指導(dǎo)價(jià)。故任某、劉某主張?jiān)撌召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能作為民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司主張相關(guān)費(fèi)用的依據(jù)的理由不能成立，一審法院判令任某、劉某按該合同約定支付物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用是正確的。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，應(yīng)當(dāng)予以維持。上訴人任某、劉某的上訴請(qǐng)求及理由依法不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人任某、劉某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長(zhǎng)江

二〇二一年二月二十日

法官助理　陶善春

書 記 員　董天嘉