上訴人（原審被告）：冉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市酉陽土家族苗族自治縣。

委托訴訟代理人：敖勇，重慶百眾律師事務所律師。

上訴人（原審被告）:何某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市酉陽土家族苗族縣。

委托訴訟代理人：敖勇，重慶百眾律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：四川民眾物業(yè)服務有限公司，住所地四川省遂寧市凱東路凱南三巷**，統(tǒng)一社會信用代碼91510903555771327D。

法定代表人：謝建明，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：彭德高，重慶渝法律師事務所律師。

委托訴訟代理人：甘文豪，重慶渝法律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：四川民眾物業(yè)服務有限公司重慶分公司，營業(yè)場所重慶市酉陽土家族苗族自治縣桃花源鎮(zhèn)桃花源中路碧津商貿(mào)廣場-2樓，統(tǒng)一社會信用代碼91500242MA5YR5P66T。

負責人：謝建明。

委托訴訟代理人：彭德高，重慶渝法律師事務所律師。

委托訴訟代理人：甘文豪，重慶渝法律師事務所律師。

上訴人冉某某、何某因與被上訴人四川民眾物業(yè)服務有限公司（以下簡稱民眾物業(yè)公司）、四川民眾物業(yè)服務有限公司重慶分公司（以下簡稱民眾物業(yè)公司重慶分公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服酉陽土家族苗族自治縣人民法院（2020）渝0242民初2928號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，于2020年2月4日對上訴人冉某某、何某的委托訴訟代理人敖勇，被上訴人民眾物業(yè)公司及民眾物業(yè)公司重慶分公司的共同委托訴訟代理人彭德高、甘文豪進行了詢問，并依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

冉某某、何某上訴請求：一、依法撤銷酉陽土家族苗族自治縣人民法院(2020)渝0242民初2928號民事判決，改判駁回民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司的訴訟請求；二、本案一、二審訴訟費用由民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司承擔。事實和理由:一、一審法院認定基本事實的證據(jù)不足，缺乏法定機關(guān)的證據(jù)佐證，從而導致事實不清甚至錯誤，應當查清事實后依法改判。1.一審法院認定事實：2014年6月1日，華弘公司與酉碧物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，2018年4月26日，華弘公司與酉碧物業(yè)公司協(xié)商解除上述《前期物業(yè)服務合同》并簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同解除協(xié)議》，協(xié)議約定:《前期物業(yè)服務合同》于2018年4月30日終止履行。這一事實的認定明顯錯誤。雖然華弘公司與酉碧物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，但是酉碧物業(yè)公司與水岸佳園小區(qū)的包括冉某某、何某在內(nèi)的全部業(yè)主均分別簽訂了《水岸佳園小區(qū)前期物業(yè)服務合同》，根據(jù)合同相對性原則，華弘公司與酉碧物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同解除協(xié)議》并不必然對水岸佳園小區(qū)業(yè)主發(fā)生效力，在庭審中，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司并沒有提供酉碧物業(yè)公司與冉某某、何某等人解除前期物業(yè)服務協(xié)議的相關(guān)證據(jù)。2.一審法院認定事實：2018年5月10日，華弘公司向酉陽土家族苗族自治縣國土房管局作出情況說明稱通過協(xié)議的方式，本案民眾物業(yè)公司成為水岸佳園小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)。這一事實認定的證據(jù)是孤證，在庭審過程中，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司提供的僅僅是華弘公司單方面制作的一個情況說明，既無酉陽土家族苗族自治縣國土房管局收到該情況說明的證據(jù)，也沒有酉陽土家族苗族自治縣國土房管局批準同意的文件證據(jù)。3.一審法院認定事實：2018年5月15日，華弘公司與民眾物業(yè)公司及民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同》，合同約定:民眾物業(yè)公司為水岸佳園小區(qū)提供物業(yè)服務，合同期限自2018年5月18日起至業(yè)主大會成立后選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務合同生效時止，住宅物業(yè)的管理服務費按每月每平方米1.2元收取，公共能源費按20元每月每戶收取，物業(yè)管理服務費按每半年交納一次，每次交納費用時間為每半年末預交下半年的物業(yè)管理服務費，業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起按應交物業(yè)服務費的千分之三每天交納滯納金。這一事實認定的錯誤表現(xiàn)為，缺乏價格主管部門的批準文件佐證，其收費標準是違法的，不能作為民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司主張物業(yè)服務費的計算依據(jù)。4.原判認為，華弘公司作為水岸佳園小區(qū)的建設單位，由于選聘民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司發(fā)生在小區(qū)成立業(yè)主委員會之前，因此所簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》有效，該合同對冉某某、何某、民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司及小區(qū)的全體業(yè)主具有約束力。這一認定完全錯誤。其一，冉某某、何某所在的水岸佳園小區(qū)全體業(yè)主與酉碧物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》沒有解除，根據(jù)“一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務”的規(guī)定，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司進駐案涉小區(qū)是違法行為;其二，華弘公司向酉陽土家族苗族自治縣國土房管局作出情況說明稱通過協(xié)議的方式，沒有得到酉陽土家族苗族自治縣國土房管局批準同意，根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，這類合同是以主管部門批準為生效條件。因此，華弘公司與冉某某、何某簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》，最多只能認為合同成立，但沒有生效。既然沒有生效，當然不能對水岸佳園小區(qū)包括冉某某、何某在內(nèi)的全體業(yè)主發(fā)生效力;其三，華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》約定的收費標準缺乏法定收費依據(jù)，其收費行為同樣因違法而無效，不能作為判決計算費用的標準。二、一審法院因認定事實錯誤從而導致適用法律錯誤。1.一審法院適用《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定是錯誤的。首先，該法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！比A弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》并未依法成立。其次，《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務?！比侥衬?、何某前面闡述了華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》并沒有生效，因此冉某某、何某不存在履行約定義務的責任;最后，《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”由于前述合同未依法成立，沒有生效，冉某某、何某不應當承擔合同責任。2.一審法院適用《物業(yè)管理條例》第二十一條即“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！钡诙鶙l即“前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止”。第四十一條即“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納”的規(guī)定，都是錯誤的。本案中，由于華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》違反法定的生效條件，并不對冉某某、何某產(chǎn)生法律效力，因此不能作為判決的法律依據(jù)。3.一審法院適用《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條的規(guī)定錯誤。其一，依法成立的物業(yè)服務合同才對冉某某、何某產(chǎn)生效力;其二，依法成立和生效的合同，物業(yè)服務企業(yè)請求支付物業(yè)服務費的，人民法院才應予支持。本案中，華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》未依法成立和生效，因此不應承擔支付物業(yè)服務費的責任。綜上所述，一審法院認定的事實錯誤，導致適用法律依據(jù)錯誤，請二審法院在查清案件事實后依法改判，支持冉某某、何某的上訴請求，駁回民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司的訴訟請求。

民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司辯稱，請求二審法院依法駁回冉某某、何某的所有上訴請求，維持原判。理由如下：1.一審法院認定事實證據(jù)充分，應當依法予以維持。一審法院認定2014年6月1日簽訂的前期物業(yè)服務合同和2018年4月26日解除物業(yè)服務合同，是客觀存在的事實，并不存在事實認定錯誤。酉碧物業(yè)公司作為前期物業(yè)公司，因冉某某、何某的原因?qū)е略撐飿I(yè)公司不能在這個地方服務，因此冉某某、何某與酉碧物業(yè)公司簽訂的合同已經(jīng)解除。作為涉案物業(yè)的建設單位完全有權(quán)重新選擇新的物業(yè)服務企業(yè)?；诖耍A弘公司與酉碧物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)解除協(xié)議，對水岸佳園小區(qū)業(yè)主產(chǎn)生效力。事實上，冉某某、何某也不認可酉碧物業(yè)公司的前期物業(yè)服務。2.2018年5月10日民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司通過協(xié)議的方式，取得了水岸佳園的前期物業(yè)管理的權(quán)利，該協(xié)議是合法有效的。物業(yè)收費標準是延續(xù)原酉碧物業(yè)公司之前的收費標準，不存在提高，故不存在收費標準違法的情形，冉某某、何某認可酉碧物業(yè)公司的收費標準，換了一個物業(yè)服務企業(yè)，小區(qū)業(yè)主又認為該收費標準過高。3.冉某某、何某與華弘公司簽訂的前期物業(yè)服務合同是合法有效的，應該對所有業(yè)主產(chǎn)生法律效力，根據(jù)該合同的授權(quán)，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司進駐案涉小區(qū)不是違法行為，即使國土部門沒有批準同意，不必然導致前期物業(yè)服務合同無效。沒有任何規(guī)定物業(yè)服務合同需要國土局批準同意后合同才生效，所以華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的物業(yè)合同不僅成立，而且合法有效，并且得到確實的履行。4.冉某某、何某雖然羅列了大量的法條法規(guī)，但是沒有任何一條可以認定前期物業(yè)服務合同未依法成立，該合同是華弘公司與冉某某、何某合法簽訂，不存在無效的情形，既然是有效的合同，作為合同的雙方都應當按照該合同進行履行，也應該作為判決的依據(jù)之一。民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司在切實提供服務，所有接受服務的業(yè)主都應當支付服務費。因此一審法院基于該事實判決冉某某、何某支付民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司物業(yè)費，認定事實清楚，適用法律正確。因此，請求駁回上訴，維持原判。

民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司向一審法院起訴請求：1.判令冉某某、何某支付民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司自2016年12月15日起至2018年11月30日止的物業(yè)服務費1938元及公共能源費460元，合計2398元，并以2398元為基數(shù)，按每日千分之三的標準，支付自2018年11月30日起至實際付清之日止的違約金；2.本案訴訟費由冉某某、何某承擔。

一審法院經(jīng)審理查明：華弘公司系重慶市酉陽土家族苗族自治縣桃花源鎮(zhèn)水岸佳園小區(qū)的建設單位。

2014年6月1日，華弘公司與酉碧物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》。2018年4月26日，華弘公司與酉碧物業(yè)公司協(xié)商解除上述《前期物業(yè)服務合同》并簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同解除協(xié)議》，協(xié)議約定：《前期物業(yè)服務合同》于2018年4月30日終止履行。

2018年5月10日，華弘公司向酉陽土家族苗族自治縣國土房管局作出情況說明稱通過協(xié)議的方式，本案民眾物業(yè)公司成為水岸佳園小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)。

2018年5月15日，華弘公司與民眾物業(yè)公司及民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同》，合同約定：民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司為水岸佳園小區(qū)提供物業(yè)服務，合同期限自2018年5月18日起至業(yè)主大會成立后選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務合同生效時止，住宅物業(yè)的管理服務費按每月每平方米1.2元收取，公共能源費按20元每月每戶收取，物業(yè)管理服務費按每半年交納一次，每次交納費用時間為每半年末預交下半年的物業(yè)管理服務費，業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起按應交物業(yè)服務費的千分之三每天交納滯納金。

合同簽訂后，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司開始為該小區(qū)提供物業(yè)服務，但該合同未在物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

2018年8月17日，酉碧物業(yè)公司與民眾物業(yè)公司簽訂了《水岸佳園物業(yè)管理費用債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：酉碧物業(yè)公司自愿將其管理水岸佳園小區(qū)期間，小區(qū)業(yè)主、住戶所欠住宅、商業(yè)物管費、公共能源費等物業(yè)管理費用一次性無償轉(zhuǎn)讓給民眾物業(yè)公司。

2018年11月28日，水岸佳園XX1號房屋業(yè)主何開銀向民民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司交納了物業(yè)費和公共能源費共計1691元。

之后，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司退出水岸佳園小區(qū)的物業(yè)管理。

2019年6至7月，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司就冉某某、何某所欠民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司的物業(yè)費及公共能源費，通過在小區(qū)張貼催費通知、向業(yè)主郵寄催費通知等方式向小區(qū)欠費業(yè)主進行催收。

2019年11月16日，水岸佳園小區(qū)成立業(yè)主委員會。

2020年9月2日，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司向酉陽土家族苗族自治縣人民法院提起本案訴訟。訴訟過程中，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司申請撤回主張通過酉碧物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓獲得債權(quán)的部分訴訟請求。

另查明，冉某某、何某系水岸佳園XX號房屋業(yè)主，該房屋建筑面積68.75平方米。

還查明，水岸佳園小區(qū)物業(yè)在2018年5月停止運行，導致小區(qū)出現(xiàn)了垃圾堆積如山、污水滿地、停水停電、電梯停運、消防通道堵塞等問題，并陸續(xù)發(fā)生糾紛，此情況經(jīng)酉陽土家族苗族自治縣鐘多街道玉柱社區(qū)居委會、鐘多街道辦事處、城鄉(xiāng)建委、轄區(qū)派出所等相關(guān)部門多次協(xié)調(diào)解決。2018年5月24日至2018年5月29日期間，鐘多街道玉柱社區(qū)居委會還針對水岸佳園小區(qū)業(yè)主于2018年5月初向其反映的“小區(qū)內(nèi)垃圾堆積如山、污水滿地、蒼蠅滿天飛，居住環(huán)境特別惡劣，嚴重影響到全體居民的身體健康和日常生活”的問題，組織人力把堆積的垃圾徹底清除，公共區(qū)域衛(wèi)生打掃干凈，并產(chǎn)生費用10000元。

一審法院認為，《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！薄段飿I(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。”本案中，華弘公司作為水岸佳園小區(qū)的建設單位，由于選聘民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司發(fā)生在小區(qū)成立業(yè)主委員會并選聘新的物業(yè)服務企業(yè)之前，因此所簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》有效，該合同對雙方及小區(qū)的全體業(yè)主具有約束力，即物業(yè)公司應按合同履行物業(yè)服務義務，冉某某、何某作為小區(qū)業(yè)主之一也應按合同約定交納費用，在雙方互不履行相關(guān)義務時，均有權(quán)依法進行主張或提起訴訟。

關(guān)于冉某某、何某應交納的費用，由于民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司舉示的證據(jù)僅能證明其在水岸佳園小區(qū)提供物業(yè)服務系從2018年5月18日至2018年11月28日，故認定其計算物業(yè)服務費、公共能源費等費用的時間為2018年5月18日至2018年11月28日，即6.33個月。具體費用的計算：1.2元/平方米/月×68.75平方米×6.33個月=522元，公共能源費20元/月×6.33個月=126元，合計648元。民眾物業(yè)公司主張違約金，由于合同約定的以應交費用為基數(shù)按每日千分之三計算的標準過高，酌情調(diào)整為以應交費用為基數(shù)按每日萬分之五計算，計算時間從民眾物業(yè)公司主張的2018年11月30日起至實際付款之日止。民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司主張的超過部分，不予支持。

民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司在訴訟過程中申請撤回主張通過酉碧物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓獲得債權(quán)的部分訴訟請求系對自身權(quán)利的處分，符合法律規(guī)定，予以準許。

至于冉某某、何某辯稱華弘公司選聘民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司作為前期物業(yè)服務企業(yè)并簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，由于沒有經(jīng)過招投標程序，沒有進行備案以及未向業(yè)主出示和說明新的前期物業(yè)服務合同，因此該合同無效。首先，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十四條“住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)”的規(guī)定，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司通過協(xié)議方式，成為小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)并不違反法律規(guī)定；其次，關(guān)于前期物業(yè)服務合同備案的問題，由于《物業(yè)管理條例》關(guān)于合同備案的規(guī)定屬倡導性條款，非效力性強制規(guī)定，故未備案的前期物業(yè)服務合同仍然有效；第三，關(guān)于未向業(yè)主出示和說明新的前期物業(yè)服務合同導致合同無效亦不成立。

冉某某、何某還辯稱民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司未履行物業(yè)服務的義務。民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司舉示了一定證據(jù)證明其在水岸佳園小區(qū)提供了物業(yè)服務，而冉某某、何某所舉示的證據(jù)只能證明小區(qū)曾在2018年5月份出現(xiàn)了垃圾堆積如山、污水滿地、居住環(huán)境惡劣等問題，首先，華弘公司與酉碧物業(yè)公司的前期物業(yè)管理合同于2018年4月30日終止，而華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司的前期物業(yè)管理合同于2018年5月18日才開始履行，故2018年5月1日至17日小區(qū)本身就處于無物業(yè)服務企業(yè)的狀態(tài)，期間出現(xiàn)上述問題不應歸責于民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司；其次，5月18日至5月底，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司入駐小區(qū)時間還較短，即使物業(yè)服務存在瑕疵，也僅能認定系局部和較短時間內(nèi)存在瑕疵，業(yè)主可通過建議或投訴的方式促使物業(yè)服務企業(yè)加以改進，此種情行并不影響物業(yè)費用的交納。冉某某、何某的其他辯解意見亦均不成立。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《物業(yè)管理條例》第二十一條、第二十六條、第四十一條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，經(jīng)審判委員會討論決定，判決：一、冉某某、何某于本判決生效后十日內(nèi)向四川民眾物業(yè)服務有限公司及四川民眾物業(yè)服務有限公司重慶分公司支付2018年5月18日至2018年11月28日期間的物業(yè)服務費、公共能源費共計648元，并以648元為基數(shù)，按每日萬分之五的標準從2018年11月30日起計付違約金至實際付清之日止；二、駁回四川民眾物業(yè)服務有限公司及四川民眾物業(yè)服務有限公司重慶分公司的其他訴訟請求。案件受理費50元，適用簡易程序減半收取計25元，由冉某某、何某負擔。四川民眾物業(yè)服務有限公司、四川民眾物業(yè)服務有限公司重慶分公司預交的案件受理費50元予以退回。

本案二審中，各方當事人均未舉示新的證據(jù)。

本院對一審認定的事實予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點為：一、重慶酉碧物業(yè)管理有限公司與冉某某、何某之間簽訂的《物業(yè)服務合同》是否解除；二、華弘公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》是否有效，是否對冉某某、何某具有約束力，冉某某、何某應否向民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司支付物管費的問題。

《最高人民法院關(guān)于時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！北景笇儆谠撍痉ń忉屢?guī)定的情形，應當適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定。

關(guān)于焦點一。本案中，冉某某、何某雖然沒有舉示其與重慶酉碧物業(yè)管理有限公司之間簽訂的物業(yè)服務合同，但重慶酉碧物業(yè)管理有限公司與案涉水岸佳園小區(qū)的開發(fā)企業(yè)重慶華弘實業(yè)集團有限公司簽訂有《前期物業(yè)服務合同》，冉某某、何某作為該小區(qū)的業(yè)主應受該《前期物業(yè)服務合同》的約束?，F(xiàn)重慶酉碧物業(yè)管理有限公司與重慶華弘實業(yè)集團有限公司之間已經(jīng)解除了《前期物業(yè)服務合同》，冉某某、何某作為業(yè)主，就不再受該協(xié)議的約束。其與重慶酉碧物業(yè)管理有限公司的物業(yè)服務關(guān)系隨著該《前期物業(yè)服務合同》的解除而解除?，F(xiàn)冉某某、何某主張雙方之間的關(guān)系并未解除，但并未舉示證據(jù)證明該《前期物業(yè)服務合同》解除后重慶酉碧物業(yè)管理有限公司仍在該小區(qū)從事物業(yè)服務，且繼續(xù)向冉某某、何某收取相應的物業(yè)服務費用。故不存在民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司與重慶酉碧物業(yè)管理有限公司同時在為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務的情況，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司進駐該小區(qū)并不違反《物業(yè)管理條例》第三十三條的規(guī)定。冉某某、何某的該項主張不能成立。

關(guān)于焦點二。首先，因案涉小區(qū)在重慶酉碧物業(yè)管理有限公司與重慶華弘實業(yè)集團有限公司之間解除《前期物業(yè)服務合同》后，小區(qū)業(yè)主并未成立業(yè)主委員會。小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)難以通過業(yè)主行使自主權(quán)的方式由業(yè)主委員會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，重慶華弘實業(yè)集團有限公司作為建設單位此時繼續(xù)為小區(qū)聘請物業(yè)服務企業(yè)并不違法。其次，雖然重慶華弘實業(yè)集團有限公司在選聘物業(yè)服務企業(yè)時并未履行招投標程序，但其與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂了書面的前期物業(yè)服務合同，其行為符合《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定，《物業(yè)管理條例》第二十四條僅是倡導性規(guī)定，即提倡和鼓勵建設單位通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并未強制性要求必須通過招投標程序。故不能僅因重慶華弘實業(yè)集團有限公司在選聘物業(yè)服務企業(yè)時未履行招投標程序而認定其簽訂的《前期物業(yè)服務合同》無效。再次，雖然重慶華弘實業(yè)集團有限公司在第二次選聘物業(yè)服務企業(yè)時未進行公示，也未征求入住業(yè)主意見，更未向相關(guān)職能部門書面?zhèn)浒?。但冉某某、何某并未提供充分的法律依?jù)證明建設單位在選聘物業(yè)服務企業(yè)時必須征求業(yè)主意見、必須進行公示、必須向相關(guān)職能部門備案取得職能部門的批準同意，否則，其選聘行為無效。故冉某某、何某據(jù)此主張重慶華弘實業(yè)集團有限公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》無效的理由不能成立。最后，冉某某、何某作為小區(qū)業(yè)主，雖然不是《前期物業(yè)管理委托合同》的直接當事人，但在案涉小區(qū)成立業(yè)主委員會并重新選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，仍然應受到建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》的約束。對于冉某某、何某主張的收費標準過高的問題。重慶華弘實業(yè)集團有限公司與民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》中對收費標準的約定與重慶華弘實業(yè)集團有限公司和重慶酉碧物業(yè)管理有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》對收費標準的約定是一致的，民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司并未提高收費標準，且冉某某、何某也未舉示相關(guān)依據(jù)證明該收費標準超過了政府指導價。故冉某某、何某主張該收費標準不能作為民眾物業(yè)公司、民眾物業(yè)公司重慶分公司主張相關(guān)費用的依據(jù)的理由不能成立，一審法院判令冉某某、何某按該合同約定支付物業(yè)服務等費用是正確的。

綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，應當予以維持。上訴人冉某某、何某的上訴請求及理由依法不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由上訴人冉某某、何某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長江

二〇二一年二月二十日

法官助理　陶善春

書 記 員　董天嘉

書 記 員　石　瑩