上訴人（原審被告）：千里廣大科技（重慶）有限公司，住所地重慶市墊江縣工業(yè)園高安聚集區(qū)，統(tǒng)一社會信用代碼91500231MA6041WE08。

法定代表人：馮春波，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：黃俊森，重慶欣凱律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：房偉，重慶欣凱律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶巨安新能源有限公司，住所地重慶市墊江縣高安鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，統(tǒng)一社會信用代碼915002316212485860。

法定代表人：陳先榮，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：皮大才，重慶市墊江縣高安法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人千里廣大科技（重慶）有限公司因與被上訴人重慶巨安新能源有限公司房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市墊江縣人民法院（2020）渝0231民初4656號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法組成合議庭，經(jīng)閱卷和詢問當(dāng)事人，不開庭進(jìn)行了審理。上訴人千里廣大科技（重慶）有限公司的委托訴訟代理人黃俊森、被上訴人重慶巨安新能源有限公司的法定代表人陳先榮及其委托訴訟代理人皮大才到庭參加了訴訟(詢問）。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

千里廣大科技（重慶）有限公司上訴請求：1、撤銷重慶市墊江縣人民法院（2020）渝0231民初4656號民事判決，并改判駁回被上訴人重慶巨安新能源有限公司的全部訴訟請求；2、本案一、二審訴訟費由被上訴人重慶巨安新能源有限公司承擔(dān)。主要的事實和理由是：其公司已全額支付被上訴人重慶巨安新能源有限公司廠房租金，不存在拖欠租金的事實。且被上訴人重慶巨安新能源有限公司訴稱的租期與實際不符。1、案涉廠房租賃合同簽訂日期雖然是2018年10月8日，但實際交付時間是2019年1月1日，之所以提前簽訂合同是為了設(shè)立公司注冊、營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)之需要。且雙方初次收取租金時，也是從2019年1月1日開始計算。故案涉廠房租金起算時間應(yīng)是2019年1月1日而非2018年10月8日；2、雙方于2020年7月16日簽訂《廠房租賃合同解除協(xié)議》，協(xié)議約定雙方此前簽訂的案涉租賃合同解除，租金僅結(jié)算至2020年8月26日，因此，重慶巨安新能源有限公司要求租金計算至2020年11月8日與客觀事實不符；3、其公司已全額支付實際租期的全部租金。其公司于2018年10月8日至2018年12月31日期間并未使用案涉廠房，其公司出納楊梅也就是重慶巨安新能源有限公司法定代表人陳先榮的妻子在支付首期租金時備注的是自2019年1月1日至2019年5月30日，且其公司沒有支付2018年10月8日至2018年12月31日期間的租金與常理不符。其公司與重慶巨安新能源有限公司于2020年7月16日簽訂《廠房租賃合同解除協(xié)議》后，各方開會形成的備忘錄上記載其應(yīng)付重慶巨安新能源有限公司的房租費、物管費共計9萬元；4、雙方并未約定違約金或資金占用損失，重慶巨安新能源有限公司也未舉證證明其公司有違約的事實，故一審法院判決其公司自2019年9月1日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率的四倍計算資金占用利息缺乏法律依據(jù)，屬于適用法律錯誤。綜上，一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院依法予以改判。

被上訴人重慶巨安新能源有限公司辯稱：一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。1、千里廣大科技（重慶）有限公司主張案涉廠房租賃合同的租金從2019年1月1日起計算而非2018年10月8日起計算的理由不成立。雙方簽訂的租賃合同租期明確約定是從2018年10月8日至2028年10月7日止，共計十年。還明確約定次年的租金于每年的9月1日前支付，由此可見，無論是雙方約定的起止租賃時間還是約定次年繳納租金的時間完全能夠認(rèn)定雙方租金的起算點應(yīng)是2018年10月8日，千里廣大科技（重慶）有限公司上訴稱租金起算點自2019年1月1日無相關(guān)的證據(jù)支撐；2、2020年7月16日雙方雖然簽訂了解除協(xié)議，協(xié)議明確約定千里廣大科技（重慶）有限公司于2020年8月26日前搬離廠房，并向其結(jié)清租金。事實上，千里廣大科技（重慶）有限公司繼續(xù)使用案涉廠房從事經(jīng)營活動至2020年11月9日，一審法院認(rèn)定從2020年8月27日至2020年10月8日案涉廠房的資金占用損失是正確的，符合法律規(guī)定；3、雙方在租賃合同中明確約定，千里廣大科技（重慶）有限公司延期支付租金或者拒付租金的行為是違約行為，一審法院根據(jù)雙方的約定，認(rèn)定千里廣大科技（重慶）有限公司的違約行為，并對違約金依法進(jìn)行了調(diào)減是正確的。綜上，一審法院判決于法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以維持。

重慶巨安新能源有限公司2020年11月12日向一審法院起訴請求：1、確認(rèn)其公司與千里廣大科技（重慶）有限公司于2018年10月8日簽訂的《廠房租賃合同》合法有效；2、由千里廣大科技（重慶）有限公司支付其公司租金和物業(yè)管理費349400元；3、由千里廣大科技（重慶）有限公司支付違約金211200元。

一審法院認(rèn)定事實：2017年3月27日，原墊江縣規(guī)劃局向重慶巨安新能源有限公司頒發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第500231201700008號），批準(zhǔn)重慶巨安新能源有限公司在墊江縣高安工業(yè)園區(qū)建設(shè)16,027.96平方米廠房，其中涉訟的6號廠房1、2樓面積共計4,356平方米；2017年7月10日，原墊江縣城鄉(xiāng)建設(shè)委員會向重慶巨安新能源有限公司頒發(fā)了前述廠房的《建筑工程施工許可證》（500231201707100101）。2018年7月2日，墊江縣人民法院依法查封涉訟租賃物所附著的土地后，決定將未取得不動產(chǎn)權(quán)屬登記的涉訟廠房交由執(zhí)行申請人曾慶才等四人保管。2018年10月8日馮春波以千里廣大科技（重慶）有限公司（乙方）的名義與重慶巨安新能源有限公司（甲方）簽訂《廠房租賃合同》，約定重慶巨安新能源有限公司從2018年10月8日起將位于墊江縣高安工業(yè)園區(qū)6號樓1、2樓約4,400平方米的廠房以每年422,400元，且從第四年開始每年遞增6%的價格出租給千里廣大科技（重慶）有限公司使用至2028年10月7日（共計10年），第一年的租金在合同簽訂時一次性支付，之后次年的租金按年結(jié)算并于每年9月1日前提前支付；該合同同時約定千里廣大科技（重慶）有限公司應(yīng)當(dāng)在每月5日前按每月每平方米1元的標(biāo)準(zhǔn)向千里廣大科技（重慶）有限公司支付物管費；此外，雙方當(dāng)事人在該合同第九條違約責(zé)任條款中約定“9.1甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按本合同履行，若出現(xiàn)本合同之事項，由違約方向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于六個月租金之金額作為違約金。9.2乙方未按合同規(guī)定時間和金額繳納租金及其它應(yīng)付費用，除補交拖欠款項外，每逾期一天，按拖欠款項總額的千分之三向甲方支付滯納金；每逾期三十天，視作乙方單方違約、甲方有權(quán)收回該物業(yè)并解除其合同，并由乙方承擔(dān)9.1條規(guī)定的違約金，保證金不予退還。”2019年8月15日、2019年11月26日、2019年11月27日、2020年1月21日、2020年3月20日，千里廣大科技（重慶）有限公司先后通過其法定代表人尾號為7762的銀行賬戶向案外人陳藝元、何忠英、李中蘭等人轉(zhuǎn)賬共計680,200元，用于支付涉訟租賃物的租金和物業(yè)管理費。2020年7月16日，雙方當(dāng)事人決定解除《廠房租賃合同》，千里廣大科技（重慶）有限公司在2020年8月26日前搬出租賃物并支付租金至2020年8月26日。訴訟中，重慶巨安新能源有限公司自認(rèn)其因千里廣大科技（重慶）有限公司未支付租金，在2020年11月9日阻止千里廣大科技（重慶）有限公司搬離；雙方當(dāng)事人均認(rèn)可千里廣大科技（重慶）有限公司至今尚未將租賃物返還給重慶巨安新能源有限公司。

另查明，千里廣大科技（重慶）有限公司于2018年10月10日在墊江縣市場監(jiān)督管理局登記設(shè)立。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人的主要爭議為：一、《廠房租賃合同》是否有效；二、千里廣大科技（重慶）有限公司是否應(yīng)當(dāng)向重慶巨安新能源有限公司承擔(dān)租金等清償責(zé)任。該院針對雙方的爭議焦點，分別評析如下：

關(guān)于《廠房租賃合同》是否有效的問題。本案中，雖然重慶巨安新能源有限公司未能取得涉訟廠房的不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書，但重慶巨安新能源有限公司已于2017年取得了涉訟廠房《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》，故重慶巨安新能源有限公司可將涉訟廠房用于出租。雖然涉訟《廠房租賃合同》簽訂時千里廣大科技（重慶）有限公司尚未登記設(shè)立，但馮春波系以千里廣大科技（重慶）有限公司的名義與重慶巨安新能源有限公司簽訂，且馮春波在千里廣大科技（重慶）有限公司設(shè)立后擔(dān)任其法定代表人，因此，該院認(rèn)為馮春波在千里廣大科技（重慶）有限公司設(shè)立前以千里廣大科技（重慶）有限公司名義與重慶巨安新能源有限公司簽訂的《廠房租賃合同》，系千里廣大科技（重慶）有限公司的發(fā)起人為設(shè)立千里廣大科技（重慶）有限公司而簽訂，故馮春波以千里廣大科技（重慶）有限公司的名義與重慶巨安新能源有限公司簽訂的《廠房租賃合同》的法律后果應(yīng)由千里廣大科技（重慶）有限公司承擔(dān)。《廠房租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，未違反法律的禁止性規(guī)定，故該《廠房租賃合同》依法有效。人民法院依法采取的執(zhí)行措施，系為保障執(zhí)行申請人實現(xiàn)債權(quán)而采取的限制被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移、損毀財產(chǎn)的司法措施，而本案中重慶巨安新能源有限公司將人民法院納入執(zhí)行范圍的廠房用于出租，并不會導(dǎo)致財產(chǎn)轉(zhuǎn)移、損毀的后果，反而能夠發(fā)揮物的效用，使執(zhí)行申請人的債權(quán)得以實現(xiàn)，故該院對千里廣大科技（重慶）有限公司關(guān)于涉訟《廠房租賃合同》無效的抗辯意見不予采納；關(guān)于千里廣大科技（重慶）有限公司在涉訟中反映的，重慶巨安新能源有限公司以他人賬戶收取涉訟租賃物租金逃避執(zhí)行的問題，該院會及時將發(fā)現(xiàn)的線索移送相關(guān)部門進(jìn)行處理。

關(guān)于千里廣大科技（重慶）有限公司是否應(yīng)當(dāng)向重慶巨安新能源有限公司承擔(dān)租金等清償責(zé)任的問題。在2020年7月16日簽訂的協(xié)議中，雙方當(dāng)事人約定解除涉訟的《廠房租賃合同》，并由千里廣大科技（重慶）有限公司支付租金至2020年8月26日，因此根據(jù)雙方當(dāng)事人在《廠房租賃合同》中重慶巨安新能源有限公司將涉訟廠房從2018年10月8日起出租給千里廣大科技（重慶）有限公司的約定，千里廣大科技（重慶）有限公司應(yīng)當(dāng)向重慶巨安新能源有限公司支付2018年10月8日至2020年8月26日期間的租金796,693.33元（422,400元×1年10個月零19天）及物業(yè)管理費98,590.8元（4,356平方米×1元×22個月零19天），共計895,284.13元，扣除千里廣大科技（重慶）有限公司已經(jīng)支付的680,200元租金及物業(yè)費后，千里廣大科技（重慶）有限公司還應(yīng)支付重慶巨安新能源有限公司租金和物業(yè)費215.084.13元；千里廣大科技（重慶）有限公司辯稱租金應(yīng)當(dāng)從2019年1月1日開始計算，但未能舉示證據(jù)予以證明，故該院對千里廣大科技（重慶）有限公司的該項抗辯意見不予采納。雙方當(dāng)事人在2020年7月16日簽訂的協(xié)議中，約定千里廣大科技（重慶）有限公司應(yīng)在2020年8月26日前搬離涉訟廠房，現(xiàn)至今未搬離涉訟廠房，因此，其應(yīng)向重慶巨安新能源有限公司承擔(dān)占用涉訟廠房期間的占用費；訴訟中，千里廣大科技（重慶）有限公司稱其未能搬離系因重慶巨安新能源有限公司的阻撓導(dǎo)致，千里廣大科技（重慶）有限公司雖未能舉示證據(jù)予以證明，但重慶巨安新能源有限公司自認(rèn)其在2020年11月9日因千里廣大科技（重慶）有限公司未付清租金阻止千里廣大科技（重慶）有限公司搬離，故該院認(rèn)為千里廣大科技（重慶）有限公司應(yīng)當(dāng)支付重慶巨安新能源有限公司2020年8月27日至2020年11月8日期間涉訟廠房的占用費85,653.33元（422,400元×2個月零13天）。根據(jù)雙方當(dāng)事人在《廠房租賃合同》中的約定，千里廣大科技（重慶）有限公司應(yīng)當(dāng)在2019年9月1日前向千里廣大科技（重慶）有限公司支付2019年10月8日至2020年10月7日期間的租金，現(xiàn)千里廣大科技（重慶）有限公司未能按照該約定向重慶巨安新能源有限公司支付租金，應(yīng)當(dāng)向重慶巨安新能源有限公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；現(xiàn)重慶巨安新能源有限公司主張千里廣大科技（重慶）有限公司支付相當(dāng)于六個月租金的違約金，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”的規(guī)定，重慶巨安新能源有限公司在本案中未能舉示證據(jù)證明其因千里廣大科技（重慶）有限公司遲延支付租金的行為，除資金占用期間的利息損失外還存在其它損失，且千里廣大科技（重慶）有限公司在訴訟中亦辯稱其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，因此，該院將千里廣大科技（重慶）有限公司遲延支付租金的違約責(zé)任調(diào)減為以千里廣大科技（重慶）有限公司未付的215084.13元租金和物業(yè)費為基數(shù)從2019年9月1日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率的四倍計算資金占用利息至付清時止，但該資金占用利息不得超過重慶巨安新能源有限公司所請求的違約金211200元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條、第一百一十二條、第二百二十六條，最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：1、重慶巨安新能源有限公司與千里廣大科技（重慶）有限公司于2018年10月8日簽訂的《廠房租賃合同》有效；2、千里廣大科技（重慶）有限公司在該判決生效后五日內(nèi)支付重慶巨安新能源有限公司租金及物業(yè)管理費215084.13元、房屋占用費85653.33元，共計300737.46元，并以215084.13元基數(shù)從2019年9月1日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率的四倍計算資金占用利息至付清時止，但該資金占用利息以211200元為限；3、駁回重慶巨安新能源有限公司的其它訴訟請求。如果千里廣大科技（重慶）有限公司未按該判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費減半收取5505元，申請保全費2120元，共計7625元，由重慶巨安新能源有限公司負(fù)擔(dān)3,544.55元，由千里廣大科技（重慶）有限公司負(fù)擔(dān)4080.45元。

本院二審查明的事實與一審查明的事實相同。

本院認(rèn)為,雙方當(dāng)事人在二審中爭議的主要焦點是：1、一審判決案涉房屋的租金起算時間是否正確；2、千里廣大科技（重慶）有限公司是否全額支付了本案租金；3、一審判決確定案涉房屋的資金占用損失是否正確。

因千里廣大科技（重慶）有限公司與重慶巨安新能源有限公司2018年10月8日經(jīng)協(xié)商簽訂的案涉《廠房租賃合同》第二條明確約定：“廠房租賃期限為10年，即2018年10月8日至2028年10月7日止”，而該合同系雙方當(dāng)事人當(dāng)時的真實意思表示，并未違反相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，屬于有效合同，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。一審判決確定案涉《廠房租賃合同》的租期起算時間自2018年10月8日開始，符合雙方簽訂的上述合同約定，是正確的，并無不當(dāng)。千里廣大科技（重慶）有限公司上訴提出“案涉廠房租金起算時間應(yīng)是2019年1月1日，而非2018年10月8日”的理由，缺乏足夠、充分的事實根據(jù)和法律依據(jù)予以證明，依法不予支持。

一審判決根據(jù)雙方簽訂案涉《廠房租賃合同》約定的租金及物業(yè)管理費計算方法，計算出千里廣大科技（重慶）有限公司在2018年10月8日至2020年8月26日止應(yīng)該向重慶巨安新能源有限公司繳納的租金與物業(yè)管理費共計為895,284.13元，而千里廣大科技（重慶）有限公司在此期間已經(jīng)支付給重慶巨安新能源有限公司的租金及物業(yè)費只有680,200元，表明千里廣大科技（重慶）有限公司在此期間并未付清租金的事實存在。從本案現(xiàn)有證據(jù)看，一審判決千里廣大科技（重慶）有限公司支付重慶巨安新能源有限公司租金及物業(yè)管理費215084.13元（895,284.13元-680,200元）合法有據(jù)，也是正確的。

重慶巨安新能源有限公司與千里廣大科技（重慶）有限公司2020年7月16日簽訂的協(xié)議中約定即刻解除雙方的案涉《廠房租賃合同》，千里廣大科技（重慶）有限公司支付租金至2020年8月26日，并在2020年8月26日全部搬遷完畢，結(jié)清物業(yè)管理、水、電等費用，但千里廣大科技（重慶）有限公司至今尚未將租賃物返還給重慶巨安新能源有限公司事實存在。鑒于雙方簽訂的案涉《廠房租賃合同》約定了千里廣大科技（重慶）有限公司應(yīng)當(dāng)在2019年9月1日前向重慶巨安新能源有限公司支付2019年10月8日至2020年10月7日期間的租金，現(xiàn)千里廣大科技（重慶）有限公司未能按照該約定向重慶巨安新能源有限公司支付租金，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；一審法院結(jié)合該案的實際情況，判決“千里廣大科技（重慶）有限公司以215084.13元基數(shù)，從2019年9月1日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率的四倍計算資金占用利息至付清時止，但該資金占用利息以211200元為限”，符合相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，合情、合理、合法，亦無不當(dāng)。

千里廣大科技（重慶）有限公司提出的上訴理由，因其未向本院提供足夠、充分的證據(jù)予以證明，依法不能成立。一審判決認(rèn)定該案無爭議的其他事實，本院二審依法予以確認(rèn)。

綜上，千里廣大科技（重慶）有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定的主要事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件訴訟費11010元，由上訴人千里廣大科技（重慶）有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　　張　斌

審 判 員　　陳勝友

審 判 員　　楊　洋

二〇二一年四月十三日

法官助理　　楊麗彥

書 記 員　　尹　童