上訴人（原審被告）：朱某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市南川區(qū)。

被上訴人（原審原告）：重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地重慶市南川區(qū)東城街道辦事處公園路**，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。

法定代表人：胡毅，系該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張莉，重慶春意律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙中粒，重慶春意律師事務(wù)所律師。

上訴人朱某某因與被上訴人重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱御雄公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市南川區(qū)人民法院（2020）渝0119民初5061號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

朱某某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判。一審、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：朱某某與袁曉華（御雄公司大股東袁曉剛之姐）簽訂的房屋租賃合同于2019年12月30日到期，2019年11月以前袁曉剛與政府拆遷辦工作人員一起到東城批發(fā)市場入戶調(diào)查時，宣布商場要拆遷了，2020年的房屋（門面）租賃合同不簽了，房租不收了。2020年又受疫情嚴重影響，幾個月沒開門做生意，也未再續(xù)簽租賃合同。東城綜合批發(fā)市場從2020年6月20日就已經(jīng)撤走了保安，且御雄公司與拆遷辦在2020年7月10日簽訂了《房屋征收補償安置協(xié)議書》已經(jīng)獲得了拆遷補償，被拆遷的房屋已經(jīng)不再是御雄公司的了，御雄公司再無向未騰空門面的原租賃人收取任何費用的權(quán)利，所以朱某某無再向御雄公司交納房屋租金、看護費、衛(wèi)生費的義務(wù)。并且御雄公司獲得的房屋搬家費、裝飾費、閣樓費、停產(chǎn)停業(yè)費應(yīng)向朱某某補償。

御雄公司辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。御雄公司系適格原告，朱某某占有使用御雄公司的房屋，至今未辦理交接手續(xù)，應(yīng)支付租賃費用。御雄公司放棄向朱某某主張2020年6月30日之后的看護費和衛(wèi)生費的訴訟請求。

御雄公司向一審法院起訴請求：朱某某立即騰空、返還其位于重慶市南川區(qū)東城街道辦事處新興路86號（東城批發(fā)市場）1樓36號（丙等）13.66㎡商鋪房屋；立即支付其自2020年1月1日起至實際騰退之日止按照租賃合同約定租金支付房屋占用費（以丙等門面每月19元/㎡計算為每月259.54元、看護費和衛(wèi)生費每月2元/㎡計算為每月27.32元）,暫按截止2020年8月31日計算為2,294.88元；立即支付其違約金10,000元；訴訟費用由朱某某承擔(dān)。訴訟中，御雄公司增加一項訴訟請求：請求確認御雄公司、朱某某之間的不定期租賃合同于2020年5月24日解除。

一審法院認定事實：2019年1月1日，南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場負責(zé)人袁曉華（甲方）與朱某某（乙方）簽訂《房屋（門面）租賃合同書》一份，合同主要約定：一、出租商業(yè)用房、倉庫基本情況：甲方將位于南川區(qū)東城批發(fā)市場內(nèi)丙等門面房壹間36號，面積13.66㎡出租給乙方。二、租賃期限、用途：1.乙方承諾將該租賃商業(yè)用房、倉庫用于經(jīng)營百貨，租期為壹年，從2019年1月1日至2019年12月30日止。2.租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)如期交還；乙方需要繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期滿前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1.商業(yè)用房租金：按建筑面積每月甲等門面26元/㎡，乙等門面22.50元/㎡，丙等門面19元/㎡計租。2.倉庫租金：乙方承租甲方倉庫期間，租金按建筑面積每月8元/㎡計算。3.租金及支付方式：乙方按上述等級及單價計算租金，乙方按季度向甲方一次性繳納交清半年租金?！?、乙方責(zé)任：1.乙方每月按照承租門面（倉庫）面積按2元/㎡按季繳納商品夜間防盜看護費和衛(wèi)生費?！?、特別約定：……2.關(guān)于租賃期間房屋被征收的約定：如租賃房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同項下的租賃房屋，本合同終止，且甲乙雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔(dān)賠償責(zé)任。3.本合同雙方簽字后生效，任何一方不得反悔違約，否則違約方承擔(dān)另一方違約金壹萬元。合同雙方還約定了其他事項。合同到期后，雙方未續(xù)簽書面租賃合同，朱某某一直占有使用涉案租賃房屋，且自2020年1月1日起至今未向御雄公司繳納任何費用。2020年5月24日，南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場負責(zé)人袁曉華向朱某某發(fā)放一份《合同期滿搬遷通知》，主要載明“一、自本通知發(fā)出之日起，貴方與我方之間的不定期租賃關(guān)系終止，請貴方在收到本書面通知后7日內(nèi)（最遲在2020年5月31日前）搬離?！?、鑒于貴方在未與我方續(xù)簽合同的情形下繼續(xù)在使用該場地，貴方應(yīng)當(dāng)按原《門面租賃合同》中約定租金標(biāo)準支付實際使用期間的占用費至實際搬離時止?！?。朱某某認可收到該通知，但稱袁曉剛應(yīng)當(dāng)來解決這個事情。

一審法院另查明，御雄公司系本案重慶市南川區(qū)東城街道辦事處新興路86號（東城批發(fā)市場）1樓36號（丙等）13.66平方米門面房屋的產(chǎn)權(quán)人。2017年1月1日，御雄公司作出渝南御房開司發(fā)（2017）01號《關(guān)于成立東城綜合批發(fā)市場管理中心暨任職通知》的公司文件，為加強和規(guī)范管理，該公司經(jīng)研究決定將其開發(fā)位于南川區(qū)東街“南川東城批發(fā)市場”成立南川東城批發(fā)市場管理中心。由劉近東同志任主任，主要負責(zé)市場管理、協(xié)調(diào)工作。袁曉華任副主任，主要負責(zé)租金、管理費的收取、相關(guān)合同的簽訂和市場財務(wù)管理工作。2020年7月1日，重慶市南川區(qū)人民政府作出南川府發(fā)（2020）15號《關(guān)于南川區(qū)東街百貨公司片區(qū)（二期）舊城改造項目國有土地上房屋征收決定》，御雄公司開發(fā)所有的位于南川區(qū)東街“南川東城批發(fā)市場”內(nèi)門市房屋屬于征收拆遷范圍內(nèi)。

一審法院認為，一、關(guān)于御雄公司是否具有本案原告主體資格的問題。根據(jù)本案查明的事實，朱某某承租的案涉門面房屋產(chǎn)權(quán)系御雄公司所有，袁曉華系御雄公司任命的南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場內(nèi)房屋租賃負責(zé)人，代表該公司對案涉門面房屋租金、管理費的收取、相關(guān)合同的簽訂和市場財務(wù)管理工作。雖然2019年1月1日袁曉華以南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場負責(zé)人個人身份與朱某某簽訂了《房屋（門面）租賃合同》、收取租金，以及合同到期后以個人身份向朱某某發(fā)出解除租賃合同搬遷通知，但其行為均系代表御雄公司的職務(wù)行為，且在本案訴訟中被御雄公司一致追認。故，朱某某提出其未與御雄公司簽訂租賃合同，涉案房屋租賃合同是與袁曉華簽訂，租賃費用均是直接轉(zhuǎn)入袁曉華的個人銀行賬戶，以此認為御雄公司不具有原告主體資格，無權(quán)提起本案訴訟的抗辯理由，無事實和法律依據(jù)，一審法院依法不予采納。二、關(guān)于御雄公司、朱某某之間的租賃合同關(guān)系是否解除的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”。本案中，南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場負責(zé)人袁曉華與朱某某簽訂的房屋租賃合同于2019年12月30日到期后，雙方未續(xù)簽書面租賃合同，且朱某某至今占用出租門面房屋，故從2020年1月1日起，雙方形成不定期房屋租賃合同關(guān)系。朱某某已于2020年5月24日收到御雄公司發(fā)放的書面解除合同搬遷房屋通知，故，一審法院依法確認御雄公司、朱某某之間的不定期租賃合同于2020年5月24日解除。雙方租賃合同解除后，理應(yīng)由朱某某返還租賃門面房屋，并按約定標(biāo)準支付租賃期間的租賃費用以及門面房屋占用費，朱某某至今不交還租賃房屋并結(jié)清占用門面房屋使用費的行為系違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)騰退租賃房屋并支付房屋占用使用費的民事責(zé)任?，F(xiàn)御雄公司主張朱某某立即騰退租賃房屋的訴訟請求，符合法律規(guī)定，一審法院依法予以支持。對于御雄公司主張朱某某從2020年1月1日起至實際騰退房屋時止按照原租賃合同約定標(biāo)準支付房屋占有使用費的訴訟請求，由于突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情，承租人因政府實施隔離措施要求關(guān)停特定經(jīng)營場所等原因不能正常使用租賃房屋，故，一審法院綜合本案的具體情況酌情減免朱某某一個月租金，即：由朱某某從2020年2月1日起至實際騰退房屋時止按照原租賃合同約定標(biāo)準支付房屋租金和占用費[丙等門面每月租金259.54元（13.66平方米×19元/平方米）、每月看護費和衛(wèi)生費27.32元（13.66平方米×2元/平方米），合計286.86元]。對于御雄公司主張朱某某支付違約金10,000元的訴訟請求，因案涉租賃房屋面臨政府征收拆遷，且御雄公司未舉示證據(jù)證明其實際存在損失，故一審法院不予支持。朱某某提出駁回御雄公司訴訟請求的抗辯理由，未舉示充分證據(jù)予以證明，于法無據(jù)，一審法院亦不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第二百三十二條、第二百三十六條規(guī)定，判決：一、重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與朱某某之間的不定期房屋租賃合同于2020年5月24日解除。二、由朱某某于判決生效后十日內(nèi)騰空、搬出并退還重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于重慶市南川區(qū)東城街道辦事處新興路86號（東城批發(fā)市場）1樓36號（丙等）13.66平方米商鋪。三、由朱某某于判決生效后立即向重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付從2020年2月1日起至實際騰退房屋時止按照每月286.86元租賃使用費標(biāo)準支付房屋占有使用費。四、駁回重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費減半交納55元，由朱某某承擔(dān)。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人朱某某舉示了1．光盤兩張，擬證明朱某某等人找拆遷辦解決搬遷補償?shù)膯栴}；2．照片四張，擬證明2021年1月涉案市場現(xiàn)狀，其早已搬離；3.企業(yè)信用信息公示報告，擬證明袁曉華不為御雄公司員工；4.搬遷通知，擬證明御雄公司2020年6月后一直未與其解決拆遷事宜。御雄公司對朱某某舉示的證據(jù)質(zhì)證意見如下：證據(jù)1與本案沒有關(guān)聯(lián)性；證據(jù)2的真實性無法核實；證據(jù)3三性均不予認可，且不能達到上訴人的證明目的；證據(jù)4不為新證據(jù)，三性均不予認可。本院認為，朱某某舉示的證據(jù)不能證明已將涉案門面已交給御雄公司，對其舉示的證據(jù)不予采信。

二審中，御雄公司向本院申請自愿放棄要求朱某某支付2020年6月以后看護費和衛(wèi)生費的訴訟請求。

本院對一審查明的其他事實，予以確認。

本院認為，根據(jù)當(dāng)事人上訴、答辯意見，本案二審爭議焦點為：1.御雄公司是否是本案的適格原告；2.朱某某是否應(yīng)向御雄公司支付租金等費用。對此，本院作以下評判。

關(guān)于爭議焦點一：雖然2019年1月1日袁曉華以南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場負責(zé)人個人身份與朱某某簽訂了《房屋（門面）租賃合同》、收取租金，以及合同到期后以個人身份向朱某某發(fā)出解除租賃合同搬遷通知，但是根據(jù)一審查明的事實即朱某某承租的案涉門面房屋產(chǎn)權(quán)系御雄公司所有,袁曉華僅系御雄公司任命的南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場內(nèi)房屋租賃負責(zé)人，代表該公司收取案涉門面房屋租金、管理費，簽訂相關(guān)合同和從事市場財務(wù)管理工作，該行為系履行職務(wù)行為且也得到了御雄公司的追認，故一審法院認定被上訴人具有本案原審原告訴訟主體資格并無不當(dāng)。

關(guān)于爭議焦點二：雖然重慶市南川區(qū)人民政府對案涉房屋作出征收決定，但在重慶市南川區(qū)人民政府對御雄公司征收補償工作完成之前，御雄公司作為被征收人，對案涉房屋仍享有占有、使用、收益等權(quán)利。案涉租賃合同期滿后，雙方未續(xù)簽書面租賃合同，且朱某某至今占用出租門面房屋，未與御雄公司辦理交接手續(xù)，因新型冠狀病毒肺炎疫情減免一個月費用，其應(yīng)向御雄公司支付2020年2月1日之后的房屋占用使用費等費用。同時，二審中，御雄公司自愿放棄2020年6月之后夜間防盜看護費和衛(wèi)生費的訴訟請求，系其對自己權(quán)利的放棄，本院予以準許。由朱某某從2020年2月1日起至2020年6月30日止按照原租賃合同約定標(biāo)準支付房屋占有使用費及看護費、衛(wèi)生費［丙等門面每月租金259.54元（13.66平方米×19元/平方米）、每月看護費和衛(wèi)生費27.32元（13.66平方米×2元/平方米），合計每月286.86元］；從2020年7月1日起至實際騰退房屋時止按照原租賃合同約定標(biāo)準支付房屋占用使用費［丙等門面每月租金259.54元（13.66平方米×19元/平方米）］。

至于朱某某提出的案涉門面拆遷搬家費等問題，屬于另一法律關(guān)系，該主張不屬于本案審查范圍，故本院對該主張不予支持。

綜上所述，上訴人朱某某的部分上訴理由成立，予以部分支持；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，鑒于二審出現(xiàn)新的證據(jù)，查明新的事實，應(yīng)依法予以變更。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持重慶市南川區(qū)人民法院（2020）渝0119民初5061號民事判決第一項、第二項、第四項，即“一、重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與朱某某之間的不定期房屋租賃合同于2020年5月24日解除；二、由朱某某于判決生效后十日內(nèi)騰空、搬出并退還重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于重慶市南川區(qū)東城街道辦事處新興路86號（東城批發(fā)市場）1樓36號（丙等）13.66平方米商鋪；四、駁回重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。”；

二、變更重慶市南川區(qū)人民法院（2020）渝0119民初5061號民事判決第三項為：“朱某某于本判決生效后十日內(nèi)支付重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司從2020年2月1日起至2020年6月30日止按照每月286.86元標(biāo)準支付房屋占用使用費及看護費、衛(wèi)生費，從2020年7月1日起至實際騰退房屋時止按照每月259.54元標(biāo)準支付房屋占有使用費”。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費減半收取55元（重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已預(yù)交），由朱某某負擔(dān)22元，由重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負擔(dān)33元；二審案件受理費110元，由朱某某負擔(dān)99元，由重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負擔(dān)11元。

本判決為終審判決。

審 判 長　陶米玲

審 判 員　陳勝友

審 判 員　楊　洋

二〇二一年三月二十九日

法官助理　梁婧媛

書 記 員　徐玲巧