上訴人（原審被告）：何某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市南川區(qū)。

委托訴訟代理人：王顯能，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市南川區(qū)，系何某的妻子。

被上訴人（原審原告）：重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地重慶市南川區(qū)東城街道辦事處公園路6號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。

法定代表人：胡毅，系該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張莉，重慶春意律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙中粒，重慶春意律師事務(wù)所律師。

上訴人何某因與被上訴人重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱御雄公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市南川區(qū)人民法院（2020）渝0119民初4233號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

何某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判。一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：何某與袁曉華（御雄公司大股東袁曉剛之姐）簽訂的房屋租賃合同于2019年12月30日到期，2019年11月以前袁曉剛與政府拆遷辦工作人員一起到東城批發(fā)市場(chǎng)入戶調(diào)查時(shí)，宣布商場(chǎng)要拆遷了，2020年的房屋（門面）租賃合同不簽了，房租不收了。2020年又受疫情嚴(yán)重影響，幾個(gè)月沒開門做生意，也未再續(xù)簽租賃合同。東城綜合批發(fā)市場(chǎng)從2020年6月20日就已經(jīng)撤走了保安，且御雄公司與拆遷辦在2020年7月10日簽訂了《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》已經(jīng)獲得了拆遷補(bǔ)償，被拆遷的房屋已經(jīng)不再是御雄公司的了，御雄公司再無向未騰空門面的原租賃人收取任何費(fèi)用的權(quán)利，所以何某無再向御雄公司交納房屋租金、看護(hù)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)的義務(wù)。并且御雄公司獲得的房屋搬家費(fèi)、裝飾費(fèi)、閣樓費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)應(yīng)向何某補(bǔ)償。

御雄公司辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。御雄公司系適格原告，何某占有使用御雄公司的房屋，至今未辦理交接手續(xù)，應(yīng)支付租賃費(fèi)用。御雄公司放棄向何某主張2020年6月30日之后的看護(hù)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

御雄公司向一審法院起訴請(qǐng)求：何某立即騰空、返還其位于重慶市南川區(qū)東城街道辦事處新興路86號(hào)（東城批發(fā)市場(chǎng)）1樓38、49、50、51號(hào)（丙等）79.65平方米商鋪房屋；立即支付其自2020年1月1日起至實(shí)際騰退之日止按照租賃合同約定租金支付房屋占用費(fèi)（以丙等門面每月19元/平方米計(jì)算為每月1,513.35元、看護(hù)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)每月2元/平方米計(jì)算為每月159.30元），暫按截止2020年7月30日計(jì)算為11,708.55元；立即支付其違約金10,000元；訴訟費(fèi)用由何某承擔(dān)。訴訟中，御雄公司增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求確認(rèn)御雄公司、何某之間的不定期租賃合同于2020年5月24日解除。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年1月1日，南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人袁曉華（甲方）與何某（乙方）簽訂《房屋（門面）租賃合同書》一份，合同主要約定：一、出租商業(yè)用房、倉庫基本情況：甲方將位于南川區(qū)東城批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)丙等門面房肆間38、49、50、51號(hào)，面積79.65平方米出租給乙方。二、租賃期限、用途：1.乙方承諾將該租賃商業(yè)用房、倉庫用于經(jīng)營百貨，租期為壹年，從2019年1月1日至2019年12月30日止。2.租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)如期交還；乙方需要繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期滿前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1.商業(yè)用房租金：按建筑面積每月甲等門面26元/㎡，乙等門面22.50元/㎡，丙等門面19元/㎡計(jì)租。2.倉庫租金：乙方承租甲方倉庫期間，租金按建筑面積每月8元/㎡計(jì)算。3.租金及支付方式：乙方按上述等級(jí)及單價(jià)計(jì)算租金，乙方按季度向甲方一次性繳納交清半年租金?！摺⒁曳截?zé)任：1.乙方每月按照承租門面（倉庫）面積按2元/㎡按季繳納商品夜間防盜看護(hù)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)。……八、特別約定：……2.關(guān)于租賃期間房屋被征收的約定：如租賃房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同項(xiàng)下的租賃房屋，本合同終止，且甲乙雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔(dān)賠償責(zé)任。3.本合同雙方簽字后生效，任何一方不得反悔違約，否則違約方承擔(dān)另一方違約金壹萬元。合同雙方還約定了其他事項(xiàng)。合同到期后，雙方未續(xù)簽書面租賃合同，何某一直占有使用涉案租賃房屋，且自2020年1月1日起至今未向御雄公司繳納任何費(fèi)用。2020年5月24日，南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人袁曉華向何某發(fā)放一份《合同期滿搬遷通知》，主要載明“一、自本通知發(fā)出之日起，貴方與我方之間的不定期租賃關(guān)系終止，請(qǐng)貴方在收到本書面通知后7日內(nèi)（最遲在2020年5月31日前）搬離?！摹㈣b于貴方在未與我方續(xù)簽合同的情形下繼續(xù)在使用該場(chǎng)地，貴方應(yīng)當(dāng)按原《門面租賃合同》中約定租金標(biāo)準(zhǔn)支付實(shí)際使用期間的占用費(fèi)至實(shí)際搬離時(shí)止?！?。何某認(rèn)可收到該通知，但認(rèn)為該通知系霸王通知自己也沒有在通知上簽字。

一審法院另查明，御雄公司系本案重慶市南川區(qū)東城街道辦事處新興路86號(hào)（東城批發(fā)市場(chǎng)）1樓38、49、50、51號(hào)（丙等）79.65平方米門面房屋的產(chǎn)權(quán)人。2017年1月1日，御雄公司作出渝南御房開司發(fā)（2017）01號(hào)《關(guān)于成立東城綜合批發(fā)市場(chǎng)管理中心暨任職通知》的公司文件，為加強(qiáng)和規(guī)范管理，該公司經(jīng)研究決定將其開發(fā)位于南川區(qū)東街“南川東城批發(fā)市場(chǎng)”成立南川東城批發(fā)市場(chǎng)管理中心。由劉近東同志任主任，主要負(fù)責(zé)市場(chǎng)管理、協(xié)調(diào)工作。袁曉華任副主任，主要負(fù)責(zé)租金、管理費(fèi)的收取、相關(guān)合同的簽訂和市場(chǎng)財(cái)務(wù)管理工作。2020年7月1日，重慶市南川區(qū)人民政府作出南川府發(fā)（2020）15號(hào)《關(guān)于南川區(qū)東街百貨公司片區(qū)（二期）舊城改造項(xiàng)目國有土地上房屋征收決定》，御雄公司開發(fā)所有的位于南川區(qū)東街“南川東城批發(fā)市場(chǎng)”內(nèi)門市房屋屬于征收拆遷范圍內(nèi)。

一審法院認(rèn)為，一、關(guān)于御雄公司是否具有本案原告主體資格的問題。根據(jù)本案查明的事實(shí)，何某承租的案涉門面房屋產(chǎn)權(quán)系御雄公司所有，袁曉華系御雄公司任命的南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)房屋租賃負(fù)責(zé)人，代表該公司對(duì)案涉門面房屋租金、管理費(fèi)的收取、相關(guān)合同的簽訂和市場(chǎng)財(cái)務(wù)管理工作。雖然2019年1月1日袁曉華以南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人個(gè)人身份與何某簽訂了《房屋（門面）租賃合同》、收取租金，以及合同到期后以個(gè)人身份向何某發(fā)出解除租賃合同搬遷通知，但其行為均系代表御雄公司的職務(wù)行為，且在本案訴訟中被御雄公司一致追認(rèn)。故，何某提出其未與御雄公司簽訂租賃合同，涉案房屋租賃合同是與袁曉華簽訂，租賃費(fèi)用均是直接轉(zhuǎn)入袁曉華的個(gè)人銀行賬戶，以此認(rèn)為御雄公司不具有原告主體資格，無權(quán)提起本案訴訟的抗辯理由，無事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院依法不予采納。二、關(guān)于御雄公司、何某之間的租賃合同關(guān)系是否解除的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”。本案中，南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人袁曉華與何某簽訂的房屋租賃合同于2019年12月30日到期后，雙方未續(xù)簽書面租賃合同，且何某至今占用出租門面房屋，故從2020年1月1日起，雙方形成不定期房屋租賃合同關(guān)系。何某已于2020年5月24日收到御雄公司發(fā)放的書面解除合同搬遷房屋通知，故，一審法院依法確認(rèn)御雄公司、何某之間的不定期租賃合同于2020年5月24日解除。雙方租賃合同解除后，理應(yīng)由何某返還租賃門面房屋，并按約定標(biāo)準(zhǔn)支付租賃期間的租賃費(fèi)用以及門面房屋占用費(fèi)，何某至今不交還租賃房屋并結(jié)清占用門面房屋使用費(fèi)的行為系違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)騰退租賃房屋并支付房屋占用使用費(fèi)的民事責(zé)任?，F(xiàn)御雄公司主張何某立即騰退租賃房屋的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，一審法院依法予以支持。對(duì)于御雄公司主張何某從2020年1月1日起至實(shí)際騰退房屋時(shí)止按照原租賃合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，由于突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情，承租人因政府實(shí)施隔離措施要求關(guān)停特定經(jīng)營場(chǎng)所等原因不能正常使用租賃房屋，故，一審法院綜合本案的具體情況酌情減免何某一個(gè)月租金，即：由何某從2020年2月1日起至實(shí)際騰退房屋時(shí)止按照原租賃合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付房屋租金和占用費(fèi)[丙等門面每月租金1,513.35元（79.65平方米×19元/平方米）、每月看護(hù)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)159.30元（79.65平方米×2元/平方米），合計(jì)1,672.65元]。對(duì)于御雄公司主張何某支付違約金10,000元的訴訟請(qǐng)求，因案涉租賃房屋面臨政府征收拆遷，且御雄公司未舉示證據(jù)證明其實(shí)際存在損失，故一審法院不予支持。何某提出駁回御雄公司訴訟請(qǐng)求的抗辯理由，未舉示充分證據(jù)予以證明，于法無據(jù)，一審法院亦不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第二百三十二條、第二百三十六條規(guī)定，判決：一、重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與何某之間的不定期房屋租賃合同于2020年5月24日解除。二、由何某于判決生效后十日內(nèi)騰空、搬出并退還重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于重慶市南川區(qū)東城街道辦事處新興路86號(hào)（東城批發(fā)市場(chǎng)）1樓38、49、50、51號(hào)（丙等）79.65平方米商鋪房屋四間。三、由何某于判決生效后立即向重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付從2020年2月1日起至實(shí)際騰退房屋時(shí)止按照每月1,672.65元租賃使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。四、駁回重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半交納170元，由何某承擔(dān)。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人何某舉示了1．光盤兩張，擬證明何某等人找拆遷辦解決搬遷補(bǔ)償?shù)膯栴}；2．照片四張，擬證明2021年1月涉案市場(chǎng)現(xiàn)狀，其早已搬離；3.企業(yè)信用信息公示報(bào)告，擬證明袁曉華不為御雄公司員工；4.搬遷通知，擬證明御雄公司2020年6月后一直未與其解決拆遷事宜。御雄公司對(duì)何某舉示的證據(jù)質(zhì)證意見如下：證據(jù)1與本案沒有關(guān)聯(lián)性；證據(jù)2的真實(shí)性無法核實(shí)；證據(jù)3三性均不予認(rèn)可，且不能達(dá)到上訴人的證明目的；證據(jù)4不為新證據(jù)，三性均不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，何某舉示的證據(jù)不能證明已將涉案門面已交給御雄公司，對(duì)其舉示的證據(jù)不予采信。

二審中，御雄公司向本院申請(qǐng)自愿放棄要求何某支付2020年6月以后看護(hù)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

本院對(duì)一審查明的其他事實(shí)，予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人上訴、答辯意見，本案二審爭議焦點(diǎn)為：1.御雄公司是否是本案的適格原告；2.何某是否應(yīng)向御雄公司支付租金等費(fèi)用。對(duì)此，本院作以下評(píng)判。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)一：雖然2019年1月1日袁曉華以南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人個(gè)人身份與何某簽訂了《房屋（門面）租賃合同》、收取租金，以及合同到期后以個(gè)人身份向何某發(fā)出解除租賃合同搬遷通知，但是根據(jù)一審查明的事實(shí)即何某承租的案涉門面房屋產(chǎn)權(quán)系御雄公司所有,袁曉華僅系御雄公司任命的南川區(qū)東城綜合批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)房屋租賃負(fù)責(zé)人，代表該公司收取案涉門面房屋租金、管理費(fèi)，簽訂相關(guān)合同和從事市場(chǎng)財(cái)務(wù)管理工作，該行為系履行職務(wù)行為且也得到了御雄公司的追認(rèn)，故一審法院認(rèn)定被上訴人具有本案原審原告訴訟主體資格并無不當(dāng)。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)二：雖然重慶市南川區(qū)人民政府對(duì)案涉房屋作出征收決定，但在重慶市南川區(qū)人民政府對(duì)御雄公司征收補(bǔ)償工作完成之前，御雄公司作為被征收人，對(duì)案涉房屋仍享有占有、使用、收益等權(quán)利。案涉租賃合同期滿后，雙方未續(xù)簽書面租賃合同，且何某至今占用出租門面房屋，未與御雄公司辦理交接手續(xù)，因新型冠狀病毒肺炎疫情減免一個(gè)月費(fèi)用，其應(yīng)向御雄公司支付2020年2月1日之后的房屋占用使用費(fèi)等費(fèi)用。同時(shí)，二審中，御雄公司自愿放棄2020年6月之后夜間防盜看護(hù)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，系其對(duì)自己權(quán)利的放棄，本院予以準(zhǔn)許。由何某從2020年2月1日起至2020年6月30日止按照原租賃合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)及看護(hù)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)［丙等門面每月租金1,513.35元（79.65平方米×19元/平方米）、每月看護(hù)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)159.30元（79.65平方米×2元/平方米），合計(jì)每月1,672.65元］；從2020年7月1日起至實(shí)際騰退房屋時(shí)止按照原租賃合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用使用費(fèi)［丙等門面每月租金1,513.35元（79.65平方米×19元/平方米）］。

至于何某提出的案涉門面拆遷搬家費(fèi)等問題，屬于另一法律關(guān)系，該主張不屬于本案審查范圍，故本院對(duì)該主張不予支持。

綜上所述，上訴人何某的部分上訴理由成立，予以部分支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，鑒于二審出現(xiàn)新的證據(jù)，查明新的事實(shí)，應(yīng)依法予以變更。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持重慶市南川區(qū)人民法院（2020）渝0119民初4233號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)，即“一、重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與何某之間的不定期房屋租賃合同于2020年5月24日解除；二、由何某于判決生效后十日內(nèi)騰空、搬出并退還重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于重慶市南川區(qū)東城街道辦事處新興路86號(hào)（東城批發(fā)市場(chǎng)）1樓38、49、50、51號(hào)（丙等）79.65平方米商鋪房屋四間；四、駁回重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求?！保?/p>

二、變更重慶市南川區(qū)人民法院（2020）渝0119民初4233號(hào)民事判決第三項(xiàng)為：“何某于本判決生效后十日內(nèi)支付重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司從2020年2月1日起至2020年6月30日止按照每月1,672.65元標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用使用費(fèi)及看護(hù)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)，從2020年7月1日起至實(shí)際騰退房屋時(shí)止按照每月1,513.35元標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)”。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)減半收取170元（重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已預(yù)交），由何某負(fù)擔(dān)68元，由重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)102元；二審案件受理費(fèi)340元，由何某負(fù)擔(dān)306元，由重慶市南川區(qū)某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)34元。

本判決為終審判決。

審 判 長　陶米玲

審 判 員　陳勝友

審 判 員　楊　洋

二〇二一年三月二十九日

法官助理　梁婧媛

書 記 員　徐玲巧