上訴人（原審原告）：葉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住重慶市南川區(qū)。

委托訴訟代理人：張茂生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住貴州省桐梓縣。

被上訴人（原審被告）：龐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住重慶市南川區(qū)。

委托訴訟代理人：黎先進(jìn)，重慶黎先進(jìn)律師事務(wù)所律師。

上訴人葉某某因與被上訴人龐某房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市南川區(qū)人民法院（2020）渝0119民初4147號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月6日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

葉某某上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決；2.依法改判支持上訴人一審的訴訟請(qǐng)求；3.本案一二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審認(rèn)定“涉案門面轉(zhuǎn)租協(xié)議部分無效”屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤?！蹲赓U合同》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。2.一審法院未對(duì)被上訴人的違約行為作出處理屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人與被上訴人簽訂租房合同時(shí)被上訴人承諾在上訴人經(jīng)營多少年被上訴人就向公司租房多少年，現(xiàn)被上訴人違約，一審法院未予以認(rèn)定，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。3.一審法院認(rèn)定“轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬元無事實(shí)依據(jù)、裝修費(fèi)92,500元不能證明用于案涉房屋裝修、上訴人支付的加盟費(fèi)10萬元不應(yīng)計(jì)算為損失”屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人一審已提交2萬元轉(zhuǎn)賬憑證，能證明該筆費(fèi)用。上訴人一審提交了案涉門面現(xiàn)場(chǎng)照片、購買裝修材料的票據(jù)以及支付工人費(fèi)用的轉(zhuǎn)賬記錄，可以證明是用于案涉房屋裝修。上訴人基于被上訴人承諾才選擇加盟，并支付加盟費(fèi)，現(xiàn)因被上訴人違約導(dǎo)致門面被收回，應(yīng)予賠償。4.一審判決未對(duì)上訴人的貨品經(jīng)營損失24,500元、房屋租賃損失77,600元予以認(rèn)定，屬于事實(shí)認(rèn)定不清。上訴人購買貨品用于經(jīng)營，且提交了繳納租金的憑證，一審法院未對(duì)此作出認(rèn)定，屬于事實(shí)認(rèn)定不清。5.一審判決適用法律錯(cuò)誤。

龐某辯稱，1.一審判決認(rèn)定涉案門面轉(zhuǎn)租協(xié)議部分無效認(rèn)定正確。2.上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》中“甲方承諾乙方經(jīng)營期間多少年，甲方就與公司續(xù)租多少年，甲方保證乙方經(jīng)營期內(nèi)不能私自轉(zhuǎn)讓與他人”的約定是無效的。3.上訴人于2019年11月7日轉(zhuǎn)賬支付的2萬元為門面租金，不是支付的門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)。4.上訴人主張的裝修損失92,500元無證據(jù)證明。5.上訴人主張的加盟費(fèi)10萬元與本案無關(guān)。6.上訴人主張的貨品損失24,500元不予認(rèn)可。7.上訴人主張的租金損失無法律依據(jù)，上訴人實(shí)際使用了該門面，應(yīng)該支付租金。

葉某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、葉某某、龐某于2019年9月23日簽訂的房屋《租賃合同》無效；二、龐某立即退還保證金10,000元、退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)20,000元；三、由龐某賠償葉某某裝修損失92,500元、加盟費(fèi)100,000元、貨品損失24,500元、賠償葉某某租金損失77,760元；四、上列費(fèi)用共計(jì)324,760元，自葉某某簽訂租賃合同之日起按照年利率24%計(jì)算利息至付清該款時(shí)止；五、本案訴訟費(fèi)用由龐某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年11月10日，重慶金瑜盛實(shí)業(yè)有限公司作為出租方的甲方與龐某作為承租方的乙方簽訂了《門面租賃合同》，該合同主要約定：甲方將位于南川區(qū)金佛大道241號(hào)附4、5、16號(hào)租賃給乙方；甲方租賃給乙方的房屋面積為264.75平方米；租賃期限為1年，即自2018年11月10日至2019年11月9日；租賃期內(nèi)從2018年11月10日至2019年11月9日的月租金按房屋面積65元/平方米計(jì)算，即月租金17,209元；本合同租金實(shí)行季度支付制由乙方按季度向甲方支付，簽訂合同時(shí)，乙方向甲方支付首季度（2018年11月10日至2019年2月9日）租金共計(jì)51,627元，乙方從第二次付款開始每次在本季度15日前向甲方交納本季度租金共計(jì)人民幣51,627元；本合同簽訂之日，乙方向甲方繳納人民幣40,000元的保證金，作為乙方履行本合同的擔(dān)保；乙方在本合同期內(nèi)未經(jīng)甲方同意擅自退場(chǎng)或轉(zhuǎn)租，保證金不退；租賃期間，乙方如欲將房屋轉(zhuǎn)讓給第三方使用，必須征得甲方的同意，取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當(dāng)然乙方，享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)原乙方的義務(wù)；將門面轉(zhuǎn)讓給第三人或與其他租戶交換門面，應(yīng)先征得甲方的書面同意，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、出租；乙方將租賃物擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借給第三人的，甲方有權(quán)解除合同。

2019年9月23日，龐某作為出租方的甲方與葉某某作為承租方的乙方簽訂了《租賃合同》，該合同主要約定：甲方同意將坐落于重慶市南川區(qū)西城街道辦事處241號(hào)4號(hào)門面，建筑面積108平方米；房屋租賃期限為1年，自2019年9月23日起至2020年9月22日止；租金每月8,640元，按季繳納，提前一個(gè)月繳納；承租方需將出租方一次性支付押金10,000元，押金不計(jì)利息；甲方承諾乙方經(jīng)營期間內(nèi)多少年，甲方就跟公司續(xù)租多少年。甲方保證乙方經(jīng)營期內(nèi)不能私自轉(zhuǎn)讓與他人。甲方不能違約合同，如違約按照5倍賠償乙方的費(fèi)用，甲方每年保證租金跟公司簽多少租金和每平方多少錢乙方就支付多少，不能私自漲價(jià)；若乙方對(duì)外不承認(rèn)甲方是共同合伙人，導(dǎo)致該門面被公司強(qiáng)制收回，視為乙方違約。按該門面投資金額的5倍賠償給甲方。現(xiàn)龐某認(rèn)可葉某某支付了保證金10,000元，并支付了2019年9月23日至2020年6月的租金共計(jì)77,760元。

2020年6月12日，重慶金瑜盛實(shí)業(yè)有限公司向龐某發(fā)出《限期搬離通知書》，該通知書載明：“你我雙方于2018年11月10日簽訂的《門面租賃合同》于2019年11月9日己經(jīng)到期，且你方拖欠租金十多萬元。合同期滿后，你方繼續(xù)侵占所租門面，侵犯我公司權(quán)益。鑒于你的違約及侵權(quán)行為，我公司不會(huì)與你續(xù)簽租賃合同，并將依法追究你的違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，限你方于2020年6月20日前將租賃場(chǎng)所內(nèi)的屬于你方及你方帶來的一切財(cái)物清理搬走，將場(chǎng)所恢復(fù)原狀，并與我司結(jié)清費(fèi)用。如因你方拒絕搬離對(duì)我方造成包括租金、清場(chǎng)、處置、起訴等一切損失，將由你方承擔(dān)。特此通知”。2020年6月24日，龐某向重慶金瑜盛實(shí)業(yè)有限公司作出《承諾書》，該承諾書載明：“前期收到重慶金瑜盛實(shí)業(yè)有限公司限期搬離通知書，由于多次催收房租費(fèi)未交納，限6月20日前搬離，由于貨物多，時(shí)間較短，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能完成搬離。經(jīng)雙方再次約定，于2020年6月28日前搬離，同時(shí)將轉(zhuǎn)租的另外兩個(gè)門面一并搬離，并結(jié)清前期所欠房租及水電費(fèi)，貴公司考慮到貨物較多，將位于西城街道辦事處金佛大道241號(hào)（果園路3號(hào)附21號(hào)）面積為140.85平方米的房屋暫時(shí)給我用于存放貨物，期限從2020年6月29日至2020年8月28日，到期后如繼續(xù)使用，則租金協(xié)商處理。如未按期搬離及結(jié)清費(fèi)用，貴司可強(qiáng)行搬出，并將按照門面租賃合同約定收取所有租金及違約金并承擔(dān)一切法律責(zé)任”。后葉某某于2020年7月12日搬離了案涉門面。

在庭審過程中，葉某某還提交了百齡足縣級(jí)代理合作協(xié)議、收據(jù)及富友POS簽購單，擬證明葉某某取得了百齡足縣級(jí)代理，并在2019年8月31日支付了60,000元代理費(fèi)定金；中國農(nóng)業(yè)銀行借記卡交易明細(xì)，擬證明其在2019年11月7日向龐某轉(zhuǎn)賬支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)20,000元；重慶市唐浮斯建材經(jīng)營部購貨單及微信轉(zhuǎn)賬憑證四張，購貨單載明購貨單位為尚都會(huì)門面小葉（葉某某）、時(shí)間為2019年9月19日、合計(jì)金額2,275元、備注有微信轉(zhuǎn)款，四張微信轉(zhuǎn)賬憑證載明有2019年9月27日轉(zhuǎn)賬給李哥室內(nèi)裝修14,000元、2019年9月29日轉(zhuǎn)賬給李哥室內(nèi)裝修200元、2019年9月30日轉(zhuǎn)賬給監(jiān)控南川的800元、2019年11月18日轉(zhuǎn)賬給李哥室內(nèi)裝修1,600元，擬證明葉某某裝修案涉租賃房屋產(chǎn)生的費(fèi)用。

一審法院認(rèn)為，由于案涉門面租賃合同約定的租賃期限自2018年11月10日起至2019年11月9日，而案涉租賃合同約定的租賃期限自2019年9月23日起至2020年9月22日，那么案涉租賃合同中的轉(zhuǎn)租租賃期限超過2019年11月9日的約定應(yīng)為無效，但是案涉租賃合同的轉(zhuǎn)租期限實(shí)際履行至2020年7月13日，因此一審法院依法認(rèn)定案涉租賃合同中租賃期限超過2020年7月13日的約定無效。由于龐某認(rèn)可退還保證金10,000元，故一審法院對(duì)葉某某要求龐某退還保證金10,000元的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。對(duì)于葉某某要求龐某退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)20,000元的訴訟請(qǐng)求，首先在案涉租賃合同中雙方并未約定有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其次從葉某某出示的中國農(nóng)業(yè)銀行借記卡交易明細(xì)來看，只能證明其在2019年11月7日轉(zhuǎn)賬支付20,000元，不能證明前述轉(zhuǎn)賬支付的20,000元是轉(zhuǎn)讓費(fèi)，故該訴訟請(qǐng)求并無事實(shí)依據(jù)，依法不予支持。對(duì)于葉某某要求龐某賠償裝修損失92,500元的訴訟請(qǐng)求，從葉某某出示的購貨單及四張微信轉(zhuǎn)賬憑證來看，不能證明前述款項(xiàng)用于案涉租賃房屋的裝修，也無法證明其裝修損失為92,500元，故該訴訟請(qǐng)求依法不予支持。對(duì)于葉某某要求龐某賠償加盟費(fèi)100,000元的訴訟請(qǐng)求，首先葉某某出示的收據(jù)及富友POS簽購單不足以證明其支付了加盟費(fèi)100,000元，其次葉某某未舉證證明因無法繼續(xù)履行案涉租賃合同對(duì)其加盟造成了損失，故該訴訟請(qǐng)求依法不予支持。對(duì)于葉某某要求龐某賠償貨品損失24,500元的訴訟請(qǐng)求，由于葉某某未提供任何證據(jù)予以證實(shí)，故該訴訟請(qǐng)求依法不予支持。對(duì)于葉某某要求龐某賠償租金損失77,760元的訴訟請(qǐng)求，由于葉某某從2019年9月起至2020年6月實(shí)際占有使用了案涉租賃房屋，依法應(yīng)當(dāng)按約支付租金77,760元，故該訴訟請(qǐng)求無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，依法不予支持。對(duì)于葉某某要求從簽訂租賃合同之日起按年利率24%計(jì)付利息至付清前述款項(xiàng)時(shí)止的訴訟請(qǐng)求，并無合同約定和法律的規(guī)定，依法不予支持。

據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百一十二條、第二百二十六條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、確認(rèn)葉某某與龐某于2019年9月23日簽訂的《租賃合同》中租賃期限超過2020年7月13日的約定無效；二、由龐某在判決生效后立即向葉某某退還保證金10,000元；三、駁回葉某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)減半收取3,085元（葉某某已預(yù)交），由龐某負(fù)擔(dān)25元，由葉某某負(fù)擔(dān)3,060元。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)，予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人上訴、答辯意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、葉某某與龐某《租賃合同》中超過2019年11月9日的部分是否有效。二、龐某是否應(yīng)賠償葉某某租賃損失77,600元、加盟費(fèi)100,000元、裝修費(fèi)92,500元、貨物損失費(fèi)24,500元，返還葉某某轉(zhuǎn)讓費(fèi)20,000元。對(duì)此，本院作以下評(píng)判。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：重慶金瑜盛實(shí)業(yè)有限公司與龐某簽訂《門面租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合同有效且對(duì)雙方均具有約束力，根據(jù)《門面租賃合同》約定，案涉房屋的租賃期為2018年11月10日至2019年11月9日。在案涉房屋租賃期內(nèi)，龐某與葉某某于2019年9月23日簽訂《租賃合同》，約定租賃期為2019年9月23日起至2020年9月22日。因案涉房屋實(shí)際所有權(quán)人為重慶金瑜盛實(shí)業(yè)有限公司，龐某作為承租人轉(zhuǎn)租案涉房屋的期限應(yīng)在與重慶金瑜盛實(shí)業(yè)有限公司約定的租賃期限內(nèi)，故龐某與葉某某簽訂的《租賃合同》中超過2019年11月9日的部分無效，但因葉某某實(shí)際于2020年7月13日搬離案涉房屋，合同實(shí)際履行至2020年7月13日，實(shí)際履行期間重慶金瑜盛實(shí)業(yè)有限公司未提出異議，故一審法院認(rèn)定龐某與葉某某簽訂的《租賃合同》超過2020年7月13日的部分無效并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：龐某與葉某某簽訂的《租賃合同》實(shí)際履行至2020年7月13日，在合同實(shí)際履行期間，葉某某作為承租方實(shí)際使用案涉房屋，應(yīng)支付租金，故葉某某要求賠償租賃損失77,600元于法無據(jù)，本院不予支持。關(guān)于葉某某提出龐某應(yīng)賠償加盟費(fèi)100,000元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)現(xiàn)有在卷證據(jù)，不能證明葉某某實(shí)際支付了加盟費(fèi)10萬元且無相關(guān)證據(jù)證明其存在損失，本院不予支持。關(guān)于葉某某提出龐某應(yīng)賠償其裝修損失92,500元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)現(xiàn)有在卷證據(jù)，葉某某舉示的相關(guān)轉(zhuǎn)款憑證不能證明其用于案涉房屋裝修，其未舉示相關(guān)證據(jù)證明其裝修損失為92,500元，本院不予支持。關(guān)于葉某某提出龐某應(yīng)賠償其貨物損失24,500元的訴訟請(qǐng)求，其未舉示相關(guān)證據(jù)證明其主張，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，本院不予支持。關(guān)于葉某某提出龐某應(yīng)返還其支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)20,000元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)現(xiàn)有在卷證據(jù)，不能證明該筆轉(zhuǎn)賬為轉(zhuǎn)讓費(fèi)，且雙方未明確約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)，本院不予支持。

綜上所述，葉某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)6,019元（葉某某已預(yù)交50元），由上訴人葉某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　陶米玲

審 判 員　陳勝友

審 判 員　張　斌

二〇二一年二月二十日

法官助理　梁婧媛

書 記 員　徐玲巧