上訴人（原審原告）：傅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，城鎮(zhèn)居民，住重慶市武隆區(qū)。

委托訴訟代理人：劉警偉，重慶星空律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：常某燦，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市武隆區(qū)。

上訴人傅某某因與被上訴人常某燦房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市武隆區(qū)人民法院（2020）渝0156民初3083號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月18日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

傅某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，支持其全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。既認(rèn)為雙方約定的租金明確，另一方面又認(rèn)為需要進(jìn)一步協(xié)商租金金額。傅某某根據(jù)合同約定提前3個(gè)月提出解出協(xié)議，常某燦未提出任何異議，傅某某已按合同約定解除條件而解除。一審法院對(duì)解除合同的效力進(jìn)行了審理，超出了訴訟請(qǐng)求的范圍。一審法院適用法律錯(cuò)誤，涉案租房合同從常某燦收到解除通知之日就已經(jīng)解除。

常某燦辯稱，合同約定第三年起租金原則按5%～10%上浮，同時(shí)參照隨行就市執(zhí)行清楚顯示上浮的比例只能在5%～10%的范圍內(nèi)，具體的比例值參照市場(chǎng)行情。對(duì)于合同相關(guān)解除行為的效力是法定審查的范圍，不存在超審理范圍。根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，不能因?yàn)樽饨鹩辛艘欢ㄊ袌?chǎng)變化，就任意毀約。綜上，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

傅某某向一審法院起訴請(qǐng)求：常某燦立即將位于武隆區(qū)長(zhǎng)濱路XX號(hào)X幢X-X號(hào)房屋返還給傅某某；常某燦支付其從2019年11月19日至2020年3月15日至的租金14600元；常某燦賠償其從2020年3月19日起至2020年5月18日止的占用費(fèi)10950元，從2020年5月19日起至2020年8月18日止的占用費(fèi)12150元，合計(jì)23100元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年11月13日，傅某某（甲方）與常某燦（乙方）簽訂《租房協(xié)議》。該協(xié)議約定：甲方將位于原武隆縣巷口鎮(zhèn)長(zhǎng)濱路XX號(hào)X幢X-X號(hào)房屋出租給乙方用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃期限為10年，從2017年11月16日起至2027年11月15日止，租期在2年內(nèi)，年租金為12萬(wàn)元；從第三年起年租金原則按5%～10%上浮，同時(shí)參照隨行就市執(zhí)行。該協(xié)議第七條“合同的變更和解除”載明：“1.雙方可以協(xié)商變更或終止本合同，但必須提前3個(gè)月提出。2.房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同，收回出租房屋：（1）未經(jīng)甲方書面同意，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。（2）未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)。（3）逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項(xiàng)費(fèi)用，已經(jīng)給甲方造成嚴(yán)重?fù)p害的。3.因不可抗力因素導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，合同終止。”

2019年11月19日，傅某某曾向常某燦發(fā)出《關(guān)于租房協(xié)議的洽商函》，告知常某燦“現(xiàn)同地段月租金最低已達(dá)90元/平方米，即年租金最低應(yīng)為178718.4元，根據(jù)《租房協(xié)議》第三條之約定，宜以前述標(biāo)準(zhǔn)確定租金”，通知對(duì)方按該標(biāo)準(zhǔn)支付租金，否則按違約執(zhí)行。該洽商函還告知被告，因常某燦長(zhǎng)期超出租賃建筑面積165.48平方米占用經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，要求立即支付第一、二年度的超面積使用費(fèi)109440元，并要求對(duì)方立即清理、搬離超面積場(chǎng)所的物品。

2020年3月15日，傅某某向常某燦發(fā)出《解除協(xié)議通知書》，載明：常某燦未按《租房協(xié)議》第三條第一款約定，按照市場(chǎng)行情支付租金，傅某某根據(jù)協(xié)議第七條之規(guī)定于2019年11月19日通知常某燦協(xié)商但常某燦未回復(fù)，特通知常某燦解除雙方于2017年11月13日簽訂的《租房協(xié)議》，“接到通知后三日前”到傅某某處協(xié)商有關(guān)協(xié)議解除的善后事宜。2020年9月16日，傅某某以雙方已解除案涉《租房協(xié)議》為由起訴至一審法院。

另查明，常某燦已按原租金上浮10%向傅某某支付了2019年11月16日至2020年11月16日期間的租金132000元：其中于2019年11月16日支付67200元、于2020年5月15日支付64800元。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)。本案，雙方于2017年11月13日簽訂的《租房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)遵守。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：雙方簽訂的《租房協(xié)議》是否已經(jīng)解除，傅某某主張返還房屋、支付租金及占用費(fèi)的請(qǐng)求是否成立。對(duì)此，評(píng)判如下：

關(guān)于租金，雙方在《租房協(xié)議》中約定“從第三年起年租金按5%～10%上浮，同時(shí)參照隨行就市執(zhí)行”。對(duì)此，一審法院認(rèn)為雙方關(guān)于租金上浮的金額約定明確，需要雙方根據(jù)約定的上浮范圍“5%～10%”參照市場(chǎng)行情進(jìn)一步協(xié)商確定。因此，傅某某在未向?qū)Ψ教峁┏浞忠罁?jù)及理由的情況下，僅以單方主張的租金上浮標(biāo)準(zhǔn)對(duì)方未表示同意而主張解除合同，既不符合約定解除條件也不符合法定解除條件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持?！北景福的衬畴m已通知常某燦解除合同，但無(wú)充分證據(jù)證明其享有合同法第九十六條所規(guī)定的法定解除權(quán)或約定解除權(quán)，即其所發(fā)解除通知并不必然發(fā)生解除合同的效力。綜上，傅某某主張案涉《租房協(xié)議》已解除的事實(shí)不能成立，不予采信。因此，傅某某主張返還租賃房屋及賠償房屋占用費(fèi)的請(qǐng)求不能成立，不予支持。

《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！比缜八觯的衬?、常某燦對(duì)于從第三年起的租金支付金額不明確，雙方可以協(xié)議補(bǔ)充。根據(jù)審理查明，常某燦已按原租金上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)向傅某某支付了2019年11月16日至2020年11月16日期間的租金132000元，其所付租金符合約定的租金上浮范圍。傅某某對(duì)此有異議，主張租金上浮應(yīng)當(dāng)參照“隨行就市執(zhí)行”按每月每平方米90元計(jì)算，可以在提供充分依據(jù)的基礎(chǔ)上與對(duì)方協(xié)商或者起訴請(qǐng)求增加租金。本案，傅某某雖提供了案外人楊芳與謝小容簽訂的租賃協(xié)議，但無(wú)相關(guān)證據(jù)印證其真實(shí)性，且無(wú)相關(guān)證據(jù)印證該租賃協(xié)議所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)可作為案涉租賃合同可參照的市場(chǎng)價(jià)格。因此，傅某某請(qǐng)求被告支付尚欠租金14600元不能成立，不予支持。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條、第九十四條、第九十六條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回傅某某的訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)減半收取371.25元，由傅某某負(fù)擔(dān)。

二審中，常某燦舉示了客戶付款回單，擬證明已按《租房協(xié)議》租金遞增10%向傅某某支付了2020年11月16日之后的半年租金。

傅某某對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為常某燦支付的是房屋占用費(fèi)。

二審查明，2020年11月15日常某燦支付了涉案房租72600元。

二審審理查明的其他事實(shí)與一審相同。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條關(guān)于“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一審認(rèn)定事實(shí)是否錯(cuò)誤，一審法院是否超過(guò)了審理的訴訟請(qǐng)求，適用法律是否正確的問(wèn)題。

關(guān)于一審認(rèn)定事實(shí)是否錯(cuò)誤的問(wèn)題。一審法院客觀敘述了本案事實(shí)，經(jīng)本院審查，并無(wú)不當(dāng)。

關(guān)于一審法院是否審理超范圍的問(wèn)題。傅某某起訴要求常某燦返還租賃房屋的理由是其于2020年3月24日向常某燦郵寄送達(dá)了《解除協(xié)議通知書》，雙方于2020年3月24日已解除租房協(xié)議。一審法院審理是否支持傅某某的訴請(qǐng)，必然審查《解除協(xié)議通知書》的效果，因此一審法院不存在超范圍審理的問(wèn)題。

關(guān)于一審法院是否適用法律錯(cuò)誤的問(wèn)題。只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知方式解除合同。不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的效果。本案中，傅某某主張常某燦未對(duì)其發(fā)出的解除通知提出異議，表明雙方合同已解除。一審法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為傅某某未提供充分依據(jù)及理由的情況下，單方主張租金上浮標(biāo)準(zhǔn)對(duì)方未表示同意而主張解除合同，既不符合約定解除條件也不符合法定解除條件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定，確認(rèn)涉案《租房協(xié)議》已解除的事實(shí)不成立，適用法律并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，上訴人傅某某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)742.5元，由傅某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　陳勝友

審 判 員　張　斌

審 判 員　楊　洋

二〇二一年二月十八日

法官助理　尚　豪

書 記 員　余婷婷