上訴人（原審原告）：武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司，住所地重慶市武隆區(qū)政府辦公大樓，組織機(jī)構(gòu)代碼20880403-2。

法定代表人：竇文斌，公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳俊熙，重慶瀚思律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)村居民，住重慶市巴**。

上訴人武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司（以下簡(jiǎn)稱百順公司）因與被上訴人李某某房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市武隆區(qū)人民法院（2019）渝0156民初2298號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月18日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人百順公司上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷重慶市武隆區(qū)人民法院（2019）渝0156民初2298號(hào)民事判決第二項(xiàng)并改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。2、本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、一審判決認(rèn)定被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的房屋修復(fù)費(fèi)用金額錯(cuò)誤。一審判決支持了被上訴人提出的異議部分的金額68351.75元，將該部分修復(fù)費(fèi)用扣除，事實(shí)上異議部分均是按照同類型房屋的原有狀態(tài)進(jìn)行的鑒定，異議部分是房屋具備適用功能所必備的，故一審判決扣除異議部分金額有誤。2、一審判決認(rèn)定雙方系租賃合同糾紛，被上訴人對(duì)房屋造成的損壞，上訴人應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大，減少房屋空置的時(shí)間，因上訴人未對(duì)房屋自行修復(fù)，上訴人應(yīng)自行承擔(dān)該空置期間的損失，該認(rèn)定存在適用法律錯(cuò)誤。首先，上訴人主張的是侵權(quán)責(zé)任，非違約責(zé)任，上訴人對(duì)造成損失沒有過錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)對(duì)損害結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。其次，在被上訴人違約不支付房屋租金的情況下，上訴人已經(jīng)采取了解除合同的措施，防止被上訴人租金損失的擴(kuò)大。3、對(duì)被上訴人造成的房屋損失，修復(fù)費(fèi)用約16萬(wàn)元，上訴人對(duì)被上訴人損壞房屋行為無(wú)任何的修復(fù)義務(wù)，也無(wú)經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行修復(fù)。綜上，請(qǐng)求二審人民法院支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。

被上訴人李某某答辯稱：被上訴人租賃房屋期間沒有損壞房屋，被上訴人在裝修房屋期間上訴人均知道，當(dāng)時(shí)上訴人將該房屋租賃給被上訴人時(shí)就是一個(gè)清水房，被上訴人租賃后對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，提高了房屋的使用價(jià)值，對(duì)房屋也沒有損壞行為，故上訴人的主張不能成立，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

百順公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決李某某支付修復(fù)房屋所需的費(fèi)用472943.45元及因李某某的行為導(dǎo)致房屋無(wú)法出租的損失116000元（從2017年1月5日計(jì)算至2019年6月5日的損失為116000元，自2019年6月6日之后的損失按照4000元∕月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至房屋修繕完畢和驗(yàn)收合格時(shí)止）；2.本案訴訟費(fèi)及保全費(fèi)由李某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年5月30日，李某某(乙方)與竇心賢（甲方）簽訂了《房屋租賃合同》，約定由竇心賢將位于重慶市武隆縣巷口鎮(zhèn)仙女路某號(hào)的房屋出租給李某某使用，房屋套內(nèi)建筑面積600平方米，租賃期限為2012年6月1日至2017年6月1日，每月租金4000元，第一次的租金于合同簽訂當(dāng)日以現(xiàn)金方式支付，往后的租金應(yīng)在約定方式期滿前10天支付，每年6月1日前一次性支付房屋租金48000元；該房在設(shè)施良好狀態(tài)下租給李某某作辦公用途，房屋交付時(shí)間為2012年6月1日。該合同第四條約定：“乙方使用該房屋時(shí)，不得擅自改變結(jié)構(gòu)和用途，不得存儲(chǔ)違禁、易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，不得從事非法活動(dòng)；需愛護(hù)物業(yè)及屋內(nèi)設(shè)施，如有人為損壞，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或者賠償。”合同簽訂后，李某某向竇心賢支付了2012年6月1日至2013年6月1日期間的租金48000元，竇心賢向李某某交付了位于武隆縣巷口鎮(zhèn)芙蓉西路24號(hào)附12號(hào)三單元負(fù)一樓（靠左一套）、負(fù)二樓（兩套）和負(fù)三樓（兩套）的房屋。隨后，李某某雇請(qǐng)張國(guó)強(qiáng)等工人對(duì)前述房屋進(jìn)行了裝修，作為其日后成立房地產(chǎn)公司辦公使用。此后，因李某某與向幫凡、竇文斌籌備設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司未果，李某某未再向百順公司支付房屋租金。

2015年9月8日，百順公司向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的合同已經(jīng)解除，要求李某某騰退租賃房屋，并支付拖欠的房屋租金和房屋占用損失等。該案經(jīng)過審理后，該院于2015年11月13日作出(2015)武法民初字第02003號(hào)民事判決，認(rèn)定竇心賢受百順公司的委托與李某某簽訂《房屋租賃合同》，判決：“一、第三人竇心賢與被告李某某簽訂的《房屋租賃合同》于2015年1月29日解除；二、被告李某某在本判決生效之日起十五日內(nèi)將原告武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司租賃的位于武隆縣巷口鎮(zhèn)芙蓉西路24號(hào)附12號(hào)三單元負(fù)一樓（靠左一套）、負(fù)二樓（兩套）、負(fù)三樓（兩套）房屋交還于原告武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司；三、被告李某某在本判決生效五日內(nèi)立即支付原告武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司租金80000元及資金占用損失（從2013年6月1日起以48000元為基數(shù)按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至2015年1月29日，從2015年1月30日起以80000元為基數(shù)按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至被告交還房屋之日止）；四、被告李某某在本判決生效五日內(nèi)立即支付原告武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司從2015年2月1日起至房屋交還之日止按每月4000元標(biāo)準(zhǔn)的房屋占有損失；五、駁回原告武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司的其余訴訟請(qǐng)求。”李某某因?qū)υ撆袥Q不服，遂向重慶市第三中級(jí)人民法院提起上訴。2016年5月24日，該院作出（2016）渝03民終664號(hào)民事判決，判決駁回上訴，維持原判。之后，李某某進(jìn)行申訴，重慶市高級(jí)人民法院于2016年9月26日作出（2016）渝民申1349號(hào)民事裁定，裁定駁回李某某的再審申請(qǐng)。因李某某未能履行前述生效判決確定的義務(wù)，百順公司申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，李某某退還了涉案房屋。百順公司自認(rèn)收回前述房屋的時(shí)間為2016年6月。此后，案涉房屋一直處于空置狀態(tài)，尚未出租或使用。

2017年4月13日，李某某因與竇文斌、向幫凡公司設(shè)立糾紛而向一審法院提起訴訟，要求竇文斌與向幫凡承擔(dān)設(shè)立公司的費(fèi)用。該案經(jīng)過審理后，該院于2017年12月8日作出（2017）渝0156民初1513號(hào)民事判決，判決竇文斌、向幫凡各向李某某支付公司設(shè)立費(fèi)用159646元及資金占用利息。竇文斌因?qū)η笆雠袥Q不服，向該院提出再審申請(qǐng)。該院審查后，對(duì)該案進(jìn)行了再審，并于2018年12月25日作出（2018）渝0156民再5號(hào)民事判決，判決撤銷（2017）渝0156民初1513號(hào)民事判決，并判決竇文斌、向幫凡各支付李某某墊付的公司設(shè)立費(fèi)用141677.52元及利息。竇文斌因不服前述判決，遂提起上訴。2019年5月28日，重慶市第三中級(jí)人民法院作出（2019）渝03民再11號(hào)民事判決，判決駁回上訴，維持原判。前述生效判決中認(rèn)定李某某在裝修過程中支付工人王吉元拆墻及貼磚費(fèi)用的事實(shí)。

一審訴訟中，百順公司申請(qǐng)對(duì)案涉房屋恢復(fù)原狀所需費(fèi)用進(jìn)行鑒定，要求將位于武隆縣巷口鎮(zhèn)芙蓉西路24號(hào)附12號(hào)三單元負(fù)一樓1-2、負(fù)二樓2-1、負(fù)二樓2-2的房屋全部恢復(fù)至該棟房屋2-1的狀態(tài)，并要求將負(fù)三樓3-2的房屋已損壞的門進(jìn)行修復(fù)，將負(fù)三樓3-1的房屋恢復(fù)成負(fù)三樓3-2的狀態(tài)。經(jīng)該院組織選取由重慶華西工程造價(jià)咨詢有限公司進(jìn)行鑒定。2020年9月2日，重慶華西工程造價(jià)咨詢有限公司作出重華西價(jià)[2020]司鑒字第1246號(hào)《司法鑒定意見書》，鑒定意見為：涉案房屋的鑒定造價(jià)為165429.1元。因李某某對(duì)案涉房屋所需恢復(fù)原狀的部分內(nèi)容提出了異議，鑒定機(jī)構(gòu)針對(duì)異議部分所涉及的金額單獨(dú)進(jìn)行了說(shuō)明，明確“原房屋天棚無(wú)抹灰、無(wú)涂料，只有刷水泥漿”涉及的金額為2528.77元，“墻面刷涂料未刮膩?zhàn)印鄙婕暗慕痤~為4936.68元，“地面做法無(wú)任何裝飾面層，只有水泥砂漿找平層”涉及金額為23308.89元，“無(wú)樓梯間的照明和入戶線”涉及的金額為14233.53元，“室內(nèi)只有燈線和燈（燈線是花線，燈是白熾燈）”涉及的金額為16680.09元，“室內(nèi)沒有開關(guān)面板、插座、閉路線等（開關(guān)是拉線開關(guān)）”涉及金額為6663.79元，前述異議部分涉及的費(fèi)用總額為68351.75元。百順公司墊付了此鑒定費(fèi)用13000元。

2019年8月1日，該院組織雙方當(dāng)事人到案涉房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)。經(jīng)勘驗(yàn)，案涉房屋現(xiàn)保持李某某裝修施工中途停工后的狀態(tài)，該房屋負(fù)一樓1-2的內(nèi)部被改成了九個(gè)單間，該房屋靠近江邊的位置有一個(gè)平臺(tái)，平臺(tái)的一個(gè)柜子上設(shè)置有水槽、面板等，平臺(tái)旁邊為廁所，廁所內(nèi)設(shè)置有面盆、便池、水箱、燈暖及玻璃門等；案涉房屋負(fù)二樓2-1和負(fù)二樓2-2均進(jìn)行了吊頂、貼地磚和貼墻紙的裝飾，但部分吊頂處及部分墻體出現(xiàn)發(fā)霉?fàn)顟B(tài)，部分墻紙已經(jīng)脫落，兩套房屋的隔墻上設(shè)置了長(zhǎng)約2.8米、高2米的門洞，此處原安裝有滑拉門，但在退還房屋時(shí)拆除了滑拉門；案涉房屋負(fù)三樓3-2的內(nèi)部尚未進(jìn)行改建，保持房屋原有狀態(tài)，房屋內(nèi)的木門全部已壞；案涉房屋負(fù)三樓3-1的內(nèi)部無(wú)墻體，房屋內(nèi)堆放有磚、涂料及部分玻璃。此外，雙方共同確認(rèn)案涉房屋負(fù)一樓1-2、負(fù)二樓2-1和負(fù)二樓2-2的房屋未通電。李某某提出案涉房屋中的負(fù)三樓3-1和負(fù)三樓3-2不屬于其承租范圍，并提出負(fù)二樓和負(fù)三樓的房屋在出租前尚未經(jīng)過裝修。

一審法院認(rèn)為，百順公司系因作為承租人的李某某使用租賃物不當(dāng)導(dǎo)致租賃房屋遭受損失而提起本案訴訟，其提出請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)為百順公司委托竇心賢與李某某簽訂的《房屋租賃合同》，故百順公司提起本案訴訟的基礎(chǔ)法律關(guān)系為租賃合同關(guān)系。故此，本案的案由應(yīng)當(dāng)確定為房屋租賃合同糾紛。

根據(jù)雙方的訴、辯主張，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一是李某某是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)案涉房屋的修復(fù)責(zé)任；二是案涉房屋的修復(fù)范圍及修復(fù)狀態(tài)如何確定；三是案涉房屋的修復(fù)費(fèi)用如何認(rèn)定；四是李某某是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋修復(fù)前的損失。結(jié)合本案審理查明的事實(shí)，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，作如下分析：關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，依據(jù)法律規(guī)定，合法的租賃關(guān)系受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)積極履行自身的義務(wù)。本案中，百順公司將案涉房屋出租給李某某辦公，雙方形成了租賃合同關(guān)系。在租賃期限內(nèi)，作為出租人的百順公司負(fù)有維修租賃物的義務(wù)，而作為承租人的李某某對(duì)租賃物享有占有、使用及收益的權(quán)利。雙方在合同中明確約定，李某某使用案涉房屋時(shí)，不得擅自改變結(jié)構(gòu)和用途，須愛護(hù)物業(yè)及屋內(nèi)設(shè)施，如有人為損害應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或賠償，該約定體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。合同簽訂后，百順公司將設(shè)施良好的案涉房屋出租給李某某用作辦公，李某某在租賃期間有權(quán)按照約定的用途和租賃物的性質(zhì)對(duì)其進(jìn)行合理使用，但應(yīng)確保房屋原有設(shè)施完好無(wú)損。在合同的履行過程中，因李某某拖欠租金，百順公司已經(jīng)通過訴訟的方式解除了案涉的房屋租賃合同，李某某理應(yīng)按照約定返還承租的房屋。依據(jù)合同內(nèi)容可知，雙方并未在合同中對(duì)合同提前解除或期限屆滿時(shí)租賃物返還所需達(dá)到的狀態(tài)進(jìn)行約定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條：“租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物，返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合合同約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”之規(guī)定，結(jié)合本案的情況分析，因案涉房屋屬于住宅，百順公司在出租時(shí)設(shè)施處于良好狀態(tài)，故李某某應(yīng)當(dāng)按照房屋出租時(shí)的狀態(tài)進(jìn)行返還。一審?fù)徶?，雙方對(duì)案涉房屋已經(jīng)返還以及該房屋至今仍保持著裝修中途停工后狀態(tài)的事實(shí)無(wú)異議，但對(duì)是否應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀產(chǎn)生了分歧。從該院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的情況看，李某某為了辦公需要將案涉房屋進(jìn)行了特定改造，如將單套房屋改造成多個(gè)單間，將兩套房屋的隔墻打通，將房屋內(nèi)的部分墻體拆除等，使得房屋的內(nèi)部構(gòu)造發(fā)生了較大的改變。同時(shí)，李某某實(shí)施的裝修工程尚未完工，現(xiàn)有的房屋狀態(tài)與雙方合同中約定出租時(shí)的“設(shè)施狀態(tài)良好”不相符，也未能達(dá)到正常使用的狀態(tài)，故此該院對(duì)百順公司主張李某某在使用租賃物期間致租賃物損壞的事實(shí)予以認(rèn)定。鑒于雙方之間的租賃合同已經(jīng)解除，百順公司有權(quán)要求李某某將返還的房屋恢復(fù)原狀或賠償修復(fù)費(fèi)用。故此，百順公司訴請(qǐng)李某某承擔(dān)案涉房屋的修復(fù)費(fèi)用于法有據(jù)，予以支持。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，百順公司主張李某某承擔(dān)案涉五套房屋的修復(fù)費(fèi)用，但李某某抗辯其并未承租負(fù)三樓3-1和負(fù)三樓3-2的房屋，且負(fù)二樓和負(fù)三樓的房屋尚未經(jīng)過裝修，提出百順公司無(wú)權(quán)要求李某某承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。雙方因案涉房屋的租賃發(fā)生爭(zhēng)議后，重慶市第三中級(jí)人民法院已經(jīng)作出了（2016）渝03民終664號(hào)民事判決，該生效判決中已經(jīng)認(rèn)定李某某租賃了案涉的五套房屋，現(xiàn)李某某并未舉示能夠推翻前述生效判決的證據(jù)，故該院對(duì)其提出的辯稱意見不予采信。因此，李某某應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)案涉的負(fù)一樓1-2、負(fù)二樓2-1、負(fù)二樓2-2、負(fù)三樓3-1和負(fù)三樓3-2的五套房屋的修復(fù)義務(wù)。針對(duì)李某某提出案涉房屋負(fù)二樓和負(fù)三樓的房屋尚未經(jīng)過裝修的意見，雖然雙方未就案涉房屋簽訂交接清單，但從該院現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況看，雙方均認(rèn)可李某某未對(duì)負(fù)三樓3-2的房屋進(jìn)行過裝修，但負(fù)三樓3-1和3-2的房屋均為經(jīng)過裝修并使用后的狀態(tài)，該情況與李某某的陳述相互矛盾，故對(duì)李某某提出負(fù)三樓未經(jīng)過裝修的抗辯意見不予采信。

一審訴訟中，百順公司要求將負(fù)一樓1-2及負(fù)二樓2-1、2-2的房屋恢復(fù)至該棟房屋2-1的現(xiàn)有狀態(tài)，將負(fù)三樓3-1的房屋恢復(fù)至負(fù)3-2的狀態(tài)，并對(duì)負(fù)三樓3-2房屋內(nèi)的門進(jìn)行維修。經(jīng)審查，案涉的負(fù)三樓3-2的房屋與負(fù)三樓3-1的房屋相鄰，從兩套房屋的現(xiàn)有狀態(tài)看，房屋的面積、戶型、結(jié)構(gòu)基本相同，且負(fù)三樓3-2的房屋尚未經(jīng)過裝修，現(xiàn)百順公司提出將負(fù)三樓3-1的房屋恢復(fù)至負(fù)三樓3-2的狀態(tài)符合客觀事實(shí)，應(yīng)予以準(zhǔn)許。對(duì)于負(fù)一樓1-2、負(fù)二樓2-1和負(fù)二樓2-2的房屋恢復(fù)所需達(dá)到的狀態(tài)，依據(jù)已經(jīng)生效的判決和合同內(nèi)容可知，案涉房屋的性質(zhì)為住宅，其應(yīng)當(dāng)具備廚房、衛(wèi)生間、臥室等基本的功能分區(qū)。李某某雖對(duì)該部分房屋進(jìn)行了裝修，但仍然能夠看出該房屋原有的部分結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)與百順公司要求恢復(fù)至該棟樓2-1的結(jié)構(gòu)基本一致。同時(shí)，李某某在與竇文斌等公司設(shè)立糾紛一案中提供的證人王吉元陳述，其拆墻的時(shí)間為三天左右，由此可知李某某在裝修過程拆除了前述房屋中的部分墻體，改變了房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的事實(shí)。結(jié)合前述分析，對(duì)百順公司提出將案涉的負(fù)一樓1-2、負(fù)二樓2-1和負(fù)二樓2-2的房屋按照該棟房屋2-1的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行恢復(fù)的主張成立，應(yīng)予以支持。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，對(duì)于案涉房屋的修復(fù)費(fèi)用，該院依照法定程序所選定的鑒定機(jī)構(gòu)重慶華西工程造價(jià)咨詢有限公司通過鑒定，確定案涉房屋恢復(fù)原狀需要的修復(fù)費(fèi)用為165429.1元，該司法鑒定意見書客觀真實(shí)，予以采信。對(duì)于李某某提出異議部分的修復(fù)費(fèi)用是否應(yīng)予扣除，該院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照民事訴訟舉證規(guī)則進(jìn)行判斷。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中，百順公司提出將案涉房屋恢復(fù)至原有狀態(tài)，理應(yīng)舉證證明房屋的原有狀態(tài)。李某某雖對(duì)案涉房屋進(jìn)行了裝修，改變了房屋的原有狀態(tài)，但其提出異議的內(nèi)容均為否認(rèn)案涉房屋存在何種狀態(tài)，從舉證責(zé)任的角度分析，李某某無(wú)法舉證證明原有房屋不存在何種狀態(tài)。故此，對(duì)于原有房屋的狀態(tài)問題應(yīng)由百順公司承擔(dān)舉證證明責(zé)任。一審訴訟中，百順公司尚未舉證證明案涉房屋原有頂面、墻面、地面、屋內(nèi)燈飾及開關(guān)面板等的相關(guān)情況，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不利的法律后果。鑒于此，李某某提出異議部分所涉及的數(shù)額應(yīng)當(dāng)從修復(fù)費(fèi)用中進(jìn)行扣除。因鑒定結(jié)論中明確李某某提出異議部分的金額為68351.75元，故應(yīng)認(rèn)定案涉房屋的修復(fù)費(fèi)用為97077.35元（165429.1元-68351.75元）。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)四，本案中，雙方之間的租賃合同糾紛曾于2015年向一審法院提起訴訟，該院在審理后已經(jīng)判決確認(rèn)解除了合同，并判決由李某某向百順公司退還案涉房屋。因百順公司怠于履行權(quán)利，該公司通過申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的方式收回案涉房屋后，但其并未在收回案涉房屋時(shí)要求李某某及時(shí)修復(fù)案涉房屋。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)”。因此，即使百順公司認(rèn)為李某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)案涉房屋的修復(fù)義務(wù)，但其完全可以采取自行對(duì)案涉房屋現(xiàn)狀進(jìn)行修復(fù)，再就防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用向李某某進(jìn)行主張的方式處理，減少房屋長(zhǎng)期空置而造成的損失。經(jīng)審查，百順公司自認(rèn)收回房屋的時(shí)間為2016年6月，但從百順公司收回房屋至其提起本案訴訟長(zhǎng)達(dá)三年多的時(shí)間，百順公司并未及時(shí)采取有效措施，致使房屋長(zhǎng)期空置，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，其無(wú)權(quán)就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。鑒于案涉房屋確需進(jìn)行修繕和裝修，且房屋修復(fù)需要一定的時(shí)間，故合理修復(fù)期間將會(huì)產(chǎn)生的損失應(yīng)由李某某負(fù)擔(dān)。結(jié)合房屋的現(xiàn)有狀況，考慮案涉房屋修復(fù)所需完成的工程量以及當(dāng)?shù)匮b飾裝修行業(yè)的情況等因素，根據(jù)公平原則，該院酌定支持百順公司三個(gè)月的房屋修復(fù)期間的損失。參照雙方合同中約定的房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)，李某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋修復(fù)期間的損失12000元(4000元×3個(gè)月)。對(duì)于本案鑒定產(chǎn)生的費(fèi)用13000元，此費(fèi)用為鑒定涉案房屋的修復(fù)費(fèi)用而產(chǎn)生,因雙方對(duì)原有的狀態(tài)未能協(xié)商一致，百順公司亦未能對(duì)案涉房屋中李某某提出異議部分的狀態(tài)提供證據(jù)予以證明，故因異議部分而產(chǎn)生的鑒定費(fèi)應(yīng)由百順公司自行負(fù)擔(dān)。

綜上所述，百順公司在承租房屋期間對(duì)案涉房屋所進(jìn)行的裝修裝飾，導(dǎo)致案涉房屋不能滿足使用的基本條件，因雙方的租賃合同已經(jīng)解除，李某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。結(jié)合本案的前述分析，李某某應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)百順公司修復(fù)房屋的費(fèi)用97077.35元及損失12000元，合計(jì)109077.35元。百順公司提出的訴請(qǐng)超出一審法院認(rèn)定部分，因缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十七條、第一百一十九條、第二百一十二條、第二百一十九條、第二百二十二條、第二百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條、第一百四十四條、第一百五十二條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條、第九十一條之規(guī)定，判決：一、李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司房屋修復(fù)費(fèi)用97077.35元及房屋修復(fù)期間的損失12000元，合計(jì)109077.35元；二、駁回武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司的其余訴訟請(qǐng)求。如果李某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)9689.43元，保全費(fèi)6404.72元，合計(jì)16094.15元（百順公司已預(yù)交），由李某某負(fù)擔(dān)2481.55元，由武隆縣百順建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)13612.6元；鑒定費(fèi)13000元，由武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司負(fù)擔(dān)5000元，由李某某負(fù)擔(dān)8000元。

本院二審認(rèn)定事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外”。上訴人提出一審判決將被上訴人主張鑒定結(jié)論中部分房屋修復(fù)費(fèi)用異議部分扣除有誤。因上訴人的委托人竇心賢與被上訴人李某某所簽訂的《房屋租賃合同》中僅約定使用該房屋時(shí)，如有人為損害應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或賠償，而上訴人百順公司在本案中也未舉示證據(jù)證明李某某應(yīng)將該房屋恢復(fù)至何種狀態(tài)，且百順公司也尚未舉證證明案涉房屋原有頂面、墻面、地面、屋內(nèi)燈飾及開關(guān)面板等的相關(guān)情況，故一審法院依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，認(rèn)定上訴人對(duì)其主張應(yīng)當(dāng)恢復(fù)至房屋具備使用狀態(tài)的事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果，將被上訴人主張的修復(fù)房屋異議部分金額予以扣除并無(wú)不當(dāng)。另，上訴人主張一審法院認(rèn)定案涉房屋長(zhǎng)期空置無(wú)法使用的損失應(yīng)當(dāng)由上訴人自行承擔(dān)適用法律錯(cuò)誤的問題，因根據(jù)一審所查明的事實(shí)即上訴人收回案涉房屋的時(shí)間為2016年6月，但從百順公司收回房屋至其提起本案訴訟長(zhǎng)達(dá)三年多的時(shí)間，案涉房屋一直處于被上訴人李某某交付房屋時(shí)的狀態(tài)，被上訴人并未采取積極有效的措施防止該房屋空置損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，故一審認(rèn)定上訴人僅能主張合理修復(fù)期間的損失，對(duì)擴(kuò)大部分的損失上訴人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)適用法律并無(wú)不當(dāng)。況且，被上訴人對(duì)案涉房屋進(jìn)行了部分裝修，該裝修也并不一定妨礙上訴人對(duì)該房屋再次出租和使用，故本院對(duì)上訴人所提出的該上訴主張不予支持。

綜上，上訴人武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3747元，由上訴人武隆縣百順建設(shè)發(fā)展公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　陳勝友

審判員　　張　斌

審判員　　楊　洋

二〇二一年二月二十四日

（院?。?/p>

書記員　　郭　佳