上訴人（原審原告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，戶(hù)籍地重慶市武隆區(qū)。

委托訴訟代理人：陳贄，重慶隆騰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：重慶五洲易商置業(yè)有限公司，住所地重慶市武隆區(qū)巷口鎮(zhèn)龍湖路**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500232MA5U3NBX2B。

法定代表人：孫家喜，該公司經(jīng)理。

委托訴訟代理人：何智，重慶星空律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人重慶五洲易商置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)五洲置業(yè)公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服重慶市武隆區(qū)人民法院（2020）渝0156民初3385號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月18日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請(qǐng)求：1．五洲置業(yè)公司向其交付位于重慶市武隆區(qū)巷口鎮(zhèn)龍湖路XX號(hào)X棟X-X號(hào)商鋪，并辦理相關(guān)交房手續(xù)；2．五洲置業(yè)公司向其支付逾期辦理合同備案的違約金19,578.2元；3．五洲置業(yè)公司向其支付逾期交房的違約金33,134.7元。事實(shí)和理由：1．一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，證據(jù)嚴(yán)重不足。一審法院認(rèn)定張某某與五洲置業(yè)公司簽訂的《委托管理合同》內(nèi)容錯(cuò)誤。張某某在一審期間提交了一份承諾書(shū)，一審法院以未提供原件為由對(duì)該證據(jù)不予采信認(rèn)定不當(dāng)。2．根據(jù)五洲置業(yè)公司提交的證據(jù)顯示，張某某從未要求將管理合同期限從十年更正為三年。3．五洲置業(yè)公司主張違約金過(guò)高未提供任何依據(jù)。4．按照雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定五洲置業(yè)公司已經(jīng)符合交房條件，五洲置業(yè)公司應(yīng)對(duì)我方進(jìn)行交房。

五洲置業(yè)公司辯稱(chēng)：1．我方與張某某之間的委托合同系委托經(jīng)營(yíng)；2．一審法律適用正確，2018年4月30日視為交房，免租期也開(kāi)始計(jì)算，交房在免租期內(nèi)，業(yè)主沒(méi)有損失，備案登記違約金計(jì)算到交房為止，一審認(rèn)定交房違約金計(jì)算到竣工驗(yàn)收備案正確，對(duì)免租期的利益張某某已經(jīng)實(shí)際享受；3．備案登記違約金主要考慮到登記備案和損失填平問(wèn)題，不能重復(fù)計(jì)算，房屋在2020年9月9日竣工驗(yàn)收后通知張某某接房，張某某仍然沒(méi)有接，都是認(rèn)可重慶五洲易商商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)五洲管理公司）接房運(yùn)營(yíng)。

張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、五洲置業(yè)公司向張某某交付位于原重慶市武隆縣巷口鎮(zhèn)龍湖路XX號(hào)X棟X-X號(hào)商鋪，并辦理相關(guān)交房手續(xù)；二、五洲置業(yè)公司向張某某支付逾期交房的違約金33,134.7元（逾期每日按照已付房款萬(wàn)分之二點(diǎn)五計(jì)算，違約期間自2018年5月1日起暫計(jì)至2020年9月28日止，共計(jì)876日）；三、五洲置業(yè)公司向張某某支付逾期辦理合同備案的違約金19,578.2元（逾期每日按照已付房款萬(wàn)分之一計(jì)算，違約期間自2017年1月12日起暫計(jì)至2020年9月28日止，共計(jì)1294日）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年1月11日，張某某與五洲置業(yè)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào)648），合同約定：1．五洲置業(yè)公司將其開(kāi)發(fā)的位于原重慶市武隆縣巷口鎮(zhèn)龍湖路50號(hào)12棟1-2商鋪出售給張某某；2．購(gòu)房款301,300元，首付151,300元，貸款150,000元；3．該商鋪為預(yù)售商品房，應(yīng)于2018年4月30日前交房；4．逾期交房的，逾期超過(guò)90日的，若張某某要求繼續(xù)履行合同，合同繼續(xù)履行，五洲置業(yè)公司應(yīng)該自約定的最后交房之日起至實(shí)際交付之日止，按日向張某某支付已付房款萬(wàn)分之一的違約金；5．預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)自本合同簽訂之日起六個(gè)月內(nèi)辦理預(yù)購(gòu)商品房合同登記備案，若逾期未備案的，超過(guò)90日的，五洲置業(yè)公司應(yīng)自約定的登記備案之日起至實(shí)際登記備案并取得登記受理單之日止，按日向張某某支付已付房款萬(wàn)分之一的違約金等。合同簽訂后，張某某依約向五洲置業(yè)公司支付首付款151,300元、大修基金及其他稅費(fèi)。五洲置業(yè)公司至今未進(jìn)行案涉合同備案登記。2020年9月8日，五洲置業(yè)公司向張某某發(fā)出《交房通知書(shū)》，通知張某某在2020年9月10日至2020年9月20日辦理交房有關(guān)手續(xù)。

一審另查明，張某某購(gòu)買(mǎi)案涉商鋪后，與五洲管理公司簽訂《委托管理合同》，合同約定：張某某自愿將商鋪委托五洲管理公司統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理；管理期限為十年，從2018年5月1日至2028年4月30日止；委托期內(nèi)第一年和第二年的租金收益歸五洲管理公司享有，第三年至第十年的租金收益，張某某享有90%、五洲管理公司享有10%；房產(chǎn)交付由張某某委托五洲管理公司與五洲置業(yè)公司直接辦理房屋交付手續(xù)，包括房屋的交接、驗(yàn)收等，除五洲管理公司通知需張某某配合工作，張某某無(wú)需與五洲置業(yè)公司直接辦理房屋交付手續(xù)；本合同為不可撤銷(xiāo)的委托合同等等。2020年11月8日，張某某等購(gòu)房戶(hù)向五洲管理公司發(fā)出《關(guān)于要求收回商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)的告知函》，要求將原簽訂委托管理合同的管理期限十年更正為三年，張某某等購(gòu)房戶(hù)在三年期滿(mǎn)后收回商鋪。

一審還查明，案涉商品房在2020年9月9日竣工驗(yàn)收，2020年11月27日取得竣工驗(yàn)收備案登記。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同具有法律效力。雙方之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違背法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)合同當(dāng)事人具有法律約束力。合同簽訂后，張某某已按約向五洲置業(yè)公司支付首付款151,300元。雙方在合同中約定于合同簽訂之日起六個(gè)月內(nèi)取得預(yù)購(gòu)商品房合同備案登記，逾期超過(guò)90日的，張某某有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同，由五洲置業(yè)公司在約定取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起（即從2017年7月11日起）按已付房款每日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)向張某某支付違約金。雙方還在合同中約定交房時(shí)間為2018年4月30日前，五洲置業(yè)公司逾期交房時(shí)間超過(guò)90日的，張某某有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同，由五洲置業(yè)公司從合同約定交房第二日起按已付房款每日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)向張某某支付違約金。該約定系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)合同當(dāng)事人具有法律約束力，一審法院予以確認(rèn)五洲置業(yè)公司的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。但是，五洲置業(yè)公司因同一合同在實(shí)際履行中產(chǎn)生兩項(xiàng)違約，違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)相同，而且有部分因違約履行時(shí)間重疊。即張某某主張的違背合同備案行為從2018年5月1日起計(jì)算的違約金與逾期交房的違約金計(jì)算重疊，有重復(fù)賠償之嫌，因而應(yīng)當(dāng)分段計(jì)算。故張某某主張的逾期備案違約金為17,777.75元（從2017年7月11日起計(jì)算至2018年4月30日止），逾期交房的違約金為13,057.19元（從2018年5月1日起計(jì)算至2020年9月10日止），合計(jì)30,834.94元。張某某要求違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按每日已付房款的萬(wàn)分之二點(diǎn)五計(jì)算，未提供足夠的證據(jù)予以證明。假如張某某能提供證據(jù)證明承諾書(shū)的真實(shí)性，該違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，與五洲置業(yè)公司訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)的損失差距很大，與本地實(shí)際情況不符，應(yīng)對(duì)方當(dāng)事人的請(qǐng)求也可依法適當(dāng)調(diào)整。張某某主張請(qǐng)求判決五洲置業(yè)公司辦理交房手續(xù)，其請(qǐng)求與五洲管理公司簽訂的《委托管理合同》之約定不符，不予支持。

綜上，張某某的部分訴訟請(qǐng)求理由成立，予以支持。五洲置業(yè)公司的部分辯稱(chēng)理由成立，予以采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、重慶五洲易商置業(yè)有限公司在判決生效后十日內(nèi)向張某某支付違約金30,834.94元；二、駁回張某某的其余訴訟請(qǐng)求。如果重慶五洲易商置業(yè)有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取558.91元（張某某已預(yù)交），由重慶五洲易商置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。二審審理查明的事實(shí)與一審相同。

本院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條關(guān)于“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：五洲置業(yè)公司是否應(yīng)向張某某直接交付房屋，一審違約金認(rèn)定是否適當(dāng)。

關(guān)于五洲置業(yè)公司是否應(yīng)向張某某直接交付房屋的問(wèn)題。根據(jù)《關(guān)于要求收回商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)的告知函》可知，張某某與五洲管理公司簽訂了《委托管理合同》，該合同約定了業(yè)主將在五洲置業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)的門(mén)面委托給五洲管理公司進(jìn)行管理，因此五洲置業(yè)公司依據(jù)《委托管理合同》向五洲管理公司交付案涉房屋并無(wú)不當(dāng)，張某某的請(qǐng)求無(wú)法得到支持。

關(guān)于一審違約金認(rèn)定是否得當(dāng)?shù)膯?wèn)題。第一，張某某提供的《承諾書(shū)》并非原件無(wú)法確認(rèn)真實(shí)性，因此其主張按《承諾書(shū)》中約定的違約金進(jìn)行計(jì)算，無(wú)法得到支持。第二，本院認(rèn)為一審法院已充分考慮了雙方的合同內(nèi)容并結(jié)合本案的實(shí)際情況將案涉合同約定的違約金進(jìn)行了調(diào)整，并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)347元，由張某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　陳勝友

審 判 員　張　斌

審 判 員　楊　洋

二〇二一年三月三十日

法官助理　尚　豪

書(shū) 記 員　余婷婷