上訴人（原審被告）：彭公堂，男，漢族，生于1964年6月28日，住重慶市開州區(qū)。

委托訴訟代理人：李明，重慶四方律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：胡某某，男，漢族，生于1979年4月3日，住重慶市開州區(qū)。

委托訴訟代理人：譚羽，重慶唐頌律師事務(wù)所律師。

上訴人彭公堂因與被上訴人胡某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市開州區(qū)人民法院（2020）渝0154民初3570號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

彭公堂上訴請(qǐng)求：1.撤銷原審判決，駁回胡某某的訴訟請(qǐng)求；2.一審、二審案件受理費(fèi)由胡某某負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：《房屋買賣協(xié)議》系無效合同。首先，雙方當(dāng)事人并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。彭公堂原系重慶市開縣豐樂街道滴水村**（以下簡(jiǎn)稱原滴水村**）村民。胡某某原系重慶市開縣豐樂街道滴水村**（以下簡(jiǎn)稱原滴水村**）村民。2004年，原滴水村9組與原滴水村10組合并為重慶市開縣豐樂街道辦事處滴水村民委員會(huì)第三村民小組（以下簡(jiǎn)稱滴水村第三村民小組）。但原滴水村9組屬于移民淹沒范圍，而原滴水村10組并非移民淹沒區(qū)域。雙方當(dāng)事人享有的權(quán)利義務(wù)不一致。其次，案涉房屋系臨水房屋，當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)和村民小組均不同意臨水房屋買賣。雙方當(dāng)事人于2006年簽訂《房屋買賣協(xié)議》轉(zhuǎn)讓案涉房屋未經(jīng)當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)和村民小組同意?！堕_縣農(nóng)村村民住房轉(zhuǎn)移協(xié)議》中彭公堂的簽字是胡某某為了過戶而偽造的。最后，胡某某未舉示證據(jù)證明其在原戶籍地沒有宅基地，違反了“一戶一宅”的原則。2001年，因案涉房屋位于三峽淹沒水位線，彭公堂便在當(dāng)?shù)亓硇羞x址修建房屋。而按照“一戶一宅”的原則，彭公堂要獲得新建房屋的宅基地使用權(quán)就必須拆除案涉房屋，所以該房屋不能交易。

胡某某辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。一是雙方當(dāng)事人系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。雙方當(dāng)事人是否系同一集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)以公安機(jī)關(guān)登記的戶籍信息為準(zhǔn)。彭公堂所述雙方當(dāng)事人享有的權(quán)利義務(wù)不一致中的權(quán)利義務(wù)是指是否系庫區(qū)移民，是否根據(jù)移民政策享有的權(quán)利義務(wù)。這與雙方當(dāng)事人建立的房屋買賣法律關(guān)系并無關(guān)聯(lián)。二是案涉房屋轉(zhuǎn)讓需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意并非合同生效要件。需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意僅是進(jìn)行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)需向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交的材料。胡某某在一審舉示的當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)同意轉(zhuǎn)讓的證明材料并非胡某某偽造。而彭公堂在一審訴訟過程中提交的集體經(jīng)濟(jì)組織不同意轉(zhuǎn)讓的證明系本案一審訴訟中形成的，該證據(jù)的證明力顯然小于胡某某舉示的上述證據(jù)。雖然案涉房屋系臨水房，但法律并未規(guī)定臨水房不能交易。三是案涉房屋買賣并未違反“一戶一宅”的原則。彭公堂主張，胡某某在原戶籍所在地仍有宅基地，應(yīng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。而且胡某某從原戶籍地遷出后，就不可能在原籍仍擁有宅基地。

劉書明向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法確認(rèn)雙方當(dāng)事人于2006年4月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》具有法律效力；2.判決彭公堂履行合同義務(wù)，協(xié)助胡某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；3.案件受理費(fèi)由彭公堂負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2006年4月13日，胡某某作為買方與作為賣方的彭公堂簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，約定彭公堂將其所有的房屋一套賣給胡某某，房屋價(jià)格定為44000元，并約定款項(xiàng)付清后，彭公堂將房產(chǎn)證交付給胡某某，其房屋產(chǎn)權(quán)歸胡某某所有，如果胡某某要求房產(chǎn)證過戶，彭公堂有義務(wù)協(xié)助其辦理，其所產(chǎn)生的任何費(fèi)用彭公堂不承擔(dān)，由胡某某自行承擔(dān)。雙方當(dāng)事人均在協(xié)議內(nèi)容后簽名捺印進(jìn)行確認(rèn)。合同簽訂當(dāng)年，胡某某支付了購(gòu)房款24000元，2007年支付了購(gòu)房款10000元，2008年支付了購(gòu)房款10000元。購(gòu)房款支付完畢后，彭公堂將該房屋的《集體土地建設(shè)用地使用證》《房屋所有權(quán)證》和房屋一并交付給胡某某，胡某某一直占有并使用房屋至今。

另查明，2010年6月8日，原開縣豐樂街道辦事處滴水村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱原滴水村民委員會(huì)）出具《證明》證實(shí)，原滴水村9組與原滴水村10組于2004年合并為豐樂滴水村3組。2010年6月21日，該村委會(huì)證明豐樂滴水村3組（原9組）彭公堂所有的房屋所在位置位于182米水位線上。2011年3月28日，胡某某以其購(gòu)買的房屋申請(qǐng)重慶市土地房屋權(quán)屬登記。2011年8月2日，胡某某與彭公堂簽訂《開縣農(nóng)村村民住房轉(zhuǎn)移協(xié)議》，內(nèi)容為：“彭公堂系我社村民，現(xiàn)有宅基地面積93.19㎡，房屋建筑面積175.88㎡，屬磚混結(jié)構(gòu)，證號(hào)：開府集建房地證權(quán)字第**，已經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上村民代表同意，出讓給本村3社村民胡某某。辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》后，不再批準(zhǔn)宅基地建房了?！保鲎尫脚砉煤灻⑥嘤?，受讓方胡某某簽名并捺印，同時(shí)開縣豐樂街道辦事處滴水村民委員會(huì)及第三村民小組和開縣豐樂街道辦事處均在該協(xié)議內(nèi)容后加蓋了印章。2011年8月25日，滴水村第三村民小組在《重慶市土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書》的“調(diào)查小組初審意見”一欄寫明，權(quán)屬來源合法，四至邊界清楚，面積準(zhǔn)確無糾紛。同時(shí)，開縣豐樂街道辦事處在復(fù)審意見一欄加蓋印章。2014年3月4日，胡某某九案涉房屋繳納了住房買賣契稅1500元，并以彭公堂的名義繳納了營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、政府性基金收入、專項(xiàng)收入等合計(jì)3250元。2019年2月14日，重慶市開州區(qū)豐樂街道辦事處滴水村民委員會(huì)及滴水村第三村民小組作出《情況說明》載明：“胡某某現(xiàn)屬豐樂街道滴水村3組集體經(jīng)濟(jì)組織成員，情況屬實(shí)。原土地房屋手續(xù)地址為：豐樂鎮(zhèn)滴水村9組，由于建制調(diào)整后屬豐樂街道滴水村3組，情況屬實(shí)。彭公堂系我社村民，現(xiàn)有宅基地面積108平方米，房屋建筑面積175.88平方米，屬混合結(jié)構(gòu)，證號(hào)：開房權(quán)字第**，開府集建X字第**。已經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上村民代表同意，出讓給本村3社村民胡某某。且胡某某戶在本村無住房。辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后，雙方不得另行再批準(zhǔn)宅基地建房，特此說明?！薄，F(xiàn)胡某某以彭公堂拒不協(xié)助其辦理購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)為由起訴請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)雙方當(dāng)事人于2006年4月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》具有法律效力；判決彭公堂履行合同義務(wù)，協(xié)助胡某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；案件受理費(fèi)由彭公堂負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力并受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。本案中，針對(duì)雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的2006年4月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是否有效的問題，一審法院做如下分析：1.合同當(dāng)事人即雙方當(dāng)事人均系完全民事行為能力人，均具備簽訂合同的行為能力，且雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。彭公堂辯稱因2004年合并村組前雙方當(dāng)事人享受的權(quán)利不一致，村組調(diào)整后仍保留相應(yīng)的獨(dú)立性的理由，不能改變雙方當(dāng)事人均屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)，雙方當(dāng)事人符合農(nóng)村房屋買賣當(dāng)事人的主體資格；2.《房屋買賣協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)并不存在欺詐、脅迫或乘人之危等違背各自真實(shí)意思的情形；3.雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋買賣協(xié)議》符合法律規(guī)定的形式，且協(xié)議簽訂后，胡某某按照協(xié)議約定向彭公堂支付了相應(yīng)的購(gòu)房款，同時(shí)購(gòu)房款付清后彭公堂將該房屋的集體土地建設(shè)用地使用證、房屋所有權(quán)證以及房屋一并交付給胡某某，胡某某從2008年便一直占有并使用該房屋至今，雙方實(shí)際履行該協(xié)議已有十余年，胡某某對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有使用關(guān)系；4.胡某某在購(gòu)房前在該村民小組無宅基地、無住房，因此并不違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款關(guān)于農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地之規(guī)定，而彭公堂辯稱其在滴水村第三村民小組有兩處住房，一戶多宅違背法律規(guī)定，故《房屋買賣協(xié)議》無效，但彭公堂的另一處住房并沒有相應(yīng)的集體土地建房審批手續(xù)，不存在擁有多處宅基地的情形，因此彭公堂的抗辯無事實(shí)和法律依據(jù)；5.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六十條第一項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于集體所有，其使用權(quán)由集體按照法律規(guī)定的條件和程序分配給村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有權(quán)屬于宅基地使用權(quán)人，而宅基地仍屬集體所有，而房屋買賣的處分行為也處分了宅基地，必然與集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益發(fā)生關(guān)系，同時(shí)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第五款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！币虼宿r(nóng)村房屋買賣需經(jīng)過雙方所在村委會(huì)的同意。本案中，胡某某提供的證據(jù)能夠充分有效的證明其與彭公堂之間的房屋買賣行為已經(jīng)經(jīng)過當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意，且胡某某已于2014年3月4日按照《房屋買賣協(xié)議》的約定繳納了相應(yīng)的契稅，雙方當(dāng)事人之間的房屋買賣行為符合法律規(guī)定，而彭公堂辯稱農(nóng)村房屋買賣需經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定才有效并無法律依據(jù)；6.彭公堂辯稱該房屋屬于臨水房而不能買賣，但彭公堂申請(qǐng)出庭作證的證人伍先平證實(shí)該房屋確屬臨水房，但并非臨水危房，彭公堂并未出示臨水房不能交易的相應(yīng)證據(jù)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款關(guān)于當(dāng)事人對(duì)自己的主張，有責(zé)任提供證據(jù)以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條第二款關(guān)于在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果之規(guī)定，彭公堂應(yīng)承擔(dān)其舉證不能的法律后果。綜上，雙方當(dāng)事人在自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且并無證據(jù)證明《房屋買賣協(xié)議》存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的法定情形，因此雙方當(dāng)事人于2006年4月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法、有效?；凇斗课葙I賣協(xié)議》的有效性以及協(xié)議中“其房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，如果乙方要求房產(chǎn)證過戶，甲方應(yīng)義務(wù)協(xié)助辦理”的約定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！敝?guī)定，彭公堂應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定協(xié)助胡某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，結(jié)合《中華人民共和國(guó)民法總則》第七條“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。”之規(guī)定，一審法院對(duì)胡某某要求彭公堂協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求予以支持。綜上所述，為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條、第一百三十條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六十條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條、第六十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條第二款之規(guī)定，判決：一、胡某某和彭公堂于2006年4月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法有效；二、彭公堂于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助胡某某辦理位于重慶市開州區(qū)豐樂街道（原開縣豐樂鄉(xiāng)）滴水村九社的房屋［房屋所有權(quán)證號(hào)：開房權(quán)字第**，集體土地建設(shè)用地使用證號(hào)：開府集建（X）字第X號(hào)］過戶登記手續(xù)。案件受理費(fèi)700元，減半收取350元，由彭公堂負(fù)擔(dān)。

二審中，彭公堂為證明雙方當(dāng)事人并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員以及認(rèn)定《房屋買賣協(xié)議》有效并予以過戶會(huì)造成社會(huì)不良影響的事實(shí)，向本院提交兩份《情況說明》。胡某某針對(duì)上述證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見認(rèn)為，雙方當(dāng)事人系同一集體經(jīng)濟(jì)組織，因上述證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，對(duì)上述證據(jù)不予認(rèn)可。本院針對(duì)彭公堂提交的上述證據(jù)在下文中予以審核認(rèn)定。

二審查明的其他事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：《房屋買賣協(xié)議》的效力如何認(rèn)定。本院針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)評(píng)述如下：

胡某某與彭公堂于2006年簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。雙方當(dāng)事人在簽訂前述協(xié)議時(shí)，系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且胡某某在其戶籍所在地并未取得宅基地使用權(quán)，不違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款關(guān)于農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的規(guī)定。雙方當(dāng)事人簽訂《房屋買賣協(xié)議》的行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。彭。彭公堂以胡某某系原滴水村**村民，域并非移民淹沒區(qū)域，雙方當(dāng)事人享有的權(quán)利義務(wù)不一致為由主張，雙方當(dāng)事人并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。但是否系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員一般應(yīng)以戶籍登記作為判斷依據(jù)。經(jīng)一審查明，2004年，胡某某所在的原滴水村9組與彭公堂所在的原滴水村10組合并為滴水村第三村民小組。雙方當(dāng)事人在簽訂《房屋買賣協(xié)議》時(shí)，胡某某戶籍所在地為重慶市開州區(qū)豐樂街道滴水村**。即使如彭公堂所述，雙方當(dāng)事人因戶籍所在地是否為移民淹沒區(qū)域而享有的權(quán)利義務(wù)不一致，但也不能否認(rèn)雙方當(dāng)事人在簽訂《房屋買賣協(xié)議》時(shí)系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)。而對(duì)于彭公堂提出，胡某某并未舉證證明其在原戶籍所在地（重慶市城口縣）不享有宅基地使用權(quán)，雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋買賣協(xié)議》因違反“一戶一宅”原則而無效的上訴理由，按照誰主張誰舉證的原則，因彭公堂并未舉示充分證據(jù)證明胡某某在原戶籍所在地享有宅基地使用權(quán)的事實(shí)。故，本院對(duì)其提出的該項(xiàng)上訴理由不予采納。至于彭公堂提出的《房屋買賣協(xié)議》因案涉房屋系臨水房以及雙方當(dāng)事人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織、當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)不同意案涉房屋轉(zhuǎn)讓而無效的上訴理由，因案涉房屋是否系臨水房以及雙方當(dāng)事人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織、當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)是否同意案涉房屋轉(zhuǎn)讓并非農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形。故本院對(duì)彭公堂在二審中舉示的兩份《情況說明》不予采信，對(duì)其提出的上述理由均不予支持。《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。該法第六十條第一款規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。彭公堂應(yīng)當(dāng)按照其與胡某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》的約定履行協(xié)助胡某某辦理案涉房屋過戶登記的義務(wù)。

綜上所述，上訴人彭公堂的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)700元，由彭公堂負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　鐵曉松

審判員　　楊繼偉

審判員　　杜抗洪

二〇二一年三月十日

書記員　　魏椿林