上訴人（原審被告）：方某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市萬(wàn)州區(qū)。

被上訴人（原審原告）：蔣某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市萬(wàn)州區(qū)。

委托訴訟代理人：牟新生，重慶藍(lán)艦律師事務(wù)所律師。

原審被告：向睿，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市萬(wàn)州區(qū)。

上訴人方某因與被上訴人蔣某、原審被告向睿房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市萬(wàn)州區(qū)人民法院（2020）渝0101民初13804號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月19日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人方某上訴請(qǐng)求：撤銷重慶市萬(wàn)州區(qū)人民法院（2020）渝0101民初13804號(hào)民事判決，改判解除《房屋出租協(xié)議書》，上訴人不支付被上訴人房屋租金；一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審法院認(rèn)定上訴人不享有單方解除權(quán)的事實(shí)錯(cuò)誤?！度珖?guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)、以下簡(jiǎn)稱《九民紀(jì)要》）第48條明確規(guī)定違約方有解除合同的權(quán)利；上訴人不存在惡意違約，而是受疫情影響，并且已于2020年3月12日向被上訴人發(fā)出《解除合同通知書》；被上訴人收到《解除合同通知書》后沒(méi)有提出異議；上訴人自2020年1月12日至今沒(méi)有營(yíng)業(yè)，不能實(shí)現(xiàn)合同目的。2.一審法院判決不予解除合同錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵消雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵消通知到達(dá)之日起三個(gè)月后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”的規(guī)定，上訴人于2020年3月12日向被上訴人發(fā)出《解除合同通知書》，被上訴人同年10月21日才提起訴訟，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了三個(gè)月；上訴人《解除合同通知書》交付被上訴人后已騰出房屋通知被上訴人收房，且上訴人至今未營(yíng)業(yè)，一審法院將租賃期間的所有房屋租金判由上訴人支付，顯失公平。3.一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤。

被上訴人蔣某答辯稱，1.上訴人認(rèn)為其享有單方解除合同的權(quán)利，是對(duì)《九民紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）第48條的錯(cuò)誤理解。2.上訴人主張蔣某的起訴超過(guò)了三個(gè)月的期限，根據(jù)《九民紀(jì)要》第46條的規(guī)定，上訴人不具備法定解除條件，本案不適用三個(gè)月的起訴期限。3.一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)充分，上訴人的上訴請(qǐng)求和理由均不成立。

原審被告向睿答辯稱，對(duì)一審判決無(wú)異議。

蔣某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令方某、向睿支付租金67000元，并支付違約金10000元。2.訴訟費(fèi)由方某、向睿負(fù)擔(dān)。

一審審理查明的事實(shí)：方某與向睿于2008年4月2日結(jié)婚，2018年10月12日登記離婚。2018年3月14日，蔣某（出租方，甲方）與方某（承租方，乙方）簽訂《房屋出租協(xié)議書》，主要約定甲方將重慶市萬(wàn)州區(qū)××路××段××號(hào)（面積45平方米左右）的門面出租給乙方經(jīng)營(yíng)。租期從2018年3月20日至2021年3月19日止。第一年租金為53000元，此后每年租金遞增2000元，下年租金提前一個(gè)月交付甲方。協(xié)議簽訂后雙方不得違約，否則按租金總額的20%進(jìn)行賠償。合同簽訂后，方某將第一年租金付清。2019年11月24日，牟新生代蔣某向方某出具收條“今收到方某交來(lái)門面租金45000元。2019年3月20日至2020年3月19日租金應(yīng)是55000元，方某提出生意不好，同意減少未交部分租金。下年租金在2020年2月底前付30000元租金，租期至2020年11月30日止，否則仍按2018年3月14日雙方簽訂的房屋出租協(xié)議履行，減少的租金失效，出租方可追收。承諾人方某。”2020年3月12日，方某向蔣某發(fā)出《解除合同通知書》，載明“本人方某在2018年3月20日承租蔣某位于沙龍路一段828號(hào)門面，經(jīng)營(yíng)門窗生意。由于2020年初全國(guó)出現(xiàn)新冠肺炎疫情為了遵守國(guó)家管控。因此于2020年1月12日至今一直未營(yíng)業(yè)，造成經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。因不可抗力無(wú)法繼續(xù)履行合同要求與承租人蔣某解除房屋出租協(xié)議。請(qǐng)承租人在收到通知后三天內(nèi)辦交接，如不辦理，所有損失由承租人自行承擔(dān)?！?/p>

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。蔣某與方某簽訂的《房屋出租協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。蔣某按照合同約定交付租賃物后，方某未按照約定及時(shí)足額支付租金構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向蔣某承擔(dān)繼續(xù)支付租金的違約責(zé)任。蔣某在《收條》中載明的減少租金及縮短租期的承諾是附有條件的，即方某須按照約定支付下一年度租金。方某未按約支付租金，應(yīng)按照《房屋出租協(xié)議書》內(nèi)容履行，故，方某應(yīng)向蔣某支付租金67000元。蔣某在合同履行過(guò)程中沒(méi)有違約行為，方某不享有單方解除權(quán)，其在2020年3月12日向蔣某發(fā)出的《解除合同通知書》不發(fā)生合同解除的效力。方某延付租金的行為構(gòu)成違約，除支付欠付租金外，還應(yīng)當(dāng)向蔣某支付違約金。方某抗辯違約金過(guò)高應(yīng)予調(diào)整，一審法院綜合考慮方某過(guò)錯(cuò)、合同履行情況及蔣某實(shí)際損失等情況，認(rèn)定方某應(yīng)按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率向蔣某支付2020年3月1日至付清時(shí)止的資金占用損失（以10000元為限）。方某與向睿已于2018年10月12日離婚，上述債務(wù)發(fā)生在離婚后，不屬于夫妻共同債務(wù)，故，向睿在本案中不承擔(dān)法律責(zé)任。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十五條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條的規(guī)定，判決：一、方某在本判決生效后七日內(nèi)向蔣某支付租金67000元，并按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率支付自2020年3月1日起至付清時(shí)止的資金占用損失（以10000元為限）。二、駁回蔣某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1725元，減半收取863元，由方某負(fù)擔(dān)。

二審中，方某提交了清稅證明、準(zhǔn)予注銷登記通知書、個(gè)人信用報(bào)告，用于證實(shí)因受疫情影響，以租賃房屋登記注冊(cè)的門窗經(jīng)營(yíng)部已經(jīng)注銷登記并停止經(jīng)營(yíng)，目前方某資不抵債，無(wú)法繼續(xù)履行合同。

蔣某質(zhì)證認(rèn)為，清稅證明、準(zhǔn)予注銷登記通知書跟本案房屋租賃合同無(wú)關(guān)，方某有兩個(gè)相鄰的門面，注銷一個(gè)不注銷另一個(gè)很正常，不認(rèn)可這兩份證據(jù)的關(guān)聯(lián)性和合法性。征信報(bào)告與本案無(wú)關(guān)，對(duì)三性均不予認(rèn)可。

本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)為，清稅證明、準(zhǔn)予注銷登記通知書內(nèi)容客觀真實(shí)，來(lái)源合法，與本案爭(zhēng)議事實(shí)有關(guān)，予以采信；征信報(bào)告與本案爭(zhēng)議事實(shí)無(wú)關(guān)，不予采信。

本院二審查明：案涉門市位于萬(wàn)州區(qū)××路××段××號(hào)，方某租用該門市用于經(jīng)營(yíng)門窗生意。2020年4月20日，重慶市萬(wàn)州區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局向方某經(jīng)營(yíng)的萬(wàn)州區(qū)沙龍路方圓門窗經(jīng)營(yíng)部發(fā)出準(zhǔn)予注銷登記通知書，準(zhǔn)予方某對(duì)萬(wàn)州區(qū)沙龍路方圓門窗經(jīng)營(yíng)部的注銷登記申請(qǐng)。庭審中，經(jīng)本院釋明，方某主張，如果不解除《房屋出租協(xié)議書》，則要求扣減疫情期間的租金，其支付租金至2020年4月。

其余事實(shí)與一審判決認(rèn)定的事實(shí)相同，本院對(duì)一審判決查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.方某是否有權(quán)單方解除案涉合同？2.二審中，方某請(qǐng)求減免疫情期間的租金是否準(zhǔn)許？

關(guān)于方某是否有權(quán)單方解除《房屋出租協(xié)議書》的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！毒琶窦o(jì)要》第48條規(guī)定，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是在一些長(zhǎng)期性合同如房屋租賃合同履行過(guò)程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過(guò)起訴的方式解除合同，有時(shí)對(duì)雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請(qǐng)求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。根據(jù)上述規(guī)定，合同解除的情形包括約定解除和法定解除，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利，但可以通過(guò)起訴的方式解除合同。本案中，雙方簽訂的《房屋出租協(xié)議書》未約定合同解除的條件，雖然方某向蔣某發(fā)出了《解除合同通知書》，但蔣某并未在通知書載明的時(shí)間內(nèi)辦理房屋交接手續(xù)，即雙方對(duì)合同的解除未協(xié)商一致。方某在蔣某不同意解除合同的情況下，未向人民法院提起訴訟請(qǐng)求人民法院判決解除《房屋出租協(xié)議書》。因此，方某向蔣某發(fā)出的《解除合同通知書》不發(fā)生合同解除的效果。方某主張根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”的規(guī)定，蔣某的起訴超過(guò)了三個(gè)月的期限，其訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持。對(duì)此本院認(rèn)為，根據(jù)《九民紀(jì)要》第46條的規(guī)定，對(duì)合同法司法解釋（二）第二十四條的準(zhǔn)確理解是，只有享有法定或約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知方式解除合同。不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期限內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除效果。本案中，方某作為違約方，不享有法定的解除權(quán)，無(wú)論蔣某是否在收到《解除合同通知書》后的三個(gè)月內(nèi)提起訴訟，其《解除合同通知書》都不發(fā)生法律效果，一審法院支持蔣某的訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。

關(guān)于方某在二審中請(qǐng)求減免疫情期間的租金是否準(zhǔn)許的問(wèn)題。本案中，蔣某之夫牟新生在2019年11月24日出具的《收條》中，附條件的同意減少部分租金和縮短租期，即方某須按照約定的時(shí)間和金額支付下一年度租金，否則仍按原《房屋出租協(xié)議書》履行。方某在該《收條》中簽名承諾后未按約定支付下一年租金，故方某應(yīng)按照原《房屋出租協(xié)議書》約定的內(nèi)容履行義務(wù)。因2020年1月，全國(guó)出現(xiàn)新冠肺炎疫情，受疫情防控的影響，方某不能經(jīng)營(yíng)門市。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（一）》第三條第（二）款“疫情或者疫情防控措施僅導(dǎo)致合同履行困難的，當(dāng)事人可以重新協(xié)商；能夠繼續(xù)履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)切實(shí)加強(qiáng)調(diào)解工作，積極引導(dǎo)當(dāng)事人繼續(xù)履行。當(dāng)事人以合同履行困難為由請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持。繼續(xù)履行合同，對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平，其請(qǐng)求變更合同履行期限、履行方式、價(jià)款數(shù)額等的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件實(shí)際情況決定是否予以支持”以及《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第一條第6項(xiàng)“承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同”的規(guī)定，方某請(qǐng)求減免疫情期間的租金，本院予以支持，本院酌情扣減2020年1月-4月期間的租金。對(duì)于方某主張其不予支付2020年4月以后的租金的問(wèn)題，雖然方某于2020年4月注銷了以該門市登記注冊(cè)的方圓門窗經(jīng)營(yíng)部，但其并未將門市的鑰匙移交給蔣某，也未及時(shí)提起訴訟請(qǐng)求解除合同，故應(yīng)繼續(xù)支付2020年4月至合同期滿的租金。根據(jù)《房屋出租協(xié)議書》的約定，第三年租金為57000元，即每月4750元，因疫情防控的不可抗力減免3個(gè)月租金14250元，方某應(yīng)支付第三年租金為57000元-14250元=42750元，加上2019年度欠付的租金10000元，方某應(yīng)支付蔣某的租金52750元并按該金額支付資金占用損失（以10000元為限）。

綜上所述，本案因二審中出現(xiàn)新證據(jù)和新事實(shí)，致一審判決結(jié)果不當(dāng)，本院對(duì)一審判決予以改判。方某請(qǐng)求解除合同的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持；方某請(qǐng)求減免租金的部分上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷重慶市萬(wàn)州區(qū)人民法院（2020）渝0101民初13804號(hào)民事判決；

二、由方某在本判決生效后七日內(nèi)支付蔣某租金52750元并按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率支付自2020年3月1日起至付清時(shí)止的資金占用損失（以10000元為限）；

三、駁回蔣某的其他訴訟請(qǐng)求。

二審案件受理費(fèi)1725元，由上訴人方某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉紅霞

審 判 員　楊繼偉

審 判 員　杜抗洪

二〇二一年二月二十四日

法官助理　崔明莉

書 記 員　李　蕾