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方某與蔣某、向睿房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

2021-03-25 塵埃 評論0

重慶市第二中級人民法院
民 事 判 決 書
(2021)渝02民終316號

上訴人(原審被告):方某,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住重慶市萬州區(qū)。

被上訴人(原審原告):蔣某,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住重慶市萬州區(qū)。

委托訴訟代理人:牟新生,重慶藍艦律師事務(wù)所律師。

原審被告:向睿,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住重慶市萬州區(qū)。

上訴人方某因與被上訴人蔣某、原審被告向睿房屋租賃合同糾紛一案,不服重慶市萬州區(qū)人民法院(2020)渝0101民初13804號民事判決,向本院提起上訴。本院于2021年1月19日立案受理后,依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人方某上訴請求:撤銷重慶市萬州區(qū)人民法院(2020)渝0101民初13804號民事判決,改判解除《房屋出租協(xié)議書》,上訴人不支付被上訴人房屋租金;一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由:1.一審法院認定上訴人不享有單方解除權(quán)的事實錯誤?!度珖ㄔ好裆淌聦徟泄ぷ鲿h紀要》(法〔2019〕254號、以下簡稱《九民紀要》)第48條明確規(guī)定違約方有解除合同的權(quán)利;上訴人不存在惡意違約,而是受疫情影響,并且已于2020年3月12日向被上訴人發(fā)出《解除合同通知書》;被上訴人收到《解除合同通知書》后沒有提出異議;上訴人自2020年1月12日至今沒有營業(yè),不能實現(xiàn)合同目的。2.一審法院判決不予解除合同錯誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十四條“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵消雖有異議,但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的,人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間,在解除合同或者債務(wù)抵消通知到達之日起三個月后才向人民法院起訴的,人民法院不予支持”的規(guī)定,上訴人于2020年3月12日向被上訴人發(fā)出《解除合同通知書》,被上訴人同年10月21日才提起訴訟,遠遠超過了三個月;上訴人《解除合同通知書》交付被上訴人后已騰出房屋通知被上訴人收房,且上訴人至今未營業(yè),一審法院將租賃期間的所有房屋租金判由上訴人支付,顯失公平。3.一審法院認定事實錯誤導(dǎo)致適用法律錯誤。

被上訴人蔣某答辯稱,1.上訴人認為其享有單方解除合同的權(quán)利,是對《九民紀要》(法〔2019〕254號)第48條的錯誤理解。2.上訴人主張蔣某的起訴超過了三個月的期限,根據(jù)《九民紀要》第46條的規(guī)定,上訴人不具備法定解除條件,本案不適用三個月的起訴期限。3.一審判決認定事實清楚、證據(jù)充分,上訴人的上訴請求和理由均不成立。

原審被告向睿答辯稱,對一審判決無異議。

蔣某向一審法院起訴請求:1.判令方某、向睿支付租金67000元,并支付違約金10000元。2.訴訟費由方某、向睿負擔。

一審審理查明的事實:方某與向睿于2008年4月2日結(jié)婚,2018年10月12日登記離婚。2018年3月14日,蔣某(出租方,甲方)與方某(承租方,乙方)簽訂《房屋出租協(xié)議書》,主要約定甲方將重慶市萬州區(qū)××路××段××號(面積45平方米左右)的門面出租給乙方經(jīng)營。租期從2018年3月20日至2021年3月19日止。第一年租金為53000元,此后每年租金遞增2000元,下年租金提前一個月交付甲方。協(xié)議簽訂后雙方不得違約,否則按租金總額的20%進行賠償。合同簽訂后,方某將第一年租金付清。2019年11月24日,牟新生代蔣某向方某出具收條“今收到方某交來門面租金45000元。2019年3月20日至2020年3月19日租金應(yīng)是55000元,方某提出生意不好,同意減少未交部分租金。下年租金在2020年2月底前付30000元租金,租期至2020年11月30日止,否則仍按2018年3月14日雙方簽訂的房屋出租協(xié)議履行,減少的租金失效,出租方可追收。承諾人方某。”2020年3月12日,方某向蔣某發(fā)出《解除合同通知書》,載明“本人方某在2018年3月20日承租蔣某位于沙龍路一段828號門面,經(jīng)營門窗生意。由于2020年初全國出現(xiàn)新冠肺炎疫情為了遵守國家管控。因此于2020年1月12日至今一直未營業(yè),造成經(jīng)營嚴重虧損,導(dǎo)致無法繼續(xù)經(jīng)營。因不可抗力無法繼續(xù)履行合同要求與承租人蔣某解除房屋出租協(xié)議。請承租人在收到通知后三天內(nèi)辦交接,如不辦理,所有損失由承租人自行承擔。”

一審法院認為,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。蔣某與方某簽訂的《房屋出租協(xié)議書》是雙方當事人真實意思表示,內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效。蔣某按照合同約定交付租賃物后,方某未按照約定及時足額支付租金構(gòu)成違約,應(yīng)當向蔣某承擔繼續(xù)支付租金的違約責(zé)任。蔣某在《收條》中載明的減少租金及縮短租期的承諾是附有條件的,即方某須按照約定支付下一年度租金。方某未按約支付租金,應(yīng)按照《房屋出租協(xié)議書》內(nèi)容履行,故,方某應(yīng)向蔣某支付租金67000元。蔣某在合同履行過程中沒有違約行為,方某不享有單方解除權(quán),其在2020年3月12日向蔣某發(fā)出的《解除合同通知書》不發(fā)生合同解除的效力。方某延付租金的行為構(gòu)成違約,除支付欠付租金外,還應(yīng)當向蔣某支付違約金。方某抗辯違約金過高應(yīng)予調(diào)整,一審法院綜合考慮方某過錯、合同履行情況及蔣某實際損失等情況,認定方某應(yīng)按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率向蔣某支付2020年3月1日至付清時止的資金占用損失(以10000元為限)。方某與向睿已于2018年10月12日離婚,上述債務(wù)發(fā)生在離婚后,不屬于夫妻共同債務(wù),故,向睿在本案中不承擔法律責(zé)任。

綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十五條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條的規(guī)定,判決:一、方某在本判決生效后七日內(nèi)向蔣某支付租金67000元,并按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率支付自2020年3月1日起至付清時止的資金占用損失(以10000元為限)。二、駁回蔣某的其他訴訟請求。案件受理費1725元,減半收取863元,由方某負擔。

二審中,方某提交了清稅證明、準予注銷登記通知書、個人信用報告,用于證實因受疫情影響,以租賃房屋登記注冊的門窗經(jīng)營部已經(jīng)注銷登記并停止經(jīng)營,目前方某資不抵債,無法繼續(xù)履行合同。

蔣某質(zhì)證認為,清稅證明、準予注銷登記通知書跟本案房屋租賃合同無關(guān),方某有兩個相鄰的門面,注銷一個不注銷另一個很正常,不認可這兩份證據(jù)的關(guān)聯(lián)性和合法性。征信報告與本案無關(guān),對三性均不予認可。

本院對上述證據(jù)的認證意見為,清稅證明、準予注銷登記通知書內(nèi)容客觀真實,來源合法,與本案爭議事實有關(guān),予以采信;征信報告與本案爭議事實無關(guān),不予采信。

本院二審查明:案涉門市位于萬州區(qū)××路××段××號,方某租用該門市用于經(jīng)營門窗生意。2020年4月20日,重慶市萬州區(qū)市場監(jiān)督管理局向方某經(jīng)營的萬州區(qū)沙龍路方圓門窗經(jīng)營部發(fā)出準予注銷登記通知書,準予方某對萬州區(qū)沙龍路方圓門窗經(jīng)營部的注銷登記申請。庭審中,經(jīng)本院釋明,方某主張,如果不解除《房屋出租協(xié)議書》,則要求扣減疫情期間的租金,其支付租金至2020年4月。

其余事實與一審判決認定的事實相同,本院對一審判決查明的事實予以確認。

本院認為,本案二審的爭議焦點為:1.方某是否有權(quán)單方解除案涉合同?2.二審中,方某請求減免疫情期間的租金是否準許?

關(guān)于方某是否有權(quán)單方解除《房屋出租協(xié)議書》的問題?!吨腥A人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定,當事人協(xié)商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權(quán)人可以解除合同。第九十四條規(guī)定,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形?!毒琶窦o要》第48條規(guī)定,違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中,雙方形成合同僵局,一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同,有時對雙方都不利。在此前提下,符合下列條件,違約方起訴請求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)違約方不存在惡意違約的情形;(2)違約方繼續(xù)履行合同,對其顯失公平;(3)守約方拒絕解除合同,違反誠實信用原則。根據(jù)上述規(guī)定,合同解除的情形包括約定解除和法定解除,違約方不享有單方解除合同的權(quán)利,但可以通過起訴的方式解除合同。本案中,雙方簽訂的《房屋出租協(xié)議書》未約定合同解除的條件,雖然方某向蔣某發(fā)出了《解除合同通知書》,但蔣某并未在通知書載明的時間內(nèi)辦理房屋交接手續(xù),即雙方對合同的解除未協(xié)商一致。方某在蔣某不同意解除合同的情況下,未向人民法院提起訴訟請求人民法院判決解除《房屋出租協(xié)議書》。因此,方某向蔣某發(fā)出的《解除合同通知書》不發(fā)生合同解除的效果。方某主張根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十四條“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議,但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的,人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間,在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達之日起三個月后才向人民法院起訴的,人民法院不予支持”的規(guī)定,蔣某的起訴超過了三個月的期限,其訴訟請求不應(yīng)支持。對此本院認為,根據(jù)《九民紀要》第46條的規(guī)定,對合同法司法解釋(二)第二十四條的準確理解是,只有享有法定或約定解除權(quán)的當事人才能以通知方式解除合同。不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知,另一方即便未在異議期限內(nèi)提起訴訟,也不發(fā)生合同解除效果。本案中,方某作為違約方,不享有法定的解除權(quán),無論蔣某是否在收到《解除合同通知書》后的三個月內(nèi)提起訴訟,其《解除合同通知書》都不發(fā)生法律效果,一審法院支持蔣某的訴訟請求并無不當。

關(guān)于方某在二審中請求減免疫情期間的租金是否準許的問題。本案中,蔣某之夫牟新生在2019年11月24日出具的《收條》中,附條件的同意減少部分租金和縮短租期,即方某須按照約定的時間和金額支付下一年度租金,否則仍按原《房屋出租協(xié)議書》履行。方某在該《收條》中簽名承諾后未按約定支付下一年租金,故方某應(yīng)按照原《房屋出租協(xié)議書》約定的內(nèi)容履行義務(wù)。因2020年1月,全國出現(xiàn)新冠肺炎疫情,受疫情防控的影響,方某不能經(jīng)營門市。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(一)》第三條第(二)款“疫情或者疫情防控措施僅導(dǎo)致合同履行困難的,當事人可以重新協(xié)商;能夠繼續(xù)履行的,人民法院應(yīng)當切實加強調(diào)解工作,積極引導(dǎo)當事人繼續(xù)履行。當事人以合同履行困難為由請求解除合同的,人民法院不予支持。繼續(xù)履行合同,對于一方當事人明顯不公平,其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數(shù)額等的,人民法院應(yīng)當結(jié)合案件實際情況決定是否予以支持”以及《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(二)》第一條第6項“承租非國有房屋用于經(jīng)營,疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少,繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平,承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的,人民法院可以引導(dǎo)當事人參照有關(guān)租金減免的政策進行調(diào)解;調(diào)解不成的,應(yīng)當結(jié)合案件的實際情況,根據(jù)公平原則變更合同”的規(guī)定,方某請求減免疫情期間的租金,本院予以支持,本院酌情扣減2020年1月-4月期間的租金。對于方某主張其不予支付2020年4月以后的租金的問題,雖然方某于2020年4月注銷了以該門市登記注冊的方圓門窗經(jīng)營部,但其并未將門市的鑰匙移交給蔣某,也未及時提起訴訟請求解除合同,故應(yīng)繼續(xù)支付2020年4月至合同期滿的租金。根據(jù)《房屋出租協(xié)議書》的約定,第三年租金為57000元,即每月4750元,因疫情防控的不可抗力減免3個月租金14250元,方某應(yīng)支付第三年租金為57000元-14250元=42750元,加上2019年度欠付的租金10000元,方某應(yīng)支付蔣某的租金52750元并按該金額支付資金占用損失(以10000元為限)。

綜上所述,本案因二審中出現(xiàn)新證據(jù)和新事實,致一審判決結(jié)果不當,本院對一審判決予以改判。方某請求解除合同的上訴請求不能成立,本院不予支持;方某請求減免租金的部分上訴請求成立,應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項之規(guī)定,判決如下:

一、撤銷重慶市萬州區(qū)人民法院(2020)渝0101民初13804號民事判決;

二、由方某在本判決生效后七日內(nèi)支付蔣某租金52750元并按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率支付自2020年3月1日起至付清時止的資金占用損失(以10000元為限);

三、駁回蔣某的其他訴訟請求。

二審案件受理費1725元,由上訴人方某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 劉紅霞

審 判 員 楊繼偉

審 判 員 杜抗洪

二〇二一年二月二十四日

法官助理 崔明莉

書 記 員 李 蕾

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