上訴人（原審被告）：方某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市萬州區(qū)。

被上訴人（原審原告）：蔣某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市萬州區(qū)。

委托訴訟代理人：牟新生，重慶藍艦律師事務(wù)所律師。

原審被告：向睿，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市萬州區(qū)。

上訴人方某因與被上訴人蔣某、原審被告向睿房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市萬州區(qū)人民法院（2020）渝0101民初13804號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月19日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人方某上訴請求：撤銷重慶市萬州區(qū)人民法院（2020）渝0101民初13804號民事判決，改判解除《房屋出租協(xié)議書》，上訴人不支付被上訴人房屋租金；一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：1.一審法院認定上訴人不享有單方解除權(quán)的事實錯誤?！度珖ㄔ好裆淌聦徟泄ぷ鲿h紀要》（法〔2019〕254號、以下簡稱《九民紀要》）第48條明確規(guī)定違約方有解除合同的權(quán)利；上訴人不存在惡意違約，而是受疫情影響，并且已于2020年3月12日向被上訴人發(fā)出《解除合同通知書》；被上訴人收到《解除合同通知書》后沒有提出異議；上訴人自2020年1月12日至今沒有營業(yè)，不能實現(xiàn)合同目的。2.一審法院判決不予解除合同錯誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵消雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵消通知到達之日起三個月后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”的規(guī)定，上訴人于2020年3月12日向被上訴人發(fā)出《解除合同通知書》，被上訴人同年10月21日才提起訴訟，遠遠超過了三個月；上訴人《解除合同通知書》交付被上訴人后已騰出房屋通知被上訴人收房，且上訴人至今未營業(yè)，一審法院將租賃期間的所有房屋租金判由上訴人支付，顯失公平。3.一審法院認定事實錯誤導(dǎo)致適用法律錯誤。

被上訴人蔣某答辯稱，1.上訴人認為其享有單方解除合同的權(quán)利，是對《九民紀要》（法〔2019〕254號）第48條的錯誤理解。2.上訴人主張蔣某的起訴超過了三個月的期限，根據(jù)《九民紀要》第46條的規(guī)定，上訴人不具備法定解除條件，本案不適用三個月的起訴期限。3.一審判決認定事實清楚、證據(jù)充分，上訴人的上訴請求和理由均不成立。

原審被告向睿答辯稱，對一審判決無異議。

蔣某向一審法院起訴請求：1.判令方某、向睿支付租金67000元，并支付違約金10000元。2.訴訟費由方某、向睿負擔。

一審審理查明的事實：方某與向睿于2008年4月2日結(jié)婚，2018年10月12日登記離婚。2018年3月14日，蔣某（出租方，甲方）與方某（承租方，乙方）簽訂《房屋出租協(xié)議書》，主要約定甲方將重慶市萬州區(qū)××路××段××號（面積45平方米左右）的門面出租給乙方經(jīng)營。租期從2018年3月20日至2021年3月19日止。第一年租金為53000元，此后每年租金遞增2000元，下年租金提前一個月交付甲方。協(xié)議簽訂后雙方不得違約，否則按租金總額的20%進行賠償。合同簽訂后，方某將第一年租金付清。2019年11月24日，牟新生代蔣某向方某出具收條“今收到方某交來門面租金45000元。2019年3月20日至2020年3月19日租金應(yīng)是55000元，方某提出生意不好，同意減少未交部分租金。下年租金在2020年2月底前付30000元租金，租期至2020年11月30日止，否則仍按2018年3月14日雙方簽訂的房屋出租協(xié)議履行，減少的租金失效，出租方可追收。承諾人方某。”2020年3月12日，方某向蔣某發(fā)出《解除合同通知書》，載明“本人方某在2018年3月20日承租蔣某位于沙龍路一段828號門面，經(jīng)營門窗生意。由于2020年初全國出現(xiàn)新冠肺炎疫情為了遵守國家管控。因此于2020年1月12日至今一直未營業(yè)，造成經(jīng)營嚴重虧損，導(dǎo)致無法繼續(xù)經(jīng)營。因不可抗力無法繼續(xù)履行合同要求與承租人蔣某解除房屋出租協(xié)議。請承租人在收到通知后三天內(nèi)辦交接，如不辦理，所有損失由承租人自行承擔。”

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。蔣某與方某簽訂的《房屋出租協(xié)議書》是雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。蔣某按照合同約定交付租賃物后，方某未按照約定及時足額支付租金構(gòu)成違約，應(yīng)當向蔣某承擔繼續(xù)支付租金的違約責(zé)任。蔣某在《收條》中載明的減少租金及縮短租期的承諾是附有條件的，即方某須按照約定支付下一年度租金。方某未按約支付租金，應(yīng)按照《房屋出租協(xié)議書》內(nèi)容履行，故，方某應(yīng)向蔣某支付租金67000元。蔣某在合同履行過程中沒有違約行為，方某不享有單方解除權(quán)，其在2020年3月12日向蔣某發(fā)出的《解除合同通知書》不發(fā)生合同解除的效力。方某延付租金的行為構(gòu)成違約，除支付欠付租金外，還應(yīng)當向蔣某支付違約金。方某抗辯違約金過高應(yīng)予調(diào)整，一審法院綜合考慮方某過錯、合同履行情況及蔣某實際損失等情況，認定方某應(yīng)按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率向蔣某支付2020年3月1日至付清時止的資金占用損失（以10000元為限）。方某與向睿已于2018年10月12日離婚，上述債務(wù)發(fā)生在離婚后，不屬于夫妻共同債務(wù)，故，向睿在本案中不承擔法律責(zé)任。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十五條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條的規(guī)定，判決：一、方某在本判決生效后七日內(nèi)向蔣某支付租金67000元，并按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率支付自2020年3月1日起至付清時止的資金占用損失（以10000元為限）。二、駁回蔣某的其他訴訟請求。案件受理費1725元，減半收取863元，由方某負擔。

二審中，方某提交了清稅證明、準予注銷登記通知書、個人信用報告，用于證實因受疫情影響，以租賃房屋登記注冊的門窗經(jīng)營部已經(jīng)注銷登記并停止經(jīng)營，目前方某資不抵債，無法繼續(xù)履行合同。

蔣某質(zhì)證認為，清稅證明、準予注銷登記通知書跟本案房屋租賃合同無關(guān)，方某有兩個相鄰的門面，注銷一個不注銷另一個很正常，不認可這兩份證據(jù)的關(guān)聯(lián)性和合法性。征信報告與本案無關(guān)，對三性均不予認可。

本院對上述證據(jù)的認證意見為，清稅證明、準予注銷登記通知書內(nèi)容客觀真實，來源合法，與本案爭議事實有關(guān)，予以采信；征信報告與本案爭議事實無關(guān)，不予采信。

本院二審查明：案涉門市位于萬州區(qū)××路××段××號，方某租用該門市用于經(jīng)營門窗生意。2020年4月20日，重慶市萬州區(qū)市場監(jiān)督管理局向方某經(jīng)營的萬州區(qū)沙龍路方圓門窗經(jīng)營部發(fā)出準予注銷登記通知書，準予方某對萬州區(qū)沙龍路方圓門窗經(jīng)營部的注銷登記申請。庭審中，經(jīng)本院釋明，方某主張，如果不解除《房屋出租協(xié)議書》，則要求扣減疫情期間的租金，其支付租金至2020年4月。

其余事實與一審判決認定的事實相同，本院對一審判決查明的事實予以確認。

本院認為，本案二審的爭議焦點為：1.方某是否有權(quán)單方解除案涉合同？2.二審中，方某請求減免疫情期間的租金是否準許？

關(guān)于方某是否有權(quán)單方解除《房屋出租協(xié)議書》的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！毒琶窦o要》第48條規(guī)定，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。根據(jù)上述規(guī)定，合同解除的情形包括約定解除和法定解除，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利，但可以通過起訴的方式解除合同。本案中，雙方簽訂的《房屋出租協(xié)議書》未約定合同解除的條件，雖然方某向蔣某發(fā)出了《解除合同通知書》，但蔣某并未在通知書載明的時間內(nèi)辦理房屋交接手續(xù)，即雙方對合同的解除未協(xié)商一致。方某在蔣某不同意解除合同的情況下，未向人民法院提起訴訟請求人民法院判決解除《房屋出租協(xié)議書》。因此，方某向蔣某發(fā)出的《解除合同通知書》不發(fā)生合同解除的效果。方某主張根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達之日起三個月后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”的規(guī)定，蔣某的起訴超過了三個月的期限，其訴訟請求不應(yīng)支持。對此本院認為，根據(jù)《九民紀要》第46條的規(guī)定，對合同法司法解釋（二）第二十四條的準確理解是，只有享有法定或約定解除權(quán)的當事人才能以通知方式解除合同。不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期限內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除效果。本案中，方某作為違約方，不享有法定的解除權(quán)，無論蔣某是否在收到《解除合同通知書》后的三個月內(nèi)提起訴訟，其《解除合同通知書》都不發(fā)生法律效果，一審法院支持蔣某的訴訟請求并無不當。

關(guān)于方某在二審中請求減免疫情期間的租金是否準許的問題。本案中，蔣某之夫牟新生在2019年11月24日出具的《收條》中，附條件的同意減少部分租金和縮短租期，即方某須按照約定的時間和金額支付下一年度租金，否則仍按原《房屋出租協(xié)議書》履行。方某在該《收條》中簽名承諾后未按約定支付下一年租金，故方某應(yīng)按照原《房屋出租協(xié)議書》約定的內(nèi)容履行義務(wù)。因2020年1月，全國出現(xiàn)新冠肺炎疫情，受疫情防控的影響，方某不能經(jīng)營門市。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》第三條第（二）款“疫情或者疫情防控措施僅導(dǎo)致合同履行困難的，當事人可以重新協(xié)商；能夠繼續(xù)履行的，人民法院應(yīng)當切實加強調(diào)解工作，積極引導(dǎo)當事人繼續(xù)履行。當事人以合同履行困難為由請求解除合同的，人民法院不予支持。繼續(xù)履行合同，對于一方當事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數(shù)額等的，人民法院應(yīng)當結(jié)合案件實際情況決定是否予以支持”以及《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第一條第6項“承租非國有房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當事人參照有關(guān)租金減免的政策進行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同”的規(guī)定，方某請求減免疫情期間的租金，本院予以支持，本院酌情扣減2020年1月-4月期間的租金。對于方某主張其不予支付2020年4月以后的租金的問題，雖然方某于2020年4月注銷了以該門市登記注冊的方圓門窗經(jīng)營部，但其并未將門市的鑰匙移交給蔣某，也未及時提起訴訟請求解除合同，故應(yīng)繼續(xù)支付2020年4月至合同期滿的租金。根據(jù)《房屋出租協(xié)議書》的約定，第三年租金為57000元，即每月4750元，因疫情防控的不可抗力減免3個月租金14250元，方某應(yīng)支付第三年租金為57000元-14250元=42750元，加上2019年度欠付的租金10000元，方某應(yīng)支付蔣某的租金52750元并按該金額支付資金占用損失（以10000元為限）。

綜上所述，本案因二審中出現(xiàn)新證據(jù)和新事實，致一審判決結(jié)果不當，本院對一審判決予以改判。方某請求解除合同的上訴請求不能成立，本院不予支持；方某請求減免租金的部分上訴請求成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷重慶市萬州區(qū)人民法院（2020）渝0101民初13804號民事判決；

二、由方某在本判決生效后七日內(nèi)支付蔣某租金52750元并按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率支付自2020年3月1日起至付清時止的資金占用損失（以10000元為限）；

三、駁回蔣某的其他訴訟請求。

二審案件受理費1725元，由上訴人方某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉紅霞

審 判 員　楊繼偉

審 判 員　杜抗洪

二〇二一年二月二十四日

法官助理　崔明莉

書 記 員　李　蕾