上訴人（原審原告）：潘欣欣，男，漢族，1982年5月27日生，住重慶市江**。

委托訴訟代理人：梁懿，重慶鍇隆律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李坤城，重慶鍇隆律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審被告）：保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司，住所地：重慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)開園留云路**，統(tǒng)一社會信用代碼91500000768880324L。

法定代表人：徐魯，董事長。

委托訴訟代理人：唐忠安，國浩律師（重慶）事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：程泉林，國浩律師（重慶）事務(wù)所律師。

上訴人潘欣欣與被上訴人保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市渝北區(qū)人民法院（2020）渝0112民初20543號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月11日立案后，依法組成合議庭，并于2021年2月23日組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了調(diào)查詢問，潘欣欣的委托訴訟代理人梁懿，保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司的委托訴訟代理人唐忠安到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

潘欣欣上訴請求：一、撤銷重慶市渝北區(qū)人民法院（2020）渝0112民初20543號民事判決，并發(fā)回重審；二、由保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)本案一審、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：首先，一審判決認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案涉合同約定，公共部分及配套設(shè)施的交付標(biāo)準(zhǔn)以政府最終的規(guī)劃審批文件或交付時商品房所在項(xiàng)目公共部分及配套設(shè)施的實(shí)際狀況為準(zhǔn)。但保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司由于沒有履行披露責(zé)任，仍然不能免責(zé)。其次，一審認(rèn)定保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司的銷售人員所做出的陳述是推測性的陳述，不構(gòu)成欺詐的故意，不符合法律規(guī)定。再次，一審法院認(rèn)定潘欣欣在購房時已對房屋進(jìn)行實(shí)地考察，知悉商鋪之間存在落差且固定，屬事實(shí)認(rèn)定錯誤。

保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

潘欣欣向一審法院起訴請求：1、請求判令撤銷潘欣欣、保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司于2020年4月10日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》；2、請求判令保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司返還潘欣欣已支付的購房款125082元，并支付因合同撤銷給潘欣欣造成的損失25016.4元（已付房款的20%）；3、本案的訴訟費(fèi)用全部由保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理查明，2020年4月10日，以潘欣欣為乙方（買方）與保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司為甲方（賣方）簽訂重慶市商品房買賣合同，約定，乙方購買位于重慶市南岸區(qū)××路××號的房屋，建筑面積90.69平方米，套內(nèi)面積88.26平方米，用途為非住宅，屬于商業(yè)服務(wù)，系預(yù)售商品房；本商品房為清水房，總成交金額為1250823元，建筑面積單價為13792元／平方米，套內(nèi)建筑面積單價為14172元／平方米。第十五條，（一）甲方應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，不得擅自變更。第二十條，甲方不得擅自改變本項(xiàng)目按照規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的公共建筑和共有設(shè)施的用途。附件一保利堂悅46＃樓一層平面圖顯示，3號商鋪層高為4.2。同日，雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定，一、甲方對乙方的提示（一）在簽訂買賣合同及本補(bǔ)充協(xié)議以前，乙方已經(jīng)對該商品房及小區(qū)內(nèi)的環(huán)境、通風(fēng)、采光、已建、在建或?qū)⒔ǖ呐涮自O(shè)施和周邊市政設(shè)施，以及小區(qū)外部公共道路交通狀況、其他外部環(huán)境的狀況及環(huán)境存在的潛在影響做了充分的了解，甲方也予以了必要提示；甲方已經(jīng)告知乙方該商品房和其他非該商品房本身事項(xiàng)之不利因素，乙方已經(jīng)現(xiàn)場查勘，對相關(guān)情況清楚無疑，若乙方所購房屋為現(xiàn)房的，乙方已經(jīng)實(shí)地勘察包括但不限于房屋現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、不利因素、及對購買該房屋及房屋價格的確認(rèn)有重大影響的因素，乙方均已充分了解并接受其現(xiàn)狀。（三）買賣合同及本補(bǔ)充協(xié)議為確定買賣雙方權(quán)利義務(wù)的最終依據(jù)。簽署買賣合同及本補(bǔ)充協(xié)議之前甲乙各方通過口頭、書面（包括預(yù)訂單、認(rèn)購書、預(yù)定買賣合同等）、實(shí)物及其他形式（包括但不限于銷售代理人員講解、廣告、樓書、沙盤、模型、動畫、效果圖等）所表達(dá)和提供信息以及任一方私自錄音的資料等均屬于要約邀請，不作為甲乙雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)（國家法律或行政法規(guī)另有強(qiáng)制性規(guī)定的除外）。對商品房買賣合同訂立以及商品房價格有重大影響的因素，買賣雙方均已在本補(bǔ)充協(xié)議中作了約定。（六）未經(jīng)甲方書面授權(quán)（必須加蓋甲方公章），甲方雇員、部門或委托的銷售代理機(jī)構(gòu)等均無權(quán)代表甲方對乙方做出任何承諾，更無權(quán)代表甲方向乙方直接收取款項(xiàng)，乙方對此予以確認(rèn)。第九條，（十五）……甲方在項(xiàng)目建設(shè)過程中有權(quán)對項(xiàng)目公共部分及配套設(shè)施進(jìn)行調(diào)整或替換。其他公共部分及配套設(shè)施的交付標(biāo)準(zhǔn)，以政府最終的規(guī)劃審批文件或交付時商品房所在項(xiàng)目公共部分及配套設(shè)施的實(shí)際狀況為準(zhǔn)。合同簽訂當(dāng)日，潘欣欣向保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司支付了125082元，保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司出具的收款收據(jù)中載明“今收到潘欣欣交來重慶保利堂悅Ａ-二期二期-46商鋪-商鋪-1-103定金首期”。

關(guān)于案涉房屋的沙盤展示處設(shè)置了溫馨提示牌，內(nèi)容為：1、本模型依據(jù)規(guī)劃方案制作，因工藝、材質(zhì)和比例等條件所限，與實(shí)際建設(shè)結(jié)果將存在一定差異。2、本模型僅供示意，最終交付標(biāo)準(zhǔn)以雙方訂立的商品房買賣合同及其附件約定為準(zhǔn)。

從潘欣欣提交的案涉房屋現(xiàn)場照片以及視頻顯示，潘欣欣購房時，案涉房屋及其鄰近房屋的大體框架已修建完成，房屋門前的道路未平整。正對案涉房屋右側(cè)有一個開間較窄的房間，再往右側(cè)的商鋪與案涉房屋所處位置存在一定高度差，未在同一水平面，大體框架亦修建完成。潘欣欣購房后，正對案涉房屋右側(cè)以及正前方修建了一定高度的堡坎，右側(cè)堡坎上修建了欄桿。視頻顯示潘欣欣對案涉房屋以及周圍堡坎進(jìn)行了實(shí)地測量，其陳述堡坎高度為3.08米，欄桿高度為1.17米，案涉房屋高度為3米，已被遮擋。

為證明保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司的工作人員在銷售過程中存在虛假陳述，潘欣欣舉示了其妻子盛瓊與保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司置業(yè)顧問謝鑫于2020年4月3日的微信聊天記錄截圖，對方語音內(nèi)容：“應(yīng)該是兩步左右，兩步到三步的樣子?！笔偅骸安粫獗た伯?dāng)光線噻?！睂Ψ交貜?fù)：“不得，那個位置是個廣場?！北＠ㄖ貞c）投資實(shí)業(yè)有限公司質(zhì)證稱“謝鑫”不是保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司員工，且對于聊天主體和內(nèi)容無法核實(shí)，其本身對于高度沒有客觀認(rèn)識，只是推測，并且人的高度不同對于兩三步梯坎的高度距離認(rèn)知不同。

一審法院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百四十八條之規(guī)定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。潘欣欣主張保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司在銷售過程中存在虛假陳述，隱瞞堡坎的真實(shí)高度，致使潘欣欣誤以為堡坎不會影響商鋪的經(jīng)營而簽訂案涉合同，其應(yīng)舉證證明保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司實(shí)施了欺詐行為導(dǎo)致潘欣欣作出錯誤意思表示的事實(shí)。為此，潘欣欣舉示了重慶市商品房買賣合同、沙盤模型照片、案涉房屋于購買前后的照片、視頻以及潘欣欣妻子盛瓊與謝鑫的微信聊天記錄予以證明。對此，一審法院評析如下：首先，根據(jù)案涉合同約定，其他公共部分及配套設(shè)施的交付標(biāo)準(zhǔn)以政府最終的規(guī)劃審批文件或交付時商品房所在項(xiàng)目公共部分及配套設(shè)施的實(shí)際狀況為準(zhǔn)。其次，潘欣欣訴稱保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司銷售人員“謝鑫”通過微信告知其只有兩三步梯坎的高度系虛假陳述，其舉示的微信聊天記錄有原始載體，消息產(chǎn)生時間為2020年4月3日，聊天內(nèi)容與案涉房屋爭議相關(guān)，故對其真實(shí)性予以認(rèn)可，但從對方回復(fù)的語音內(nèi)容判斷，其僅為推測性陳述，據(jù)此不足以認(rèn)定其具有欺詐的故意。最后，合同簽訂前，潘欣欣已對案涉房屋現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地考察，從其提交的照片顯示，案涉房屋與右側(cè)商鋪之間的高度落差已實(shí)際存在且固定，由此推定其在購房前已對現(xiàn)有的堡坎高度有合理的預(yù)判。綜上，潘欣欣主張保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司故意實(shí)施欺詐銷售行為，證據(jù)不足，其與保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司簽訂重慶市商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效的合同。本院對其要求撤銷案涉合同以及基于合同撤銷后而主張的返還房款、賠償損失的全部訴訟請求均不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十八條，《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：駁回潘欣欣的全部訴訟請求。一審案件受理費(fèi)16057.41元，因適用簡易程序減半收取8028.7元，由潘欣欣負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。潘欣欣舉示新證據(jù)：一、2020年4月2日、4月30日、11月13日現(xiàn)場勘察圖片及規(guī)劃圖，4月3日與保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司員工謝鑫微信聊天記錄，擬證明潘欣欣在2020年4月3日購買房屋前及4月30日購買房屋20天后，在現(xiàn)場實(shí)地考察，當(dāng)時商鋪門前只有土堆和建筑垃圾堆砌，雖有一定高度，但并不明顯。11月13日對房屋現(xiàn)場勘察時，根據(jù)不同角度拍攝房屋門前堡坎高度，都已與合同簽訂時現(xiàn)場勘察高度相差較大，已超過潘欣欣合理預(yù)期。二、2020年7月2日潘欣欣與保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司置業(yè)顧問謝鑫電話錄音，擬證明根據(jù)錄音顯示，謝鑫明確承認(rèn)其在銷售時知悉門前有堡坎，關(guān)于堡坎及圍欄謝鑫稱保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司并未告知其本人，在該房屋有規(guī)劃圖的情況下，保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司隱瞞與房屋有關(guān)的重要信息，讓潘欣欣產(chǎn)生錯誤認(rèn)識，本身具有欺詐性。保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司認(rèn)為該兩組證據(jù)不屬于新證據(jù)，且對該兩組證據(jù)的三性均不予認(rèn)可，即便真實(shí)也無法達(dá)到其證明目的。本院認(rèn)為，因保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司對潘欣欣二審所舉示證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，且該證據(jù)與本案并無直接關(guān)聯(lián)性，故本院對該證據(jù)皆不予采信。

本院二審查明的事實(shí)與一審相同。

本院認(rèn)為，依法成立的合同應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

關(guān)于保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司在銷售過程中是否實(shí)施了欺詐行為導(dǎo)致潘欣欣作出錯誤意思表示而簽訂《重慶市商品房買賣合同》的問題，本院認(rèn)為，首先，根據(jù)誰主張誰舉證的原則，潘欣欣主張?jiān)诤炗喓贤瑫r受到欺詐，其應(yīng)當(dāng)舉示充分的證據(jù)予以證明，其一審、二審期間皆未舉示充分的證據(jù)予以證明，其一審所舉示的沙盤照片、房屋照片、視頻等證據(jù)僅能證明房屋及周邊現(xiàn)況，并不能證明保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司在銷售房屋時有虛假陳述、故意隱瞞堡坎高度的行為。其所舉示的有關(guān)銷售人員“謝鑫”的微信聊天記錄，因保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司對該“謝鑫”的身份不予認(rèn)可，且潘欣欣亦未舉示其他證據(jù)予以作證，故該微信聊天記錄亦無法達(dá)到其證明目的，且從該聊天記錄來看，其內(nèi)容中也未作出明確的有關(guān)堡坎高度的表述，僅為推測性陳述，故僅憑該微信聊天記錄也并不足以證明保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司具有欺詐的故意。另，合同簽訂之前，潘欣欣對房屋現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地考察，對房屋及周邊情況已知悉，即便出現(xiàn)考察時堡坎的高度與現(xiàn)有堡坎的高度存在一定落差的情形，故僅憑堡坎高度落差不足以證明保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司有欺詐的故意。即使該公司的銷售人員有不如實(shí)的推薦，使潘欣欣作出了錯誤的認(rèn)知或房屋價值有貶損，也只能另行主張權(quán)利。綜上，本院認(rèn)為，保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司與潘欣欣所簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)范，合法成立并有效。潘欣欣認(rèn)為保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司在銷售過程中實(shí)施了欺詐行為的上訴理由不能成立，本院不予支持。

綜上所述，潘欣欣的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)16057.41元,由上訴人潘欣欣負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　陳孟瓊

審 判 員　劉潤荔

審 判 員　趙文建

二〇二一年三月一日

法官助理　張　遷

書 記 員　李白露