上訴人（原審被告）：杜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市巴**。

委托訴訟代理人：資云峰，重慶憬謙律師事務所律師。

委托訴訟代理人：賓杜芷夢，重慶憬謙律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：重慶置信物業(yè)服務有限公司，住所地重慶市江**金科·10年城****1-3，統(tǒng)一社會信用代碼91500105563487561T。

法定代表人：趙凱，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：白鶴宇，男，該公司員工。

上訴人杜某某因與被上訴人重慶置信物業(yè)服務有限公司（以下簡稱重慶置信物業(yè)公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服重慶市江北區(qū)人民法院（2020）渝0105民初15895號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月11日立案后，依法組成合議庭，于2021年1月18日進行了詢問。上訴人杜某某及其委托訴訟代理人賓杜芷夢、資云峰，被上訴人重慶置信物業(yè)公司的委托訴訟代理人白鶴宇到庭參與訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

杜某某上訴請求：1．撤銷一審民事判決，查清事實后改判駁回被上訴人的訴訟請求或發(fā)回重審。2．本案一、二審訴訟費用全由被上訴人承擔。事實及理由：1．一審認定案涉的《涵園小區(qū)物業(yè)服務合同》合法有效是錯誤的。本案重慶市巴南區(qū)南溫泉旅游風景區(qū)管理處工會委員會既不是一個合法獨立的組織，更不是業(yè)主大會或業(yè)主委員會，也不是社區(qū)居（村）民委員會，其無權選聘物業(yè)服務企業(yè)。而本案的物業(yè)服務合同就是由這樣一個非法組織簽訂的，因此，其明顯不具有合法性，不應受到法律保護和支持。2．由于雙方之間沒有合法有效的物業(yè)服務合同，且涵園小區(qū)屬于經(jīng)濟適用房，其物業(yè)服務費明顯超過法定的標準。被上訴人在一審中也未舉示物業(yè)服務收費標準。3．一審判決認定被上訴人沒有全面履行物業(yè)服務合同，而本案屬于服務合同，存在著先履行抗辯權，即被上訴人不依法履行物業(yè)服務合同，業(yè)主當然不會繳費。4．被上訴人已經(jīng)遷到了重慶市南岸區(qū)只是沒有變更登記住所，江**人民法院沒有管轄權。

重慶置信物業(yè)公司辯稱，一審認定事實清楚，程序合法，請求維持原判，駁回上訴。

重慶置信物業(yè)公司向一審法院提出訴訟請求：1．判令被告向原告支付所欠物業(yè)服務費2918.4元、公攤費160元；2．判令被告向原告支付違約金7205.4元。

一審法院認定事實：2017年10月2日，重慶市巴南區(qū)南溫泉旅游風景區(qū)管理處工會委員會、重慶市巴南區(qū)南泉街道長南橋居民委員會加蓋印章的“關于涵園小區(qū)選聘物業(yè)公司的業(yè)主表決結果及決議”主要載明，涵園小區(qū)總戶數(shù)為129戶，房屋總建筑面積7324.68平方米，于2017年9月30日在社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督下，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主投票同意，選聘重慶置信物業(yè)公司作為涵園小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，并由重慶市巴南區(qū)南溫泉旅游風景區(qū)管理處工會委員會（代涵園小區(qū)業(yè)主委員會）與重慶置信物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同。該業(yè)主表決結果及決議進行了公示。

2017年10月11日，重慶置信物業(yè)公司作為乙方（物業(yè)管理企業(yè)）簽訂了一份《涵園小區(qū)物業(yè)服務合同》，該合同首部（甲方）為南溫泉風管處員工住宅小區(qū)（涵園小區(qū)）業(yè)主、組織名稱為涵園小區(qū)業(yè)主委員會，尾部甲方簽章處加蓋“重慶市巴南區(qū)南溫泉旅游風景區(qū)管理處工會委員會”印章，乙方簽章處加蓋重慶置信物業(yè)公司的印章，合同尾部另還加蓋了“重慶市巴南區(qū)南泉街道長南橋居民委員會”的印章。該合同約定，重慶置信物業(yè)公司為涵園小區(qū)提供物業(yè)管理服務，范圍包括涉訴房屋；重慶置信物業(yè)公司提供的公共性物業(yè)服務的主要內(nèi)容包括物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理；公用綠地、花木等的養(yǎng)護與管理；附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理；房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清遠；交通與車輛停放秩序的管理；公告秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務；物業(yè)檔案資料管理；物業(yè)專項維修資金的使用；裝修管理；接受業(yè)主委托，對其物業(yè)的專有部分進行有償維修養(yǎng)護；物業(yè)服務費和本合同規(guī)定的其他費用的收??；法律政策規(guī)定應由乙方管理服務的其他服務事項。合同期限為5年，自2017年10月18日起至2022年10月17日止；本合同期限屆滿前三個月，任何一方可通知對方終止合同，否則，則本合同自動續(xù)延三年。物業(yè)服務費用按建筑面積計算，住宅為1.6元/月/平方米，住宅改為非住宅物業(yè)的，物業(yè)費按照2.5元/月/平方米收取，業(yè)主共有部位、共同設施設備用水、用電費暫定5元/戶/月，如國家水電價格上調(diào)，該價格做相應的調(diào)整。物業(yè)服務費用按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每月的30日前履行交納義務。首期物業(yè)服務費，業(yè)主應于接收房屋［含業(yè)主與建設單位（即本合同的甲方）簽訂的合同確定的視為業(yè)主接收房屋情形］時計算和交納。業(yè)主應于接房之次日或視為接房之次日起全額交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。2017年11月29日，該合同在重慶市巴南區(qū)房屋管理局進行備案，物業(yè)類型為商住。

合同簽訂后，重慶置信物業(yè)公司為涵園小區(qū)提供物業(yè)服務至今，該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。杜某某購買了重慶市巴南區(qū)××街道××村××號××小區(qū)××幢××單元××房屋居住使用，其確認購買的房屋尚未辦理產(chǎn)權證，建筑面積為57平方米。

一審法院認為，根據(jù)《重慶市物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責。第十一條規(guī)定，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會履行下列職責：（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，確定物業(yè)服務合同的內(nèi)容。第十九條規(guī)定，業(yè)主大會對選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的作出決定的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本案中，在社區(qū)居委會的監(jiān)督下，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，選聘重慶置信物業(yè)公司作為該涵園小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)。由于涵園小區(qū)未成立業(yè)主委員會，由重慶市巴南區(qū)南溫泉旅游風景區(qū)管理處工會委員會代涵園小區(qū)與重慶置信物業(yè)公司簽訂《涵園小區(qū)物業(yè)服務合同》，并經(jīng)重慶市巴南區(qū)房屋管理局備案，該物業(yè)服務合同合法有效。杜某某作為涉案小區(qū)的業(yè)主受該物業(yè)服務合同約束，應當根據(jù)合同約定及時繳納物業(yè)管理費。重慶置信物業(yè)公司未舉證證明其自2017年10月1起開始為涵園小區(qū)提供物業(yè)服務，一審法院確認其從2017年10月18日起開始提供物業(yè)服務。關于重慶置信物業(yè)公司的物業(yè)服務費和公攤費的訴請，一審法院支持物業(yè)服務費自2017年10月18日至2020年5月31日期間2880.15元［57平方米×1.6元/月/平方米×（31＋18/31）月］及公攤費157.90元［5元/戶/月×（31＋18/31）月］。

關于杜某某不同意支付物業(yè)服務費的辯解是否成立的問題。一審法院認為，重慶置信物業(yè)公司作為物業(yè)服務企業(yè)，對業(yè)主房屋個人專有部分不負有物業(yè)管理職責，對該部分出現(xiàn)的問題不存在維修整改的義務，由業(yè)主或侵權人承擔維修義務。對房屋樓頂、外墻等小區(qū)共有部分，在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應由建設單位承擔維修義務。在保修期滿后，共有部分維修、更新、改造的費用，由該樓棟的共有業(yè)主承擔，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金，但應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上業(yè)主同意。物業(yè)服務企業(yè)可以征求共有業(yè)主的意見，聯(lián)系各方進行協(xié)調(diào)處理維修事宜，但征求結果不是衡量其履行物業(yè)服務合同標準的尺度，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)服務費。關于重慶置信物業(yè)公司履行物業(yè)服務合同存在諸多問題的抗辯，重慶置信物業(yè)公司提交了證據(jù)證明其按照合同約定履行了物業(yè)服務的義務，杜某某也提交了相應的證據(jù)證明重慶置信物業(yè)公司提供的服務存在諸多問題；由于重慶置信物業(yè)公司提供的物業(yè)服務時間上具有持續(xù)性，解決業(yè)主反映的問題具有延后性，并不能證明上述問題的長期存在，杜某某所述問題即使存在，僅能證明重慶置信物業(yè)公司在提供的物業(yè)服務過程中存在不足之處，重慶置信物業(yè)公司亦當庭表態(tài)將積極整改。重慶置信物業(yè)公司以杜某某未及時解決其反映的問題為由，長期拒交物業(yè)服務費缺乏合理性，一審法院不予支持。物業(yè)公司從事的是物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共事項的管理，其收取的物業(yè)服務費是全體業(yè)主享受物業(yè)服務的基礎。出于維護小區(qū)整體秩序以及公共利益的考慮，亦不宜以服務存在瑕疵拒絕交納物業(yè)服務費，可請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。故杜某某不交物業(yè)服務費的辯解理由不成立，不予采納。

關于違約金的問題，一審法院認為，重慶置信物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務存在一定瑕疵，存在一定過錯，故對其要求支付違約金的請求不予支持。物業(yè)服務主要針對小區(qū)眾多業(yè)主和使用人，具體服務內(nèi)容主要涉及小區(qū)公共領域，服務時間具有持續(xù)性和無法計量性的特點。重慶置信物業(yè)公司作為物業(yè)服務企業(yè)，在服務過程中應多聽取小區(qū)業(yè)主及使用人的意見，積極處理業(yè)主及物業(yè)使用人反映的問題或?qū)⑾鄳獑栴}提請業(yè)主大會決議，切實維護好小區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)管理服務質(zhì)量水平的同時，改善服務關系，促進彼此共同發(fā)展。

綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《物業(yè)管理條例》第七條第（五）項，最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：“一、被告杜某某自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告重慶置信物業(yè)服務有限公司支付2017年10月18日至2020年5月31日的物業(yè)服務費2880.15元和公攤費157.9元；二、駁回原告重慶置信物業(yè)服務有限公司的其他訴訟請求?！?/p>

二審期間，上訴人向本院舉示：1．重慶市發(fā)展和改革委員會以及巴南區(qū)發(fā)展和改革委員會政府信息公開申請答復書，擬證明案涉小區(qū)物業(yè)收費備案信息沒有在重慶市發(fā)改委和巴南區(qū)××委辦理本案審批事項。2．巴南區(qū)南泉街道長南社區(qū)居民委員會申請信息公開的答復，擬證明案涉小區(qū)居委會沒有審批物業(yè)公司的相關手續(xù)。3．巴南區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于杜某某的答復，擬證明案涉小區(qū)選聘物業(yè)的內(nèi)容沒有經(jīng)過審批和備案。4．徐隆雁和杜某某向巴南區(qū)法院起訴的姓名權的起訴狀，現(xiàn)在還在訴前調(diào)解階段。被上訴人對此發(fā)表質(zhì)證意見，前述證據(jù)真實性認可，社區(qū)和居委會的答復已經(jīng)對我們物業(yè)公司的選聘合法有效進行了說明。本院認為，對于證據(jù)1、3、4組證據(jù)雖然客觀真實，但與本案處理不具有關聯(lián)性，不予采信。對于證據(jù)2，由管轄的社區(qū)直接出具，客觀真實，應予以采信。

二審另查明，2021年1月14日，巴南區(qū)南泉街道長南社區(qū)居民委員會對杜某某申請信息公開的答復載明：……經(jīng)查，涵園小區(qū)作為南溫泉風景管理處職工集資經(jīng)濟適用房，一直未成立業(yè)委會，由風管處工會委員會代行涵園小區(qū)業(yè)主委員會職責。2017年涵園小區(qū)選聘物業(yè)公司，由風管處工會委員會負責實施，我社區(qū)按照屬地管理原則對選聘過程進行指導和監(jiān)督，在《涵園小區(qū)選聘重慶置信物業(yè)公司征求業(yè)主意見的通知》、《關于涵園小區(qū)選聘物業(yè)公司的業(yè)主表決結果及決議》兩份材料上予以蓋章。

本院二審查明的其他事實與一審查明事實相同。

本院認為，根據(jù)各方當事人的上訴和答辯，結合庭審情況，歸納本案的爭議焦點為：一、案涉《涵園小區(qū)物業(yè)服務合同》是否合法有效的問題；二、業(yè)主拒付物業(yè)管理費的理由是否成立的問題。本院對上述焦點問題評判如下：

關于爭議焦點一，根據(jù)《重慶市物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責。本案中，在小區(qū)所在社區(qū)居委會的監(jiān)督下，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，選聘重慶置信物業(yè)公司作為該涵園小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)。該事實有重慶市巴南區(qū)南溫泉旅游風景區(qū)管理處工會委員會、重慶市巴南區(qū)南泉街道長南橋居民委員會加蓋印章的《關于涵園小區(qū)選聘物業(yè)公司的業(yè)主表決結果及決議》予以證實。而由于涵園小區(qū)未成立業(yè)主委員會，由重慶市巴南區(qū)南溫泉旅游風景區(qū)管理處工會委員會代涵園小區(qū)與重慶置信物業(yè)公司簽訂《涵園小區(qū)物業(yè)服務合同》，并經(jīng)重慶市巴南區(qū)房屋管理局備案，該物業(yè)服務合同合法有效。對于上訴人提出的簽訂物業(yè)服務合同的相對方為工會委員會并非業(yè)主委員會的問題，由于該案涉小區(qū)屬于風景管理處的職工經(jīng)濟適用房，也未成立業(yè)委會，現(xiàn)小區(qū)急需物業(yè)服務，風景管理處的工會委員會代行業(yè)委會職責簽訂《物業(yè)服務合同》，而所在社區(qū)也在合同尾部加蓋印章對物業(yè)服務合同所載明的情況予以證實。雖然形式上有瑕疵，但并不影響合同效力。對于業(yè)主表決結果是否雙過半的問題。選聘物業(yè)公司的表決結果已載明于《關于涵園小區(qū)選聘物業(yè)公司的業(yè)主表決結果及決議》?，F(xiàn)無證據(jù)證據(jù)該表決結果存在錯誤，故對上訴人的此項上訴理由不予支持。

關于爭議焦點二，上訴人認為重慶置信物業(yè)公司履行物業(yè)服務合同存在諸多問題，以此拒繳物業(yè)服務費。上訴人杜某某在一審中提交了相應的證據(jù)證明重慶置信物業(yè)公司提供的服務存在諸多問題。對此，由于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務時間上具有持續(xù)性，解決業(yè)主反映的問題具有延后性，并不能證明上述問題的長期存在。即使杜某某所述問題存在，僅能證明重慶置信物業(yè)公司在提供的物業(yè)服務過程中存在不足之處，并不能以此拒繳物業(yè)服務費。同時，重慶置信物業(yè)公司提交了證據(jù)證明其按照合同約定履行了物業(yè)服務的義務，對于物業(yè)服務過程中存在不足之處，重慶置信物業(yè)公司亦在一審中表態(tài)將積極整改。故，上訴人杜某某不繳納物業(yè)服務費的理由不成立。

綜上所述，杜某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由杜某某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　　劉　靜

審 判 員　　陳　娟

審 判 員　　陳義熙

二〇二一年二月四日

法官助理　　彭松濤

書 記 員　　唐　歡