上訴人（原審被告）：屈流，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省郫縣。

委托訴訟代理人：李鳳娥，重慶百君律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：熊萬友，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市潼**。

委托訴訟代理人：尹容凱，重慶市潼南區(qū)塘壩法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：楊秀清，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市潼**。

委托訴訟代理人：尹容凱，重慶市潼南區(qū)塘壩法律服務(wù)所法律工作者。

原審被告：屈某平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市潼**。

原審被告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市潼**。

上訴人屈流與被上訴人熊萬友、楊秀清，原審被告屈某平、劉某某房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市潼南區(qū)人民法院（2020）渝0152民初5065號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭，并于2021年3月2日組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了調(diào)查詢問，屈流、楊秀清、屈某平、劉某某以及屈流的委托訴訟代理人李鳳娥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

屈流上訴請(qǐng)求：一、撤銷重慶市潼南區(qū)人民法院（2020）渝0152民初5065號(hào)民事判決；二、改判駁回熊萬友、楊秀清的全部訴訟請(qǐng)求；三、本案一審、二審訴訟費(fèi)用由熊萬友、楊秀清承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審程序違法，一審法院在未經(jīng)傳票傳喚劉某某的情形下缺席審理，嚴(yán)重違反法定程序。二、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。1、熊萬友、楊秀清與屈某平、劉某某簽訂的房屋買賣合同效力應(yīng)屬無效。2、本案已過最長(zhǎng)訴訟時(shí)效20年。3、屈某平、劉某某的物權(quán)處分行為應(yīng)認(rèn)定無效。

熊萬友、楊秀清辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

屈某平、劉某某辯稱，同意屈流的上訴請(qǐng)求。

熊萬友、楊秀清向一審法院起訴請(qǐng)求：1．依法確認(rèn)熊萬友、楊秀清與屈流、屈某平、劉某某于1999年4月4日簽訂的房屋買賣合同有效；2．判令屈流、屈某平、劉某某配合熊萬友、楊秀清完成產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；3．本案訴訟費(fèi)由屈流、屈某平、劉某某負(fù)擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理查明：楊秀清又名楊建清，其與熊萬友系夫妻關(guān)系。屈流又名屈鏐，其系屈某平之子。1999年4月4日，熊萬友、楊秀清與屈流、屈某平、劉某某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定由屈某平、劉某某將登記在其子屈流名下的位于原潼南縣××鎮(zhèn)××街××號(hào)××層房屋轉(zhuǎn)讓給熊萬友、楊秀清所有，并載明：“書立出賣房屋文契人：屈鏐（監(jiān)護(hù)人：父，屈某平）將原自有塘壩鎮(zhèn)東南街貳佰壹拾號(hào)房屋自愿轉(zhuǎn)賣給熊萬友名下管業(yè)，其房屋四至界限，前至公路，后至水溝，左與塘壩自來水廠黃紅全房屋合壁共列為界，右與尤烈房屋合壁共列為界。當(dāng)面議定房產(chǎn)價(jià)值人民幣五萬叁仟元整。（包括電戶口，水戶口及室內(nèi)設(shè)施在內(nèi)），其當(dāng)面一次付清，另立收據(jù)為憑。自出賣之后，永歸買方熊萬友管業(yè)所有。如以后發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)費(fèi)用由買方負(fù)責(zé)。特書立出賣房屋契約一紙交付買方執(zhí)存管業(yè)為據(jù)。書立出賣房屋人：屈鏐、屈某平、劉某某在場(chǎng)見證人：熊明德．尤良福．張敏學(xué)．王仲雄．熊剛買方人：熊萬友楊建清熊光榮代筆公元一九九九年四月四日”。簽訂上述協(xié)議時(shí)，熊萬友、楊秀清及屈某平、劉某某到場(chǎng)，屈流確未到場(chǎng)。該協(xié)議上屈鏐、屈某平、劉某某的簽名均系代書協(xié)議人熊光榮書寫，屈某平、劉某某代屈流捺印。同日，熊萬友、楊秀清將約定的購房款53000元分兩次支付給了屈某平，屈某平、劉某某亦將涉案房屋的鑰匙、《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用證》原本等交付給了熊萬友、楊秀清。此后，熊萬友、楊秀清曾多次要求屈流、屈某平、劉某某協(xié)助辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)無果。為此，熊萬友、楊秀清訴至本院，請(qǐng)求判決如訴稱。

一審法院另查明，涉案房屋系屈流從其爺爺、奶奶處受贈(zèng)取得，并于1994年6月14日依法登記在“屈鏐”名下。該房屋使用權(quán)證號(hào)為：潼縣字第30707號(hào)，建筑面積：140平方米；國有土地使用證號(hào)為：潼國用（1994）字第6××0號(hào)，用地面積60.90平方米。

一審法院認(rèn)為本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：

一、案涉房屋買賣協(xié)議效力的認(rèn)定：

第一，當(dāng)事人就涉案房屋簽訂合同時(shí)對(duì)房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款支付方式等房屋買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，是雙方買賣房屋的真實(shí)意思表示，該房屋買賣合同關(guān)系依法成立。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，限制民事行為能力人的民事活動(dòng)可以由其法定代理人代理，由于出賣涉案房屋時(shí)屈流作為涉案房屋的所有人系限制民事行為能力的未成年人，屈某平、劉某某以其父母的身份與熊萬友、楊秀清簽訂房屋買賣合同，該代理行為符合法律規(guī)定，并不影響合同效力。因此，依照民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的公平、誠實(shí)信用原則，熊萬友、楊秀清的信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，該合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)遵照履行。

第二，關(guān)于屈流認(rèn)為其父母作為監(jiān)護(hù)人在處理涉案房屋時(shí)并未征得其本人同意，且非為了其本人利益而處分財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)屬無效。就此問題，一審法院認(rèn)為，依照《中華人民共和國民法總則》第三十四條“監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是代理被監(jiān)護(hù)人實(shí)施民事法律行為，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益等”的規(guī)定可以看出，由于被監(jiān)護(hù)人不具備或者不完全具備實(shí)施民事法律行為的能力，需要監(jiān)護(hù)人以被監(jiān)護(hù)人名義實(shí)施代理行為。因轉(zhuǎn)讓涉案房屋時(shí)，屈流系限制民事行為能力的未成年人，故其父母有權(quán)代理進(jìn)行民事活動(dòng)。當(dāng)監(jiān)護(hù)人出賣被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)過程中一旦與買受人發(fā)生爭(zhēng)議，監(jiān)護(hù)人或者被監(jiān)護(hù)人很可能會(huì)以監(jiān)護(hù)人不是為了被監(jiān)護(hù)人利益而處分財(cái)產(chǎn)為由主張買賣合同無效。而此時(shí)，人民法院須對(duì)出賣房屋是否系為被監(jiān)護(hù)人利益作出判斷，在未成年人的利益保護(hù)與買受人的交易安全之間進(jìn)行衡量。具體到本案中，首先，在簽訂房屋買賣合同時(shí)屈流的父母均到場(chǎng)，且有眾多在場(chǎng)人見證，雙方就涉案房屋所達(dá)成的成交價(jià)格并未低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。雖然屈某平認(rèn)為交易價(jià)格低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，但其對(duì)此抗辯并未舉示相關(guān)證據(jù)加以證明，故其辯解理由不能成立，一審法院不予采納。因此，不存在雙方惡意串通損害未成年人利益的情形。其次，關(guān)于售房款的用途，屈某平主張是因?yàn)樯赓Y金周轉(zhuǎn)需要，并非為了屈流的利益，但其并未就此提供有力證據(jù)予以證實(shí)，難以排除其以此理由惡意達(dá)到毀約目的的可能。且本案中雖無證據(jù)顯示屈某平、劉某某出賣房屋的真正意圖，但在親權(quán)與監(jiān)護(hù)權(quán)并未進(jìn)行分離區(qū)別的情況下，其作為監(jiān)護(hù)人，經(jīng)濟(jì)狀況好壞必然關(guān)乎撫養(yǎng)能力狀態(tài)，即使因資金困難出賣房屋，亦難以僅憑此就認(rèn)定損害了未成年人利益。再次，熊萬友、楊秀清作為善意買受人并不具備審查能力，無從知曉監(jiān)護(hù)人處分財(cái)產(chǎn)的真實(shí)目的，若在產(chǎn)生糾紛之際，僅憑屈某平的自述即認(rèn)定此筆交易損害被監(jiān)護(hù)人利益而無效，顯然課以過重的合同審查義務(wù)，不利于交易的安全和穩(wěn)定，亦可能導(dǎo)致未成年人利益保護(hù)的濫用。最后，退一步講，即使屈某平在交易中承諾是為了屈流的利益而出賣房屋，但其是否真正為了屈流的利益仍有待于后續(xù)對(duì)該筆售房款的實(shí)際用途進(jìn)行追蹤檢驗(yàn)。如果屈某平、劉某某在出賣房屋后確實(shí)行使了明顯不利于屈流利益的處分行為，屈流仍可以向屈某平、劉某某主張權(quán)利，但該權(quán)利的行使并不影響案涉房屋買賣合同的效力認(rèn)定。

綜上所述，熊萬友、楊秀清與屈流、屈某平、劉某某于1999年4月4日簽訂的房屋買賣協(xié)議系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，屈流雖未在該協(xié)議書上簽字或捺印，但作為監(jiān)護(hù)人的屈某平、劉某某有權(quán)代理其進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處分，且尚無證據(jù)顯示屈某平、劉某某的財(cái)產(chǎn)處分行為損害了屈流的合法利益。故，該房屋買賣協(xié)議依法成立，合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

二、屈某平、劉某某、屈流是否應(yīng)當(dāng)協(xié)助熊萬友、楊秀清辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的認(rèn)定：

依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，當(dāng)事人在所簽訂的房屋買賣協(xié)議中雖未對(duì)產(chǎn)權(quán)變更登記作出明確約定，但因辦理產(chǎn)權(quán)變更登記系房屋買賣合同中出賣人的附屬義務(wù)。故屈流作為涉案房屋的原權(quán)利登記人，在現(xiàn)已具備完全民事行為能力的情況下應(yīng)當(dāng)協(xié)助配合熊萬友、楊秀清履行產(chǎn)權(quán)變更登記義務(wù)。屈某平、劉某某雖系案涉房屋買賣合同的相對(duì)人，但在簽訂該協(xié)議時(shí)僅僅系履行監(jiān)護(hù)人的代理職責(zé)，當(dāng)被監(jiān)護(hù)人屈流取得完全民事行為能力時(shí)，其不應(yīng)再承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)。因此，熊萬友、楊秀清要求屈某平、劉某某履行辦理產(chǎn)權(quán)變更登記義務(wù)的主張，一審法院不予支持。

三、關(guān)于訴訟時(shí)效的認(rèn)定：

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議系物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的作用在于保障物權(quán)恢復(fù)圓滿狀態(tài)。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)效力的具體體現(xiàn)，是包含在物權(quán)權(quán)能之中的，只要物權(quán)存在，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)就應(yīng)該存在。物權(quán)為支配權(quán)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。因此，屈流以熊萬友、楊秀清的主張超過二十年不應(yīng)受到法律保護(hù)為由的辯解與法律規(guī)定不符，一審法院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民法總則》第二十七條、第三十四條、第三十五條、第一百九十六條，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十四條、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：一、熊萬友、楊秀清與屈流、屈某平、劉某某于1999年4月4日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；二、屈流于本判決生效后五日內(nèi)協(xié)助配合熊萬友、楊秀清就位于原潼南縣××鎮(zhèn)××街××號(hào)磚混結(jié)構(gòu)房屋【該房屋權(quán)利登記人：屈鏐；房屋使用權(quán)證號(hào)為：潼縣字第30707號(hào)；國有土地使用證號(hào)為：潼國用（1994）字第6××0號(hào)）】完成產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；三、駁回熊萬友、楊秀清的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由屈流、屈某平、劉某某負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，當(dāng)事人均未舉示新的證據(jù)。

本院二審查明的事實(shí)與一審相同。

本院認(rèn)為，二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)系：一、屈某平、劉某某與熊萬友、楊秀清所簽訂的《房屋買賣合同》是否有效？二、本案是否已過訴訟時(shí)效？

關(guān)于屈某平、劉某某與熊萬友、楊秀清所簽訂房屋買賣協(xié)議的效力問題，本院認(rèn)為，首先，限制民事行為能力人的民事活動(dòng)可由其法定代理人代理，出賣涉案房屋時(shí)屈流作為涉案房屋的所有人系限制民事行為能力的未成年人，屈某平、劉某某以其父母的身份與熊萬友、楊秀清簽訂房屋買賣合同，該代理行為符合法律規(guī)定。其次，該房屋買賣協(xié)議對(duì)房屋的基本狀況、房屋價(jià)格、支付方式等進(jìn)行了明確的約定，簽訂協(xié)議時(shí)屈某平、劉某某均在場(chǎng)，且有眾多在場(chǎng)人見證，該房屋買賣協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且簽訂合同之后，熊萬友、楊秀清按照合同約定支付對(duì)價(jià)，屈某平、劉某某亦交付案涉房屋給熊萬友、楊秀清使用至今。最后，熊萬友、楊秀清作為善意買受人購買該房屋支付了合理的對(duì)價(jià)，現(xiàn)并無任何的證據(jù)顯示屈某平、劉某某與熊萬友、楊秀清有惡意串通損害屈流利益的情形。如果屈某平、劉某某在出賣房屋后確實(shí)行使了明顯不利于屈流利益的處分行為，屈流仍可以向屈某平、劉某某主張權(quán)利，但該權(quán)利的行使并不影響案涉房屋買賣合同的效力認(rèn)定。綜上所述，案涉房屋買賣協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)范，合法成立并有效。

關(guān)于本案是否已過訴訟時(shí)效的問題，本院認(rèn)為，房屋過戶登記具有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)。買受人已依約付清購房款且房屋已實(shí)際交付，辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記可使買受人獲得圓滿的所有權(quán)，此時(shí)請(qǐng)求出賣人辦理權(quán)屬登記則具有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)，不應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

另，屈流認(rèn)為一審法院未向屈某平、劉某某送達(dá)開庭傳票而程序違法的問題，經(jīng)查，一審法院于2020年9月24日以法院專遞向其郵寄送達(dá)了開庭傳票等法律文書，該郵件因屈某平、劉某某拒收而被退回，應(yīng)視為一審法院已依法向其送達(dá)了開庭傳票，故一審法院依法缺席審理，程序并無不當(dāng)。

綜上所述，屈流的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)80元,由上訴人屈流負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　萬　怡

審 判 員　　陳孟瓊

審 判 員　　胡海濱

二〇二一年三月三日

法官助理　　張　遷

書 記 員　　李白露