（2021）京03民終97號

上訴人（原審被告）：北京麒麟行國際投資有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)××3020。

法定代表人：蔣紅麟，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：王月婷，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：沈勇（YONGSHEN），男，xxxx年xx月xx日出生，美國籍。

委托訴訟代理人：馬任，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：翟浩杰，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：張思揚（SUESI-YANGZHANG），女，xxxx年xx月xx日出生，美國籍。

委托訴訟代理人：馬任，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：翟浩杰，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：啟音言某康某科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司，住所地北京市朝陽區(qū)安苑北里******312。

法定代表人：姚秋武，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李佳瑩，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。

被上訴人（原審被告）：北京華夏啟音語言障礙康某科技有限公司，住，住所地北京市海淀區(qū)紫竹院路******商業(yè)A0201/div>

法定代表人：姚秋順，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：潘思蓓，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。

被上訴人（原審被告）：啟音啟智信息咨詢（深圳）有限公司，住所地，住所地深圳市福田區(qū).313iv>

法定代表人：姚秋武，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：林敬，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。

上訴人北京麒麟行國際投資有限公司（以下簡稱麒麟行公司）因與被上訴人沈勇（YONGSHEN，以下均稱中文名）、張思揚（SUESI-YANGZHANG，以下均稱中文名）、啟音啟智信息咨詢（深圳）有限公司（以下簡稱深圳啟音公司）、北京華夏啟音語言障礙康某科技有限公司（以下簡稱北京啟音公司）、啟音言某康某科技（深圳）有限公司北京市朝陽區(qū)亞運村分公司（以下簡稱啟音亞運村分公司）排除妨害糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初9119號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人（原審被告）麒麟行公司的委托訴訟代理人王月婷，被上訴人（原審原告）沈勇、張思揚的委托訴訟代理人馬任，被上訴人（原審被告）深圳啟音公司的委托訴訟代理人林敬，被上訴人（原審被告）北京啟音公司的委托訴訟代理人潘思蓓，被上訴人（原審被告）啟音亞運村分公司的委托訴訟代理人李佳瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

麒麟行公司上訴請求：1．撤銷一審判決第一、二項，并依法改判啟音亞運村分公司與麒麟行公司于判決生效之日起七日內(nèi)連帶支付沈勇、張思揚房屋使用費（不超過每天每平方米4元標準，建筑面積38．35平米，從2017年1月1日計算至2019年12月31日止）或發(fā)回重審；2．一、二審訴訟費由沈勇、張思揚、深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司承擔。事實和理由：1．一審法院認定事實錯誤，忽略了合同約定和麒麟行公司的實際支出，上述費用應(yīng)從租金中進行扣除或按照不高于4元/平米/日的標準進行判決，同時，租金應(yīng)從2017年1月1日進行起算，而不是從2016年11月11日進行起算；2．麒麟行公司認為沈勇、張思揚沒有遭受任何損失，無權(quán)要求取得房屋使用費；3．沈勇、張思揚的訴訟行為損害了整個裙樓業(yè)主的共同利益，其他業(yè)主有權(quán)追究其損害相鄰關(guān)系的權(quán)利，并有權(quán)要求其賠償相應(yīng)的損失。

沈勇、張思揚辯稱，同意一審判決。

深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司辯稱，同意一審判決。

沈勇、張思揚向一審法院起訴請求：1．要求北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司騰退位于北京市朝陽區(qū)××3011號房屋（以下簡稱3011號房屋）并恢復(fù)原狀（拆除所有裝飾裝修后恢復(fù)至平整狀態(tài)）。2．要求北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司、麒麟行公司按每日每建筑平方米7．5元的標準，支付自2016年11月1日起至北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司、麒麟行公司房屋實際騰退之日止的房屋使用費，房屋面積共38．35平方米。3．要求北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司、麒麟行公司支付沈勇、張思揚合理的維權(quán)費用5萬元。

一審法院認定事實：2006年4月10日沈勇、張思揚與北京市華佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華佳公司）簽署《北京市商品房預(yù)售合同》，約定：沈勇、張思揚購買涉案場地。2012年6月27日涉案場地登記在沈勇、張思揚名下，建筑面積38．35平方米。

2016年10月25日，麒麟行公司與深圳啟音公司簽訂《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2016）003新3**），約定深圳啟音公司承租位于北京市朝陽區(qū)××302／303／305／306號房間，租期自2016年11月1日至2021年12月31日。2017年3月10日，麒麟行公司、深圳啟音公司、啟音亞運村分公司簽訂《承租方主體變更協(xié)議》，約定將《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、（編號：1-1-1（2016）003新3**）承租人由深圳啟音公司變更為啟音亞運村分公司。2017年3月7日，深圳啟音公司（乙方）與麒麟行公司（甲方）簽訂《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2017）001新3**），約定：乙方租用涉案場地，租期自2017年3月8日至2021年12月31日，第1-2年租金標準為7．4元／天／建筑平方米（含稅金、物業(yè)管理費、冷暖空調(diào)費），第3-4年租金標準為7．77元／天／建筑平方米（含稅金、物業(yè)管理費、冷暖空調(diào)費）。2017年3月10日，麒麟行公司（甲方）、深圳啟音公司（乙方）、啟音亞運村分公司（丙方）簽訂《承租方主體變更協(xié)議》，約定：三方就編號為1-1-1（2017）001新3**的租賃合同承租方即乙方，變更為丙方，其他條款不做任何改動。2018年2月1日，啟音亞運村分公司與麒麟行公司續(xù)簽《洛克租賃合同》（編號：1-1-1（2018）001新3**、302、303、305、306），約定租期自2022年1月1日至2023年12月31日。

另查，沈勇、張思揚向麒麟行公司法定代表人蔣紅麟出具授權(quán)委托書，主要內(nèi)容為：我們美國業(yè)主購買了由華佳公司開發(fā)的位于北京市朝陽區(qū)慧忠里洛克時代項目商業(yè)裙樓，與華佳公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》并與洛克公司簽訂《洛克時代—［家上新生活廣場］商鋪委托經(jīng)營管理合同》，因我們長期在國外生活，今全權(quán)委托蔣紅麟女士，一、代表我們交涉與華佳公司及洛克公司簽署的《商品房預(yù)售合同》及《商鋪委托經(jīng)營管理合同》中的相關(guān)違約事宜及代收相應(yīng)的款項。二、全權(quán)代表業(yè)主與開發(fā)商進行談判協(xié)調(diào)此事。三、全權(quán)代表業(yè)主提起訴訟，代為和解，代為上訴，代為承認、放棄訴訟請求、變更訴訟請求，代收法律文書，代為領(lǐng)取案款。有效期2009年4月20日至委托事項完成為止。

一審?fù)徶?，麒麟行公司向一審法院提交蔣紅麟（甲方）與洛克公司（乙方）簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》（主要內(nèi)容為：乙方為項目商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理者，委托經(jīng)營期限自2007年3月1日至2012年2月28日，甲方作為商鋪的產(chǎn)權(quán)所有人有權(quán)依據(jù)本合同約定獲得由乙方支付的委托經(jīng)營收益，乙方有權(quán)對該商鋪進行經(jīng)營管理），證明涉案場地不具備獨立經(jīng)營性，只能整租，只能遵守統(tǒng)一經(jīng)營管理，并且不可撤銷、不可解除。沈勇、張思揚對真實性認可，認可其曾經(jīng)也與洛克公司簽訂過《商鋪委托經(jīng)營管理合同》，但跟本案無關(guān)，其稱這只反映我方購買涉案場地后，由開發(fā)商安排通過其關(guān)聯(lián)公司即洛克公司統(tǒng)一接受包括我方在內(nèi)的大部分業(yè)主的委托，對外出租房屋，后續(xù)因洛克公司沒有實現(xiàn)長期穩(wěn)定出租的商業(yè)目的，蔣紅麟自稱可以協(xié)助海外業(yè)主辦理房產(chǎn)證并對關(guān)聯(lián)公司進行索賠，我方基于房產(chǎn)證沒有辦理下來，所以才授權(quán)蔣紅麟僅協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)證，但是關(guān)于索賠之事沒有下文了，業(yè)主授權(quán)范圍僅此，所謂自救行為不是業(yè)主組織的，是蔣紅麟在此工作中看到了商機，她自己認為可以取代洛克公司的位置，所以才逐一去聯(lián)系業(yè)主，但沒有聯(lián)系我方，因為涉案場地一直閑置，我方?jīng)]有關(guān)注過實際使用情況，等到蔣紅麟裝修完畢后，2016年蔣紅麟才通過其他業(yè)主聯(lián)系到我方，要求我方補齊授權(quán)來對外出租，給我方一個非常低的出租條件，我方?jīng)]有同意，我方請自己的朋友進行了現(xiàn)場查看，還聯(lián)系了物業(yè)公司，發(fā)現(xiàn)整個區(qū)域已經(jīng)被蔣紅麟整體轉(zhuǎn)租了，沈勇、張思揚便委托律師進行調(diào)查，后進行訴訟。我方也從來沒有收到過麒麟行公司出租涉案場地收取的租金。

沈勇、張思揚向一審法院提交房屋土地測繪技術(shù)報告書，證明涉案場地的具體位置。麒麟行公司對真實性認可。

經(jīng)一審法院現(xiàn)場勘查，涉案場地現(xiàn)由啟音亞運村分公司實際使用。

一審法院認為，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。沈勇、張思揚系涉案場地的房屋產(chǎn)權(quán)人，對該房屋享有完全所有權(quán)。麒麟行公司未提交證據(jù)證明沈勇、張思揚口頭授權(quán)其出租涉案場地，麒麟行公司將收到的租金支付沈勇、張思揚，且沈勇、張思揚否認曾經(jīng)授權(quán)過麒麟行公司，也未曾收到麒麟行公司支付的租金。麒麟行公司沒有經(jīng)過沈勇、張思揚授權(quán)，以自己名義與啟音亞運村分公司訂立《洛克租賃合同》，其行為屬于無權(quán)處分。現(xiàn)沈勇、張思揚要求麒麟行公司、深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司騰退涉案場地，《洛克租賃合同》履行不能，啟音亞運村分公司無權(quán)基于《洛克租賃合同》占有涉案場地，沈勇、張思揚要求啟音亞運村分公司騰退涉案場地，具有事實及法律依據(jù)，一審法院予以支持。北京啟音公司、深圳啟音公司、麒麟行公司未實際占有涉案場地，一審法院對沈勇、張思揚要求深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司騰退涉案房屋的訴訟請求不予支持。涉案場地在麒麟行公司出租前處于毛坯狀態(tài)，涉案場地現(xiàn)有狀態(tài)有利于涉案場地的實際使用，并未造成涉案場地的毀損，一審法院對沈勇、張思揚要求恢復(fù)原狀的訴訟請求不予支持。二人以上共同實施侵權(quán)行為，造成他人損害的，應(yīng)當承擔連帶責任。麒麟行公司在明知沒有權(quán)利的情況下將涉案場地出租給啟音亞運村分公司使用，且麒麟行公司未將收到的租金支付沈勇、張思揚，啟音亞運村分公司在未審核麒麟行公司是否有權(quán)出租涉案場地的情況下，實際使用涉案場地，主觀存在過錯，給沈勇、張思揚造成損失，因此麒麟行公司、啟音亞運村分公司應(yīng)當連帶向沈勇、張思揚支付房屋使用費。房屋使用費標準一審法院參照《洛克租賃合同》約定標準予以酌定。麒麟行公司自2016年11月1日出租涉案場地，因此應(yīng)從該日支付房屋使用費至啟音亞運村分公司實際騰退涉案場地為止。北京啟音公司、深圳啟音公司未實際使用涉案場地，一審法院對沈勇、張思揚要求麒麟行公司、深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司支付房屋使用費的訴訟請求不予支持。律師費并非沈勇、張思揚的直接損失，一審法院不予支持。北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音公司亞運村分公司未到庭應(yīng)訴，視為放棄舉證、質(zhì)證權(quán)利，一審法院依法缺席判決。

一審法院依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條，《中華人民共和國侵權(quán)責任法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、啟音言某康某科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司于判決生效之日起七日內(nèi)騰退位于北京市朝陽區(qū)××3011號房屋（位置同附件）；二、啟音言某康某科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)連帶支付沈勇（YONGSHEN）、張思揚（SUESI-YANGZHANG）房屋使用費（按每天每平方米七元五角標準，建筑面積38．35平方米，從二〇一六年十一月十一日計算至啟音言某康某科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司實際騰房之日）；三、駁回沈勇（YONGSHEN）、張思揚（SUESI-YANGZHANG）的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。麒麟行公司提供如下新證據(jù)：1．物業(yè)費明細表及相關(guān)發(fā)票、《費用結(jié)算證明》、空調(diào)電費明細表及相關(guān)發(fā)票，證明每平方米7．5元的價格是包含了物業(yè)費、電費、水費和保潔費等；2．趕集網(wǎng)截屏，證明在沒有疫情時，精裝修是每平米4．5元，麒麟行公司拿到的房屋是毛坯，后期空調(diào)是麒麟行公司安裝的；3．《解除合同通知函》，證明北京啟音公司等已搬走了，但還欠麒麟行公司一百萬左右，現(xiàn)在案涉房屋是空置狀態(tài)；4．物業(yè)公司的付款通知單5份，證明物業(yè)費是按照30元每月每平米收費的。沈勇、張思揚對證據(jù)1的真實性認可，證明目的不認可；對證據(jù)2的真實性、證明目的均不認可；對證據(jù)3無法確定真實性，對證明目的不發(fā)表意見；對證據(jù)4的真實性和關(guān)聯(lián)性不予認可。深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司認為證據(jù)1與其無關(guān)，不發(fā)表質(zhì)證意見；對證據(jù)2、3無法判斷真實性，不發(fā)表質(zhì)證意見；對證據(jù)4的真實性和關(guān)聯(lián)性不予認可。

沈勇、張思揚提供如下新證據(jù)：1．麒麟行公司向物業(yè)公司發(fā)的函件，證明物業(yè)費標準是每天每平方米0．5元；2．2020年12月19日拍攝的照片一張，證明深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司已搬離案涉房屋，麒麟行公司將案涉房屋又出租給了中文未來教育科技（北京）有限公司。麒麟行公司對證據(jù)1、2的真實性、證明目的均不認可。深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司對證據(jù)1、2的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明目的均認可。深圳啟音公司、北京啟音公司、啟音亞運村分公司未提交新證據(jù)。

本院將綜合全案情況對上述證據(jù)酌情予以采信。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。本案中，沈勇、張思揚系案涉3011號房屋的所有權(quán)人，麒麟行公司未舉證證明其獲得沈勇、張思揚同意管理使用、對外出租3011號房屋，故沈勇、張思揚有權(quán)要求本案起訴時實際占有使用3011號房屋的啟音亞運村分公司予以騰退，并要求麒麟行公司、啟音亞運村公司連帶承擔賠償責任。在本案二審訴訟中，北京啟音公司、深圳啟音公司、啟音亞運村公司主張其于2020年5月15日搬離，其他當事人對此未提供反證，本院結(jié)合麒麟行公司2020年4月20日向啟音亞運村分公司發(fā)出的《解除合同通知函》中表述的要求其10日內(nèi)清空承租房屋并交還鑰匙交還的表述，本院認定啟音亞運村公司實際騰退時間為2020年5月15日具有高度可能性。

其次，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，麒麟行公司開始將包括3011號房屋在內(nèi)的場地出租給北京啟音公司、深圳啟音公司的時間為2016年11月1日（后承租人變更為啟音亞運村分公司），故從此時開始計算麒麟行公司、啟音亞運村分公司應(yīng)當承擔的房屋使用費具有事實和法律依據(jù)，一審判決主文中對此表述有誤，本院予以糾正。麒麟行公司主張應(yīng)當扣除免租期、按照其實際收取租金的時間開始計算房屋使用費，但本案系侵權(quán)糾紛，應(yīng)當以侵權(quán)人實際侵犯權(quán)利人之物權(quán)時開始計算損失，麒麟行公司按照租賃合同何時收取租金，不應(yīng)影響其對于沈勇、張思揚承擔賠償責任的計算時點，故對于麒麟行公司相關(guān)主張，本院不予支持。

最后，《中華人民共和國侵權(quán)責任法》第十九條規(guī)定，侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。本案中，關(guān)于房屋使用費的計算標準，沈勇、張思揚所有的3011號房屋原系毛坯狀態(tài)，應(yīng)以該狀態(tài)作為標準計算財產(chǎn)損失金額。啟音亞運村分公司等承租包括3011號房屋在內(nèi)的案涉場地的租金價格中，包含了麒麟行公司裝修并統(tǒng)一管理等因素，故不宜直接以麒麟行公司對外出租價格計算房屋所有權(quán)人的財產(chǎn)損失。本院綜合考慮麒麟行公司對于房屋添附及統(tǒng)一管理對標的物價值提升的因素，酌定賠償損失金額標準為5元每日每平方米。

綜上所述，麒麟行公司的上訴請求部分成立；一審判決認定事實有誤，本院依法改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持中華人民共和國北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初9119號判決第一項；

二、撤銷中華人民共和國北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初9119號判決第二、三項；

三、啟音言某康某科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)連帶支付沈勇（YONGSHEN）、張思揚（SUESI-YANGZHANG）房屋使用費（按每天每平方米五元標準，建筑面積38．35平方米，從二〇一六年十一月一日計算至啟音言某康某科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司實際騰房之日）；

四、駁回沈勇（YONGSHEN）、張思揚（SUESI-YANGZHANG）的其他訴訟請求；

五、駁回北京麒麟行國際投資有限公司的其他上訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費6700元，由沈勇（YONGSHEN）、張思揚（SUESI-YANGZHANG）負擔2933元（已交納），由啟音言某康某科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司負擔3767元（于本判決生效之日起七日內(nèi)支付給沈勇（YONGSHEN）、張思揚（SUESI-YANGZHANG））。

二審案件受理費4353元，由沈勇（YONGSHEN）、張思揚（SUESI-YANGZHANG）負擔1451元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由啟音言某康某科技（深圳）有限公司北京市朝陽亞運村分公司、北京麒麟行國際投資有限公司負擔2902元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　曹　煒

審 判 員　　蔣　巍

審 判 員　　石　煜

二〇二一年二月十八日

法官助理　　肖　笛

法官助理　　黃曉宇

書 記 員　　劉怡然