上訴人（原審原告）：薛晶晶，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市朝陽區(qū)。

上訴人（原審原告）：高董世，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市朝陽區(qū)。

薛晶晶、高董世之共同委托訴訟代理人：彭銳，北京京舟律師事務(wù)所律師。

薛晶晶、高董世之共同委托訴訟代理人：祁乙麟，北京京舟律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人（原審被告）：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：李艷華，內(nèi)蒙古典和律師事務(wù)所律師。

上訴人薛晶晶、高董世與上訴人朱某某房屋租賃合同糾紛一案，雙方均不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初73081號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

薛晶晶、高董世上訴請求：依法撤銷一審判決第二項、第三項，依法改判朱某某退還薛晶晶、高董世押金145000元、租金290000元。事實(shí)與理由:一、朱某某主觀上過錯更為嚴(yán)重。一審法院在判決書中認(rèn)定雙方過錯各占50%，但事實(shí)上朱某某一方在本案房屋租賃中系實(shí)施欺詐行為的一方，主觀上的過錯更為嚴(yán)重，一審法院認(rèn)定不當(dāng)。薛晶晶、高董世在簽訂合同時并不知道該房屋缺少相應(yīng)規(guī)劃手續(xù)，且朱某某也多次承諾可正常在此開展經(jīng)營。在薛晶晶、高董世最終被勒令停業(yè)時，詢問政府部門才得知此房屋在2017年就已被處罰過，早已上了黑名單。朱某某在明知是違法建筑的情況下，隱瞞真實(shí)情況，欺騙薛晶晶、高董世簽訂租賃合同收取租金，主觀上的過錯更為嚴(yán)重。二、朱某某應(yīng)當(dāng)返還所取得的財產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第58條之規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。本案房屋租賃合同無效后，朱某某應(yīng)當(dāng)返還薛晶晶、高董世所支付的押金及房屋租金。首先，對于押金而言，不發(fā)生任何的抵扣、酌減問題，朱某某應(yīng)當(dāng)全額返還145000元押金。其次，對于朱某某收取的290000元租金，朱某某作為嚴(yán)重過錯一方，隱瞞事實(shí)欺騙薛晶晶、高董世簽訂租賃合同，導(dǎo)致薛晶晶、高董世被迫中止經(jīng)營搬離涉案房屋，承受了高額的經(jīng)濟(jì)損失，朱某某應(yīng)全額退還290000元房屋租金以填補(bǔ)薛晶晶、高董世所受損失。

朱某某辯稱，不同意薛晶晶、高董世的上訴請求，堅持朱某某的上訴請求。本案朱某某從未有任何的欺詐行為。租賃合同第二條明確兩節(jié)火車車箱及集裝箱作為出租的租賃物，明確注明只提供城外誠內(nèi)部營業(yè)執(zhí)照和營業(yè)許可證。薛晶晶、高董世明知租賃場地不能辦理餐飲營業(yè)執(zhí)照，對涉案租賃物火車車箱及集裝箱也是明知的，朱某某不存在任何違法以及欺騙行為，雙方簽訂的場地租賃協(xié)議不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。一審法院錯誤認(rèn)定火車車箱及集裝箱為違法建筑物沒有法律依據(jù)，不同意薛晶晶、高董世要求退還押金以及租金的主張。

朱某某上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回薛晶晶、高董世的訴訟請求，本案的一、二審訴訟費(fèi)用由薛晶晶、高董世承擔(dān)。事實(shí)與理由:一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤。一審法院錯誤的認(rèn)定涉案標(biāo)的為違法建筑、場地租賃合同無效。二、一審判決中陳述的內(nèi)容與判決結(jié)果前后矛盾。在一審審理中，朱某某提交證據(jù)十、十一證明涉案場地雖然是萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司與北京城外誠家居市場有限公司簽訂租賃合同協(xié)議，但自2015年9月至2019年2月的租金725078元都由朱某某支付。一審判決合同無效，朱某某返還占有使用費(fèi)，朱某某一定會起訴萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司要求返還朱某某支付的租金及裝修費(fèi)等一系列訴訟。三、一審法院適用法律錯誤。本案薛晶晶、高董世起訴的案由是房屋租賃合同糾紛，應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》第二百一十二條至第二百三十六條的相關(guān)規(guī)定，一審法院錯誤的適用《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、五十八條之規(guī)定。一審法院在認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足的情況下，多次詢問薛晶晶、高董世是否變更案由，薛晶晶、高董世拒絕后，一審法院主動變更案由，對朱某某顯失公平。

薛晶晶、高董世辯稱，不同意朱某某的上訴請求。第一，本案的租賃標(biāo)的是違法建筑并不是火車車箱，一審中薛晶晶、高董世提交了租賃標(biāo)的照片、視頻，可以看出車廂只是租賃標(biāo)的的一部分，車廂連接處有大門等混凝土結(jié)構(gòu)，內(nèi)部有走廊等，無法移動。本案雙方租賃標(biāo)的為違法建筑，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第二條，房屋租賃合同應(yīng)為無效。朱某某存在嚴(yán)重的欺詐行為，在薛晶晶、高董世租賃該房屋之前朱某某在此經(jīng)營其他飯店時就已收到行政部門的通知勒令停業(yè)，但朱某某隱瞞了該事實(shí)，導(dǎo)致薛晶晶、高董世受到處罰，遭受巨大損失。

薛晶晶、高董世向一審法院起訴請求：1.請求確認(rèn)薛晶晶、高董世與朱某某之間于2018年1月29日簽訂的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》無效；2.請求判令朱某某返還押金145000元、租金290000元；3.請求判令本案訴訟費(fèi)用由朱某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年1月29日，朱某某（作為出租人、甲方）與薛晶晶、高董世（作為承租人、乙方）簽訂《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》，約定北京城外誠家居有限公司授權(quán)甲方出租給第三方使用坐落于北京市南廣場魚池旁邊的兩節(jié)火車車廂及一節(jié)集裝廂出租給乙方，占地面積約500平方米（以下簡稱涉案標(biāo)的），用途為餐飲服務(wù)行業(yè)，甲方提供乙方城外誠內(nèi)部餐飲執(zhí)照、營業(yè)許可證。租賃期限自2018年4月1日至2025年2月28日止。定金10萬元，于進(jìn)場裝修時轉(zhuǎn)為押金。房屋租賃期自2018年4月1日至2025年2月28日，該場地月租金標(biāo)準(zhǔn)為48333元，年租金為580000元，三個月租金額為押金。支付方式提前一周按季度支付于甲方。甲方在將房屋交付前，應(yīng)保證不拖欠上述各項費(fèi)用，本合同未列明的與房屋有關(guān)的其他費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，如甲方違約的，甲方應(yīng)將押金雙倍返還乙方及剩余租金并賠付乙方裝修及固定設(shè)施款。如乙方違約的，乙方押金作為違約金，甲方需退還乙方剩余租金。乙方不得損壞或拆除裝修及固定設(shè)施，并負(fù)責(zé)清理干凈。

合同簽訂后，朱某某將涉案標(biāo)的交付薛晶晶、高董世。關(guān)于交付時間，朱某某主張為2018年2月底，薛晶晶、高董世主張為2018年3月底。另，2019年5月7日，薛晶晶將涉案標(biāo)的交還北京城外誠家居市場有限公司。

薛晶晶于2018年1月29日支付定金10萬元（入場裝修后轉(zhuǎn)為押金）、于2018年2月28日支付押金4.5萬元、于2018年3月25日支付租金14.5萬元（2018年4月1日至2018年6月30日期間的租金）、于2018年7月3日支付租金14.5萬元（2018年7月1日至2018年9月30日期間的租金）。

薛晶晶曾與朱某某進(jìn)行通話并錄音，其中朱某某于2018年10月27日的通話錄音中稱“律師說他們拿著一個沒有房產(chǎn)證和沒有任何資質(zhì)的東西租給你們，他們本身就是違法的。如果追究，你打官司、他們所有的房子收你的租金，和那些拿不走的東西他都要退回給你”“我只知曉你們這個店是城外誠的，但是我不知曉他有沒有房產(chǎn)證”。薛晶晶于2018年10月29日的通話記錄中稱“就是因?yàn)槟暗氖潜徊榉饬说?，就是命令禁止你不能干了。所以說如果就等于是誰違規(guī)了法律，你是查封的狀態(tài)，您明白了嗎？”朱某某回復(fù)稱：“我知道啊，但是你也知道，之前我也不知道的這個事”。

庭審中，薛晶晶提交涉案標(biāo)的現(xiàn)場照片若干，現(xiàn)可以看出涉案標(biāo)的為兩節(jié)火車車廂以直角的形式相連接，連接處建設(shè)有門廳、門楣等建筑，且建有鋼筋混凝土的結(jié)構(gòu)，內(nèi)部設(shè)有柜臺、建有樓梯、回廊等。上述建設(shè)行為并未得到規(guī)劃審批許可，亦無產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。朱某某認(rèn)可該證據(jù)真實(shí)性。

另查一，因薛晶晶涉嫌無證經(jīng)營，北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局曾向薛晶晶下發(fā)“食品經(jīng)營違法告知書”，督促其按照《中華人民共和國食品安全法》相關(guān)規(guī)定，立即停止違法經(jīng)營行為，消除食品安全隱患。萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司因無證經(jīng)營問題，在2017年9月由小紅門鄉(xiāng)政府組織的聯(lián)合執(zhí)法中被依法取締。

另查二，關(guān)于涉案標(biāo)的承租事宜，承租人萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司（以下簡稱萍壹坊公司）與出租人北京城外誠家居市場有限公司（以下簡稱城外誠公司）簽署協(xié)議如下：

2016年3月1日，萍壹坊公司（作為乙方）與城外誠公司（作為甲方）簽訂《場地租賃合同》，約定甲方將位于南廣場魚池旁邊的2節(jié)火車車廂出租給乙方（即本案涉案標(biāo)的）。甲方以現(xiàn)狀為標(biāo)準(zhǔn)交付場地，乙方同意接收。乙方確認(rèn)已對租賃場地所占土地及場地的性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)事宜完全知悉，承諾不因此向甲方提出任何異議或要求。租賃期限自2015年3月1日至2025年2月28日。租賃場地僅限乙方經(jīng)營餐飲項目使用。租賃場地內(nèi)外的裝修及相關(guān)附屬設(shè)備設(shè)施的購置、搭建等費(fèi)用均由乙方承擔(dān)，裝修方案需經(jīng)過甲方書面同意方可實(shí)施。2015年3月1日至2017年2月28日期間，每年租金為25萬元。2017年3月1日至2025年2月28日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為“租金每年在上一年基礎(chǔ)上遞增1萬元”。乙方于合同簽訂之日向甲方支付保證金20000元。朱某某在落款乙方委托代理人處簽字。

2018年3月12日，萍壹坊公司（作為乙方）與城外誠公司（作為甲方）簽訂《<場地租賃合同>補(bǔ)充協(xié)議》，約定，甲方同意乙方將租賃場地轉(zhuǎn)租給第三方，用途為餐飲。甲方無需向乙方或第三方提供辦理經(jīng)營證照所需材料，乙方自行解決。乙方與第三方簽訂的租賃合同期限，不得超過《場地租賃合同》約定租期。乙方需保證第三方具備相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)及能力，依法經(jīng)營，服從甲方統(tǒng)一管理。如因第三方原因造成甲方經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失的，乙方承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。朱某某在落款乙方代表人處簽字。薛晶晶未認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性。

另查三、2018年3月21日，朱某某（作為甲方）與薛某、薛晶晶（作為乙方）簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，約定因甲乙雙方于2018年1月29日簽訂《城外誠場地租賃合同》作為乙方經(jīng)營餐飲行業(yè)使用。甲方同意將萍壹坊公司全部份額轉(zhuǎn)至乙方名下，供乙方在所簽訂場地經(jīng)營餐飲行業(yè)使用，使用時間為甲乙雙方城外誠場地租賃合同關(guān)系終止為止。甲方將股東權(quán)益無償轉(zhuǎn)給乙方。

2018年3月22日，萍壹坊公司的法定代表人由朱某某變更為薛某，公司股東變更為薛晶晶、薛某。

另查四、萍壹坊公司已向城外誠公司繳納2019年3月1日至5月31日期間的房屋租金。

一審法院認(rèn)為：根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯意見，本案爭議焦點(diǎn)有二：其一，雙方簽署的轉(zhuǎn)租協(xié)議是否有效；其二，朱某某是否應(yīng)承擔(dān)退還租金及押金責(zé)任。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，薛晶晶主張涉案標(biāo)的為違法建筑，因而雙方圍繞涉案標(biāo)的簽署的租賃合同應(yīng)屬無效。法院認(rèn)為，首先從外觀上來看，涉案標(biāo)的雖然稱為火車車廂及場地，但車廂僅為涉案標(biāo)的的一部分，車廂連接處設(shè)有大門、建有門廊等混凝土結(jié)構(gòu)，且內(nèi)部裝有樓梯，設(shè)有柜臺、回廊等，符合房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。其次，無論從雙方合同約定，還是實(shí)際情況而言，涉案標(biāo)的用于餐飲經(jīng)營，符合商業(yè)房屋的用途要件。最后，在朱某某與薛晶晶、高董世簽訂的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》關(guān)于“定金于進(jìn)場裝修時轉(zhuǎn)為押金”“與房屋有關(guān)的其他費(fèi)用”等多處條款約定，可以說明雙方租賃的為不動產(chǎn)。綜合以上意見，法院認(rèn)為涉案標(biāo)的應(yīng)認(rèn)定為建筑物。

鑒于涉案標(biāo)的未取得建設(shè)審批手續(xù)，未獲得產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，實(shí)為違法建筑物。雙方因違法建筑物出租事宜而簽署的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》應(yīng)屬無效。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，合同無效后，因該合同取得財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。本案中，薛晶晶明知涉案標(biāo)的用于餐飲，應(yīng)當(dāng)知曉經(jīng)營餐飲行業(yè)所需手續(xù)，但在簽署合同時未嚴(yán)格審查產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，具有一定過錯。而朱某某作為出租人將違法建筑出租給薛晶晶，同樣構(gòu)成一定過錯。綜合本案審理情況，法院認(rèn)定，對于合同無效雙方的過錯程度各為50%。但場地租賃合同雖然無效，但薛晶晶實(shí)際占用使用了涉案標(biāo)的，故應(yīng)支付其實(shí)際占有使用期間的部分費(fèi)用。根據(jù)已查明事實(shí)可知，2019年3月1日之后的租金由萍壹坊公司繳納，之前的租金由薛晶晶、高董世給付朱某某。朱某某應(yīng)退還薛晶晶、高董世2018年4月1日至2019年2月28日期間的部分房屋使用費(fèi)，具體數(shù)額由法院結(jié)合雙方租賃合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)、薛晶晶、高董世使用房屋的期限、雙方對于合同無效的過錯程度等予以核定。

一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條之規(guī)定，判決：一、薛晶晶、高董世與朱某某于2018年1月29日簽訂的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》無效；二、朱某某于判決生效后七日內(nèi)退還薛晶晶押金及使用費(fèi)共計169168.5元；三、駁回薛晶晶、高董世的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：綜合雙方當(dāng)事人的訴辯稱意見及查明的事實(shí)，本案二審的爭議焦點(diǎn)為朱某某與薛晶晶、高董世于2018年1月29日簽訂的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》的效力問題，以及朱某某應(yīng)否退還薛晶晶、高董世支付的租金及押金。

關(guān)于朱某某與薛晶晶、高董世于2018年1月29日簽訂的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》的效力問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，朱某某與薛晶晶、高董世于2018年1月29日簽訂的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》約定，北京城外誠家居有限公司授權(quán)甲方出租給第三方使用坐落于北京市南廣場魚池旁邊的兩節(jié)火車車廂及一節(jié)集裝廂出租給乙方，占地面積約500平方米，用途為餐飲服務(wù)行業(yè)，甲方提供乙方城外誠內(nèi)部餐飲執(zhí)照、營業(yè)許可證。定金10萬元，于進(jìn)場裝修時轉(zhuǎn)為押金。甲方在將房屋交付前，應(yīng)保證不拖欠上述各項費(fèi)用，本合同未列明的與房屋有關(guān)的其他費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。根據(jù)查明的事實(shí)，涉案標(biāo)的雖然稱為火車車廂及場地，但從火車車廂所在場地的整體建構(gòu)而言，車廂僅為涉案標(biāo)的的一部分，車廂連接處設(shè)有大門、建有門廊等混凝土結(jié)構(gòu)，且內(nèi)部裝有樓梯，設(shè)有柜臺、回廊等，符合房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。涉案租賃場地用于餐飲經(jīng)營，符合商業(yè)房屋的用途要件，結(jié)合朱某某與薛晶晶、高董世簽訂的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》關(guān)于“定金于進(jìn)場裝修時轉(zhuǎn)為押金”、“與房屋有關(guān)的其他費(fèi)用”等約定，能夠據(jù)以認(rèn)定雙方轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物應(yīng)為不動產(chǎn)。一審法院認(rèn)定涉案標(biāo)的物為建筑物，并無不當(dāng)。因涉案標(biāo)的物未取得建設(shè)審批手續(xù)，朱某某與薛晶晶、高董世基于涉案標(biāo)的簽訂的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》應(yīng)屬無效。朱某某上訴主張一審法院認(rèn)定涉案租賃合同無效有誤，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予采納。

關(guān)于朱某某是否應(yīng)退還薛晶晶、高董世支付的租金及押金。合同無效后，因該合同取得財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。根據(jù)查明的事實(shí)，朱某某與薛晶晶、高董世簽訂的《北京城外誠家居市場有限公司場地租賃合同》明確約定租賃標(biāo)的用途為餐飲服務(wù)行業(yè)，薛晶晶、高董世承租涉案標(biāo)的用于餐飲服務(wù)行業(yè)，其應(yīng)當(dāng)知曉經(jīng)營餐飲行業(yè)所需手續(xù)，但在簽署合同時未嚴(yán)格審查涉案建筑物產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，具有過錯。朱某某將未取得建設(shè)審批手續(xù)的建筑出租給薛晶晶、高董世，亦具有過錯。一審法院根據(jù)涉案合同簽訂情形、具體履行情況，并結(jié)合各方當(dāng)事人陳述，認(rèn)定薛晶晶、高董世與朱某某對合同無效各自承擔(dān)50%的過錯，并無不當(dāng)。本案中，薛晶晶、高董世實(shí)際占有使用了涉案標(biāo)的，應(yīng)支付其實(shí)際占有使用期間的部分費(fèi)用。根據(jù)查明的事實(shí)，2019年3月1日之前的租金薛晶晶、高董世已給付朱某某，朱某某應(yīng)退還薛晶晶、高董世2018年4月1日至2019年2月28日期間的部分房屋使用費(fèi)。一審法院結(jié)合涉案合同約定、薛晶晶、高董世占有使用房屋、雙方的過錯程度等情況，判決朱某某退還薛晶晶相應(yīng)押金及使用費(fèi)，合法有據(jù)，本院予以維持。薛晶晶、高董世上訴主張朱某某應(yīng)全額返還押金及租金，缺乏依據(jù)，本院不予采納。朱某某關(guān)于一審判決適用法律錯誤等主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，薛晶晶、高董世與朱某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)8970元，由薛晶晶、高董世負(fù)擔(dān)5287元（已交納），由朱某某負(fù)擔(dān)3683元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　林存義

審 判 員　何靈靈

審 判 員　周艷雯

二〇二一年一月二十九日

法官助理　衛(wèi)孚嘉

書 記 員　王　艷