上訴人（原審被告、反訴原告）：權(quán)某1，女，xxxx年xx月xx日出生，朝鮮族，住北京市東城區(qū)。

委托訴訟代理人：林煥斌，河北王洪波律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市平谷區(qū)。

委托訴訟代理人：張磊，北京圣偉律師事務(wù)所律師。

上訴人權(quán)某1因與被上訴人張某房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初18220號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年1月14日公開開庭審理了本案。上訴人權(quán)某1的訴訟代理人林煥斌，被上訴人張某的訴訟代理人張磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

權(quán)某1上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判駁回張某的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審；一、二審訴訟費(fèi)由張某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決無(wú)法律及事實(shí)依據(jù)。首先，一審法院認(rèn)定北京市通州區(qū)梨×房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）為兇宅的事實(shí)有誤，從目前的司法實(shí)踐來(lái)看，各地法院支持買到“兇宅”者退房的情形，其“兇宅”主要是曾發(fā)生過(guò)兇殺案等非自然死亡事件的房屋，且是在涉訴房屋的“屋內(nèi)死亡”。本案中權(quán)某1的姐姐權(quán)某2從涉案房屋跳樓身亡后，該起墜樓事故經(jīng)過(guò)公安民警的現(xiàn)場(chǎng)出警勘驗(yàn)，排除他殺，屬于自殺死亡。同時(shí)，權(quán)某1一直在涉案房屋內(nèi)居住生活，并未對(duì)其生活產(chǎn)生任何不良影響，也未發(fā)生任何不吉利和靈異的事件，一審法院認(rèn)定該房屋為兇宅缺乏科學(xué)依據(jù)和事實(shí)依據(jù)，因此不能認(rèn)定該房屋為兇宅。其次，一審判決無(wú)任何法律依據(jù)。一審法院關(guān)于對(duì)該房屋為兇宅的認(rèn)定及房屋曾發(fā)生自殺事件屬于《北京市存量房屋買賣合同》訂立時(shí)必須強(qiáng)制性披露的重大信息，迄今為止沒(méi)有任何法律規(guī)定。此類民間“不吉利”事件并未明文規(guī)定屬于房屋交易過(guò)程中必須告知的內(nèi)容，因此，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，是否應(yīng)將房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)自殺事件告知買方，法律上并無(wú)明文規(guī)定。由此，權(quán)某1雖未將曾發(fā)生自殺事件告知張某，其行為并未違背法律強(qiáng)制性規(guī)定。如前所述，房屋交易時(shí)權(quán)某1的姐姐權(quán)某2因抑郁癥自殺去世已過(guò)去多年，且權(quán)某2并不是在涉案房屋內(nèi)死亡，權(quán)某1無(wú)任何法律及合同上的義務(wù)應(yīng)告知張某該項(xiàng)事實(shí)。張某的該項(xiàng)理由系基于封建迷信，而一審法院竟采用不合法程序?qū)徖戆讣?，曲解法律去迎合張某的有悖公序良俗原則的封建糟糠思想，無(wú)限擴(kuò)張“兇宅”這一非法律概念，不利于保護(hù)公民正當(dāng)合法的個(gè)人隱私，不利于維護(hù)合同的嚴(yán)肅性和交易的穩(wěn)定性。以不吉利而要求撤銷買賣合同，如能得到法律的支持，必將造成法律指引公民去相信封建迷信的不良后果。公序良俗的作用在于彌補(bǔ)法律強(qiáng)行性、禁止性規(guī)定的不足，但衡量公序良俗的標(biāo)準(zhǔn)不得隨意擴(kuò)大，只要房屋產(chǎn)權(quán)明晰、不存在安全隱患和重大質(zhì)量瑕疵，買方在締約過(guò)程中并未明確要求賣方告知房屋是否存在“兇宅”信息，買方以“兇宅”為由主張終止合同的，法院不應(yīng)予以支持。綜上，張某以權(quán)某1未告知該房存在有他人從該房跳樓的情形，而構(gòu)成沉默性欺詐為由要求撤銷雙方之間的二手房買賣合同的訴請(qǐng)，無(wú)法律及事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求。

張某辯稱，同意一審判決，不同意權(quán)某1的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求維持一審判決。

張某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求人民法院確認(rèn)解除張某與權(quán)某1簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其附屬協(xié)議；2．判令權(quán)某1支付張某已付購(gòu)房款50000元；3．判令權(quán)某1支付違反出賣人承諾的違約金760000元；4．訴訟費(fèi)由權(quán)某1負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2020年6月1日，權(quán)某1（房屋出賣人）與張某（房屋買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定權(quán)某1將坐落于北京市通州區(qū)×的房屋出賣給張某，成交價(jià)格為380萬(wàn)元。合同第三條房屋特殊情況約定：（二）出賣人陳述保證該房屋存在的特殊情況為：無(wú)（特殊情況包括但不限于“兇宅”、輻射超標(biāo)、該房屋為遺產(chǎn)且未完成分割及其他影響交易的情形，出賣人須如實(shí)陳述）。第五條成交價(jià)格及付款方式約定：（一）經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為380萬(wàn)元；（三）買賣雙方一致同意采取下列第2種交易方式，2.買受人申請(qǐng)貸款交易(即貸款交易)：買受人向銀行申辦購(gòu)房貸款，擬貸款金額為1300000元，買賣雙方按本合同的約定辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前,買受人應(yīng)取得批貸函件，并付清除貸款外的購(gòu)房款(補(bǔ)充協(xié)議對(duì)具體付款方式及期限另有約定的，以補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn))。第六條房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾和保證約定：“出賣人承諾并保證，其提供的、與交易房屋相關(guān)的信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，未被限制轉(zhuǎn)讓。出賣人承諾其配偶和該房屋的共有權(quán)人均知曉并同意本次房屋交易，均認(rèn)可本合同及其他相關(guān)文件的約定，且無(wú)他人對(duì)該房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人承諾并保證，其配偶和該房屋的共同買受人均知曉并同意本次房屋交易，且認(rèn)可本合同及其他相關(guān)文件的約定。如任何一方因違反前述承諾，導(dǎo)致不能辦理本次交易涉及的必要手續(xù)及/或該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，由違反承諾方按照房屋成交總價(jià)款的20%賠償守約方的損失。本條款為獨(dú)立條款，即使本合同及其他文件因一方違反前述承諾而依法被變更、撤銷解除、終止或認(rèn)定無(wú)效的，本條款依然有效，守約方仍可依據(jù)本條款的約定追究違約方的法律責(zé)任。出賣人保證，已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，補(bǔ)充協(xié)議及物業(yè)交割單所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給買受人(補(bǔ)充協(xié)議或買賣雙方另有約定的除外)。買受人確認(rèn)，對(duì)出賣人出售的該房屋具體狀況已充分了解，自愿買受該房屋。出賣人應(yīng)當(dāng)保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接完成之日，對(duì)各項(xiàng)房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況”。第七條房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記約定：買賣雙方同意，出賣人與買受人應(yīng)于本合同簽署后20個(gè)工作日內(nèi)向稅務(wù)部門及房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理稅費(fèi)繳納及房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第九條房屋的交付約定：（一）出賣人應(yīng)當(dāng)按照下列第3項(xiàng)的約定將該房屋交付給買受人，3.出賣人應(yīng)于2020年9月8日之前，自過(guò)年后到9月8日的租金五千元整于過(guò)戶后三日內(nèi)支付將房屋交付給買受人。該合同包含一補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議由權(quán)某1（甲方、出賣方）與張某（乙方、買受方）及北京安信瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（丙方、居間方）簽訂，約定房屋交易的定金為5萬(wàn)元，于2020年6月20日前辦理完畢交易房屋的提前還款及抵押登記注銷手續(xù)，于2020年6月30日之前雙方共同前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，張某應(yīng)于過(guò)戶當(dāng)日將除貸款外的第一筆購(gòu)房款245萬(wàn)元以自行支付的方式支付給甲方。補(bǔ)充協(xié)議第三條違約責(zé)任約定，逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議約定的義務(wù)超過(guò)十五日的構(gòu)成根本違約,乙方應(yīng)在根本違約情形發(fā)生之日起十五日內(nèi)，按房屋交易總價(jià)的20%向甲方支付違約金；乙方向甲方已支付的全部款項(xiàng)可用于沖抵違約金，并多退少補(bǔ)，丙方收取的所有費(fèi)用不予退還，由支付方向違約方追索。合同（含補(bǔ)充協(xié)議）還對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。雙方還簽訂有《補(bǔ)充協(xié)議（二）》，對(duì)房屋價(jià)款構(gòu)成等進(jìn)行約定。房屋買賣合同簽訂后，2020年6月11日權(quán)某1收到張某依約向其支付的定金5萬(wàn)元。

2020年6月16日，張某（甲方、付款方）與權(quán)某1（乙方、收款方）及上海浦東發(fā)展銀行股權(quán)有限公司北京東四支行（丙方）（以下簡(jiǎn)稱“浦發(fā)銀行”）簽訂《個(gè)人交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“資金監(jiān)管協(xié)議”），約定張某在浦發(fā)銀行開立賬戶，張某與權(quán)某1委托浦發(fā)銀行監(jiān)管及在符合協(xié)議約定條件時(shí)進(jìn)行劃轉(zhuǎn)的監(jiān)管資金為245萬(wàn)元整，監(jiān)管期限自2020年6月16日起1個(gè)月，即2020年7月16日。

2020年6月24日，張某向權(quán)某1發(fā)送短信，稱因權(quán)某1未告知涉案房屋系兇宅且拒不配合協(xié)商，其要求解除房屋買賣合同并主張違約責(zé)任。2020年7月3日，張某再次向權(quán)某1發(fā)送短信，稱雙方于2020年6月29日協(xié)商，權(quán)某1拖延不予處理，現(xiàn)已超出6月30日過(guò)戶時(shí)間，其再次提出解除合同并主張違約責(zé)任。2020年8月2日，張某以權(quán)某1隱瞞房屋真實(shí)信息及逾期交房為由，根據(jù)合同第三條、第六條及第十條的約定向權(quán)某1發(fā)出解除合同通知書。一審?fù)徶?，張某稱根據(jù)郵件信息查詢顯示，權(quán)某1于2020年8月3日收到上述通知書，認(rèn)為合同系于2020年8月3日解除。權(quán)某1表示未收到上述通知書，但同意合同于2020年8月3日解除。關(guān)于解除合同的原因，張某表示其在合同履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)權(quán)某1隱瞞其姐姐權(quán)某2因抑郁癥從涉案房屋跳樓自殺的情況，系因權(quán)某1違反合同約定隱瞞房屋系兇宅的特殊情形導(dǎo)致合同解除，權(quán)某1則表示其姐權(quán)某2是從房屋的一房間跳樓的，并不是在房屋內(nèi)死亡，故認(rèn)為涉案房屋不構(gòu)成兇宅，且張某購(gòu)買二手房屋應(yīng)當(dāng)預(yù)見到客觀上會(huì)存在居住人生老病死的情形。權(quán)某1認(rèn)為合同解除系因張某未按約定支付購(gòu)房款且明確表示不再履約造成。

另查，一審法院于2020年10月15日向權(quán)某1開具交納反訴費(fèi)通知書，權(quán)某1未在七日內(nèi)交納反訴費(fèi)。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為涉案房屋是否屬于“兇宅”。張某認(rèn)為有人從樓房房間中跳樓自殺，則該套樓房即構(gòu)成“兇宅”。而權(quán)某1卻認(rèn)為單純存在的有人從樓房房間中跳樓自殺的情形與有人自殺死亡在房屋內(nèi)的情形不同，前者尚不足以導(dǎo)致涉案房屋構(gòu)成“兇宅”。一審法院認(rèn)為“兇宅”并非法律概念，無(wú)法從法律規(guī)范中尋找其明確定義，但在房屋買賣交易實(shí)踐中，人們已對(duì)“兇宅”的內(nèi)涵含意形成了一定的共識(shí)，且交易房屋如系“兇宅”確實(shí)會(huì)嚴(yán)重影響人們對(duì)交易房屋的購(gòu)買意愿及交易價(jià)格。本案涉案房屋是否屬于兇宅需要考慮兩方面因素，一是死亡地點(diǎn)，二是死亡形式。一方面，權(quán)某2自涉案房屋跳樓，雖最終的死亡地點(diǎn)在涉案房屋外，但事件發(fā)生的起點(diǎn)在涉案房屋內(nèi)，所以從死亡地點(diǎn)上，不能排除與涉案房屋之間存在一定的關(guān)聯(lián)性。另一方面，跳樓自殺并非正常的生老病死，死亡形式上屬于非正常死亡，足以影響房屋交易中買受人的未來(lái)居住感受和買受意愿，因而涉案房屋應(yīng)可納入“兇宅”的認(rèn)定范圍。據(jù)此，涉案房屋屬于俗稱的“兇宅”。權(quán)某1作為出賣人明知其所售涉案房屋存在有人從中跳樓自殺的情形，卻并未在訂立房屋買賣合同過(guò)程中告知買受人張某，反而在房屋買賣合同中承諾所售房屋不存在“兇宅”的特殊情形，故張某以權(quán)某1隱瞞房屋真實(shí)信息構(gòu)成違約為由要求解除房屋買賣合同于法有據(jù)，權(quán)某1亦同意解除，一審法院予以支持。關(guān)于房屋買賣合同的解除時(shí)間，庭審中雙方均確認(rèn)房屋買賣合同于2020年8月3日解除，一審法院對(duì)此不持異議。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因此，本案房屋買賣合同系因權(quán)某1隱瞞房屋系兇宅的真實(shí)情況造成，合同解除后，權(quán)某1應(yīng)返還張某支付的定金5萬(wàn)元，并承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。張某依據(jù)雙方所簽房屋買賣合同的第六條約定要求權(quán)某1支付違約金，于法有據(jù)，一審法院應(yīng)予支持；關(guān)于違約金數(shù)額，合同第六條約定為房屋買賣總成交價(jià)款的20％即76萬(wàn)元，權(quán)某1要求法院對(duì)賠償違約金數(shù)額予以合理調(diào)整降低，考慮到張某為完成房屋交易所支出的實(shí)際付出及房屋買賣合同解除對(duì)雙方造成的實(shí)質(zhì)影響等因素，一審法院依法對(duì)違約金數(shù)額予以合理調(diào)整后酌定為5萬(wàn)元。對(duì)于權(quán)某1反訴要求張某支付違約金的反訴請(qǐng)求，因權(quán)某1未交納反訴案件受理費(fèi)，依法應(yīng)按其撤回反訴處理，因本案存在實(shí)體問(wèn)題審理，故對(duì)權(quán)某1的反訴請(qǐng)求應(yīng)按照“判決吸收裁定”的原則處理。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百一十三條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)張某與權(quán)某1于2020年6月11日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議（二）》于2020年8月3日解除；二、權(quán)某1返還張某購(gòu)房定金5萬(wàn)元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、權(quán)某1支付張某違約金5萬(wàn)元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求；五、本案權(quán)某1所提反訴按其撤回反訴處理。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。

本院二審期間依法補(bǔ)充查明以下事實(shí)：2020年6月11日，權(quán)某1與張某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》；2020年8月3日，張某向權(quán)某1發(fā)出解除合同通知書。經(jīng)詢，權(quán)某1稱其姐權(quán)某22014年從涉案房屋墜樓身亡。

本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外。”因雙方當(dāng)事人均服從一審判決主文第一項(xiàng)，即確認(rèn)張某與權(quán)某1于2020年6月11日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議（二）》于2020年8月3日解除，故本院對(duì)此予以確認(rèn)。

根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：涉案房屋是否屬于“兇宅”，房屋買賣合同解除后權(quán)某1是否應(yīng)返還定金并支付違約金。

首先，“兇宅”并非法律概念，無(wú)法從法律規(guī)定中尋找其明確定義，但在交易實(shí)踐中對(duì)“兇宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已形成一定共識(shí)。是否認(rèn)定為兇宅主要考慮兩個(gè)因素，一是死亡地點(diǎn)，二是死亡形式。具體到本案而言，一方面，權(quán)某2自涉案房屋內(nèi)跳樓，雖最終的墜落地點(diǎn)在涉案房屋外，但墜落的起點(diǎn)在涉案房屋內(nèi)，所以從死亡地點(diǎn)上，不能排除與涉案房屋之間存在一定的關(guān)聯(lián)性。另一方面，跳樓自殺并非正常的生老病死，死亡形式上屬于非正常死亡，足以影響房屋交易中買受人的未來(lái)居住感受和買受意愿。因此，一審法院認(rèn)定涉案房屋屬于“兇宅”，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

其次，權(quán)某1與張某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》第三條第（二）項(xiàng)明確約定：“出賣人陳述并保證，該房屋存在的特殊情況為無(wú)，特殊情況包括但不限于‘兇宅’、輻射超標(biāo)、該房屋為遺產(chǎn)且未完成分割及其他影響交易的情形，出賣人須如實(shí)陳述?！庇纱丝芍?，權(quán)某1在與張某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》時(shí)，應(yīng)向張某如實(shí)陳述涉案房屋是否屬于“兇宅”等房屋特殊情況。而根據(jù)本案查明的事實(shí)，權(quán)某1明知其所售涉案房屋存在有人從中跳樓自殺的情形，卻未在訂立房屋買賣合同過(guò)程中告知買受人張某，反而在房屋買賣合同中保證所售房屋不存在“兇宅”等特殊情況，故權(quán)某1已構(gòu)成違約。因權(quán)某1隱瞞房屋系兇宅的真實(shí)情況致使本案房屋買賣合同解除，故合同解除后權(quán)某1應(yīng)返還張某已付的5萬(wàn)元，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審法院考慮到張某為完成房屋交易所支出的實(shí)際付出及房屋買賣合同解除對(duì)雙方造成的實(shí)質(zhì)影響等因素，酌定違約金數(shù)額為5萬(wàn)元，亦無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。權(quán)某1關(guān)于涉案房屋并非兇宅，其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的主張，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。

綜上所述，權(quán)某1的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2300元，由權(quán)某1負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　巴晶焱

二〇二一年一月二十六日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子陽(yáng)

書 記 員　劉怡然