上訴人（原審被告）：北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：宋修鳴，男，北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員。

委托訴訟代理人：隋清蕊，女，北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員。

被上訴人（原審原告）：北京運(yùn)通天下富文化傳媒有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)廟城村臨****。

法定代表人：鄭佳，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：龍?chǎng)?，北京市弘嘉律師事?wù)所律師。

上訴人北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富力公司）因與被上訴人北京運(yùn)通天下富文化傳媒有限公司（以下簡(jiǎn)稱運(yùn)通天下公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初5536號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月10日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月17日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人富力公司之委托訴訟代理人宋修鳴、隋清蕊，被上訴人運(yùn)通天下公司之委托訴訟代理人龍?chǎng)蔚酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

富力公司上訴請(qǐng)求：1.在一審判決第三項(xiàng)所列金額的基礎(chǔ)上增加268230.9元；2.上訴費(fèi)由運(yùn)通天下公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決酌定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)富力公司的實(shí)際損失，對(duì)富力公司顯失公平。一、運(yùn)通天下公司作為違約方和過(guò)錯(cuò)方，理應(yīng)按照《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》）相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《預(yù)售合同》附件九補(bǔ)充協(xié)議第6條的約定，自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過(guò)60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，且買受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10%向出賣人支付違約金并應(yīng)承擔(dān)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任?！额A(yù)售合同》第十一條逾期付款責(zé)任約定，若買受人逾期付款超過(guò)60日，出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)按逾期應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金。本案中，運(yùn)通天下公司逾期支付90%房款長(zhǎng)達(dá)三年之久，嚴(yán)重違約，且其一審陳述購(gòu)房本意即為賺取差價(jià)，在房?jī)r(jià)下行、銷售受阻情況下又宣稱無(wú)力支付剩余房款，其締約本意就不是要履行合同約定，而是公然違背國(guó)家“房住不炒”的原則，試圖牟取炒房暴利，其行為已構(gòu)成惡意締約，存在明顯過(guò)錯(cuò)；而富力公司自簽約以來(lái)一直勤勉盡責(zé)的履行合同義務(wù)，不存在任何違約行為及過(guò)錯(cuò)。運(yùn)通天下公司作為違約方及過(guò)錯(cuò)方理應(yīng)按照上述合同約定向富力公司支付商品房總價(jià)款10%及逾期應(yīng)付款3%的違約金共計(jì)498230.9元，故在一審判決違約金230000元之外，運(yùn)通天下公司還應(yīng)向富力公司支付違約金268230.9元。二、富力公司遭受的實(shí)際損失遠(yuǎn)超合同約定的違約金數(shù)額，運(yùn)通天下公司主張違約金過(guò)高但未提交任何證據(jù)予以證明，二審法院應(yīng)按照合同約定對(duì)違約金判項(xiàng)予以改判。本案中運(yùn)通天下公司僅支付了總房款的10%，自2016年9月起便逾期無(wú)任何理由拒不支付剩余房款，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，總房款90%的房款數(shù)額逾期長(zhǎng)達(dá)三年之久，貸款利息損失已經(jīng)遠(yuǎn)超總房款的6%，富力公司通過(guò)各種融資方式所遭受的利息損失將會(huì)更多。而依據(jù)社科院一份最新權(quán)威調(diào)查報(bào)告顯示，自2017年起，北京市房?jī)r(jià)下跌18.5%，其中通州區(qū)房屋價(jià)格下降尤其嚴(yán)重，解除合同情況下富力公司遭受的房?jī)r(jià)下跌損失將超過(guò)總房款的37%，一審法院酌定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)富力公司遭受的實(shí)際損失。一審中運(yùn)通天下公司明確表示愿意以承擔(dān)違約金為代價(jià)解除合同，但一審判決卻未按照《預(yù)售合同》約定判令違約金數(shù)額，無(wú)視合同具體約定以及運(yùn)通天下公司的過(guò)錯(cuò)程度，未考慮富力公司遭受的損失情況，任意調(diào)整違約金數(shù)額，既未通過(guò)違約金補(bǔ)足富力公司的實(shí)際損失，也未通過(guò)違約金的懲戒作用維護(hù)社會(huì)公平，對(duì)富力公司明顯不公。

運(yùn)通天下公司辯稱，同意一審判決，不同意富力公司的上訴請(qǐng)求。

運(yùn)通天下公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求判令解除運(yùn)通天下公司、富力公司于2016年8月26日簽訂的合同編號(hào)為Y1937641的《北京市商品房預(yù)售合同》，并要求富力公司協(xié)助辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)；2．請(qǐng)求判令富力公司返還運(yùn)通天下公司購(gòu)房款393309元及印花稅1962元；3．本案訴訟費(fèi)由富力公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月26日，運(yùn)通天下公司作為購(gòu)房人與富力公司簽訂了合同編號(hào)為Y1937641的《預(yù)售合同》，約定運(yùn)通天下公司購(gòu)買富力公司開(kāi)發(fā)的位于通州區(qū)×號(hào)。房屋所在土地用途為辦公，房屋預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積70.49平方米，房屋價(jià)格為3923309元。《預(yù)售合同》第十一條“逾期付款責(zé)任”約定：買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第1種方式處理：1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之貳的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達(dá)之日起90日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的3％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。預(yù)售合同附件九“補(bǔ)充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過(guò)60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，且買受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10％向出賣人支付違約金，并應(yīng)承擔(dān)本合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任。預(yù)售合同附件五“付款方式及期限的約定”載明了分期付款的時(shí)間和金額，運(yùn)通天下公司應(yīng)于2016年6月18日交納定金10萬(wàn)元，于2016年8月26日繳納首期房款393309元（總房款的10％，含定金10萬(wàn)元），于2016年9月26日前交納二期房款395000元（總房款的10％），于2016年11月26日前交納三期房款395000元（總房款的10％），于2017年2月26日前交納四期房款790000元（總房款的20％），于2017年11月30日前交納五期房款790000元（總房款的20％），于2018年11月30日前交納六期房款1160000元（總房款的30％），并約定：如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據(jù)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任，向買受人收取違約金；買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)；買受人逾期付款超過(guò)60天的，出賣人有權(quán)按照合同第十一條的約定解除合同。

《預(yù)售合同》簽訂后，運(yùn)通天下公司、富力公司雙方辦理了涉案《預(yù)售合同》的網(wǎng)簽手續(xù)，運(yùn)通天下公司共向富力公司支付購(gòu)房款（含定金）393309元及代收印花稅1962元，后未再向富力公司支付剩余房款。

本案在審理過(guò)程中，運(yùn)通天下公司稱購(gòu)房時(shí)富力公司工作人員作出涉案房屋可用于商住兩用的虛假宣傳，就其主張，運(yùn)通天下公司提交了富力公司涉案樓盤(pán)的樣板間照片等予以佐證。運(yùn)通天下公司稱公司至今無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)，并明確表示無(wú)能力繼續(xù)履行涉案預(yù)售合同，對(duì)此提供了2017-2019年度企業(yè)信息報(bào)告和2018-2019年度納稅申報(bào)表加以證明。富力公司對(duì)運(yùn)通天下公司的上述主張均不予認(rèn)可。經(jīng)一審法院詢問(wèn)，運(yùn)通天下公司表示愿意承擔(dān)違約金以解除《預(yù)售合同》，但要求調(diào)低《預(yù)售合同》約定的違約金。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是富力公司是否存在違約行為，及是否支持運(yùn)通天下公司的解約請(qǐng)求。具體分析如下：

第一，富力公司是否存在違約行為的問(wèn)題。本案中，運(yùn)通天下公司主張富力公司有涉案房屋可用于商住兩用的虛假宣傳的違約行為。一審法院認(rèn)為，首先，運(yùn)通天下公司、富力公司雙方訂立的《預(yù)售合同》第一條即對(duì)商品房所在土地性質(zhì)為辦公進(jìn)行了明確約定，所謂辦公類項(xiàng)目，即在此所建房屋只能用于商業(yè)用途，不可改變規(guī)劃用途為居住。故運(yùn)通天下公司在簽訂預(yù)售合同時(shí)對(duì)涉案房屋只能用于辦公用途應(yīng)當(dāng)是明知的，富力公司即便在締約時(shí)曾有涉案房屋可商住兩用的宣傳與承諾，亦不足以使運(yùn)通天下公司對(duì)于涉案房屋的用途產(chǎn)生誤解。其次，商品房買賣合同屬于一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷，各方對(duì)簽約均負(fù)有相對(duì)較高的審慎注意義務(wù)。無(wú)論富力公司在銷售時(shí)是否存在虛假宣傳的行為，運(yùn)通天下公司均應(yīng)對(duì)于應(yīng)否簽約進(jìn)行審慎思考，運(yùn)通天下公司選擇簽約，即應(yīng)受預(yù)售合同條款約束。故上述運(yùn)通天下公司主張富力公司存在違約行為依據(jù)不足，一審法院不予支持。運(yùn)通天下公司未按照預(yù)售合同約定支付房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

第二，是否支持運(yùn)通天下公司解約請(qǐng)求的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。合同法第一百一十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。本案中，運(yùn)通天下公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案預(yù)售合同，并愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約金為代價(jià)解除預(yù)售合同，理由是其不具備繼續(xù)履行預(yù)售合同的能力，涉案預(yù)售合同事實(shí)上已不能繼續(xù)履行。經(jīng)查，涉案預(yù)售合同是分期付款的房屋買賣合同，付款方式為自行支付，預(yù)售合同總標(biāo)的額為3923309元，運(yùn)通天下公司迄今為止僅支付393309元（含定金）及印花稅1962元，公司至今無(wú)具體經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)，并明確表示不再支付剩余房款。一審法院認(rèn)為，涉案《預(yù)售合同》在事實(shí)上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行，故對(duì)于運(yùn)通天下公司要求解除《預(yù)售合同》并要求富力公司退還已付款及印花稅之訴求，一審法院予以支持，并且基于《預(yù)售合同》所辦理的網(wǎng)簽手續(xù)亦應(yīng)予以注銷，故運(yùn)通天下公司要求富力公司配合辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)的訴求一審法院予以支持。運(yùn)通天下公司表示愿意支付解除《預(yù)售合同》違約金，一審法院不持異議，具體數(shù)額由一審法院按照《預(yù)售合同》的具體約定，兼顧《預(yù)售合同》的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益情況等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則調(diào)整為230000元。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、解除運(yùn)通天下公司與富力公司于2016年8月26日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，富力公司于判決生效之日起七日內(nèi)配合運(yùn)通天下公司辦理上述合同的網(wǎng)簽注銷手續(xù)；二、富力公司返還運(yùn)通天下公司已付房款393309元、代收印花稅1962元，以上共計(jì)395271元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、運(yùn)通天下公司賠償富力公司違約金230000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回運(yùn)通天下公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外。”本案中，因雙方當(dāng)事人對(duì)于一審判決主文第一項(xiàng)、第二項(xiàng)均無(wú)異議，本院對(duì)此予以確認(rèn)。結(jié)合當(dāng)事人訴辯意見(jiàn)及已經(jīng)查明的事實(shí)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額有無(wú)不當(dāng)。富力公司上訴主張，運(yùn)通天下公司系違約方和過(guò)錯(cuò)方，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)富力公司的實(shí)際損失，顯失公平。對(duì)此本院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，運(yùn)通天下公司未按照合同約定支付房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在《預(yù)售合同》中約定了違約金數(shù)額，對(duì)此運(yùn)通天下公司在一審中主張違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以減少。據(jù)此本院認(rèn)為，一審法院可以依據(jù)法律規(guī)定，對(duì)違約金的數(shù)額予以調(diào)整。關(guān)于運(yùn)通天下公司應(yīng)向富力公司支付違約金的具體數(shù)額，一審法院根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合《預(yù)售合同》的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益等因素，酌情確定的違約金數(shù)額并無(wú)明顯不當(dāng)，本院不再調(diào)整。富力公司關(guān)于一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額過(guò)低的上訴意見(jiàn)，依據(jù)不足，本院不予采信。

綜上所述，富力公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)5323元，由北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　巴晶焱

二〇二一年三月二十四日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子陽(yáng)

書(shū) 記 員　劉怡然