上訴人（原審被告）：北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長。

委托訴訟代理人：宋修鳴，男，北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員。

委托訴訟代理人：隋清蕊，女，北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員。

被上訴人（原審原告）：北京運通天下富文化傳媒有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)廟城村臨****。

法定代表人：鄭佳，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：龍鑫，北京市弘嘉律師事務(wù)所律師。

上訴人北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富力公司）因與被上訴人北京運通天下富文化傳媒有限公司（以下簡稱運通天下公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初5536號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月10日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月17日公開開庭審理了本案。上訴人富力公司之委托訴訟代理人宋修鳴、隋清蕊，被上訴人運通天下公司之委托訴訟代理人龍鑫到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

富力公司上訴請求：1.在一審判決第三項所列金額的基礎(chǔ)上增加268230.9元；2.上訴費由運通天下公司承擔。事實和理由：一審判決酌定的違約金數(shù)額遠遠無法彌補富力公司的實際損失，對富力公司顯失公平。一、運通天下公司作為違約方和過錯方，理應(yīng)按照《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡稱《預(yù)售合同》）相關(guān)約定承擔違約責任。根據(jù)《預(yù)售合同》附件九補充協(xié)議第6條的約定，自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔逾期付款的違約責任；逾期超過60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費用由買受人承擔，且買受人應(yīng)按商品房總價款的10%向出賣人支付違約金并應(yīng)承擔合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責任。《預(yù)售合同》第十一條逾期付款責任約定，若買受人逾期付款超過60日，出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)按逾期應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金。本案中，運通天下公司逾期支付90%房款長達三年之久，嚴重違約，且其一審陳述購房本意即為賺取差價，在房價下行、銷售受阻情況下又宣稱無力支付剩余房款，其締約本意就不是要履行合同約定，而是公然違背國家“房住不炒”的原則，試圖牟取炒房暴利，其行為已構(gòu)成惡意締約，存在明顯過錯；而富力公司自簽約以來一直勤勉盡責的履行合同義務(wù)，不存在任何違約行為及過錯。運通天下公司作為違約方及過錯方理應(yīng)按照上述合同約定向富力公司支付商品房總價款10%及逾期應(yīng)付款3%的違約金共計498230.9元，故在一審判決違約金230000元之外，運通天下公司還應(yīng)向富力公司支付違約金268230.9元。二、富力公司遭受的實際損失遠超合同約定的違約金數(shù)額，運通天下公司主張違約金過高但未提交任何證據(jù)予以證明，二審法院應(yīng)按照合同約定對違約金判項予以改判。本案中運通天下公司僅支付了總房款的10%，自2016年9月起便逾期無任何理由拒不支付剩余房款，按照中國人民銀行同期貸款利率計算，總房款90%的房款數(shù)額逾期長達三年之久，貸款利息損失已經(jīng)遠超總房款的6%，富力公司通過各種融資方式所遭受的利息損失將會更多。而依據(jù)社科院一份最新權(quán)威調(diào)查報告顯示，自2017年起，北京市房價下跌18.5%，其中通州區(qū)房屋價格下降尤其嚴重，解除合同情況下富力公司遭受的房價下跌損失將超過總房款的37%，一審法院酌定的違約金數(shù)額遠遠無法彌補富力公司遭受的實際損失。一審中運通天下公司明確表示愿意以承擔違約金為代價解除合同，但一審判決卻未按照《預(yù)售合同》約定判令違約金數(shù)額，無視合同具體約定以及運通天下公司的過錯程度，未考慮富力公司遭受的損失情況，任意調(diào)整違約金數(shù)額，既未通過違約金補足富力公司的實際損失，也未通過違約金的懲戒作用維護社會公平，對富力公司明顯不公。

運通天下公司辯稱，同意一審判決，不同意富力公司的上訴請求。

運通天下公司向一審法院起訴請求：1．請求判令解除運通天下公司、富力公司于2016年8月26日簽訂的合同編號為Y1937641的《北京市商品房預(yù)售合同》，并要求富力公司協(xié)助辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)；2．請求判令富力公司返還運通天下公司購房款393309元及印花稅1962元；3．本案訴訟費由富力公司承擔。

一審法院認定事實：2016年8月26日，運通天下公司作為購房人與富力公司簽訂了合同編號為Y1937641的《預(yù)售合同》，約定運通天下公司購買富力公司開發(fā)的位于通州區(qū)×號。房屋所在土地用途為辦公，房屋預(yù)測套內(nèi)建筑面積70.49平方米，房屋價格為3923309元。《預(yù)售合同》第十一條“逾期付款責任”約定：買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第1種方式處理：1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之貳的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應(yīng)當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當自解除合同送達之日起90日內(nèi)按照累計的逾期應(yīng)付款的3％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。預(yù)售合同附件九“補充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔逾期付款的違約責任；逾期超過60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費用由買受人承擔，且買受人應(yīng)按商品房總價款的10％向出賣人支付違約金，并應(yīng)承擔本合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責任。預(yù)售合同附件五“付款方式及期限的約定”載明了分期付款的時間和金額，運通天下公司應(yīng)于2016年6月18日交納定金10萬元，于2016年8月26日繳納首期房款393309元（總房款的10％，含定金10萬元），于2016年9月26日前交納二期房款395000元（總房款的10％），于2016年11月26日前交納三期房款395000元（總房款的10％），于2017年2月26日前交納四期房款790000元（總房款的20％），于2017年11月30日前交納五期房款790000元（總房款的20％），于2018年11月30日前交納六期房款1160000元（總房款的30％），并約定：如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據(jù)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責任，向買受人收取違約金；買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)；買受人逾期付款超過60天的，出賣人有權(quán)按照合同第十一條的約定解除合同。

《預(yù)售合同》簽訂后，運通天下公司、富力公司雙方辦理了涉案《預(yù)售合同》的網(wǎng)簽手續(xù)，運通天下公司共向富力公司支付購房款（含定金）393309元及代收印花稅1962元，后未再向富力公司支付剩余房款。

本案在審理過程中，運通天下公司稱購房時富力公司工作人員作出涉案房屋可用于商住兩用的虛假宣傳，就其主張，運通天下公司提交了富力公司涉案樓盤的樣板間照片等予以佐證。運通天下公司稱公司至今無實際經(jīng)營業(yè)務(wù)與資產(chǎn)，并明確表示無能力繼續(xù)履行涉案預(yù)售合同，對此提供了2017-2019年度企業(yè)信息報告和2018-2019年度納稅申報表加以證明。富力公司對運通天下公司的上述主張均不予認可。經(jīng)一審法院詢問，運通天下公司表示愿意承擔違約金以解除《預(yù)售合同》，但要求調(diào)低《預(yù)售合同》約定的違約金。

一審法院認為，本案爭議焦點是富力公司是否存在違約行為，及是否支持運通天下公司的解約請求。具體分析如下：

第一，富力公司是否存在違約行為的問題。本案中，運通天下公司主張富力公司有涉案房屋可用于商住兩用的虛假宣傳的違約行為。一審法院認為，首先，運通天下公司、富力公司雙方訂立的《預(yù)售合同》第一條即對商品房所在土地性質(zhì)為辦公進行了明確約定，所謂辦公類項目，即在此所建房屋只能用于商業(yè)用途，不可改變規(guī)劃用途為居住。故運通天下公司在簽訂預(yù)售合同時對涉案房屋只能用于辦公用途應(yīng)當是明知的，富力公司即便在締約時曾有涉案房屋可商住兩用的宣傳與承諾，亦不足以使運通天下公司對于涉案房屋的用途產(chǎn)生誤解。其次，商品房買賣合同屬于一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的市場風險及各種履行障礙均應(yīng)當有一定程度的預(yù)見和判斷，各方對簽約均負有相對較高的審慎注意義務(wù)。無論富力公司在銷售時是否存在虛假宣傳的行為，運通天下公司均應(yīng)對于應(yīng)否簽約進行審慎思考，運通天下公司選擇簽約，即應(yīng)受預(yù)售合同條款約束。故上述運通天下公司主張富力公司存在違約行為依據(jù)不足，一審法院不予支持。運通天下公司未按照預(yù)售合同約定支付房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

第二，是否支持運通天下公司解約請求的問題。一審法院認為，房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔相應(yīng)違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應(yīng)當判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。合同法第一百一十條規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。本案中，運通天下公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案預(yù)售合同，并愿意以承擔相應(yīng)違約金為代價解除預(yù)售合同，理由是其不具備繼續(xù)履行預(yù)售合同的能力，涉案預(yù)售合同事實上已不能繼續(xù)履行。經(jīng)查，涉案預(yù)售合同是分期付款的房屋買賣合同，付款方式為自行支付，預(yù)售合同總標的額為3923309元，運通天下公司迄今為止僅支付393309元（含定金）及印花稅1962元，公司至今無具體經(jīng)營業(yè)務(wù)與資產(chǎn)，并明確表示不再支付剩余房款。一審法院認為，涉案《預(yù)售合同》在事實上已難以強制繼續(xù)履行，故對于運通天下公司要求解除《預(yù)售合同》并要求富力公司退還已付款及印花稅之訴求，一審法院予以支持，并且基于《預(yù)售合同》所辦理的網(wǎng)簽手續(xù)亦應(yīng)予以注銷，故運通天下公司要求富力公司配合辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)的訴求一審法院予以支持。運通天下公司表示愿意支付解除《預(yù)售合同》違約金，一審法院不持異議，具體數(shù)額由一審法院按照《預(yù)售合同》的具體約定，兼顧《預(yù)售合同》的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益情況等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則調(diào)整為230000元。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、解除運通天下公司與富力公司于2016年8月26日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，富力公司于判決生效之日起七日內(nèi)配合運通天下公司辦理上述合同的網(wǎng)簽注銷手續(xù)；二、富力公司返還運通天下公司已付房款393309元、代收印花稅1962元，以上共計395271元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、運通天下公司賠償富力公司違約金230000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回運通天下公司的其他訴訟請求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當事人均未向本院提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的除外。”本案中，因雙方當事人對于一審判決主文第一項、第二項均無異議，本院對此予以確認。結(jié)合當事人訴辯意見及已經(jīng)查明的事實，本案二審爭議焦點為一審判決認定的違約金數(shù)額有無不當。富力公司上訴主張，運通天下公司系違約方和過錯方，應(yīng)當按照合同約定承擔違約責任，一審判決認定的違約金數(shù)額不足以彌補富力公司的實際損失，顯失公平。對此本院認為，當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。本案中，運通天下公司未按照合同約定支付房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任。雙方在《預(yù)售合同》中約定了違約金數(shù)額，對此運通天下公司在一審中主張違約金過高，請求予以減少。據(jù)此本院認為，一審法院可以依據(jù)法律規(guī)定，對違約金的數(shù)額予以調(diào)整。關(guān)于運通天下公司應(yīng)向富力公司支付違約金的具體數(shù)額，一審法院根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合《預(yù)售合同》的履行情況、當事人的過錯程度、預(yù)期利益等因素，酌情確定的違約金數(shù)額并無明顯不當，本院不再調(diào)整。富力公司關(guān)于一審判決認定的違約金數(shù)額過低的上訴意見，依據(jù)不足，本院不予采信。

綜上所述，富力公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費5323元，由北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　巴晶焱

二〇二一年三月二十四日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子陽

書 記 員　劉怡然